Chuyển nhượng đất bằng giấy tay trong các quy định MỚI NHẤT 2024
Chuyển nhượng đất bằng giấy tay cho đến hiện tại vẫn là tình trạng phổ biến dù không ít tranh chấp, rủi ro phát sinh. Hiểu như thế nào về chuyển nhượng đất bằng giấy tay để đảm bảo quyền lợi các bên khi mua bán?
Trong quy trình chuyển nhượng nhà đất, soạn thảo - công chứng hợp đồng là bước đầu tiên và cũng gần như là quan trọng nhất, xác lập thỏa thuận, ý chí các bên, thể hiện sự ràng buộc với các cam kết đưa ra. Tuy nhiên, không hiếm người lại chọn cách đi “đường vòng”, mua bán chỉ thông qua tờ giấy viết tay sơ sài, lỏng lẻo về nội dung. Trước đây, vì thiếu hiểu biết về pháp luật, mua bán tự phát nên giấy viết tay rất phổ biến nhưng ở thời điểm này, mua bán bằng giấy tay lại còn vì nhiều mục đích khác, “né” những lỗ hổng về pháp lý hoặc trốn tránh nghĩa vụ thuế phí khi chuyển nhượng nhà đất.
Chuyển nhượng đất bằng giấy tay không chỉ áp dụng với các loại đất có giá thành rẻ như chuyển nhượng đất trồng lúa, chuyển nhượng đất vườn, đất rẫy mà ngay cả chuyển nhượng đất ở cũng bị “làm ẩu” như thế. Điều này cực kỳ "nguy hiểm" nếu rơi vào các trường hợp chuyển nhượng đất không có sổ đỏ, chuyển nhượng đất có nhà chưa hoàn cônghay chuyển nhượng đất chưa sang tên,...
Không phải trong trường hợp nào, chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay cũng “vô thừa nhận”, không được đảm bảo quyền lợi nhưng đây vẫn là hình thức giao dịch nhiều rủi ro và không được pháp luật khuyến khích.
“Giấy viết tay” trong quy định pháp luật
Hiện nay, không có bất kỳ văn bản nào ghi nhận hay định nghĩa về giấy viết tay trong các giao dịch liên quan đến mua bán nhà đất. Thực ra, đây chỉ là cách gọi tự phát, thể hiện được đặc điểm của loại giấy tờ này nên người dân sử dụng một cách phổ biến. Theo đó, cụm “chuyển nhượng đất bằng giấy tay” cũng chỉ là cách gọi đối với quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng bằng giấy tờ không có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Tính hợp pháp của giấy chuyển nhượng đất viết tay
Tại bài viết về mẫu giấy mua bán đất viết tay đã chỉ ra khá cụ thể 2 trường hợp lớn đối với tính hợp pháp của loại giấy tờ này. Tuy nhiên, ở đây xin được trình bày chi tiết hơn ở một vài điểm. Cụ thể:
Mua bán đất bằng giấy viết tay trước 01/01/2008
Trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai 2013 và quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.
Mua bán đất bằng giấy viết tay từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014
Trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người sử dụng đất cũng thực hiện thủ tục đăng ký đất đai để được cấp Giấy chứng nhận mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Tương tự trường hợp trước ngày 01/01/2008, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Mua bán đất bằng giấy viết tay từ ngày 01/7/2014 đến nay
Nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự là tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Vì vậy, dựa trên nguyên tắc này pháp luật dân sự đã quy định ngoại lệ cho trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về mặt hình thức bằng điều kiện “một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch”.
Tuy nhiên, các trường hợp mua bán bằng giấy viết tay còn lại sau thời điểm 01/7/2014 đều bị xem là không tuân thủ điều kiện về hình thức. Khi đó, không được công chứng, chứng thực, dẫn đến việc chuyển nhượng, tặng cho bị vô hiệu và không có đủ thành phần hồ sơ đăng ký biến động để tiến hành thủ tục sang tên Sổ đỏ.
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, đã quy định rõ, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp:
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Tranh chấp khi chuyển nhượng đất bằng giấy tay
Đối với tranh chấp trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay từ trước ngày 01/7/2014 thì xử lý theo một trong hai cách sau:
- Nếu là tranh chấp đất đai: hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất trước khi khởi kiện tại Tòa án nhân dân hoặc đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết.
- Nếu là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Các bên được khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền luôn mà không phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Tuy nhiên, với các tranh chấp khi chuyển nhượng bằng giấy tay sau 01/7/2014, nếu không thuộc trường hợp ngoại lệ thì tranh chấp này không có cơ sở để giải quyết bởi hợp đồng bị xem là vô hiệu, quyền lợi các bên sẽ rất khó để đảm bảo hoặc mất rất nhiều thời gian để chứng minh tính hợp pháp của giao dịch.
Trên thực tế, vẫn nhiều trường hợp chuyển nhượng đất bằng giấy tay được chấp nhận và giải quyết mâu thuẫn trên thực tế. Điều này vô tình tạo ra “tiền lệ xấu”, dẫn tới tình trạng mua bán giấy tay vẫn diễn ra. Ở thời điểm này này, chuyển nhượng đất bằng giấy tay rất rủi ro, thay vào đó, các bên nên tuân thủ đúng điều kiện, quy trình mà pháp luật quy định.
Nguồn: Trần Anh Group
Xem thêm: