Bảng giá đất là gì? Những quy định về thiết lập, sử dụng bảng giá đất hiện hành

Chưa có đánh giá nào ( Đánh giá của bạn )

Bảng giá đất được rất nhiều người quan tâm, tùy thuộc vào tỉnh - huyện mà việc tìm kiếm sẽ có đích đến khác nhau. Mặc dù sử dụng rất nhiều nhưng không phải ai cũng hiểu rõ "bảng giá đất là gì?" và nó được xác định dựa trên phương pháp - nguyên tắc nào.

Để làm rõ những vấn đề liên quan đến bảng giá đất, mời anh chị cùng dành ra 5 phút để xem những thông tin dưới đây. Điều này sẽ giúp anh/chị sử dụng hiệu quả bảng giá nhà đất mình đang quan tâm.

Bảng giá đất là gì?

Bảng giá đất là tập hợp tất cả các mức giá đất cho mỗi loại đất do UBND tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương công bố vào ngày 01 tháng 01 dựa trên cơ sở qui định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

Bảng giá đất sẽ được xây dựng định kỳ 5 năm 1 lần. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, nếu Chính phủ có điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ có điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với từng địa phương.

UBND tỉnh quyết định dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

Các tỉnh sẽ thành lập bảng giá đất dựa trên Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16.11.2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Trước khi bảng giá đất được thông qua, UBND tỉnh phải gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định ít nhất trước 60 ngày.

Bảng giá đất là gì - 1

Bảng giá đất được sử dụng để làm gì?

Theo quy định tại Điều 114 Luật đất đai năm 2013, bảng giá đất cụ thể của từng địa phương sẽ là cơ sở, căn cứ để thực hiện các vấn đề sau:

- Tính tiền sử dụng đất:

Thực hiện khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

- Tính tiền thuê sử dụng đất:

  • Đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
  • Đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

- Tính phí và lệ phí trong quản lý và sử dụng đất:

Trường hợp, mức giá bán đất bằng giá do UBND tỉnh quy định thì mức nộp lệ phí đất sẽ được tính như sau:

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước:

Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước bù đắp tổn thất về quyền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân, tổ chức bị thiệt hại.

Giá đất để tính tiền bồi thường khi đất bị Nhà nước thu hồi:

  • Là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ;
  • Không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng (giá thị trường)

- Tính giá trị quyền sử dụng đất:

Khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Ngoài 5 mục đích sử dụng cơ bản vừa nêu trên, bảng giá đất còn được sử dụng phổ biến để làm cơ sở để thoả thuận về giá trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hầu hết các khách hàng và nhà đầu tư mua bán nhà đất đều tìm kiếm trước thông tin về bảng giá đất cũng như bản đồ quy hoạch hiện hành. Mặc dù mức giá mua bán đất trên thực tế sẽ có chênh lệch đáng kể so với bảng giá do UBND tỉnh đưa ra, tuy nhên mức chênh lệch giữa các vị trí nhà đất sẽ được xây dựng một phần dựa trên chênh lệch giá tại bảng giá đất của UBND tỉnh.

Bảng giá đất là gì - 2

Phương pháp định giá đất theo quy định hiện hành

Mặc dù giá đất của từng địa phương sẽ khác nhau, thậm chí 2 tỉnh/thành phố liền kề nhau nhưng giá có thể chênh lệch gấp 2 - 3 lần tùy thuộc vào rất nhiều yếu tố. Ngay trong 1 địa phương, một vài khu vực có giá lên tới hàng chục triệu đồng/m2 nhưng một số nơi lại chỉ có giá vài triệu thậm chí vài trăm ngàn đồng/m2.

Việc chênh lệch này đều có cơ sở, định giá đất sẽ dựa trên nhiều yếu tố và nhiều phương pháp khác nhau. Dưới đây là những phương pháp xác định bảng giá đất được pháp luật quy định sử dụng hiện hành:

Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp này định giá thông qua việc phân tích mức giá các thửa đất tương tự về mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lời và các điều kiện về kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Theo luật, phương pháp này sẽ được tiến hành như sau:

  • Khảo sát và thu thập thông tin
  • Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
  • Đưa ra ước tính giá đất
  • Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Phương pháp thu thập

Dựa trên thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Sau khi khảo sát và thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập thửa đất cần định giá. Thu nhập ròng bình quân một năm được tính theo công thức sau:

  • Thu nhập ròng bình quân một năm = Thu nhập bình quân một năm - Chi phí bình quân một năm.

Theo đó, giá trị thửa đất sẽ được xác định như sau:

  • Giá trị của thửa đất cần định giá = Thu nhập ròng bình quân một năm / Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm.

Cuối cùng, giá đất của thửa đất sẽ được tính như sau:

  • Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá / Diện tích thửa đất cần định giá.

Phương pháp chiết trừ

Phương pháp này xác định giá đất thông qua cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Cũng tiến hành khảo sát và thu thập thông tin sau đó, xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh và đưa ra ước tính giá đất. Bước cuối cùng là xác định giá đất của thửa đất phù hợp nhất.

Phương pháp thặng dư

Phương pháp này sẽ định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

  • Giá trị của thửa đất cần định giá = Tổng doanh thu phát triển - Tổng chi phí phát triển

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

  • Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá / Diện tích thửa đất cần định giá

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá

Đây là phương pháp khá phổ biến hiện nay. Ngoài việc đưa ra được bảng giá đất 05 năm một lần, người sử dụng bảng giá sẽ dễ dàng nhìn thấy được sự biến đổi thông qua hệ số điều chỉnh giá.

  • Giá trị của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất.

Trong đó, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.

Bảng giá đất là gì - 3

Các loại đất được quy định giá trong bảng giá đất

Tất cả bảng giá đất của các tỉnh/thành phố sẽ bao gồm đầy đủ thông tin về loại đất, vị trí cụ thể và giá đất kèm theo. Trình tự sẽ được sắp xếp từ cao đến thấp. Cụ thể, các loại đất được quy định giá trong bảng giá đất là:

  • Bảng giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác
  • Bảng giá đất trồng cây lâu năm
  • Bảng giá đất rừng sản xuất
  • Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản;đ) Bảng giá đất làm muối
  • Bảng giá đất ở tại nông thôn
  • Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn
  • Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn
  • Bảng giá đất ở tại đô thị
  • Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị
  • Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị

Lưu ý: không phải tỉnh/thành nào cũng có đầy đủ các loại đất vừa nêu trên. Nên trong bảng giá đất của các tỉnh/thành phố có thể sẽ không xuất hiện giá của một hoặc một vài loại đất.

Tùy thuộc vào từng địa phương mà bảng giá đất sẽ gộp hoặc chia cụ thể theo loại đất. Để đảm bảo việc tìm kiếm dễ dàng, anh/chị nên tìm theo cụm "bảng giá đất tỉnh Y năm XXXX). Ví dụ cụ thể:

Bảng giá đất là gì - 4

Như đã nhắc đến trong phần đầu bài viết, mặc dù bảng giá đất được ban hành 5 năm 1 lần. Tuy nhiên, trong trường hợp Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động, UBND tỉnh sẽ có nhiệm vụ điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Việc điều chỉnh giá sẽ được tiến hành có trình tự cụ thể, thiết lập hồ sơ rõ ràng và thông báo với các đơn vị, ngành có liên quan. Vấn đề này được quy định rõ tại Điều 14 nghị định 44/2014/NĐ- CP và điều 23, 24, 26, 27 của thông tư 30/2014/TT- BTNMT hướng dẫn chi tiết các quy định tại điều 14 về các quy định cụ thể trong việc điều chỉnh giá đất.

Trên đây là một vài thông tin cơ bản liên quan đến bảng giá đất. Hy vọng bài viết này phần nào giúp anh/chị hiểu rõ, sử dụng đúng và tìm kiếm dễ dàng hơn bảng giá đất mình đang quan tâm.

>>>> Xem thêm: