Chuyển nhượng đất & Tất tần tật thông tin cần biết (Mới nhất)

Chuyển nhượng đất là một trong số các giao dịch phổ biến ở đời sống hàng ngày, đặc biệt khi thị trường địa ốc sôi động như hiện nay. Tuy nhiên hiểu và nắm rõ các nội dung liên quan đến hoạt động này thì không phải ai cũng biết.

Đối với phần lớn người dân, chuyển nhượng đất đai vẫn được hiểu đơn giản là mua bán đất; các bên thương thảo giá cả, hình thức để đi đến sang tên, thay đổi tên chủ sử dụng đất trên giấy tờ. Tuy nhiên, trên thực tế, các vấn đề liên quan đến đất đai nói chung, chuyển nhượng nhà đất nói riêng được quy định bởi nhiều văn bản chuyên ngành. Về tổng quan, cần nắm vững những nội dung này và mối liên hệ giữa chúng để đảm bảo các hoạt động mua bán, giao dịch diễn ra đúng trình tự thủ tục, không vi phạm điều cấm của xã hội.

Xem thêm:

• Mẫu giấy mua bán (chuyển nhượng) nhà đất viết tay chuẩn nhất 2021
• Chuyển nhượng đất cho con thủ tục ra sao? Phải nộp thuế không?
• Chuyển nhượng đất phi nông nghiệp: điều kiện, thủ tục, thuế phí

Dù là chuyển nhượng đất ở hay đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp,... về cơ bản vẫn bám sát vào các nền tảng chung, tùy vào trường hợp để áp dụng thêm những quy định chi tiết khác. Bài viết này dựa trên nhu cầu cũng như tính chất quan trọng của giao dịch liên quan đến nhà đất, tổng hợp các nội dung mới nhất, quan trọng nhất, nhằm mang lại cái nhìn khách quan, chính xác, hữu ích cho người đọc.

Chuyển nhượng đất là gì?

Mặc dù được thực hiện khá phổ biến nhưng khi hỏi chuyển nhượng đất là gì hay chuyển nhượng nhà đất là gì, không có quá nhiều người có thể đưa ra cách định nghĩa chính xác và đầy đủ.

Chuyển nhượng đất hay gọi chính xác là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo Luật Đất đai 2013 thì đây là hành vi mà người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên.

Chuyển nhượng đất tiếng anh là gì?

Trong một số trường hợp, việc chuyển nhượng nhà đất có liên quan đến yếu tố nước ngoài hoặc yêu cầu song ngữ, điều này đòi hỏi các cụm từ phải được dịch chuẩn xác theo góc nhìn chuyên ngành. Các hợp đồng liên quan đến nhượng quyền sử dụng đất thường sử dụng cụm “CONTRACT FOR TRANSFER OF LAND USE RIGHTS”. Như vậy, có thể sử dụng cụm TRANSFER OF LAND USE RIGHTS hoặc LAND USE RIGHTS TRANSFER với nghĩa tương đương “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Một số cụm tiếng anh khác có thể liên quan đến chuyển nhượng đất:

• Features of land use right certificates (Đặc điểm của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
• Competence to issue land use right certificates (Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
• How is the land use right certificate issued? (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp như thế nào).
• Form of land use right certificate (Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Chuyển nhượng đất là như thế nào?

Từ khái niệm, cách định nghĩa nêu trên, có thể hiểu chuyển nhượng đất là một quá trình, trong đó có sự trao đổi, bàn bạc giữa bên mua và bên bán về các vấn đề liên quan đến diện tích, giá cả, nghĩa vụ, trách nhiệm, quyền lợi các bên,... Sau đó, những thỏa thuận này sẽ được hợp pháp hóa theo trình tự, thủ tục luật định, cụ thể là ký - công chứng hợp đồng mua bán, thực hiện các loại thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiến hành sang tên quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều kiện chuyển nhượng nhà đất

Điều kiện của bên chuyển nhượng

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, thông thường chỉ cần bên chuyển nhượng có đủ 04 điều kiện trên thì được phép chuyển nhượng. Ngoài ra, bên cạnh việc bên chuyển nhượng có đủ điều kiện thì bên nhận chuyển nhượng cũng phải không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng.

>>> Có thể bạn quan tâm Quy trình làm sổ hồng đúng quy định Pháp Luật (Mới nhất)

Trường hợp cấm nhận chuyển nhượng

Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013, những trường hợp sau đây thì không được nhận chuyển nhượng:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
• Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Chuyển nhượng có điều kiện

Theo Điều 192 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện gồm:

• Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
• Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.

Quy trình chuyển nhượng nhà đất

Chuyển nhượng đất cần những thủ tục gì? Các bước chuyển nhượng nhà đất bao gồm nội dung gì? Một cách khái quát, quy trình chuyển nhượng nhà đất thường trải qua 5 bước dưới đây:

Bước 1: Thiết lập và soạn thảo hợp đồng

Các bên tiến hành thiết lập và thực hiện các nội dung liên quan trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là bắt buộc, trừ các trường hợp sau đây (theo Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng năm 2014 và Nghị định 23/2015/NĐ-CP):

• Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
• Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai (Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ đăng ký việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với văn phòng đăng ký đất đai tại nơi có đất.

• Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
• Xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
  • Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
  • Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sổ hồng và thủ tục quyền sử dụng đất có sổ đỏ đều có thể thực hiện theo quy trình này. Đây đều là những loại “sổ” ghi nhận quyền sử dụng đất của người dân, tuy nhiên đã có sự thay đổi để phù hợp hơn với công tác quản lý

>>> Xem thêm Sổ đỏ là gì? Sổ hồng là gì? Cách đơn giản nhất phân biệt sổ hồng & sổ đỏ

Chuyển nhượng đất cần giấy tờ gì?

Giấy tờ cần thiết khi chuyển nhượng nhà đất quan trọng nhất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, chứng minh nhân thân của bên chuyển nhượng,... Vậy chuyển nhượng đất đai cần giấy tờ gì?

Về cơ bản, cả bên bán và bên mua cần chuẩn bị sẵn các loại giấy tờ gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

Hồ sơ chuyển nhượng nhà đất

Ngoài các loại giấy tờ cần thiết, ở mỗi bước trong quy trình chuyển nhượng nhà đất, hồ sơ yêu cầu sẽ khác nhau, tùy thuộc vào thực tiễn áp dụng pháp luật cũng như yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, nhìn chung vẫn dựa trên những quy định chung.

Hồ sơ công chứng

Bên cạnh các bên mang đủ những loại giấy tờ cần thiết kể trên, trong hồ sơ cần phải có:

• Hợp đồng ủy quyền (nếu người đứng ra bán không phải là chủ sử dụng đất trên giấy tờ)
• Phiếu yêu cầu công chứng chuẩn bị theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng.
• Các bên có thể soạn trước hợp đồng hoặc yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.
• Hồ sơ nghĩa vụ tài chính

Hồ sơ sang tên sổ đỏ

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;
• Ngoài ra, phải có sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.

>>> Xem thêm Quy trình thủ tục & các khoản lệ phí phải nộp sang tên sổ đỏ (Mới nhất)

Chuyển nhượng đất mất bao lâu

Ở mỗi bước trong quy trình, thời gian xử lý hồ sơ sẽ có sự khác biệt giữa các cơ quan, tổ chức, chưa kể đến trường hợp hồ sơ bị sai sót phải khắc phục. Tuy nhiên, thời gian thực hiện phải tuân theo quy định về mức tối đa cho phép.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế

Căn cứ khoản 5 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất như sau:

• Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
• Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên.
• Thời hạn nộp lệ phí trước bạ tối đa là 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của cơ quan thuế.

Thời hạn thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ

Căn cứ theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian cơ quan Nhà nước thực hiện thủ tục đăng ký khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.

Thời gian 10 ngày trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian tối đa không quá 20 ngày.

Chuyển nhượng đất bao lâu có sổ đỏ

Dựa trên thời gian thực hiện các thủ tục, chuyển nhượng đất sau từ 20 - 30 ngày sẽ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, đứng tên bên nhận chuyển nhượng.

Các câu hỏi thường gặp liên quan đến chuyển nhượng đất

Quyền chuyển nhượng đất

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì chỉ người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay gọi là người đứng tên trên sổ đỏ) mới có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

Chuyển nhượng đất có phải xuất hóa đơn không

Theo quy định tại Khoản 6 Điều 4 Thông tư 219/2013/TT-BTC quy định về đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng (thuế VAT) như sau:

“Điều 4. Đối tượng không chịu thuế GTGT
….

6. Chuyển quyền sử dụng đất.”

Đồng thời, theo quy định tại Điểm a.4 Khoản 10 Điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC:

“10. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

a.4) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế GTGT đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế GTGT.

Nếu giá đất được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.

Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.”

Như vậy, theo quy định trên thì khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải chịu thuế GTGT do vậy, không đặt ra vấn đề xuất hóa đơn giá trị gia tăng (hóa đơn VAT).

Chuyển nhượng đất có cần giấy đăng ký kết hôn không

Đối chiếu với các quy định về giấy tờ, hồ sơ chuyển nhượng kể trên, hiện nay, xác nhận tình trạng hôn nhân - nếu người đó còn độc thân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn với trường hợp đã có gia đình là yêu cầu bắt buộc đối với thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Yêu cầu này nhằm mục đích chứng minh quyền tài sản, có sự liên quan, ràng buộc về sau nên luôn phải được thực hiện.

Đối với trường hợp mất giấy chứng nhận đăng ký kết hôn nhưng trước đó hai vợ chồng có đăng ký kết hôn tại ủy ban nhân dân xã phường thị trấn và hiện nay khi đối chiếu với sổ hộ tịch còn lưu giữ nội dung thông tin thì Công dân chỉ cần làm thủ tục xin cấp bản sao trích lục đăng ký kết hôn tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn, việc cấp trích lục đăng ký kết hôn được thực hiện theo Thủ tục xin cấp trích lục hộ tịch.

Đối với trường hợp mất đăng ký kết hôn và sổ hộ tịch của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn không còn lưu thì sẽ phải làm thủ tục đăng ký lại kết hôn. Quy trình thực hiện việc đăng ký lại kết hôn được thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 27, Nghị định số 123/2015/NĐ-CP.

Trên đây là toàn bộ những thông tin cần thiết về chuyển nhượng đất, được tổng hợp từ các nguồn khác nhau. Hi vọng, với những thông tin này, các cá nhân sẽ chủ động hơn trong việc chuẩn bị hồ sơ và làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nguồn: Trần Anh Group

Xem thêm:

• Mẫu giấy mua bán (chuyển nhượng) nhà đất viết tay chuẩn nhất 2021
• Chuyển nhượng đất cho con thủ tục ra sao? Phải nộp thuế không?
• Chuyển nhượng đất phi nông nghiệp: điều kiện, thủ tục, thuế phí