100 triệu có xây được nhà không? [Kinh nghiệm]

Chưa có đánh giá nào (Đánh giá của bạn)

100 triệu có xây được nhà không? Câu trả lời sẽ có sự ảnh hưởng nhất định đến kế hoạch làm nhà của bộ phận lớn người thu nhập thấp - trung bình hiện nay.

“An cư lạc nghiệp” là mơ ước của nhiều người, nhất là các bạn trẻ hoặc gia đình trẻ hiện nay. Tuy nhiên, với một mặt bằng giá tương đối cao, việc tích góp đủ ngân sách để xây dựng cho mình căn nhà kiên cố không hẳn là điều dễ dàng. Với số vốn 100 triệu, câu chuyện mua chung cư, mua nhà xây sẵn gần như là không mấy khả thi. Ngay cả khi sở hữu sẵn đất đai, xoay sở ra sao với số tiền này để thành phẩm căn nhà mơ ước cũng là nỗi trăn trở lớn; đôi khi còn khó hơn cả việc suy nghĩ có 100 triệu nên làm gì để sinh lời.

Xây nhà với 100 triệu đồng

Năm 2020, khi mọi diễn biến trên thị trường đã đổi khác, giá cả các mặt hàng tăng cao hơn so với trước, liệu những chia sẻ về việc xây nhà với 100 triệu, dưới 100 triệu có còn tính ứng dụng? Nếu được, liệu cá nhân có phải “cậy nhờ” đến các biện pháp hỗ trợ hay lưu ý, nguyên tắc nào khác?

Bài viết dưới đây sẽ đưa ra những quan điểm thực tế nhất cho vấn đề này cũng như định hướng các cá nhân đang có ý định xây nhà với ngân sách 100 triệu đồng biết cách lên phương án ra sao.

“Xây nhà với 100 triệu”: những cuộc tranh luận không hồi kết

Chỉ với vài lượt tìm kiếm cách xây nhà 100 triệu đồng, gần như có hàng trăm kết quả được đưa ra, bao gồm các bản vẽ chi tiết, bản kê chi phí cụ thể cũng như những kinh nghiệm xây dựng trên thực tế. Rất nhiều cuộc thảo luận liên quan đến vấn đề này được đưa ra trao đổi trên các diễn đàn, hội nhóm,... “Chín người mười ý”, có người đồng tình, tán thành nhưng cũng không ít người cho rằng thiếu tính thực tiễn, không có khả năng thực hiện.

Xây nhà với một chi phí thấp thì ai cũng muốn, thế nhưng những lời bàn ra tán vào khiến họ cảm thấy mất phương hướng, không biết có nên “liều” hay không. Bởi vốn dĩ, quá trình xây dựng rất dễ có các chi phí phát sinh, lên đến hàng chục triệu nếu thiếu kế hoạch chi tiết và phương án dự phòng. Họ lo lắng không rõ các chi phí trong tình huống của mình, tại địa phương và vị trí xây dựng có thể diễn ra gần đúng như nội dung chia sẻ trong các bài viết?

Tranh cãi việc xây nhà 100 triệu

Điều này cho thấy, trả lời cho câu hỏi có 100 triệu xây nhà được không sẽ chẳng tồn tại bất kỳ sự khẳng định nào bởi vốn dĩ điều này phụ thuộc rất lớn vào hoàn cảnh riêng của mỗi người, bao gồm: diện tích xây dựng, nhu cầu không gian sống, mặt bằng giá vật liệu, chi phí nhân công ở địa phương,... Bên cạnh đó, 100 triệu này cũng có thể chỉ là chi phí đủ cho xây dựng phần thô, hoặc rẻ hơn là sơn hoàn thiện nhà, tuy nhiên rất khó để bao gồm cả phần trang thiết bị, nội thất bên trong. So với có 300 triệu có nên xây nhà400 triệu có xây được nhà 2 tầng hay có 500 triệu xây nhà như thế nào, cá nhân phải xác định được xây nhà chỉ với 100 triệu sẽ khó khăn hơn gấp nhiều lần, mọi thứ đều phải ở mức tối giản nhất.

Vậy nên xây nhà 100 triệu tại các thành phố lớn là điều không thể nhưng ở các tỉnh, huyện, vùng nông thôn thì lại hoàn toàn có khả năng. Hoặc nhà xây với chi phí 100 triệu không thể là nhà cao tầng, nhà phố hiện đại hay nhà mái thái,... mà ưu tiên những căn nhà có thiết kế tối giản với công năng cơ bản nhất, điển hình như nhà cấp 4. Câu hỏi 100 triệu có xây được nhà cấp 4 không tất nhiên sẽ dễ trả lời “có” hơn so với các loại nhà ở “cao cấp” khác.

Với 100 triệu, xây nhà gì là hợp lý?

Như đã đề cập ở phần trên, chấp nhận xây nhà với một chi phí khá thấp so với mặt bằng chung hiện nay, các cá nhân đồng nghĩa với việc phải bỏ thời gian, công sức để nghiên cứu, khảo sát cho một bản kế hoạch cụ thể nhất. Hiện nay, các lựa chọn xây nhà dưới 100 hầu hết đều là nhà cấp 4 bởi tính đơn giản, nhanh chóng và khả năng đáp ứng nhu cầu sống căn bản. Từ loại hình nhà ở này có thể đúc kết thành các tiêu chí và đặc điểm quan trọng đối với việc xây dựng nhà ở giá thấp như sau.

Lựa chọn vị trí xây dựng

Nhà cấp 4 là loại nhà được xây dựng phổ biến tại Việt Nam và nhiều nước Đông Nam Á. Tại nước ta, ở những vùng nông thôn, đây là lựa chọn chiếm phần đa công trình nhà ở. Trước hết, công năng và yếu tố thẩm mỹ của nhà cấp 4 phù hợp với nhu cầu của cư dân địa phương. Thứ hai, giá cả tại nông thôn rẻ hơn rất nhiều so với khu vực trung tâm, do đó mới có thể đáp ứng được ngân sách khiêm tốn với mức độ hoàn thiện công trình ở mức cơ bản nhất. Như vậy, vị trí xây dựng nhà 100 triệu phải là nơi có mặt bằng giá vật liệu, phí nhân công thấp.

Bên cạnh đó, tính chất nền đất, địa hình cũng là yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây dựng. Nhà cấp 4 tuy dễ xây dựng, phù hợp với nhiều loại địa hình nhưng nếu nền đất quá yếu cũng khó có thể thi công, phải phát sinh chi phí đổ đất và gia cố móng nhà.

Thiết kế và công năng

Nhà cấp 4 có thiết kế vô cùng đơn giản với công năng sử dụng tương đối thấp, vì vậy chỉ phù hợp cho các gia đình, cá nhân không có quá nhiều đòi hỏi về tiện ích. Phần mái có thể là mái bằng hoặc lợp tôn để tiết kiệm chi phí thi công, tiền vật liệu.

Xây dựng nhà ở 100 triệu chỉ cần đáp ứng đủ các không gian như phòng khách, phòng ngủ, bếp và nhà vệ sinh trên tổng diện tích dưới 100m2. Các gia đình nhỏ, công năng nhà cấp 4 có thể chỉ cần 1 phòng ngủ (gia đình trẻ, vợ chồng mới cưới). Tuy nhiên, nếu có thêm các bé và cần ở phòng riêng, diện tích mỗi phòng nên điều chỉnh nhỏ hơn để không phát sinh thêm chi phí.

Giá nhân công và vật liệu

Nên liên hệ và tham khảo báo giá từ nhiều nơi để có lựa chọn tốt nhất. Mặc dù trong cùng một địa phương nhưng giá thi công vẫn có sự chênh lệch đáng kể, nếu sử dụng dịch vụ từ các công ty xây dựng chắc chắn sẽ cao hơn so với liên hệ, thỏa thuận giá bên ngoài. Nếu có thể, hãy tận dụng nguồn nhân công “trong nhà” hoặc lựa chọn thời điểm giá rẻ như đầu năm.

Đối với phần vật liệu, nên hợp tác với cùng một đơn vị cung cấp để được hưởng ưu đãi, chính sách giảm giá tốt nhất. Đặc biệt, nhiều công ty, cửa hàng hiện nay có cơ chế thanh toán khá thoải mái, tạo điều kiện trả góp dài hạn, đây là điểm mà những ai có ý định xây nhà với 100 triệu nên cân nhắc. Cố gắng tận dụng những vật liệu từ nhà cũ; lên bản kê chi tiết nhất để tránh thiếu sót cũng như định hình được số tiền cần phải bỏ ra. Việc vừa xây dựng, vừa phát sinh rất khó để kiểm soát tốt tài chính.

Nhà cấp 4 xây dựng với 100 triệu

Như vậy, dù tài chính đặt ra khá nhiều thách thức và khó khăn, không thực sự thoải mái trong việc lên ý tưởng và triển khai nhưng bù lại, xây nhà 100 triệu với lựa chọn nhà cấp 4 cũng có những lợi ích riêng:

  • Thiết kế đơn giản nên công tác thi công nhanh chóng, trung bình chỉ cần khoảng 1 - 3 tháng là căn nhà có thể hoàn thiện và đưa vào sử dụng.
  • Không quá chú trọng vào đường nét, kiến trúc phúc tạp bên trên nền phần kết cấu móng vững chắc, ít bị lo ngại các tác động từ điều kiện tự nhiên và độ bền theo thời gian.
  • Diện tích nhỏ, thời gian xây dựng nhanh nên chi phí phát sinh thấp.
  • Có tính phù hợp và khả năng sử dụng lâu dài; là mẫu nhà cơ bản nên dễ cải tạo khi cần thiết hoặc có điều kiện muốn nâng cấp thêm.

Kinh nghiệm xây nhà cấp 4 với 100 triệu trên thực tế

Việc xây dựng nhà trên thực tế bao giờ cũng có những tình huống vượt ngoài dự đoán so với lý thuyết. Tuy nhiên, về cơ bản vẫn dựa trên các phương pháp và công thức trong xây dựng để cho ra con số gần chính xác nhất.

Hiện nay, có 3 phương pháp dự toán chi phí xây dựng thường được sử dụng phổ biến, bao gồm:

  • Tham khảo công trình tương đương rồi quy ra giá trị công trình mình sắp xây dựng: phương pháp này có hệ số sai lớn, vì mỗi công trình có sự khác biệt riêng nên dự toán chi phí ít chính xác.
  • Bóc tách dự toán trên khối lượng: phương pháp này có sự chính xác cao, nhưng sẽ mất phí thuê người dự toán, thường là 0,02% trên tổng giá trị dự toán.
  • Khoán gọn theo m2 xây dựng công trình: phương pháp này thường được ưu tiên vì khá đơn giản mà độ chính xác tương đối cao. Chỉ cần tính tổng m2 cần xây dựng nhân đơn giá của đơn vị thiết kế xây dựng. Tuy nhiên chi phí sẽ nhỉnh hơn vì không tự mình thực hiện một số công đoạn.

Theo đó, dự trù kinh phí xây dựng nhà có thể dựa trên các công thức tổng quát sau đây:

Phần móng:

  • Thi công móng đơn: đã gồm trong đơn giá
  • Thi công móng cọc: 30% diện tích trệt
  • Thi công móng bằng một phương: 50% diện tích trệt
  • Thi công móng bằng 2 phương: 70% diện tích trệt
  • Thi công móng bè: 100% diện tích trệt
  • Móng cọc (ép tải): [250.000đ/m x số lượng cọc x chiều dài cọc] + [Nhân công ép cọc: 20.000.000 đ]+ [Hệ số đài móng: 0.2 x diện tích tầng 1(+sân) x đơn giá phần thô].
  • Móng cọc (khoan nhồi): [450.000 đ/m x số lượng cọc x chiều dài cọc]+ [Hệ số đài móng: 0.2 x diện tích tầng 1(+sân) x đơn giá phần thô].

Phần sàn:

  • Diện tích xây dựng có mái che: 100%
  • Diện tích xây dựng không có mái che: 50%

Phần mái:

  • Mái tôn: 30%
  • Mái ngói vì kèo sắt: 70%
  • Mái ngói đổ bê tông cốt thép: 100%

Sân và cầu thang:

  • Sân trước và sân sau: 50%
  • Khu vực cầu thang: 100%

Tổng chi phí xây dựng = chi phí móng cọc + chi phí xây dựng phần thô và hoàn thiện

Công thức tính chi phí thi công đối với cọc và móng: (đơn giá x số lượng cọc x chiều dài cọc) + chi phí thi công cọc + (Hệ số x diện tích sàn x đơn giá)

Công thức chi phí xây thô và hoàn thiện vật liệu: Tổng diện tích (theo hệ số) x đơn giá

Dự trù chi phí xây nhà
Bảng dự trù chi phí xây dựng


Trong các bài chia sẻ kinh nghiệm, có rất nhiều phương án xây dựng đưa ra khá thuyết phục. Nếu ở thành phố, có lẽ bạn sẽ bất ngờ khi nhận ra nhiều khoản chi phí gần như chỉ còn một nửa, nhất là thuê nhân công tại các tỉnh hoặc vùng nông thôn. Cùng là nhà cấp 4 giá rẻ nhưng mỗi người có cách chọn vật liệu, sử dụng nguồn tài chính khác nhau.

Do đó, những bản kê này chủ yếu mang tính tham khảo, tuy nhiên lại rất hữu ích trong việc giúp xác định và lên danh sách những vật liệu cần thiết một cách chuẩn xác nhất. Dựa theo các gợi ý này, kết hợp với một số phương pháp, công thức nêu trên, bạn có thể tự lên bản kế hoạch dự trù riêng cho phù hợp với tình hình thực tế.

Bản dự trù kinh phí 1:

  • Chi phí sắt làm xà gồ (5×5) loại 6 cây: 260.000 x 6 = 1.560.000 đồng
  • Chi phí sắt phi 14 ( 198.000 đồng/cây) và 6 (15.400 đồng/cây) = 3.702.000đ
  • Chi phí đinh 5 và thép buộc (18000/kg): 130.000đ (dùng đóng cốp pha và để cột niềng móng)
  • Chi phí xi măng nghi sơn PC840: 70 bao x 82.000 = 5,74 triệu
  • Chi phí gạch xây tường loại 2: 8000v khoảng 12 triệu
  • Chi phí đá 1 x 2: 1 xe 2,5 tấn: khoảng 420 nghìn
  • Chi phí đá chẻ: 1,2 triệu
  • Chi phí ông nước phi 90: 1 triệu 224 nghìn
  • Chi phí công thợ: 600.000/m2 = 24 triệu
  • Chi phí bi hầm cầu: 1,250 triệu
  • Chi phí gạch men + bồn cầu + bồn rửa chén: 10.025.000 đồng
  • Chi phí bột chà ron và phụ kiện bắt nước máy: 865.000 đồng
  • Chi phí chổi quét vôi và keo chống thấm bên ngoài: 100.000 đồng
  • Chi phí cát xây nhà: 4.300.000đ (Cát xây: 230.000/ m3 + Cát tô: 250.000/m3)
  • Chi phí đá ốp bếp: 1500.000 đồng
  • Chi phí 1 công trét bột: 300.000đ (hoặc có thể tự lăn sơn)
  • Chi phí vật tư sơn: 1.600.000đ
  • Chi phí cửa (Chính, sổ, phòng, WC): 5.000.000đ
  • Chi phí la phong thạch cao: 5.400.000đ
  • Chi phí rèm cửa: 2.600.000đ
  • Chi phí tôn màu 3kg (tức là 3.5 zem 11 sóng): 5 tấm giá x 72K + keo: 4.373.000đ
  • Chi phí điện: Khoảng 2000.000đ + công nhà tự bắt.
  • Chi phí xe chở sắt và cúng lễ làm nhà, nhập trạch: 2.000.000đ
  • Chi phí thiết kế: 2 triệu

Bản dự trù kinh phí 2:

  • Tiền công thợ xây dựng ~ 24 triệu (600.000đ/m2)
  • Chi phí thiết kế ~20 triệu
  • Chi phí sắt làm xà gồ: 1.560.000đ
  • Chi phí sắt phi 6 và phi 4: 3.702.000đ
  • Chi phí xi măng nghi sơn PC840: 5.740.000đ
  • Chi phí đinh 5 và thép buộc (18000/kg): 130.000đ
  • Chi phí gạch xây tường loại 2 (8000v): 12.000.000đ
  • Chi phí đá: 1.620.000đ
  • Chi phí bi hầm cầu: 1.250.000
  • Chi phí gạch men, bồn rửa và bồn cầu: 10.025.000đ
  • Chi phí bột chà ron và phụ kiện bắt nước máy: 865.000đ
  • Chi phí cát xây: 4.300.000đ
  • Chi phí đá ốp bếp: 1.500.000đ
  • Chi phí vật tư sơn: 1.600.000đ
  • Chi phí cửa: 5.000.000đ
  • Chi phí la phong thạch cao: 5.400.000đ
  • Chi phí tôn màu 3kg: 4.373.000đ
  • Chi phí điện: Khoảng 2000.000đ + công nhà tự bắt
  • Chi phí xe chở sắt và cúng lễ làm nhà, nhập trạch: 2.000.000đ

Bản dự trù kinh phí 3:

  • Công thợ: tính khoảng 15tr, thuê 2 thợ chính, 1 thợ phụ.
  • Gạch xây nhà: Gạch đặc loại thường khoảng 1100k/viên hết khoảng 7.000.000đ
    Móng đào nông khoảng hơn 1m. Tùy vào loại đất và diện tích nhà thợ sẽ tính xem đào móng nông hay sâu.
  • Xi măng: 7.000.000đ (mua loại 55-60 ngàn/bao)
  • Cát: 2.000.000đ
  • Gạch lát nền + ốp: 5.500.000 (mua loại 80 ngàn/1m)
  • Sắt để giằng móng: 1.000.000
  • Dùng mái tôn xốp bạc cách âm, cách nhiệt tốt và ống kẽm: 8.000.000đ
  • Khoan giếng: 2.000.000đ
  • Mua thiết bị vệ sinh + bồn nước inox + bình nóng lạnh: 6.000.000đ
  • Dây điện + ổ cắm: 1.000.000đ
  • Trần thạch cao: 4.000.000đ
  • Cửa nhà tắm mua hoặc đóng mất khoảng 1.000.000đ
  • Cửa chính thì nên làm cửa thủy lực với diện tích là cao 2,2m x rộng 2m tính hết 5.500.000đ tiền vật tư. Thuê người làm mất thêm khoảng 3.000.000đ
  • Nội thất bếp và bàn, bồn tủ bát: 6.000.000đ

Bản dự trù kinh phí 4:

  • Đinh 5 và 6: 100.000đ
  • Sơn màu: 1.600.000đ
  • Bi hầm cầu: 1.300.000
  • Vôi – keo chống thấm: 100.000đ
  • La phong thạch cao: 5.000.000.đ
  • Ống nước loại 90: 1.225.000đ
  • Điện: 1.500.000
  • Sắt việt phi 14 và 5: 3.400.000đ
  • Xi măng (65 bao): 5.750.000
  • Tôn 3kg: 4.400.000đ
  • Cửa (phòng – cửa sổ – toilet ): 1.000.000đ
  • Công trét bột sơn: 300.000đ (1 ngày)
  • Công thợ hồ 500.000/m2: 22.500.000đ
  • Sắt xà gồ 4 – 8: 1.500.000đ
  • Gạch 4 lỗ loại 2: 5.750.000đ
  • Gạch men – bồn rửa chén – bồn cầu: 10.500.000đ
  • Cát xây: 4.400.000đ
  • Chi phí khác: 2.000.000đ

Phần lớn những bản dự trù này áp dụng cho các căn nhà cấp 4 có diện tích nhỏ, từ 35m2 - 50m2, nếu diện tích lớn hơn, cần “nới lỏng” chi phí. Thực tế, các con số trên đây đều ở mức chưa đến 100 triệu vì cần có khoản dự phòng cho các trường hợp phát sinh.

Một số mẫu nhà cấp 4 khoảng 100 triệu đẹp, hiện đại

Các mẫu nhà dưới đây đề cao tính đơn giản, đường nét ít phức tạp nhưng vẫn thể hiện được sự hiện đại và bắt mắt. Với chi phí không quá cao, các bạn có thể tạo ra điểm nhấn cho ngôi nhà của mình từ chính sự tối giản sẵn có, lựa chọn màu sơn và cửa sao cho trang nhã, ưu tiên gam màu trung tính để tăng thêm vẻ sang trọng.

Mẫu nhà 100 triệu đẹp - 1

Mẫu nhà 100 triệu đẹp -2

Mẫu nhà 100 triệu đẹp - 3

Mẫu nhà 100 triệu đẹp - 4

Mẫu nhà 100 triệu đẹp - 5

Mẫu nhà 100 triệu đẹp - 6

100 triệu có xây được nhà không? Câu hỏi tưởng chừng như không thể đưa ra câu trả lời thì một số kinh nghiệm kể trên là gợi ý đầy thuyết phục. Sở hữu số tiền dư giả lớn bao giờ cũng dễ thở hơn nhưng chỉ 100 triệu, nếu biết cách tính toán, bạn vẫn có thể xây cho mình một căn nhà phục vụ tốt cho nhu cầu sống.

Xem thêm: