Bán nhà sổ xanh: Dễ hay khó?
Nếu người mua dè dặt, thận trọng thì bán nhà sổ xanh cũng khiến chủ sử dụng lo lắng bởi khi ai cũng chưa hiểu tường tận về loại hình này thì rất khó để xuống tiền.
Bán nhà sổ xanh là việc các chủ sử dụng cũ có nhu cầu chuyển nhượng lại tài sản đã được xây dựng trên đất sổ xanh. Bán nhà sổ xanh trong tâm lý người bán luôn cho rằng người mua khá lạ lẫm với khái niệm sổ xanh, chưa rõ sổ xanh là gì. Vì vậy, họ sẽ không dám “liều” bởi sợ không thể chuyển từ đất sổ xanh sang sổ đỏ hoặc đất sổ xanh có chuyển nhượng được không; nếu bỏ tiền mua, liệu quyền lợi có được bảo đảm?
Với sự lo ngại trong việc có nên mua nhà đất sổ xanh của phần lớn người mua hiện nay, chủ sử dụng nên tận dụng điều này, biến nó trở thành cơ hội để mua bán thuận tiện hơn. Theo đó, người bán có thể tự mình thực hiện trước khi bán hoặc đồng ý hỗ trợ người mua trong khâu hợp thức hóa giá trị pháp lý của nhà trên đất sổ xanh.
Đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
Nhà sổ xanh được xây dựng trên phần đất trước đây được Lâm trường giao cho chủ sử dụng. Sổ xanh tuy vẫn được thừa nhận là giấy ghi nhận quyền sử dụng đất nhưng ở thời điểm hiện tại, với các quy định hiện hành, sổ xanh chỉ có thể là cơ sở để xem xét trong việc cấp, chuyển đổi loại hình giấy chứng nhận; khó có đủ giá trị pháp lý như sổ đỏ hay sổ hồng.
Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, chủ sử dụng phải cung cấp một trong các loại giấy tờ, đáp ứng điều kiện được quy định từ điều 99 - 102 Luật Đất đai 2013. Trong đó, quan trọng nhất là “Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất” (điểm e khoản 1 Điều 100) và có thể bổ sung thêm “Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có)” (hướng dẫn tại NĐ 43/2014).
Nếu việc đăng ký được thực hiện sau khi hai bên mua bán thì các bên cần cung cấp thêm:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Điều 167 Khoản 3 Điểm b Luật Đất đai 2013;
- Giấy tờ chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ tài chính khi tiến hành chuyển nhượng (Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ).
Cần lưu ý, ngoài thủ tục, hồ sơ tương tự với việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu khi chuyển từ đất sổ xanh sang sổ đỏ, thì với tài sản trên đất là nhà, người đăng ký phải nộp một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như: sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng.
Thủ tục mua bán nhà sổ xanh nhanh chóng, an toàn
Để có cơ sở cho việc đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và sang tên cho người mua, hạn chế rủi ro, quá trình bán nhà sổ xanh nên tiến hành theo đúng trình tự luật định.
Đặt cọc
Các bên có thể lựa chọn thực hiện hoặc không thực hiện giai đoạn này. Đặt cọc có thể hiểu đơn giản là việc tạo dựng niềm tin về việc thực hiện nghĩa vụ, giao dịch nào đó. Đặt cọc trong mua bán nhằm đảm bảo các bên sẽ tiến hành theo đúng cam kết. Nếu như đủ tin tưởng, đặt cọc không nhất thiết phải xảy ra.
Soạn thảo và công chứng hợp đồng
Hợp đồng mua bán nhà sổ xanh phải được công chứng theo quy định hiện hành. Để có tính thống nhất, chặt chẽ, các bên nên nhờ đơn vị uy tín hoặc văn phòng công chứng soạn thảo.
Hồ sơ công chứng hợp đồng bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.
- Sổ hộ khẩu.
- Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).
- Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua chuẩn bị, nhưng có thể do các bên thỏa thuận.
- Hợp đồng mua bán nhà
Kê khai nghĩa vụ tài chính
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;
- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
- Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).
Hồ sơ sang tên
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;
Hồ sơ nộp về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Trên đây là thủ tục và một vài yêu cầu về pháp lý khi bán nhà sổ xanh. Qua đây, cả người mua và người bán sẽ hiểu hơn về bản chất loại nhà này, có thể an tâm tham gia vào các giao dịch liên quan.
Xem thêm: