Cách tính giá thuê đất trồng cây lâu năm mới nhất hiện nay

Chưa có đánh giá nào (Đánh giá của bạn)

Giá thuê đất trồng cây lâu năm được pháp luật quy định cụ thể tại Luật đất đai 2013 và Nghị định 46/2014/NĐ-CP. Bài viết sẽ hướng dẫn chi tiết cách tính giá thuê đất theo luật mới nhất.

Lưu ý: Bài viết chỉ nói về trường hợp thuê đất của Nhà nước. Còn các trường hợp thuê đất của cá nhân, tổ chức không chịu sự quản lý trực tiếp của Nhà nước thì giá thuê tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên tham gia.

Cách tính giá thuê đất trồng cây lâu năm mới nhất hiện nay 1

1/ Ai được Nhà nước cho thuê đất trồng cây lâu năm?

Điều 56 Luật đất đai 2013 quy định về các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất như sau:

  • Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp (trường hợp thuê đất trồng cây lâu năm là để trồng cây lâu có thời gian sinh trưởng và thu hoạch lâu năm);
  • Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao;
  • Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
  • Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
  • Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
  • Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
  • Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

>>> Như vậy, hộ gia đình, cá nhân nếu muốn thuê đất trồng cây lâu năm để sản xuất nông nghiệp thì sẽ được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

2/ Giá thuê đất trồng cây lâu năm được tính như thế nào?

Để tính được giá thuê đất trồng cây lâu năm, trước hết cần biết diện tích đất cho thuê là bao nhiêu và đơn giá thuê đất hiện nay là như thế nào.

2.1/ Diện tích đất cho thuê

  • Chính là diện tích ghi trong quyết định cho thuê đất. Nếu diện tích ghi trong hợp đồng cho thuê đất lớn hơn diện tích trong quyết định cho thuê đất thì diện tích đất cho thuê được xác định theo diện tích được ghi trong hợp đồng.
  • Diện tích phải nộp tiền thuê đất được xác định bằng diện tích đất cho thuê nói trên trừ diện tích đất không phải nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
  • Nếu chưa có quyết định cho thuê đất hoặc hợp đồng cho thuê đất mặc dù đất đang sử dụng thuộc đối tượng phải thuê đất thì diện tích tính tiền thuê đất chính là diện tích đất thực tế đang sử dụng.

Cách tính giá thuê đất trồng cây lâu năm mới nhất hiện nay 2

2.2/ Đơn giá thuê đất

Theo Nghị định 46/2014/NĐ-CP về việc thu tiền thuê đất thì đơn giá thuê đất được quy định như sau:

a/ Đối với trường hợp không thông qua hình thức đấu giá thuê

- Trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm

Đơn giá cho thuê đất = Tỷ lệ % x Giá đất tính thu tiền thuê đất

Trong đó:

***Tỷ lệ % chính là 1%. Tuy nhiên, đối với 2 trường hợp sau đây thì tỷ lệ % sẽ là:

  • Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ >>> thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất, nhưng tối đa không quá 3%.
  • Đối với đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo quy định của pháp luật, >>> thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ phần trăm (%) giá đất, nhưng tối thiểu không thấp hơn 0,5%.

Mức tỷ lệ % sẽ do UBND cấp tỉnh ban hành cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường, tương ứng với từng mục đích sử dụng đất. Và mức tỷ lệ % này sẽ được công khai để mọi người dân biết mà thực hiện.

***Giá đất tính thu tiền thuê đất, được xác định:

+) Dựa trên phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư áp dụng cho các trường hợp sau (Khoản 4 Nghị định):

  • Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyên từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh còn lại.
  • Xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

+) Dựa trên phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng cho các trường hợp sau (Khoản 5 Nghị định)

  • Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên, xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyên từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại.
  • Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo.
  • Xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Lưu ý: UBND cấp tỉnh sẽ quy định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm để phù hợp với tình hình thời điểm đó.

- Trường hợp thuê đất trả tiền một lần

Đơn giá cho thuê đất là giá đất của thời hạn thuê đất, được xác định như giá đất tính thu tiền thuê đất vừa nói trên.

b/ Đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê

Đơn giá thuê đất = Đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm

Nếu là thuê đất trả tiền hàng năm, đơn giá khởi điểm để đấu giá được xác định theo quy định tại Khoản 5 Nghị định này (đã nói ở phần trên). Đơn giá trúng đấu giá được ổn định 10 năm, hết thời hạn này sẽ thực hiện điều chỉnh đơn giá thuê đất theo chính sách về thu tiền thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm không thông qua đấy giá. Lưu ý: Mức điều chỉnh không vượt quá 30% đơn giá thuê đất trúng đấu giá hoặc đơn giá thuê đất của kỳ ổn định liền kề trước đó.

Nếu là thuê đất trả tiền một lần, đơn giá thuê sẽ là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất. Giá khởi điểm để đấu giá được xác định theo Khoản 4 Nghị định này (đã nêu rõ ở trên).

c/ Kết luận

Dựa vào diện tích cho thuê và đơn giá cho thuê nói trên, có thể suy ra công thức tính giá thuê đất trồng cây lâu năm như sau:

Đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm:

Tiền thuê đất = Diện tích đất phải nộp tiền thu đất x Đơn giá thuê đất (áp dụng trường hợp không qua đấu giá hoặc qua đấu giá đã trình bày ở trên)

Đối với trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê:

Tiền thuê đất = Diện tích đất phải nộp tiền thu đất x Đơn giá thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

3/ Một số lưu ý cần biết khi thuê đất trồng cây lâu năm

3.1/ Phải sử dụng đúng mục đích sử dụng đất

Mục đích sử dụng đất thuê được ghi trong quyết định cho thuê đất. Nếu không có quyết định cho thuê đất thì xác định mục đích sử dụng đất dựa vào hợp đồng cho thuê đất.

Nếu không có quyết định cho thuê đất và cả hợp đồng thuê đất nhưng đang sử dụng loại đất nào thì phải sử dụng đúng mục đích của loại đất đó. Mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm chính là để trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch nhiều năm (Theo quy định tại Thông tư liên tịch số 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT).

Như vậy, mọi hành vi xây nhà tạm trên đất trồng cây lâu năm hay kinh doanh, xây dựng công trình trên loại đất này đều vi phạm pháp luật. Nếu muốn xây nhà thì người sử dụng đất phải chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Hoặc nếu muốn kinh doanh, người sử dụng đất phải làm thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất kinh doanh.

Cách tính giá thuê đất trồng cây lâu năm mới nhất hiện nay 3

3.2/ Thời hạn cho thuê đất phải biết

Thời hạn cho thuê đất được xác định theo quyết định cho thuê đất, quyết định công nhận quyền sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển từ giao đất sang cho thuê đất, quyết định gia hạn cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khi hết hạn mà người sử dụng đất muốn tiếp tục sử dụng thì cần làm thủ tục gia hạn đất trồng cây lâu năm theo đúng quy định của pháp luật.

3.3/ Nên thuê đất của Nhà nước hay thuê của cá nhân, tổ chức?

Hiện nay, muốn thuê đất trồng cây lâu năm thì người thuê đất có 2 sự lựa chọn: Một là thuê đất của Nhà nước và hai là thuê đất của cá nhân, tổ chức ngoài Nhà nước. Nói chung cả hai hình thức này đều là thuê đất và trả tiền. Còn lựa chọn thuê đất bên nào thì người thuê đất cần căn cứ vào các tiêu chí so sánh sau đây:

  • Giá thuê đất bên nào rẻ hơn? Thường thì thuê đất Nhà nước sẽ rẻ hơn, còn thuê đất ngoài có thể thỏa thuận.
  • Có hợp đồng, đảm bảo pháp lý không? Thường thì Nhà nước cho thuê đất sẽ đảm bảo pháp lý hơn là đất thuê tự do bên ngoài.

Tóm lại, thuê đất ở đâu cũng được nhưng người thuê đất phải đảm bảo có hợp đồng đầy đủ để đảm bảo quyền lợi của bản thân.

3.4/ Quyền của người sử dụng đất thuê là gì?

Người thuê đất cần phân biệt được đất thuê với đất được Nhà nước giao. Nếu như đất của Nhà nước giao cho người dân thì người sử dụng đất có toàn quyền định đoạt đối với đất được giao như chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn… Nhưng đối với trường hợp người dân thuê đất của Nhà nước thì người thuê đất không có các quyền cơ bản của người sử dụng đất mà chỉ có quyền cho người khác thuê lại. Đồng thời được góp vốn khi hình thức thuê đất là trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê.

Tổng kết

Nhà nước cho phép hộ gia đình hoặc cá nhân thuê đất trồng cây lâu năm, nhưng người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích là trồng cây có thời gian sinh trưởng và thu hoạch nhiều năm. Nếu sử dụng sai mục đích sẽ bị phạt tiền hoặc bị lấy lại đất.

Giá thuê đất trồng cây lâu năm sẽ tùy vào trường hợp là thuê đất trả tiền một lần hay hàng năm, thuê đất thông qua hình thức đấu giá hay không mà có công thức tính khác nhau. Nắm được công thức tính giá thuê đất sẽ giúp người đi thuê biết được giá thuê có nằm trong khả năng tài chính của mình, có nên thuê hay không… Đồng thời, đảm bảo được quyền lợi của bản thân khi thuê đất đúng giá do pháp luật quy định.

Xem thêm: