Tìm hiểu về chu kỳ bất động sản tại Việt Nam
Thị trường bất động sản Việt Nam có tính chu kỳ. Vậy chu kỳ bất động sản là gì? Năm 2022 - 2023 nằm ở giai đoạn nào của chu kỳ? Xem ngay bài viết để rõ!
Bàn về thị trường bất động sản Việt Nam, giới chuyên gia vẫn thường nói đến tính chu kỳ. Chu kỳ không chỉ đơn thuần là “vòng đời” của bất động sản, mà đối với giới đầu tư thì nó còn là yếu tố để quyết định thời điểm để đầu tư bất động sản. Hiểu về chu kỳ và nhận diện được giai đoạn của chu kỳ sẽ là mấu chốt để nhà đầu tư thành công.
Bạn không thể đầu tư vào bất động sản mà chưa hiểu về chu kỳ của thị trường. Những kiến thức dưới đây sẽ giúp bạn biết được tất tần tật các vấn đề liên quan đến chu kỳ bất động sản, từ đó nắm rõ diễn biến thị trường và tìm ra cơ hội đầu tư bất động sản.
Chu kỳ bất động sản là gì?
Chu kỳ là gì?
Chu kỳ là khái niệm xuất hiện trong mọi lĩnh vực: thiên văn, toán học, sinh học, sức khỏe phụ nữ,... và cả trong bất động sản. Ở mỗi lĩnh vực thì khái niệm về chu kỳ có thể khác nhau đôi chút, tuy nhiên tựu chung lại thì:
Chu kỳ là khoảng thời gian giữa hai lần lặp lại liên tiếp của một sự việc, hoặc thời gian để kết thúc một vòng quay, một chu trình (theo Wikipedia).
Bất động sản là gì?
Bất động sản là khái niệm dùng để chỉ đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Xem chi tiết: tại đây.
Vậy, chu kỳ bất động sản là gì?
Chu kỳ bất động sản là “vòng đời” của bất động sản, có tính lặp lại, diễn ra trong khoảng 7 - 10 năm. Điều đó có nghĩa là mỗi chu kỳ sẽ diễn ra trong khoảng 7 - 10 năm, kết thúc chu kỳ này sẽ diễn ra chu kỳ khác.
Các giai đoạn của chu kỳ bất động sản
Một chu kỳ sẽ bao gồm nhiều giai đoạn khác nhau, bao gồm: Phục hồi - Mở rộng - Siêu cung - Suy thoái (hoặc: Phục hồi - Tăng trưởng - Bong bóng - Suy thoái - Đóng băng). Mỗi giai đoạn sẽ có những đặc điểm và diễn biến khác nhau. Cụ thể:
Phục hồi
Phục hồi là giai đoạn đầu tiên của chu kỳ, tiếp nối giai đoạn suy thoái của chu kỳ trước đó. Đây là giai đoạn khó nhận biết nhất vì đại đa số nhà đầu tư vẫn đang chìm đắm trong “nỗi đau” của sự suy thoái chu kỳ trước. Số ít nhà đầu tư có thể thấy được sự phục hồi và bắt đầu tìm mua bất động sản với “giá hời”.
Ở giai đoạn này, sự phục hồi vẫn chưa rõ nét giống như tên gọi của nó. Nhu cầu về nhà ở vẫn ở mức thấp, số lượng các dự án giảm, bất động sản cho thuê vẫn đang trì trệ, tỷ lệ lấp đầy thấp...
Mở rộng
Sau phục hồi sẽ là giai đoạn mở rộng. Giai đoạn này nhiều người lầm tưởng rằng thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi vì các dấu hiệu của sự tăng trưởng bắt đầu rõ nét. Tuy nhiên trên thực tế thì đây là giai đoạn mở rộng - giai đoạn của sự tăng lên về nhu cầu bất động sản, về tỷ lệ lấp đầy, giá và nhu cầu thuê/mua.
Đồng thời, kinh tế ổn định, lãi suất cho vay ở mức thấp, nguồn tài chính dồi dào,... chính là các yếu tố thuận lợi để người người, nhà nhà sẵn sàng tham gia vào thị trường bất động sản.
Ở giai đoạn này, số ít các nhà đầu tư đã đầu tư ở giai đoạn phục hồi đã có thể gặt hái được “quả ngọt” bằng cách bán đi hoặc cho thuê lại. Số đông còn lại bắt đầu lấy lại niềm tin và tham gia vào thị trường.
Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng tham gia vào thị trường bất động sản lúc này không thể nào “giữ” lại quá lâu. Bởi vì theo chu kỳ, sau giai đoạn mở rộng sẽ là giai đoạn siêu cung. Nếu nhà đầu tư “giữ” bất động sản quá lâu thì cuối giai đoạn siêu cung nhà đầu tư sẽ phải ôm “trái đắng”. Thời điểm tốt nhất để “bung hàng” là cuối giai đoạn mở rộng và đầu giai đoạn siêu cung. Nắm bắt tốt thời điểm này thì nhà đầu tư chắc chắn sẽ thắng đậm.
Cũng trong giai đoạn này, bong bóng bất động sản có thể sẽ diễn ra. Bong bóng chính là nỗi ám ảnh của các nhà đầu tư, tuy nhiên khi nó diễn ra thì ít ai biết được mặc dù dấu hiệu khá rõ ràng. Hoặc biết nhưng cố chấp chạy theo đám đông và nuôi hi vọng về những đợt tăng giá kế tiếp.
Siêu cung
Siêu cung (hay tăng cung) chính là giai đoạn mà “cung” vượt qua “cầu”. Đặc điểm nhận biết giai đoạn này dễ thấy nhất là sự thừa thãi nguồn cung và sự tụt dốc của giá bất động sản. Đó cũng chính là quy luật của bất động sản, khi cung vượt quá cầu sẽ kéo theo sự sụt giảm của giá cả.
Đây không phải là giai đoạn tốt để đầu tư, bởi vì sau siêu cung sẽ là giai đoạn suy thoái. Mặc dù nguồn cung lúc này dồi dào, nhà đầu tư có thể sẽ mua được bất động sản với giá rẻ nhưng sẽ mất rất nhiều thời gian để chờ đến lúc thị trường phục hồi trở lại. Từ siêu cung, suy thoái cho đến phục hồi và mở rộng là cả một quãng thời gian dài có thể từ 3 - 5 năm. Liệu có mấy ai có đủ “tiềm lực” để có thể trụ lại trong khoảng thời gian đó?
Suy thoái
Suy thoái là giai đoạn cuối cùng của chu kỳ bất động sản. Nếu như phục hồi mang đến hi vọng thì suy thoái chính là giai đoạn gây “đau đớn” nhất cho các nhà đầu tư. Và cũng nếu như ở giai đoạn siêu cung nhiều người vẫn hi vọng sự tăng trưởng trở lại thì ở giai đoạn suy thoái hầu hết mọi người đã rơi vào tuyệt vọng.
Dấu hiệu của suy thoái cũng gần giống với dấu hiệu của suy cung, tuy nhiên ở mức độ mạnh hơn và rõ nét hơn. Cụ thể: cung vượt quá cầu, giá bất động sản giảm mạnh, tỷ lệ bỏ trống cao, cho thuê với giá thấp, số lượng công trình mới sụt giảm mạnh, các hoạt động đầu tư ít lại,...
Suy thoái là nỗi ám ảnh của các nhà đầu tư trước đó nhưng lại là cơ hội của những nhà đầu tư mới vào cuộc. Nếu đầu tư giai đoạn này thì nhà đầu tư sẽ có cơ hội mua được bất động sản với giá rẻ. Và cũng nếu thị trường bất động sản sớm phục hồi trở lại thì nhà đầu tư có thể kiếm lời ngay khi giá đất tăng.
Tuy nhiên, rủi ro khi đầu tư vào giai đoạn suy thoái cũng rất lớn. Mặc dù thị trường bất động sản diễn biến theo chu kỳ nhưng thời gian của mỗi chu kỳ hay thậm chí mỗi giai đoạn là hoàn toàn khác nhau. Nếu sự phục hồi diễn ra chậm thì rủi ro chôn vốn là rất lớn.
Nhìn lại các chu kỳ bất động sản tại Việt Nam
Trải qua gần 30 hình thành và phát triển thì cho đến nay, bất động sản Việt Nam đã trải qua 4 chu kỳ. Cụ thể:
Chu kỳ BĐS đầu tiên (1993 - 1999)
| Nguyên nhân & tác động | |
| Tăng trưởng (1993 - 1995) | Luật đất đai ra đời năm 1993 giúp thị trường bất động sản Việt Nam được định hình. Việt Nam mở cửa nền kinh tế, đồng thời ký hiệp ước bình thường hóa quan hệ với Hoa Kỳ, gia nhập cộng đồng các nước Đông Nam Á. Chuyển đổi kinh tế từ kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường. > GDP tăng mạnh (>9%) kéo theo sự sôi động của thị trường bất động sản. |
| Suy thoái (1997 - 1999) | Cuộc khủng hoảng ở châu Á đã tạo ra hiệu ứng domino, và nền kinh tế Việt Nam cũng không ngoại lệ. > Tốc độ tăng trưởng kinh tế giảm còn 5,8%, kéo theo sự suy thoái của thị trường bất động sản. |
Chu kỳ BĐS thứ 2 (2000 - 2006)
| Nguyên nhân & tác động | |
| Tăng trưởng (2000 - 20002) | Việt Nam tích cực hội nhập kinh tế, ký Hiệp định thương mại Việt Mỹ. > Kinh tế tăng trưởng mạnh, thị trường bất động sản chuyển mình ngoạn mục. |
| Suy thoái (2003 - 2006) | Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về việc cấm phân lô bán nền khiến thị trường bất động sản bị chững lại và suy thoái. |
Chu kỳ BĐS thứ 3 (2007 - 2013)
| Nguyên nhân & tác động | |
| Tăng trưởng (2007 - 2009) | Việt Nam tham gia Tổ chức thương mại thế giới WTO > thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ. Giá đất được “thổi” lên một mức quá cao, vượt qua khả năng của đại đa số người mua. |
| Suy thoái (2009 - 2013) | Khủng hoảng kinh tế toàn cầu tác động xấu đến nền kinh tế Việt Nam > thị trường bất động sản bị thoái trào. Nợ xấu tăng nhanh, lạm phát lên đến 20%, ngân hàng nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ > thị trường bất động sản “đóng băng”. |
Chu kỳ BĐS thứ 4 (2014 - nay)
| Nguyên nhân & tác động | |
| Tăng trưởng (2014 - 2017) | Các chính sách kích thích thị trường bất động sản của nhà nước cùng gói tín dụng 30 nghìn tỷ hỗ trợ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và chính sách cho phép người nước ngoài được sở hữu bất động sản tại Việt Nam > kích thích thị trường bất động sản Việt Nam tăng trưởng trở lại. |
| Suy thoái (2018 - nay) | Chính quyền rà soát pháp lý dự án + ngân hàng nhà nước siết chặt tín dụng > khiến bất động sản suy thoái. Đặc biệt, từ năm 2020 đến nay, sự tác động của dịch bệnh Covid-19 đã khiến cho toàn bộ lĩnh vực bị ảnh hưởng, trong đó bất động sản cũng chịu những tác động nặng nề. |
Các yếu tố ảnh hưởng đến chu kỳ bất động sản
Nhìn vào các chu kỳ bất động sản tại Việt Nam nói trên có thể thấy các giai đoạn của chu kỳ đều bị tác động bởi nhiều yếu tố khác nhau. Không phải tự nhiên mà thị trường bất động sản lúc lên lúc xuống, mà nguyên nhân chính được các chuyên gia lý giải bao gồm:
Tác động của kinh tế:
Bao gồm chỉ số tăng trưởng GDP, chỉ số lạm phát, vốn đầu tư nước ngoài, sự tăng trưởng tín dụng, lãi suất cho vay,... Trong đó, lãi suất cho vay chính là yếu tố quan trọng nhất tác động đến thị trường bất động sản. Cụ thể, lãi suất cho vay giảm cùng các ưu đãi cho vay hấp dẫn chính là yếu tố thu hút người vay hơn.
Kinh tế phát triển kéo theo thu nhập của người dân tăng cao, nhờ đó nhu cầu mua bán mạnh mẽ hơn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.
Chính sách pháp luật của Nhà nước:
Mỗi lần Nhà nước ban hành các quy định, chính sách liên quan đến thị trường bất động sản thì một là sẽ tạo ra các cơn sốt đất, hai là sẽ khiến thị trường bị chững lại. Cụ thể, những chính sách tích cực sẽ giúp thị trường sôi động, và ngược lại những chính sách siết chặt ví dụ như cấm phân lô bán nền thì sẽ khiến thị trường rơi vào suy thoái.
Nhận diện chu kỳ BĐS giai đoạn 2022 - 2023
Tính đến thời điểm hiện tại thì bất động sản Việt Nam chỉ mới trải qua 4 chu kỳ. Từ năm 2018 đến nay là giai đoạn suy thoái của chu kỳ 4. Vậy từ năm 2022 trở đi là giai đoạn đầu tiên của chu kỳ 5 hay vẫn là giai đoạn cuối cùng của chu kỳ 4? Câu hỏi này hiện đang là thắc mắc của rất nhiều người. Bởi vì xác định đúng giai đoạn và chu kỳ sẽ giúp nhà đầu tư xác định được thời điểm phù hợp để đầu tư.
Xét theo quy luật của chu kỳ (sau khoảng 7 năm) thì năm 2021 - 2022 sẽ là giai đoạn tăng trưởng của bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, từ đầu năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang chịu sự tác động của dịch bệnh Covid-19, vì vậy năm 2021 chưa có dấu hiệu của sự tăng trưởng.
Tuy vậy, cuối năm 2021, thị trường bất động sản Việt Nam lại có các tín hiệu lạc quan của sự phục hồi. Đó là: kinh tế ổn định, FDI đổ vào liên tục, tín dụng hào phóng, hạ tầng được đầu tư, các chính sách giải ngân đầu tư công được đưa ra, tình hình dịch bệnh đang được kiểm soát tốt, tốc độ tiêm vắc xin nhanh chóng,... Những yếu tố này đang từng bước giúp khôi phục nền kinh tế Việt Nam, trong đó bất động sản được dự đoán sẽ là lĩnh vực được khôi phục sớm và nhanh nhất.
Dựa trên các dấu hiệu phục hồi cùng tính quy luật của chu kỳ bất động sản, các chuyên gia đã sớm đưa ra dự đoán rằng: năm 2021 - 2022 sẽ là giai đoạn phục hồi của thị trường bất động sản, và cuối năm 2022 - 2023 sẽ giai đoạn bất động sản tăng trưởng. Trong đó, sự phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ nhất sẽ thuộc về Tp. HCM và các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu bởi về cơ bản đã có thể kiểm soát được dịch bệnh.
Tuy nhiên, đầu tư bất động sản giai đoạn này vẫn cần hết sức thận trọng. Bên cạnh việc lựa chọn bất động sản “sạch” pháp lý và nhiều tiềm năng thì giới chuyên gia còn khuyên nhà đầu tư không nên “bỏ trứng vào một giỏ”, đồng thời phải có kế hoạch tài chính hoàn hảo để không rơi vào tình thế bị động.
Xem thêm: