4 lưu ý về pháp lý khi mua đất dự án
Đất nền dự án luôn là một phân khúc hết sức sôi động trong khu vực vùng ven TPHCM như các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Cần Giờ hay các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An … Tuy nhiên, đi kèm sự sôi động đó cũng là những vấn đề đáng quan ngại như rủi ro khi mua đất nền dự án, quy trình thủ tục mua đất dự án không rõ ràng, chủ đầu tư không đủ năng lực …
Vậy khi giao dịch đất nền, chúng ta cần phải lưu ý những điểm nào về vấn đề pháp lý, thủ tục, để tránh những rắc rối, rủi ro không đáng sau khi giao dịch? Bài viết sau xin được giới thiệu 4 lưu ý chính về mặt pháp lý khi quý khách hàng có nhu cầu giao dịch đất nền dự án.
1/ Lưu ý thông tin về chủ đầu tư dự án
Chủ đầu tư của dự án là ai? Đây là câu hỏi đầu tiên của khách hàng trong thời gian gần đây, khi muốn thực hiện 1 giao dịch đất nền, vì đã có quá nhiều sự việc rắc rối về các công trình, dự án bất động sản chậm tiến độ, chất lượng xây dựng không đảm bảo, thậm chí là khi đã bàn giao công trình mới xuất hiện những vụ việc không mong muốn. Trong đó, còn có những chủ đầu tư thể hiện rõ sự bất uy tín khi thực hiện không đúng với cam kết ghi rõ trong hợp đồng với khách hàng.
Một số chủ đầu tư sẽ cố gắng tiết giảm chi phí xây dựng, thay thế các vật liệu không đúng như hợp đồng ban đầu, dẫn đến không đảm bảo một số yêu cầu kỹ thuật trong xây dựng, chưa kể đến viếc chậm trễ, không triệt để khắc phục sự cố trong khâu xây dựng, vận hành, bảo hành quản lý nhà chung cư khi đưa vào sử dụng.
Lí do chủ yếu cũng chính là vì sự thiếu hiểu biết của người mua nhà, đôi khi phó mặc vào sàn giao dịch, chỉ quan tâm đến giá cả và vị trí, mà không thực sự chú trọng xem ai là chủ đầu tư và được thi công bởi nhà thầu nào.
Việc tận mắt đến xem, kiểm tra các dự án chủ đầu tư đã thực hiện trước đó với chất lượng ra sao, các dự án đã này có từng xảy ra tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư trước đó hay không và nếu có, cách giải quyết như thế nào…, là yếu tố được nhiều khách hàng mua nhà quan tâm hiện nay.
Với những chủ đầu tư uy tín đã khẳng định được thương hiệu, được minh chứng bằng quá trình hoạt động, thể hiện trách nhiệm, cam kết nhất quán, rõ ràng với khách hàng và đối tác, người mua sẽ an tâm tuyệt đối, vì đã được các chủ đầu tư này đảm bảo bằng chính thương hiệu của họ. Các chủ đầu tư này cũng thường chọn hợp tác với các đơn vị phân phối bất động sản uy tín, có phong cách làm việc chuyên nghiệp để phân phối dự án của mình.
Chỉ có những chủ đầu tư mạnh về năng lực tài chính mới thực sự mang lại những dự án chất lượng cao cho các khách hàng. Ngược lại, khách hàng cũng sẽ chỉ cần nhìn vào sản phẩm mà chủ đầu tư mang lại cũng sẽ đánh giá được năng lực và uy tín thật sự của họ.
Hiện nay, có nhiều dự án đất nền với giá bán khá rẻ, từ vài triệu cho đến vài chục triệu/m2 tùy khu vực. Nhưng theo nhận định của các chuyên gia, nếu giá bán của đất nền mà bạn dự định mua thấp hơn nhiều so với giá bán đất nền của các dự án lân cận thì bạn nên tính toán đến tính khả thi và năng lực hoàn thiện dự án. Bạn không nên thấy dự án đất nền giá rẻ mà lao vào vì có thể gặp các dự án đang chết hoặc không khả thi.
Để nắm được tính khả thi của dự án đất nền, bạn nên chọn các dự án của các chủ đầu tư uy tín, hội tụ những yếu tố như: tiểu sử tốt, năng lực tài chính mạnh thể hiện trên báo cáo tài chính năm gần nhất, uy tín truyền thông, khảo sát người dân đang sinh sống tại các dự án của chủ đầu tư đó về mức độ hài lòng.
2/ Lưu ý thông tin về khu đất – hồ sơ pháp lý của dự án
Việc đầu tiên nên làm khi quyết định mua một mảnh đất là cần phải tìm hiểu thật kỹ khu đất đó thuộc diện như thế nào? Đường xá có thuận tiện hay không? Khu dân sinh có tốt không? Cuộc sống ở đó sẽ rất thuận tiện nếu như mảnh đất gần trường học, chợ, bệnh viện ...
Để giao dịch được diễn ra rõ ràng. minh bạch, bạn cần chủ động yêu cầu phía chủ đầu tư dự án hoặc các sàn phân phối sản phẩm trình những giấy tờ cần thiết để chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý...
Bộ hồ sơ pháp lý đất nền dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán cần lưu ý thêm các vấn đề đi kèm như:
- Dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cho đầu tư
- Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt
- Chủ đầu tư đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông
- Chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuế sử dụng đất
- Ý kiến chấp thuận của Sở Xây dựng bằng văn bản
- Sở Xây dựng xem xét thửa đất chuẩn bị giao dịch có đang trong tình trạng thế chấp tại tổ chức tín dụng hợp pháp hay không (nếu thế chấp phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán).
Ngoài ra, cần phải rất chú ý đó là các vấn đề về pháp lý như mảnh đất cần mua có nằm trong diện bị quy hoạch, giải tỏa của khu vực hay không? Nếu là đất dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hay chưa?
Theo nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực từ 16/11/2004 thì chủ đầu tư phải xây dựng đúng mẫu nhà đã được thẩm định thiết kế và phù hợp với định hướng không gian, kiến trúc, cảnh quan đã được phê duyệt, tức chủ đầu tư không được phân lô bán nền mà buộc họ phải xây nhà hoàn chỉnh rồi mới bán. Bạn nên tham khảo trước mẫu nhà, xem có phù hợp với nhu cầu và sở thích cá nhân của bản thân hay không, có thể trao đổi với chủ đầu tư về việc chỉnh sửa nhà mẫu (thường thì nhà mẫu sẽ chỉ bắt buộc xây dựng cố định phần mặt tiền và các kích thước bên ngoài, phần nội thất hoặc phân chia các không gian bên trong sẽ tùy thuộc vào ý khách hàng).
3/ Lưu ý về sổ hồng của mảnh đất nền bạn dự định mua
Đây là một vấn đề rất quan trọng, nó quyết định đến tính pháp lý của mảnh đất. Tốt nhất chúng ta nên mua đất đã có sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc đã có quy hoạch chi tiết 1/500), hiểu rõ về vị trí miếng đất nhằm tránh tranh chấp và dễ dàng hơn trong việc đền bù nếu có thu hồi. Thường thì đối với đất nền dự án, các chủ đầu tư sẽ phải chuẩn bị sẵn các giấy tờ cần thiết có liên quan (mục 3) nên vấn đề tranh chấp hay đền bù hiếm khi xảy ra.
Cũng có rất nhiều trường hợp đơn cử như mảnh đất chúng ta muốn mua có diện tích chỉ 40m2 nhưng khi yêu cầu xem sổ đỏ thì trong sổ lại có diện tích lớn hơn 40m2 (có thể là 80m² hoặc lớn hơn, nghĩa là phần đất mà họ rao bán là phần nằm trong sổ lớn này, và phần này chưa có tách sổ). Chủ đầu tư có thể sẽ lấy lí do đang chờ tách sổ và trước mắt bán với hình thức tạm viết tay đến khi có sổ sẽ chuyển cho chúng ta.
Nếu bạn mua đất mà sử dụng sổ chung thì sau này có vấn đề tranh chấp xảy ra, bạn sẽ gặp khá nhiều rắc rối, chẳng hạn đối mặt với những vấn đề như: tách sổ không được do không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy định, có người chịu thỏa thuận có người không và đặc biệt nếu mua đất sổ chung bạn có thể không xác định được vị trí đất của các nền đất ấy.
Dù là đất dự án, đã nằm trong diện được quy hoạch thì bạn cũng nên kiểm tra giấy tờ liên quan, hỏi rõ thời hạn bao lâu có sổ ... điều này sẽ quyết định đến pháp lý của nền đất mà bạn mua.
4/ Lưu ý về hợp đồng mua bán
Khi mua đất, cần thận trọng trong những vấn đề liên quan tới hợp đồng mua đất. Đặc biệt đối với đất nền dự án, khi bạn mua trả góp, sẽ phải trải qua nhiều công đoạn phức tạp. Vì vậy trước khi đặt bút kí hợp đồng, bạn cần phải xem xét rõ các văn bản, giấy tờ liên quan, và đề nghị ghi rõ các quy trình, thời hạn thanh toán, các điều kiện bao lâu thì có sổ, bao lâu thì được phép xây dựng, hoàn công … càng chi tiết càng tốt, để tránh những rắc rối có thể xảy ra sau này.
Theo luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Đoàn luật sư Hà Nội, hiện nay pháp luật quy định việc mua nhà, đất cần được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, việc mua bán bằng các hợp đồng viết tay không có giá trị pháp lý. Người mua sẽ không thể dựa vào hợp đồng viết tay để làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng, do vậy sẽ rơi vào thế yếu khi tranh chấp xảy ra.
Do đó, tất cả các hợp đồng và thỏa thuận liên quan đến việc mua đất cần được công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý, giao dịch mua bán được pháp luật công nhận và bảo hộ. Đây chính là căn cứ pháp lý khi có tranh chấp, khiếu kiện xảy ra các bên liên quan đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
>>>Xem thêm: