Tin Tức

06 cách định giá nhà đất đơn giản, chính xác nhất hiện nay

Chưa có đánh giá nào (Đánh giá của bạn)

Có rất nhiều cách định giá nhà đất đang được thế giới và cả Việt Nam áp dụng. Tuy nhiên chỉ có các cách tính giá nhà đất dưới đây là dễ thực hiện và đem lại độ chính xác cao nhất.

Định giá nhà đất là việc làm nhằm đảm bảo lợi ích cho cả người bán lẫn người mua. Tuy nhiên, định giá không phải là công việc đơn giản hay thuộc phạm trù phán đoán. Định giá phải dựa trên cơ sở tìm hiểu, nghiên cứu, so sánh… mới đi đến kết luận cuối cùng. Do vậy, việc nắm trong tay những cách định giá nhà đất dưới đây sẽ giúp cho cá nhân, tổ chức khi muốn thẩm định giá nhà đất sẽ tìm được con số chính xác hơn.

06 cách định giá nhà đất đơn giản, chính xác nhất hiện nay 1

1. Dựa vào vị trí nhà đất

Vị trí quyết định giá trị và giá cả của của bất động sản, điều này đã được minh chứng suốt thời gian qua. Ở những vị trí đẹp, giá của bất động sản luôn cao hơn so với bất động sản ở những vị trí không được đẹp cho lắm. Ví dụ như giá đất ở thành phố luôn cao hơn giá đất ở nông thôn, đó là một sự so sánh để cho thấy vị trí của bất động sản sẽ quyết định giá trị và giá cả của chúng.

06 cách định giá nhà đất đơn giản, chính xác nhất hiện nay 2

Nhưng như thế nào là một bất động sản có vị trí đẹp? Vị trí đẹp của bất động sản thường được đánh giá qua các yếu tố sau:

  • Mật độ dân cư vừa phải hoặc đông đúc
  • Tiện ích xung quanh đầy đủ như trường, trạm, hành chính, siêu thị, chợ...
  • Giao thông phát triển, đồng bộ, gần hoặc nằm trên các tuyến đường lớn
  • Đường càng to, rộng, thông thoáng thì giá bất động sản càng cao
  • Ở những nơi có kinh tế, xã hội phát triển thì bất động sản ở đó được đánh giá đẹp

Vì vậy, khi muốn thẩm định giá nhà đất, trước hết phải xác định xem nhà đất đó ở vị trí chính xác nào và có các tiêu chí để đánh giá là bất động sản sở hữu vị trí đẹp hay không. Trên cơ sở đó, cộng với các cách dưới đây để định giá.

Ví dụ: Muốn biết cách định giá đất nền tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An thì cần xác định trước vị trí chính xác của mảnh đất đó ở đâu. Mặc dù cùng ở huyện Đức Hòa song giá bán ở mỗi xã lại hoàn toàn khác. Đất khu vực trung tâm sẽ có giá cao hơn so với đất khu vực xa trung tâm. Đất ở khu vực trung tâm cũng còn tùy thuộc vào vị trí (và nhiều yếu tố khác nữa) để quyết định giá cả, ví dụ như mật độ dân cư, đường xá, sự phát triển của kinh tế, xã hội...

2. Tham khảo bảng giá đất của địa phương

Sau khi đã xác định được vị trí của nhà đất và có những đánh giá ban đầu, thì bước tiếp theo trong “công cuộc” thẩm định giá chính là tìm hiểu và tham khảo bảng giá đất mới nhất của nơi có bất động sản cần định giá.

Ở mỗi khu vực khác nhau thì giá đất ở nơi đó cũng có sự khác nhau tương ứng. Ví dụ không thể lấy bảng giá đất của tỉnh Bình Dương để áp dụng, định giá cho bảng giá đất ở tỉnh Tây Ninh được. Muốn định giá bất động sản khu vực nào thì phải dựa vào bảng giá đất của khu vực đó.

06 cách định giá nhà đất đơn giản, chính xác nhất hiện nay 3

Tuy nhiên, bảng giá đất của các khu vực do Nhà nước quy định thường khác xa so với giá đất thực tế. Do bảng giá đất của Nhà nước quy định có tính chất cố định, 5 năm mới thay đổi 1 lần. Trong khi đó giá đất thực tế lại có sự “nhảy múa” liên tục, và thường là tăng hơn so với giá đất Nhà nước quy định.

Vì vậy, chỉ nên xem bảng giá đất do Nhà nước quy định như là nguồn tham khảo. Còn để định giá thì nên tham khảo thêm tại ngân hàng, các website uy tín hay các công ty bất động sản. Hiện nay, các kênh thông tin rao vặt về nhà đất phát triển khá mạnh. Tại đó, chỉ với một vài cú click chuột thì mọi thông tin về nhà đất nơi chúng ta quan tâm sẽ được hiện ra trước đất.

3. So sánh với giá bất động sản lân cận

Như đã nói ở trên, ngoài việc tham khảo bảng giá đất địa phương do Nhà nước quy định thì định giá còn phải dựa vào sự so sánh với giá bất động sản lân cận. Đây mới là giá thực tế để người định giá có thể ước lượng được giá bất động sản sát nhất.

06 cách định giá nhà đất đơn giản, chính xác nhất hiện nay 4

Đối với phương pháp này, người định giá có thể so sánh giá ở một số website uy tín như:

  • batdongsan.com.vn
  • muaban.net
  • nha.chotot.com
  • alonhadat.com

Tại các website này, người định giá sẽ gõ tên khu vực mình quan tâm để biết giá các bất động sản đang rao bán hiện giờ như thế nào. Tuy nhiên đừng quên đọc xem thông tin rao bán đó nói ngoài giá còn có thông tin cụ thể về diện tích, vị trí, tình trạng nhà đất ra sao…

Ngoài cách tham khảo trên website rao bán bất động sản thì bạn cũng có thể đóng vai người đi mua đất để dò hỏi những bất động sản xung quanh bất động sản mình đang tìm hiểu. Những người có thể hỏi đó là hàng xóm, tổ trưởng tổ khu phố, người dân đang có đất cần bán...

4. Thông qua tình trạng nhà đất

Cách thẩm định giá nhà đất này thường áp dụng cho bất động sản là nhà ở. 

Trước hết cần xác định được nhà ở cần định giá thuộc loại nhà nào: cấp 1, cấp 2, cấp 3, cấp 4, căn hộ hay biệt thự…? Mỗi loại nhà ở từng vị trí, khu vực sẽ có một mức giá khác nhau. Định giá tình trạng nhà đất không thể nào bỏ qua việc định giá nó ở khu vực nào.

Ví dụ: Nhà cấp 4 nhưng nếu nó ở Tp. HCM thì cũng sẽ có giá bằng hoặc cao hơn căn hộ cao cấp ở khu vực tỉnh nào đó. Hay cùng là biệt thự, nhưng biệt thự ở thành phố sẽ có giá cao hơn biệt thự ở miền quê.

06 cách định giá nhà đất đơn giản, chính xác nhất hiện nay 5

Ngoài loại hình, “tuổi thọ” của ngôi  nhà cũng là yếu tố để tạo thành giá trị của ngôi nhà. Những ngôi nhà đã được xây từ lâu thì sẽ “mất giá” hơn ngôi nhà mới xây gần đây.

Ngoài ra, thiết kế, nội thất bên trong ngôi nhà cũng là yếu tố quan trọng mà người định giá cần lưu ý để định giá nhà ở.

5. Tìm đến các sự hỗ trợ hữu ích

Việc định giá bất động sản hiện nay đã thuận lợi và dễ dàng hơn nhiều khi có sự trợ giúp của:

  • App định giá nhà đất: Ví dụ như Landber - app thu thập và xử lý dữ liệu chính xác, đưa ra mức giá tham khảo với sai số rất nhỏ dựa trên dữ liệu về các bất động sản đã và đang bán xung quanh. Người dùng chỉ cần đăng ký, đăng nhập vào ứng dụng này là có thể khai thác, sử dụng những tính năng tuyệt vời của Landber.
  • Bản đồ định giá đất: Gần giống với app định giá đất, bản đồ định giá đất cho phép người sử dụng tìm hiểu giá bất động sản cần định giá. Chỉ cần đăng ký, đăng nhập là có thể sử dụng để tìm hiểu giá đất và định giá bất động sản.
  • Dịch vụ thẩm định giá nhà đất: Nhận thấy định giá là một việc làm khá khó khăn, những người có kinh nghiệm định giá đất đã cho ra đời dịch vụ này. Việc sử dụng dịch vụ này, người định giá sẽ phải mất một khoản phí tương ứng, và đổi lại họ sẽ nhận về kết quả định giá chính xác hoặc gần như chính xác về mảnh đất mình quan tâm.

06 cách định giá nhà đất đơn giản, chính xác nhất hiện nay 6

  • Môi giới chuyên nghiệp: Người Việt Nam thường không tỏ ra mấy thiện cảm đối với môi giới nhà đất, song họ lại chính là người có sự am hiểu tường tận về bất động sản. Đặc biệt là đối với việc thẩm định giá nhà đất, họ là người nắm rõ nhất giá cả đất của khu vực nơi họ “nằm vùng”. Ngoài ra, họ là thành phần thường theo sát thị trường, nắm chắc giá cả, có khả năng đánh giá tài sản, đàm phán tốt và am hiểu thủ tục giấy tờ… Vì vậy, khi tìm cách tính giá nhà đất đừng quên tìm đến họ. Nhưng nhớ tìm môi giới chuyên nghiệp thì những thông tin họ đem đến mới có tính chính xác cao.

6. Thông qua ngân hàng

Cách định giá bất động sản cuối cùng đó chính là thông qua ngân hàng. Sau khi áp dụng tất cả các phương pháp trên mà người định giá vẫn chưa yên tâm về kết quả thì có thể sử dụng phương pháp cuối cùng này.

Dựa vào ngân hàng để tìm cách tính giá nhà đất thường là lựa chọn cuối cùng của người muốn định giá. Bởi phương pháp này khá tốn thời gian, trong khi thời gian đối với mua bán bất động sản chính là “vàng”. Nhưng vì ngân hàng khá chặt chẽ trong việc thẩm định bất động sản để cho vay, nên con số ngân hàng đưa ra có khả năng chính xác cao.

06 cách định giá nhà đất đơn giản, chính xác nhất hiện nay 7

Tuy nhiên, cách định giá đất của ngân hàng vì luôn định giá ở mức an toàn nên giá bất động sản trên thực tế có thể cao hơn 10 - 20%. Sau khi nhận được kết quả định giá của ngân hàng, người định giá nên cộng vào con số đó thêm 10 - 20% để ra được giá nhà đất thực tế. Nếu không cộng vào thì giá bán đó chắc chắn là giá rẻ hơn so với thị trường.

Tổng kết

Không nên sử dụng một phương pháp để thẩm định giá bất động sản. Nên kết hợp nhiều phương pháp để tìm được con số sát với giá thực tế nhất. Nếu không có thời gian và điều kiện để thực hiện hết các phương pháp thì nên sử dụng 2 - 3 phương pháp để chắc chắn, tăng tính chính xác.

Giá nhà đất luôn biến động từng ngày, do vậy việc định giá nhà đất chỉ có thể áp dụng trong một thời điểm nhất định và tại một địa điểm cụ thể. Ở thời điểm và địa điểm này giá đất sẽ khác so với địa điểm và thời điểm khác. Người thẩm định nên áp dụng một cách linh hoạt và thông minh để tìm được con số chính xác hoặc gần chính xác tại chính địa điểm và thời điểm mình quan tâm.

Các cách định giá nhà đất nói trên chỉ mang độ chính xác tương đối chứ không thể nào tuyệt đối 100% được. Người áp dụng nên biết điều này để biết cách xử lý trong trường hợp trao đổi, thương lượng giá cả với đối phương.

Xem thêm: