Chọn mua nhà phố hay căn hộ chung cư? (Kinh nghiệm đắt giá)
Chọn mua nhà phố hay căn hộ chung cư với nhiều người không phải là quyết định dễ dàng, nhất là khi cả hai loại hình này đều sở hữu những điểm rất đáng để cân nhắc.
Trước đây, có khá nhiều nhà đầu tư cũng đặt lên bàn cân so sánh nên mua đất nền hay căn hộ chung cư, tuy nhiên, cơ bản chúng có những tính chất khác biệt về phân khúc, đặc thù sản phẩm. Riêng với trường hợp này, bản chất của hai lựa chọn đều thuộc phân khúc nhà ở, có tính chất, thiết kế phù hợp với số đông nhu cầu sống hiện nay, nhất là với ai theo đuổi không gian hiện đại, tiện nghi.
Việc cân nhắc giữa căn hộ và nhà phố xuất phát từ nhiều nguyên nhân, có thể do chúng tương đồng về lợi ích nhưng cũng có thể từ nhiều “góc khuất” khác như giá, tính chất pháp lý, hệ thống dịch vụ tiện ích đi kèm,... Do đó, để có thể chọn một trong hai, không gì khác ngoài việc “mổ xẻ” để đặt chúng trong mối quan hệ so sánh chi tiết nhất.
Từ khái niệm đến các đặc trưng cơ bản
Rất nhiều người, cả khách hàng cá nhân lẫn nhà đầu tư, trước khi bắt tay vào tìm hiểu một sản phẩm nào đó thường “lao” vào các yếu tố chiều sâu, chuyên môn ngay lập tức mà quên đi những vấn đề mang tính nền tảng khác. Điều này có thể dẫn tới các lỗ hổng lớn, khiến họ không nhận diện được bản chất của loại hình sản phẩm, càng đi sâu càng dễ “nhiễu” vì lượng thông tin lớn nhưng thiếu sự sàng lọc.
Như vậy, cần xác định, hiểu về khái niệm nhà phố và căn hộ là bước đi cực kỳ cần thiết, tạo lập ra cái nhìn cơ bản, tổng quan nhất về mỗi loại hình.
Với nhà phố, đây là khái niệm dùng để chỉ chung rất nhiều loại hình thành phần khác, bao gồm: nhà phố thương mại, nhà phố sân vườn, nhà phố xanh,... hoặc nhà mặt phố, nhà phố liền kề, nhà phố dự án,...
- Nhà mặt phố: những ngôi nhà được xây dựng tại vị trí đắc địa ngay trên mặt đường phố, thuận lợi về cả mặt kinh tế lẫn công năng sử dụng cho gia chủ
- Nhà phố liền kề: những ngôi nhà phố được xây dựng và thiết kế sát gần nhau tạo nên một tổng thể kiến trúc thống nhất. Nhà phố liền kề luôn được kết hợp cùng các tổ hợp như trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, khu vực mua sắm như một đô thị thu nhỏ
- Nhà phố thương mại: đây là loại hình nhà ở dù chỉ mới xuất hiện trên thị trường nhưng được giới đầu tư đón nhận rất tích cực. Mô hình này mang đến sự kết hợp giữa nhà ở với kinh doanh buôn bán; do đó thường có không gian tách biệt trong tổng thể thống nhất (kinh doanh và để ở), lựa chọn xây dựng nằm gần các trục đường chính, đường lớn tại các khu vực dân cư đông đúc hay buôn bán sầm uất.
Nhà mặt phố thường bắt gặp nhiều trong các giao dịch tự do, là nhà do người dân tự xây dựng sau đó có nhu cầu bán lại. Riêng nhà phố liền kề, nhà phố thương mại chủ yếu xuất hiện trong các dự án khu đô thị lớn, vừa đáp ứng nhu cầu an cư vừa cải thiện hệ thống, chất lượng trải nghiệm dịch vụ, tiện ích cho dân cư trong và ngoài dự án.
Chỉ tính riêng nhà phố, muốn xuống tiền mua, cơ bản cá nhân phải nhận diện được các loại hình trên thị trường bởi giá bán, giá trị thương mại của mỗi lựa chọn là không giống nhau.
Với căn hộ chung cư, khái niệm này dùng để mô tả các căn hộ thuộc khu nhà ở bao gồm nhiều hộ gia đình sinh sống. Số lượng căn hộ trong mỗi khu nhà phụ thuộc vào số tầng và quy mô xây dựng. Mỗi căn hộ được thiết kế khép kín với đầy đủ công năng đáp ứng các sinh hoạt sống trong gia đình.
Tính chất đặc trưng của các khu chung cư là xây dựng lên cao để tiết kiệm quỹ đất và đáp ứng nhu cầu về nhà ở tại các khu vực đô thị, dân cư đông đúc. Do đó, hầu hết vị trí của các tòa chung cư thường khá đắc địa, thuận tiện để di chuyển hoặc kết nối với nhiều khu vực lân cận.
Tương tự như nhà phố, căn hộ chung cư cũng có sự phân hóa theo chức năng và tầm giá, ví dụ như căn hộ giá rẻ, căn hộ cao cấp, căn hộ văn phòng,...
Như vậy, về cơ bản, nhà phố hay căn hộ đều có thể đáp ứng tốt nhu cầu ở thực, tuy nhiên nếu xét dưới góc độ kinh doanh, tính chất thương mại và lợi nhuận trong đầu tư, không hẳn loại hình nhà phố, căn hộ nào cũng cho lại kết quả khả quan như nhau.
Ưu và nhược điểm của từng loại hình nhà ở
Nhà phố
Ưu điểm của chọn mua nhà phố
- Có giá trị sở hữu lâu dài: nhà phố hay nhà liền thổ như cách như nhiều người vẫn gọi mang đặc tính nổi bật nhất của bất động sản chính là tính bền vững theo thời gian. Người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trong dài hạn.
- Giá trị nhà ở tăng theo thời gian: nhà phố với các đặc thù trong xây dựng mang lại kết cấu và thiết kế bền bỉ với thời gian, ít bị hao hụt giá trị; càng về lâu dài, đất chật người đông càng khiến cho những lô đất có sẵn nhà trở nên đắt giá.
- Tự do trong sử dụng và định đoạt: nhà phố sau khi mua, chuyển giao quyền sở hữu sang cho người mua thì bạn hoàn toàn có quyền quyết định việc sửa chữa hoặc sử dụng vào bất kỳ hình thức nào (không vi phạm điều cấm của xã hội).
Nhược điểm của nhà phố
Bên cạnh một số điểm ưu việt, nhà phố cũng là loại hình tồn tại một số “điểm yếu” nhất định:
- Tiếng ồn và môi trường sống: nếu chọn mua nhà mặt phố, chắc chắn bạn sẽ khó tránh khỏi các tác động từ tiếng ồn bởi xe cộ, hoạt động sống xung quanh. Tất nhiên, vẫn có cách khắc phục bằng hệ thống cách âm nhưng sẽ tốn thêm chi phí và thời gian.
Tự kiểm soát các vấn đề an ninh: nếu chọn mua nhà phố trong các dự án thì không thành vấn đề bởi luôn có hệ thống bảo vệ trong khu dân cư khép kín. Tuy nhiên, nếu là nhà dân bán lại thì không ai khác ngoài bạn phải tự chịu trách nhiệm về tài sản của mình. - Giá cao hơn so với chung cư: điều này có thể dễ dàng đoán biết bởi giá nhà phố được tính bao gồm cả đất và chi phí xây dựng hoặc kèm theo giá trị nội thất bên trong (nếu có). Nhà phố thường xây dựng ít nhất là 1 trêt 1 lầu, phí xây tính theo giá thị trường khá cao; nếu nhà ở vị trí đắc địa, giá bán lại càng đắt đỏ.
- Nhiều rủi ro về pháp lý: nếu nhà phố dự án, ngoài việc kiểm tra năng lực chủ đầu tư còn phải cân nhắc tiến độ, quy hoạch và hồ sơ pháp lý do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Với giao dịch tự do, rủi ro có phần tăng thêm nếu người mua “gà mờ” trong các vấn đề này, rất dễ gặp phải lừa đảo, bán nhà không chính chủ, nhà có tranh chấp hoặc giải tỏa,...
Căn hộ chung cư
Ưu điểm của căn hộ
- Giá rẻ và có nhiều lựa chọn: mặt bằng giá căn hộ thấp hơn so với nhà phố, mặt khác, “nội bộ” các dòng sản phẩm cũng có sự phân hóa rõ rệt, phù hợp với nhiều đối tượng người mua khác nhau. Nếu chọn mua căn hộ từ sớm (lúc đang khởi công) rất dễ “săn” được căn đẹp, giá tốt.
- Không gian sống riêng tư, yên tĩnh: sống trong các căn hộ chung cư thường có không gian biệt lập, rất ít khi bị ảnh hưởng bởi các hộ xung quanh. Việc căn hộ đóng kín và bật điều hòa có thể giảm đến 90% tiếng ồn bên ngoài.
- Vệ sinh công cộng luôn được đảm bảo: việc dọn dẹp vệ sinh, chăm sóc, cắt tỉa cây, diệt trừ côn trùng… được thực hiện thường xuyên. Cảnh quan tại các khu chung cư luôn được chú trọng, do đó môi trường vui chơi, sinh hoạt khá lý tưởng cho người già, trẻ em. Điều này chỉ các nhà phố dự án mới cung cấp, nhà phố tự do hầu như không bao gồm tiện ích này.
- An ninh tốt: hiện nay hầu hết các khu chung cư đều được lắp đặt hệ thống camera an ninh giám sát 24/24, có đội ngũ bảo vệ... vì thế những vấn đề như trộm cướp ít khi hoặc hầu như không còn xảy ra.
Nhược điểm của căn hộ
- Giá trị “xuống cấp” theo thời gian: một điểm trừ lớn nhất của các căn hộ chung cư hiện nay là rất nhanh xuống giá. Nguyên nhân một phần xuất phát từ sự phổ biến của các dự án căn hộ, khi những cái tên mới ra mắt thì các “tiền bối” rất dễ bị đánh giá thấp hơn. Trên thực tế, chất lượng nhà ở tại các căn hộ cũng nhanh “cũ” hơn so với các loại nhà ở khác.
- Không được tự do sửa chữa: bất kỳ tác động nào thay đổi đến kết cấu, vật chất của căn hộ cũng cần phải thông qua sự đồng ý của ban quản lý chung cư. Đôi khi là không cho phép sửa chữa. Do đó, phần lớn không gian sống đều phải “chốt” theo thiết kế ban đầu, hiếm khi được cải tạo lại theo sở thích cá nhân.
- Rủi ro cao vì là nhà ở hình thành trong tương lai: hợp đồng lúc mua sẽ mang danh “hợp đồng góp vốn” - điểm chết trong các giao dịch nhà đất hiện nay. Nếu lựa chọn được chủ đầu tư có năng lực, tiến độ đảm bảo thì không thành vấn đề, ngược lại, có thể phải đối mặt với những mâu thuẫn kéo dài.
- Là loại hình nhà ở có thời hạn: việc quy định giới hạn sử dụng căn hộ là một bất lợi cho người mua, có thể liên quan đến nhiều thủ tục phức tạp nếu muốn tiếp tục sử dụng hoặc kế thừa lại cho con cháu.
- Rất nhiều khoản phí liên quan: ở chung cư đồng nghĩa với việc phát sinh thêm khá nhiều chi phí như gửi xe, vệ sinh, quản lý,... Số tiền này có thể lên đến vài triệu đồng mỗi tháng. Mặc dù cũng là dùng để đảm bảo chất lượng không gian sống nhưng với nhiều người, chúng không dễ chịu chút nào.
Một cách khách quan, nếu để đưa ra khẳng định nên hay không nên đầu tư vào đâu thì rất khó hài lòng tất cả bởi trong quan điểm của mỗi người, nhà phố - căn hộ sẽ có các đặc điểm, tính chất phù hợp với mục đích, hoàn cảnh riêng của họ. Nếu như chọn nhà phố, người mua hướng tới sự bình ổn về chất lượng và tỷ suất sinh lợi cao, có thể mua đi bán lại trong thời gian ngắn. Ngược lại, căn hộ chung cư lại phù hợp với dài hạn, cho thuê thu lợi hàng tháng hoặc ở thực; đầu tư kiểu “ăn liền” khá mạo hiểm vì rất dễ “rớt giá”.
Câu chuyện thực tế: đầu tư “nhà nát”
Phần này dành cho những ai sau khi cân nhắc các phân tích ở trên và ra quyết định mua nhà. Tuy nhiên, thay vì tập trung vào các căn nhà giá cao với diện mạo mới, thiết kế độc đáo, vị trí đắc địa; một lựa chọn khác thú vị hơn mang tên “nhà nát”.
Gọi là nhà nát bởi những căn nhà này hầu như đều đã cũ kỹ, có phần xuống cấp nhưng bù lại giá bán rất rẻ và có thể cải tạo lại theo ý của người mua. Mua nhà nát có thể phù hợp với nhiều mục đích, như tân trang rồi bán lại, cho thuê hoặc đơn giản là tạo ra không gian sống lý tưởng theo gu thẩm mỹ và tính cách của chủ.
Thực tế, đầu tư nhà nát không lạ trên thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, dù được đánh giá “một vốn bốn lời”, “tiền ít lợi to” nhưng lại không thực sự thu hút được nhiều người lựa chọn bởi lẽ, ngoài việc tiết kiệm được một khoản ngân sách kha khá thì để thành công, đòi hỏi nhà đầu tư phải có kinh nghiệm, kỹ năng, hiểu biết về xây dựng cũng như tính toán chi phí thi công sao cho hiệu quả nhất.
Để sinh lợi thành công với nhà nát, cần có khâu lựa chọn kỹ lưỡng, đánh giá được khả năng lẫn tiềm năng sau khi “phục hồi” vì chi phí thay áo mới cho các “anh bạn” đôi khi không hề nhỏ.
Những tiêu chí chọn mua nhà nát
Dù không sang trọng, cao cấp nhưng chọn mua nhà nát cũng phải cơ bản đáp ứng những tiêu chuẩn trong bất động sản, bao gồm về giá, vị trí, hạ tầng, dân cư,... Cụ thể một vài tiêu chí được đánh giá như sau:
- Giá và diện tích căn nhà: tất nhiên là nên ưu tiên chọn mua những căn có giá rẻ hơn so với nhà mới, nhà có thể sử dụng ngay; các căn nhà chọn mua nên có diện tích không quá lớn, để phù hợp với nguồn vốn khiêm tốn đồng thời tiết kiệm chi phí, thời gian sửa chữa. Việc tân trang những căn nhà có diện tích lớn bao giờ cũng khó khăn, phức tạp hơn.
- Hạ tầng và giao thông: không cần thiết phải tọa lạc ở vị trí trung tâm, chỉ cần từ vị trí căn nhà có thể kết nối thuận tiện về các tuyến đường lớn, hẻm ra vào dễ dàng (nên ưu tiên hẻm ô tô ra vào, không quá ngóc ngách). Đặc biệt, nên xem xét kỹ hạ tầng, không thường xuyên xảy ra ngập nước hoặc kẹt xe,...
- Nhà có pháp lý rõ ràng: rất nhiều căn ngoại ô bán với giá rẻ nhưng cũng đồng thời lỏng lẻo về pháp lý, xây dựng trên đất sai mục đích sử dụng, chưa được cấp sổ, xây dựng không phép,...Bỏ ra số tiền không nhỏ, người mua cẩn đảm bảo an toàn bằng cách kiểm tra các thông tin pháp lý, quy hoạch liên quan đến căn nhà.
Lên phương án sửa chữa nhà
Đây là bước quan trọng để quyết định xem giá trị căn nhà tới đâu. Vì không thể hoàn toàn thực hiện một mình, do đó, cần phải xem xét, tính toán kỹ chi phí, mối quan hệ ràng buộc giữa các bên tham gia cải tạo nhà.
- Hoạch định chi phí và thời gian: Tìm nguồn vật liệu xây dựng và nhân công có giá thành ổn định, phù hợp với chi phí dự trù cho căn nhà. Mức chi phí hoàn thiện không nên vượt quá 40% so với giá thành ban đầu. Dự tính khoảng thời gian cần để hoàn thiện việc sửa chữa, càng kéo dài càng dễ phát sinh các khoản chi phí khác. Các hạng mục tu sửa phổ biến là: nhà vệ sinh, sơn tường trong ngoài, nâng và lát lại nền, thêm gác hoặc lên tấm tùy giấy phép…
- Liên hệ với các đơn thi công: làm việc với các đơn vị liên quan về phương án sửa chữa, thỏa thuận giá cả, lập hợp đồng, nêu rõ phạm vi công việc, thời gian thực hiện và chất lượng công trình sau khi hoàn thành.
- Nếu có mục đích cho thuê hoặc bán lại sau tân trang: Thời gian bán bất động sản sau khi đã nâng cấp sửa chữa xong nên ở khoảng từ 2 tuần đến 3 tháng. Để hỗ trợ, bạn có thể cậy nhờ phía đơn vị môi giới, tuy nhiên cần làm rõ vấn đề phí, hoa hồng cho bên thứ ba. Chỉ làm việc với các đơn vị môi giới mà bạn đã thỏa thuận, tránh trường hợp các môi giới khác nhảy vào khi thông tin căn nhà của bạn được công khai. Điều này có thể khiến bạn mất uy tín và gặp nhiều rủi ro phát sinh.
Chọn mua nhà phố hay căn hộ chung cư trên thực tế sẽ có rất nhiều cơ hội để tối ưu hóa nguồn vốn của bạn. Việc lựa chọn loại hình nào cơ bản phải đáp ứng được khả năng tài chính và giá trị mong muốn nhận lại. Do đó, nhà phố và chung cư đều có những phương án sinh lợi thích hợp, điều quan trọng nhất là người mua phải nhận diện, tận dụng được các yếu tố thế mạnh để đảm bảo hiệu quả tốt nhất.
Xem thêm: