#3 lý do mà đầu tư nhà ở xã hội đang còn bị bỏ ngỏ

Chưa có đánh giá nào (Đánh giá của bạn)

Nhà ở xã hội dù được quan tâm và có nhu cầu lớn nhưng đang bị đặt trong những điều kiện phát triển không mấy thuận lợi.

Hiện nay, rất nhiều doanh nghiệp loay hoay trong việc lựa chọn hướng đi cho cơn khát nhà ở giá rẻ bởi dù trên thực tế, cơ hội cho thấy là rất lớn nhưng công tác triển khai không mấy thuận lợi, điều này khiến cho số lượng nguồn cung sụt giảm đáng kể. Căn hộ giá rẻ cho người thu nhập thấp ở ven Tp. Hồ Chí Minh hầu như đều nhanh chóng lọt vào tầm ngắm ngay từ khi “rục rịch” ra mắt. Nhu cầu nhà ở tăng cao trong khi giá nhà đất liên tục leo thang, số lượng dự án nhà giá thấp ra hàng nhỏ giọt khiến hàng loạt câu hỏi được đặt ra, rằng vì đâu nhà ở xã hội dù “cầu cao” vẫn luôn có điểm nghẽn?

Nhà ở xã hội và những đặc thù trong đầu tư, giao dịch

Theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở xã hội.

Nhà ở xã hội mang những đặc điểm riêng

Theo đó, việc xây dựng cũng như mua bán nhà ở xã hội phải dựa trên các quy tắc về đối tượng và tiêu chuẩn kỹ thuật riêng biệt. Khác với việc xây dựng các dự án nhà ở thương mại, ngoài tuân theo thủ tục chung về đầu tư, những dự án nhà ở xã hội được giám sát khá chặt chẽ về xây dựng và giao dịch.

Đối với nhà ở xã hội là căn hộ chung cư:

  • Căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn.
  • Tùy vào tình hình cụ thể tại địa phương, UBND cấp tỉnh có thể quy định tăng thêm diện tích xây dựng cho mỗi căn hộ, nhưng không quá 77m2 và số lượng căn hộ này không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.

Với nhà ở xã hội là nhà thấp tầng, diện tích xây dựng cũng không vượt quá 70m2. Chủ đầu tư phải cân đối không gian sống sao cho thật hợp lý trong giới hạn cho phép.

Bán hoặc cho thuê - thuê mua nhà ở xã hội, chủ đầu tư cũng buộc phải giao dịch đúng đối tượng, áp dụng chính sách phù hợp với từng trường hợp cụ thể. Theo quy định hiện hành, có 9 đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội (Theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014). Bên cạnh đó, còn phải thỏa mãn 03 điều kiện đi kèm về thu nhập, nhà ở và cư trú.

  • Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu.
  • Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội. Trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này.
  • Phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân (có trường hợp ngoại lệ).

Do đó, đầu tư nhà ở xã hội đối với các doanh nghiệp không chỉ là câu chuyện về an sinh xã hội, các đơn vị còn có nghĩa vụ ràng buộc bởi rất nhiều quy định, chính sách của nhà nước liên quan đến loại hình nhà ở này.

03 vướng mắc lớn trong đầu tư nhà ở xã hội

Thông qua chia sẻ của nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hiện nay mới thấy được thực tế khắc nghiệt của thị trường. Kinh doanh nhà đất, đặc biệt đối với phân khúc giá rẻ, luôn phải song hành hai câu chuyện lợi nhuận và giá trị. Nếu đặt trong tỷ lệ cạnh tranh cũng như hệ thống pháp luật điều chỉnh như hiện nay, đầu tư vào nhà ở xã hội được xem là cú liều so với các loại hình nhà ở thương mại khác. Tâm lý dè dặt này bắt nguồn từ 03 lý do dưới đây.

Thiếu vốn hỗ trợ cho các doanh nghiệp

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến nay cả nước đã hoàn thành 207 dự án nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng trên 85.000 căn, tổng diện tích khoảng 4,29 triệu m2 nhà ở và đang tiếp tục triển khai 220 dự án với khoảng gần 180.000 căn đối với chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị và công nhân khu công nghiệp. Tuy nhiên, nếu so sánh với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia là đến hết 2020 cả nước cần đạt 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội thì thực tế chỉ mới đạt được khoảng gần 40%.

Khảo sát chung tình hình triển khai dự án nhà ở xã hội hiện nay, thực trạng chung của các doanh nghiệp là cảm thấy “hụt vốn” khi chính sách ưu đãi nguồn vốn tín dụng cho khá hạn hẹp. Có thể nói, sau gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng (vào năm 2016), cũng chưa có gói ưu đãi nào đủ lớn để kéo nhà đầu tư “mặn mà” trở lại.

Nghị quyết số 71/2018/QH14 của Chính phủ bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định nhằm thực hiện hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội. Tuy nhiên, Nghị quyết đã ra nhưng vẫn chưa có vốn. Ngân hàng chính sách mới chỉ được phân bổ 1.163 tỷ đồng, trong khi nhu cầu phải đạt hơn 9.000 tỷ đồng cho giai đoạn 2016-2020

Bên cạnh đó, hầu hết các địa phương chưa bố trí vốn cho dự án nhà ở xã hội, chưa thực sự quan tâm để hỗ trợ chủ đầu tư trong việc bố trí kinh phí trong xây dựng hạ tầng kỹ thuật bên trong và ngoài dự án.

Nhiều vướng mắc trong đầu tư nhà ở xã hội

Quỹ đất chưa phục vụ hiệu quả cho xây dựng dự án

Nếu trung tâm quá cạn kiệt về quỹ đất vì dân số tăng nhanh, Bộ Xây dựng cho rằng các địa phương, kể cả những vùng ven được đánh giá là tiềm năng còn chưa thực sự quan tâm và dành sự chú ý cho quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.

Theo quy định, các dự án nhà ở thương mại có diện tích trên 10ha phải dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội, vậy nhưng một số địa phương không phê duyệt quy hoạch. Rất nhiều chủ đầu tư lựa chọn phương án nộp tiền chênh lệch cho địa phương. Tiền chênh lệch này sẽ được dùng để bố trí quỹ đất khác làm nhà ở xã hội nhưng trên thực tế, để bố trí đúng và đủ quỹ đất rất khó khăn.

Bên cạnh đó, việc xây dựng dự án nhà ở xã hội rất coi trọng tính phù hợp khi sử dụng đất ở khu vực nào, vì chủ yếu đối tượng khách hàng thường ở gần các khu công nghiệp, không cần quá gần trung tâm hay các tiện ích giao thông công cộng. Tất nhiên, chỉ những khu vực như thế này mới đủ điều kiện để giá bán sản phẩm được điều chỉnh ở mức hợp lý nhất.

Chính sách đầu tư thiếu hấp dẫn

Một trong những lý do khiến doanh nghiệp “quan ngại” bỏ vốn - bỏ sức xây dựng dự án nhà ở xã hội chính là yếu tố lợi nhuận. Nhà ở xã hội xây lên nếu bán giá cao thì kén người mua, bán với giá thấp đúng nghĩa lại “lỗ” cho doanh nghiệp. Đặc biệt, khi mặt bằng giá bất động sản trên thị trường đều đang ở mức cao hơn rất nhiều so với trước, bản thân nhà ở xã hội cũng đang bị cạnh tranh khốc liệt vì so với các dự án nhà ở thương mại, mọi quy trình, thủ tục xây dựng gần như không hề khác biệt.

Ông Nguyễn Văn Đính - Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: “Thực ra, không có quy định nào về mức giá tối thiểu, tối đa với nhà ở xã hội. Nhưng làm nhà ở xã hội, Nhà nước đã hỗ trợ cho chủ đầu tư về tiền đất, thuế, nên khi tính giá bán nhà ở xã hội sẽ được tính theo giá thanh, hay còn gọi là giá vốn, cộng với biên độ lợi nhuận cho doanh nghiệp từ 10 - 14%. Giá vốn này phải được kiểm toán, thẩm định”.

Hiện nay, việc khống chế lợi nhuận ở mức 10% là một bất lợi lớn cho các doanh nghiệp, trong khi rất nhiều dự án nhà ở thương mại khác ồ ạt tăng tốc theo quy luật thị trường, lướt trên những con số lợi nhuận cao ngất ngưởng. Bên cạnh đó, chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội phải dành 20% căn hộ để cho thuê, 60% căn hộ bán theo giá do Nhà nước thẩm định, chủ đầu tư chỉ kinh doanh 20% căn hộ.

Do đó, xuất hiện tình trạng nhiều dự án nhà ở xã hội xin chuyển toàn bộ hoặc một phần sang nhà ở thương mại để thu hồi vốn và có lãi. Khi giá trị lợi nhuận trở nên mong manh, tâm lý doanh nghiệp chắc chắn không thể nào mạnh dạn xuống vốn.

Chuyên gia nói gì về thực trạng và hướng giải quyết cho nhà ở xã hội?

Bên cạnh 03 lý do lớn khiến đầu tư nhà ở xã hội bị bỏ ngỏ, trên thực tế, các chuyên gia trong ngành còn chỉ ra nhiều điểm bất cập rất lớn đối với phân khúc này. Xây dựng và phát triển nhà ở xã hội, hướng đến các đối tượng đặc biệt trong xã hội không là trách nhiệm của riêng ai, muốn đi đúng hướng phải có sự kết hợp giữa doanh nghiệp, địa phương và lãnh đạo các cấp trong việc điều chỉnh chính sách, khung pháp lý tương thích với sự thay đổi từng ngày trên thị trường.

Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng hiện nay, một số địa phương đang làm không đúng quy định của pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội. Cụ thể, không phê duyệt quy hoạch dành 20% diện tích để xây nhà ở xã hội tại các dự án hoặc nếu có phê duyệt thì cũng ở các góc khuất, khó đền bù giải phóng mặt bằng. Tại các dự án làm nhà ở thương mại được chủ đầu tư ưu tiên trước, còn phần nhà ở xã hội thì lại lờ đi.

Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cũng chia sẻ, khi phát triển nhà ở xã hội tại các ô đất thuộc quỹ 20%, 25% đất ở của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố đã phát sinh bất cập như diện tích nhỏ lẻ, nằm rải rác trong các khu đô thị, nhất là khi chia tỷ lệ 20% nhà ở để cho thuê và 20% nhà ở chủ đầu tư được kinh doanh thương mại.

Đây cũng là tình trạng chung mà các doanh nghiệp phía Nam gặp phải, làm phát sinh vấn đề lớn về quỹ đất như đã đề cập ở trên. Sử dụng quỹ đất 20%, 25% làm nhà ở xã hội chưa thực sự phù hợp hoặc nếu bố trí chung cư thấp tầng làm nhà ở xã hội thì hiệu quả sử dụng đất thấp, cùng với đó, thời gian thu hồi vốn dài với lợi nhuận định mức nên chắc chắn nhiều doanh nghiệp sẽ “đuối”.

Dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư Tp. Hồ Chí Minh) cho rằng, Nghị định 100/2015/NĐ-CP đưa ra nhiều hướng để doanh nghiệp có thể thực hiện là điều tốt, nhưng các lựa chọn này không thể tạo ra các khoảng cách chênh lệch quá lớn, bởi về lâu dài sẽ làm thiệt hại đến chính sách chung về quỹ phát triển nhà ở xã hội. Thiếu các trường hợp dẫn chiếu cụ thể khiến cho quá trình áp dụng trên thực tế phát sinh nhiều cách hiểu, lúng túng.

Ông Nguyễn Phước Bửu Hùng - Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Thừa Thiên Huế cho rằng, để tăng sức hút của các dự án nhà ở xã hội, cần rút gọn thủ tục đầu tư. Việc quy định về một số thủ tục hành chính còn phức tạp như thẩm định về giá bán, giá cho thuê,... cũng phần nào "ngăn cản" doanh nghiệp đến với nhà ở xã hội. Nên ưu tiên hình thức chỉ định hơn là đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.

Còn trong quan điểm của PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh,chuyên gia kinh tế, tài chính, để tăng hiệu quả kêu gọi chủ đầu tư, nhà đầu tham gia dự án nhà ở xã hội, cần đánh mạnh vào yếu tố ưu đãi. Theo ông, đây là cơ sở giúp các doanh nghiệp có hứng thú và động lực. Tuy nhiên, ưu đãi phải gắn liền với trách nhiệm, nếu doanh nghiệp hoàn thành tốt tiến độ, kế hoạch xây dựng sẽ được hưởng.

Cần cải thiện nguồn cung nhà ở xã hội

Do đó, để nguồn cung và chất lượng nhà ở xã hội, buộc phải có “cuộc cách mạng” lớn về nhiều góc độ, cần khắc phục tất cả những tồn đọng hiện thời thông qua cơ chế giám sát chặt chẽ, hiệu quả hơn dựa trên nền tảng pháp lý vững chắc. Cụ thể, một vài định hướng được đưa ra như sau:

  • Bộ Xây dựng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố báo cáo việc dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn. Các địa phương phải phải nêu rõ về thực trạng việc thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị tại địa phương.
  • Triển khai nghiên cứu, sửa đổi bổ sung Luật Nhà ở, ưu tiên thực hiện tinh thần chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 41/NQ-CP về việc giao Bộ Xây dựng nghiên cứu sửa đổi Nghị định 100/NĐ-CP theo trình tự rút gọn.
  • Xây dựng Dự thảo đề cương sửa đổi, xây dựng các Dự thảo Tờ trình, Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung. Tập trung vào nghiên cứu những nội dung nhằm tháo gỡ những hạn chế, vướng mắc cơ bản về nguồn vốn, về quỹ đất, giảm bớt thủ tục hành chính.
  • Công khai, minh bạch, tạo niềm tin và thực hiện số hóa về thông tin các dự án nhà ở xã hội, về đối tượng được hưởng và quy trình thủ tục mua bán, thuê - thuê mua.

Trên tinh thần này, lãnh đạo nhiều địa phương bắt đầu thay đổi góc nhìn về dự án nhà ở xã hội trong tổng thể quy trình phát triển chung. Vài năm gần đây, những địa phương như Bình Dương, Đồng Nai, Long An,... với lợi thế quỹ đất còn nhiều đang có xu hướng tập trung đẩy mạnh hơn phân khúc nhà ở xã hội giá rẻ. Nhờ đó, doanh nghiệp cũng mạnh dạn và tự tin hơn khi xây dựng độc lập hoặc trích một phần quỹ đất dự án thương mại để tăng tính đồng bộ cũng như cải thiện tiện ích, chất lượng sống cho căn hộ giá thấp.

Là địa phương có số lượng khu, cụm công nghiệp lớn với lượng lao động dồi dào, Long An nói chung đang nhận thấy sự thiếu hụt nguồn cung và cần thiết bổ sung các lựa chọn bình dân cho cư dân. Thực tế, câu chuyện nhà ở xã hội đã được Sở Xây dựng của tỉnh nhắm đến từ những năm 2015 nhưng vẫn thiếu yếu tố tạo lực từ doanh nghiệp. Bà Nguyễn Thị Anh Phương - Trưởng phòng Quản lý Nhà ở và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng tỉnh Long An) cho biết, hiện địa phương đã có kế hoạch phát triển nhà ở xã hội lộ trình từ năm 2016 - 2020; mục tiêu chính là cùng với các ban ngành trong tỉnh hỗ trợ doanh nghiệp muốn phát triển nhà ở xã hội về thủ tục đất đai, thuế, giá thuê đất,...

Trong số doanh nghiệp chọn đầu tư về đây, Trần Anh Group là đơn vị tiên phong tính đến thời điểm này khi luôn ưu ái cho phân khúc nhà ở công nhân, người thu nhập thấp. Đơn vị này đã dành rất nhiều thời gian đi học hỏi, nghiên cứu từ các mô hình nhà ở xã hội đi trước để về áp dụng tại địa phương. Nhờ đó, Khu đô thị Phúc An City được xem là bức tranh lý tưởng cho phân khúc nhà ở xã hội. Chung cư Phúc An City được xây dựng với các tiêu chuẩn kiểu mẫu, đặt trong tổng thể dự án có tính đồng bộ cao. Nhờ đó, nhà ở xã hội nhưng được nâng tầm đáng kể về điều kiện, chất lượng sống. Các doanh nghiệp khác nhìn vào đây cũng bắt đầu có động lực và định hướng rõ ràng hơn đối với phân khúc nhà ở giá rẻ tại địa phương.

03 lý do đầu tư nhà ở xã hội đang còn bị bỏ ngỏ kể trên không phải là vấn đề quá khó khăn để giải quyết nhưng nếu tiếp tục kéo dài sẽ ảnh hưởng lớn đến nguồn cung. Đặt trong bối cảnh nhu cầu mua nhà đất tăng vọt như hiện nay, các định hướng thay đổi đang đẩy nhanh quá trình thực hiện với mong muốn bắt nhịp thị trường và xoa dịu tâm lý cho số đông người thu nhập thấp hiện nay.

Xem thêm: