8 bí quyết đầu tư căn hộ cho thuê sinh lời (Chuyên gia tư vấn)
Đầu tư căn hộ cho thuê vẫn luôn là một kênh đầu tư hiệu quả, mang lại lợi nhuận hấp dẫn đối với những ai có nguồn vốn khiêm tốn nhưng muốn dấn thân vào thị trường bất động sản. Nhưng câu hỏi được đặt ra là đầu tư như thế nào để mang lại lợi ích cao nhất mà lại ít rủi ro?
Hiện nay thị trường nhà cho thuê đang tồn tại hai mô hình kinh doanh khác nhau:
Mô hình thứ nhất là sở hữu - cho thuê, tức là bạn lấy ngôi nhà/căn hộ của chính bạn và cho thuê ngôi nhà/căn hộ đó.
Mô hình thức hai là thuê - cho thuê lại, nghĩa là bạn đi thuê một ngôi nhà/căn hộ của người khác và bạn cải tạo hoặc chia phòng lại để cho người khác thuê lại với giá cao hơn để hưởng chênh lệch.
Có thể thấy hai mô hình kinh doanh nhà cho thuê này có tỷ suất lợi nhuận khá chênh lệch. Nếu sở hữu - cho thuê mang lại mức lợi nhuận trung bình từ 5-10% mỗi năm thì mô hình thuê - cho thuê lại có thể mang về lợi nhuận lên đến từ 50 đến 100% mỗi năm. Tuy nhiên, với mô hình sở hữu - cho thuê, bạn sẽ ít tốn công sức và an toàn hơn, trong khi thuê - cho thuê lại mang đến nhiều rủi ro và đòi hỏi bạn phải có kiến thức cùng kỹ năng kinh doanh tốt hơn, đồng thời bỏ ra nhiều công sức quản lý hơn. Bài viết sau đây xin được giới thiệu một vài bí quyết đầu tư căn hộ cho thuê đảm bảo khả năng sinh lời và ổn định.
ĐỐI VỚI BẢN THÂN NHÀ ĐẦU TƯ
1/ Xác định rõ mục đích đầu tư
Hầu hết mọi người khi nghĩ đến việc kinh doanh nhà cho thuê đều tập trung vào việc tìm kiếm một căn hộ tốt để mua, hoặc thuê rồi cho thuê lại, mà quên mất một điều quan trọng là mong muốn thật sự của chính họ. Việc đầu tiên bạn nên làm trước khi nghĩ đến việc kinh doanh nhà cho thuê, đó là phải làm rõ một số câu hỏi của chính mình như: nguồn vốn bạn muốn đầu tư là bao nhiêu? mô hình kinh doanh muốn gắn bó? vị trí khu vực sẽ đầu tư? tỷ suất lợi nhuận mong muốn? hướng đi tương lai sau khi thực hiện xong thương vụ?…
2/ Lên kế hoạch tài chính kỹ lưỡng, cân nhắc đến việc vay vốn ngân hàng, áp dụng đòn bẩy tài chính
Thực tế chỉ ra rằng đa phần các nhà đầu tư và kinh doanh bất động sản thành công trên thế giới không bao giờ sử dụng hết toàn bộ số tiền mặt của mình cho một thương vụ giao dịch bất động sản. Dẫn chứng cho điều này là Tổng thống Mỹ kiêm tỷ phú bất động sản Donald Trump, trong các thương vụ mua bán kinh doanh bất động sản, ông chỉ bỏ ra 20% số vốn dù ông có cả đống tiền mặt trong tay. Vì bản chất bất động sản cho bạn một khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính rất lớn từ ngân hàng. Tuy nhiên, khi sử dụng đòn bẩy, bạn cần phải lưu ý đến dòng tiền âm - khoản tiền phải trả gốc và lãi đều đặn hàng tháng cho ngân hàng. Hãy tính toán và lưu ý dòng tiền âm đó với dòng tiền dương từ việc cho thuê nhà để lựa chọn mô hình kinh doanh và khoản huy động phù hợp.
Bạn cũng có thể huy động vốn từ những cá nhân theo phương thức hợp tác đầu tư và chia sẻ cho họ một phần lợi nhuận theo tỷ lệ phù hợp.
3/ Đàm phán hiệu quả, đôi bên cùng có lợi
Khi mua đất, mua nhà cho thuê hay cả thuê nhà cho thuê lại thì công việc đàm phán đều rất quan trọng. Bạn nên biết bất động sản là một loại tài sản có giá trị lớn nên mỗi chênh lệch đàm phán được như giá trên mỗi đơn vị mét vuông, hay giảm được một khoản tiền thuê nhà hàng tháng, nếu nhân với tổng diện tích hoặc tổng thời gian thuê thì đó là một con số khá lớn.
Ngoài ra, nếu bạn lựa chọn mô hình thuê - cho thuê lại thì việc khai thác và hợp tác với chủ bất động sản là một quá trình làm việc lâu dài và có nhiều yếu tố tác động. Do đó cần phải có những thỏa thuận đạt được hiệu quả đôi bên cùng thắng: chủ nhà có được mức giá thuê tốt và sự ổn định dài lâu, người thuê cho thuê lại cũng được mức lợi nhuận xứng đáng với công sức thực hiện thương vụ của mình thì việc hợp tác mới lâu dài và bền chặt.
4/ Tìm kiếm khách hàng mục tiêu
Sai lầm thường thấy nhất của những người làm kinh doanh bất động sản cho thuê là học theo các nhân viên môi giới bất động sản trên thị trường, bằng việc tiếp thị bất động sản với nội dung chung chung để nhằm thu hút nhiều khách thuê với nhiều nhu cầu khác nhau.
Nhưng vấn đề bạn, những nhà đầu tư căn hộ cho thuê, nên nhớ rằng, những người môi giới nhà đất cần thu hút nhiều khách hàng bởi họ có giỏ hàng nhiều sản phẩm khác nhau để tư vấn. Ngược lại, bạn chỉ có đúng một sản phẩm cho thuê của mình, vì vậy đừng tốn thời gian tiếp những vị khách với nhu cầu không phù hợp. Và bí kíp ở đây chính là sử dụng phương pháp tiếp thị đích: mô tả thật kỹ lưỡng các đặc điểm căn nhà cho thuê của mình, giá cả và các khoản phí cụ thể kèm theo những hình ảnh thật của bất động sản đó. Sau đó đưa các thông tin này lên những kênh có nhiều khách hàng tìm kiếm như các trang rao vặt bất động sản, báo chí…
Điều lưu ý lớn nhất là bạn đừng cố gắng dấu diếm thông tin nào, hay sử dụng hình ảnh minh hoạ của bất động sản khác, vì khi khách thuê đến trực tiếp xem nhà, họ cũng sẽ nhận ra điều đó. Do vậy hãy thành thật với nội dung tiếp thị ngay từ đầu, bạn sẽ có được những khách thuê mục tiêu - những khách mà căn nhà của bạn đúng với sở thích và nhu cầu thực của họ.
ĐỐI VỚI CĂN HỘ DỰ ĐỊNH ĐẦU TƯ VÀ PHƯƠNG THỨC QUẢN LÝ
5/ Lựa chọn đầu tư căn hộ cho thuê có vị trí hút khách, chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành uy tín
Muốn việc đầu tư căn hộ cho thuê cho lợi nhuận tốt, sinh lời cao, bạn cần tìm được những căn hộ có vị trí tốt, thu hút khách hàng tiềm năng. Bởi vì, vị trí luôn là mối quan tâm hàng đầu của khách tìm căn hộ cho thuê. Nếu dự án căn hộ đó gần các trục đường lớn, giao thông thuận tiện, gần các trung tâm hành chính hoặc trường học, bệnh viện, các ngân hàng, trung tâm thương mại lớn… thì tỷ lệ phòng trống sẽ thấp hơn rất nhiều.
Chung cư gần các trục đường lớn, giao thông thuận tiện sẽ hút khách thuê hơn
Ngoài vị trí dự án căn hộ cho thuê, bạn cũng cần quan tâm đến mức độ uy tín của chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành dự án. Thực tế cho thấy nhiều chung cư sau khi đi vào hoạt động bị phàn nàn về khâu quản lý vận hành, người thuê cảm thấy bất tiện và có ấn tượng không tốt, từ đó sẽ dẫn đến tỷ lệ phòng trống cao và ảnh hưởng đến dòng tiền lợi nhuận của bạn.
6/ Cải tạo nội, ngoại thất để thu hút khách thuê, tối ưu hóa lợi nhuận
Việc cải tạo nội, ngoại thất sẽ giúp căn hộ trở nên thu hút hơn về mặt hình thức, từ đó tăng giá trị cho căn hộ. Bạn nên sửa sang lại các vết nứt trên tường; sơn mới lại nếu sơn đã cũ; trang trí cây xanh ở các vị trí như ban công, cửa chính, các góc trong phòng; sửa chữa các đồ dùng hỏng (ống nước, bóng đèn…); bỏ đi những vật dụng không cần thiết… Tùy đối tượng khách hàng tiềm năng bạn muốn hướng tới và phân khúc khách hàng mà bạn đưa ra quyết định trang bị nội thất phù hợp. Chẳng hạn, với phân khúc khách hàng cao cấp như cho người nước ngoài hoặc người có thu nhập cao thuê, bạn nên đầu tư căn hộ cho thuê có đầy đủ tiện nghi nội thất, trang thiết bị như tivi, tủ lạnh, điều hòa… chất lượng cao của thương hiệu uy tín để thu hút khách hàng.
7/ Định giá cho thuê hợp lý
Bạn nên cân nhắc theo vị trí, diện tích, cấu trúc căn hộ và các ưu điểm để đưa ra giá thuê hợp lý. Tốt nhất, bạn nên khảo sát giá thuê căn hộ chung cư trên thị trường đối với cùng khu vực, cùng phân khúc và dự trù các khoản chi phí phát sinh như nâng cấp, sửa chữa trang thiết bị… trước khi định giá cho thuê hợp lý. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý rằng, giá thuê căn hộ sẽ biến động theo thời gian, tùy thuộc vào chỉ số lạm phát, giá cả hàng hóa, cán cân cung – cầu… Trong bối cảnh thị trường đầu tư căn hộ cho thuê tại TP.HCM đang cạnh tranh mạnh, chỉ khi bạn định giá cho thuê hợp lý, bạn mới có thể thành công.
8/ Vận hành và quản lý nhà cho thuê hiệu quả để tối ưu chi phí
Đăng tin cho thuê ngay khi có thể
Câu nói “Thời gian là tiền bạc” trong việc kinh doanh nhà cho thuê là một câu nói hoàn toàn theo nghĩa đen. Bởi mỗi ngày, mỗi giờ, mỗi phút, mỗi giây trôi qua không cho thuê được căn nhà của mình, bạn đã mất đi một khoản tiền tương ứng. Nếu ai đã từng làm mô hình thuê - cho thuê lại. Tiền thuê đã trả cho chủ nhà rồi mà vẫn chưa cho thuê được phòng thì sẽ hiểu cảm giác mất tiền từng ngày khủng khiếp như thế nào.
Vì thế việc cho thuê nhà phải được triển khai với tốc độ nhanh và gấp rút. Để làm được điều này bạn cần có những bước chuẩn bị và cho thuê trước khi căn nhà được hoàn thiện xong. Và một phương pháp khác mà tôi đang sử dụng là tổ chức những cuộc đua cho các đội kinh doanh cùng cho thuê một căn nhà để tìm ra đội nhóm chiến thắng và trích một phần lợi nhuận hàng tháng cho họ. Nếu bạn là một cá nhân làm mô hình này, có thể áp dụng tương tự bằng cách gửi thông tin cho nhiều môi giới để tạo ra sự cạnh tranh và cuộc đua cho thuê chính căn nhà của mình.
Vận dụng các công cụ hiện đại để phục vụ khách hàng tốt hơn
Để thu được tiền cho thuê của khách đúng hẹn, hãy áp dụng nguyên tắc về sự chuẩn bị và tạo thuận tiện cho khách bằng nhiều hình thức đóng tiền khác nhau. Lưu ý về việc đóng những khoản tiền dịch vụ đúng hẹn để không xảy ra tình trạng cắt nước - cắt điện làm một số lượng lớn khách thuê phẫn nộ, và giữ uy tín với chủ nhà trong vấn đề thanh toán tiền thuê cho họ. Nếu có trục trặc hay phát sinh gì liên quan đến khoản tiền phải trả cho chủ nhà, hãy thông báo cho họ trước và có những văn bản xác thực đi kèm.
Việc đăng ký tạm trú tạm vắng, trang bị phòng cháy chữa cháy và các giấy phép cần thiết cho căn nhà cho thuê cũng được quan tâm để thực hiện theo đúng quy định của pháp luật và nên nhờ sự tư vấn, hướng dẫn cụ thể của công an khu vực đang quản lý căn nhà cho thuê của bạn.
Bên cạnh đó, hãy bảo trì và sữa chữa bất động sản trước khi hư hỏng xảy ra, đừng đợi đến khi có chuyện mới xử lý. Bởi lẽ, đến lúc đó bạn đã chịu những thiệt hại nặng nề và những khoản chi phí sửa chữa sẽ vô cùng đắt đỏ.
Chăm sóc khách thuê chu đáo, tận tâm
Quan tâm và hỗ trợ khách thuê tận tâm là một trong những yếu tố quan trọng để có được những khách thuê lâu dài cho căn nhà của bạn. Bên cạnh đó, hãy tập trung cho những khách tốt và hạn chế dần những khách thuê xấu.
Trong một căn nhà, những khách thuê xấu sẽ khiến khách tốt bỏ đi. Nếu bạn không loại được những khách thuê xấu và giữ được những khách tốt ở lại thì các khách thuê xấu khác sẽ kéo đến lấp đầy căn nhà của bạn. Như vậy, bạn sẽ có những trải nghiệm tồi tệ khi kinh doanh với họ như: trễ nải đóng tiền, mất trật tự, mất vệ sinh và phá hoại tài sản…
>>>Xem thêm:
Đầu tư bất động sản là gì?Các loại hình đầu tư bất động sản?