Quy định chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở (Mới nhất)

Đất trồng cây hàng năm chiếm một phần lớn diện tích đất của nước ta. Hiện nay, nhu cầu chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở ngày một gia tăng.

Vậy:

Căn cứ vào hệ thống văn bản pháp luật về đất đai hiện hành, có thể chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở hay không? Quy định cụ thể về các trường hợp được phép và không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất như thế nào? Mời các bạn xem qua bài viết sau để tìm được câu trả lời phù hợp.

1/ Đất trồng cây lâu năm có lên thổ cư được không?

Theo quy định của Luật đất đai hiện hành, người sử dụng đất có thể chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư. Nhưng phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện như đã quy định trong hệ thống văn bản pháp luật về đất đai. Có nghĩa rằng, đất trồng cây lâu năm lên thổ cư được không phải phụ thuộc vào điều kiện thực hiện chuyển đổi. Trường hợp không đủ điều kiện chuyển đổi thì tất nhiên người sử dụng đất không được phép thực hiện. Đồng thời cơ quan chức năng cũng không phê duyệt được thủ tục này vì không có đủ cơ sở.

Về căn cứ pháp lý, Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Ngoài ra, Điều 12 cũng có quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động bao gồm:

• Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm.
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm.
• Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm.
• Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
• Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

Pháp luật về đất đai đã có quy định rõ ràng về vấn đề này. Còn ở từng địa phương nếu có thêm một số quy định khác thì tất cả đều công khai cho mọi người cùng biết. Không chỉ riêng thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà các thủ tục hành chính khác trước khi thực hiện phải tìm hiểu thông tin rõ ràng, tránh việc làm mất thời gian cho đôi bên.

>>> Qua đó, có thể chắc chắn kết luận được rằng đất trồng cây lâu năm có thể chuyển đổi lên thổ cư. Nhưng phải thực hiện thủ tục xin chuyển đổi và được cơ quan chức năng có thẩm quyền cho phép.

2/ Điều kiện đất trồng cây lâu năm lên thổ cư là gì?

(1) Điều 188 Luật đất đai 2013 có nêu rõ Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.

(2) Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định về Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.

(3) Điều 52 Luật đất đai 2013 về Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Trên đây là những điều kiện chính được quy định cụ thể trong Luật đất đai hiện hành. Thực tế, ở từng địa phương có những quy định, chính sách riêng khác nhau. Người sử dụng đất phải cập nhật đầy đủ và kịp thời những thông tin này cũng như các văn bản pháp luật liên quan khác để xác định được điều kiện đất trồng cây lâu năm lên thổ cư.

Vì sao cần phải lưu ý các quy định riêng ở từng địa phương khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất? Vì tỷ lệ được chuyển đổi có giới hạn theo hạn mức giao đất của từng địa phương. Nói đơn giản hơn, có một số trường hợp nhiều lô đất có diện tích 1000m2 nhưng chỉ được chuyển đổi khoảng 30% diện tích đất thành thổ cư. Như vậy, có thể có trường hợp không thể chuyển đổi hoàn toàn. Đó là lý do chính mà mọi người nên theo dõi các quy định ở địa phương mình.

Thông qua những điều kiện này, không chỉ người sử dụng đất xác định được điều kiện lên thổ cư có đảm bảo hay không. Đối với người mua đất trồng cây lâu năm mà quan tâm đến khả năng lên thổ cư thì căn cứ vào những điều kiện này sẽ giúp họ đưa ra quyết định được an toàn hơn. Hạn chế rủi ro bị người bán, môi giới “dẫn dụ”, ép giá lên cao bằng chiêu trò đánh vào tâm lý người mua rằng đất nằm trong diện quy hoạch lên thổ cư, mọi thủ tục lên thổ cư đều được hỗ trợ tối đa.

3/ Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở

Sau khi đã xác định được thửa đất đủ điều kiện để chuyển đổi sang đất ở, nếu có nhu cầu thì người sử dụng đất thực hiện theo trình tự, thủ tục theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Thông tư 30/2014/TT-BTNMT. Cụ thể như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hồ sơ gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Trong đó, hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT gồm:

• Các giấy tờ quy định tại Thông tư (đã được đề cập ở bước chuẩn bị hồ sơ trước đó).
• Biên bản xác minh thực địa.
• Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư.
• Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;

• Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
• Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Đồng thời, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình theo quy định. Cần lưu ý về quá trình này để không làm chậm tiến độ xử lý hồ sơ của cơ quan nhà nước.

Bước 4: Trả kết quả

Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ tiến hành trao quyết định cho phép chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang thổ cư trong thời gian:

• Không quá 15 ngày (không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.).
• Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Trên đây là trình tự, thủ tục lên thổ cư đất trồng cây lâu năm theo quy định mới nhất hiện nay. Để đẩy nhanh tiến độ lên mức cao nhất có thể thì trong suốt quá trình này, người sử dụng đất phải cẩn thận từ khâu chuẩn bị hồ sơ, điền đầy đủ hồ sơ và theo dõi, bổ sung theo yêu cầu của cơ quan thẩm quyền (nếu có).

4/ Giá đất trồng cây lâu năm lên thổ cư bao nhiêu?

Theo quy định, người sử dụng đất khi có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cụ thể trong trường hợp này là chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư thì phải nộp số tiền sử dụng đất (hay còn gọi là phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở). Nghị định 45/2014/NĐ-CP, đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

5/ Một số lưu ý khi chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên thổ cư 2020

Trên thực tế, thủ tục thực hiện xin chuyển mục đích sử dụng đất sẽ khá phức tạp đối với những người chưa có nhiều kinh nghiệm. Vì thế, một số lưu ý sau đây có thể giúp bạn giải quyết được một số rắc rối có thể gặp phải.

• Xem bản đồ quy hoạch ở địa phương: một trong những vấn đề quan trọng đầu tiên chính là tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương của mình. Thông qua đó, bạn sẽ biết được thửa đất của mình có thuộc diện được quy hoạch lên đất ở hay không. Cũng như cập nhật một số điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để phục vụ cho quá trình làm thủ tục xin chuyển đổi. Thông tin tra cứu có thể trực tiếp từ cơ quan thẩm quyền, từ trang thông tin điện tử chính thức của cơ quan, từ đa dạng các nguồn trên Internet khác. Ngày nay, sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ đã tạo thêm nhiều cơ hội cho bất kỳ ai muốn tìm hiểu thông tin cần thiết.
• Tìm hiểu rõ về diện tích được lên thổ cư: như đã đề cập trước đó, không phải trường hợp nào cũng lên được đất ở hoàn toàn. Ở từng địa phương sẽ có những chính sách, quy định về tỷ lệ đất được lên thổ cư khác nhau. Căn cứ vào đó, người sử dụng đất sẽ xem xét để đưa ra quyết định cuối cùng.
• Dự trù khả năng tài chính: khi có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn phải dự trù được khả năng tài chính của mình có đảm bảo thực hiện nghĩa vụ theo quy định được nhanh chóng hay không. Tránh trường hợp kéo dài thời gian xử lý hồ sơ do người sử dụng đất chưa thực hiện nghĩa vụ kịp thời.
• Chuẩn bị hồ sơ dự phòng: ngoài bộ hồ sơ chính để nộp cho cơ quan chức năng thì bạn nên chuẩn bị thêm bộ hồ sơ dự phòng (có công chứng) để trong trường hợp cần thiết và gấp rút có thể đáp ứng được.
• Liên hệ với luật sư, chuyên gia pháp lý: nếu bạn không nắm rõ các quy trình, thủ tục cũng như pháp lý liên quan khác thì nên tìm đến luật sư, chuyên gia để được tư vấn chi tiết hơn. Cách này vừa đảm bảo về mặt pháp lý trong suốt quá trình thực hiện, vừa đẩy nhanh thời gian thực hiện. Song cũng hạn chế được rủi ro cho những người mua trước “kế gian” của những người bán đất trồng cây lâu năm “cam kết” lên thổ cư.

Tổng kết

Đối với người mua đất trồng cây lâu năm, không nên tin những gì người bán, môi giới “quảng cáo”. Mà phải chủ động tìm hiểu tất tần tật những vấn đề liên quan. Ví dụ như khả năng lên thổ cư của một thửa đất nông nghiệp. Hệ thống văn bản pháp luật về đất đai sẽ là cơ sở đảm bảo cho mọi hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai. Đừng bỏ qua điều này nếu bạn không muốn trở thành “con mồi” của những người kẻ lừa đảo.

Các quy định chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở được đề cập qua bài viết trên hy vọng sẽ cung cấp thêm nguồn thông tin cần thiết cho mọi người. Nhu cầu xin chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư là tương đối nhiều. Để quá trình thực hiện thủ tục được nhanh chóng, an toàn thì người sử dụng đất phải chủ động tìm hiểu, cập nhật các quy định của pháp luật có liên quan. Ngoài ra cũng nên tham khảo một số lưu ý, kinh nghiệm từ những người khác.

Xem thêm:

• Giá đất trồng cây lâu năm theo quy định mới nhất
• Đất trồng cây hàng năm khác đất trồng cây lâu năm như thế nào?
• Quy định về đất chuyên dùng & thổ cư mới nhất (Tổng hợp)