Phân tích thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện nay

Chưa có đánh giá nào (Đánh giá của bạn)

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước rất nhiều cơ hội lớn để tạo ra sự bứt phá, thay đổi vị thế của mình trong khu vực và trên thế giới.

Công nghiệp là một ngành kinh tế sản xuất vật chất rất quan trọng trong cơ cấu ngành của nền kinh tế quốc dân. Gắn với quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, trong nhiều năm qua, chúng ta vẫn không ngừng nỗ lực để chuyển dịch cơ cấu kinh tế đúng hướng, đưa công nghiệp nói chung trở thành ngành mũi nhọn, tạo tiền đề quan trọng cho các mục tiêu phát triển khác.

Khi cả nguồn nhân lực và nguồn vốn đều tập trung cho sự thay đổi của nền kinh tế công nghiệp, chúng ta đã bắt đầu nhận thấy rõ sự khởi sắc trong các năm trở lại đây, Việt Nam đang đến gần hơn với vị trí trung tâm sản xuất mới của thế giới. Đây là tín hiệu cự kỳ khả quan cho khả năng thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và đặc biệt là thị trường bất động sản công nghiệp.

Thị trường BĐS Công nghiệp Việt Nam

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam nóng lên nhờ sự sôi động của các khu, cụm công nghiệp, nhu cầu thuê và xây dựng nhà xưởng tăng cao từ các doanh nghiệp trong lẫn ngoài nước. Ghi nhận gần đây cho thấy, các dự án khu công nghiệp trong nước ngày một khả quan về quy mô và chất lượng, hướng đến các tiêu chuẩn của một môi trường sản xuất hiện đại và bền vững. Việt Nam đã và đang trở thành lựa chọn mới cho các nhà đầu tư quốc tế.

Cùng đi sâu tìm hiểu và phân tích sâu hơn về thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện nay, những cơ hội - thách thức nào đang tồn tại, tương lai - triển vọng sẽ ra sao?

Các yếu tố đòn bẩy của bất động sản công nghiệp Việt Nam

Sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam theo chiều hướng tích cực ở thời điểm này không đơn thuần xuất phát từ sức mạnh nội lực; sức mạnh này luôn cần đến các yếu tố tạo lực để phát huy một cách toàn diện và hiệu quả nhất.

Vị trí địa lý thuận lợi, kinh tế phát triển

Việt Nam nằm ở rìa phía đông của bán đảo Đông Dương, tiếp giáp Biển Đông, gần trung tâm của Đông Nam Á. Việt Nam có đường biên giới trên đất liền dài 4.550 km tiếp giáp với Trung Quốc ở phía Bắc, với Lào và Căm-pu-chia ở phía Tây; phía Đông giáp biển Đông.

Với đường bờ biển dài hơn 3.200 km, Việt Nam có vị trí chiến lược khi nằm giữa Trung Quốc và Singapore, 40% lượng hàng hóa được vận chuyển từ Ấn Độ Dương đến Thái Bình Dương sẽ đi qua khu vực biển Đông này để đến Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Mỹ.

Những ưu điểm trong vị trí địa lý tạo điều kiện cho nước ta giao lưu thuận lợi với các nước trong khu vực và trên thế giới; đồng thời là cửa ngõ ra biển của Lào, các khu vực Đông Bắc Thái Lan và Campuchia, Tây Nam Trung Quốc. Vị trí này có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với phát triển các ngành kinh tế, các vùng lãnh thổ, tạo điều kiện thực hiện chính sách mở cửa và hội nhập, thu hút vốn đầu tư nước ngoài.

Bên cạnh đó, ý thức và tận dụng sự thuận lợi trong giao thương, kết nối khu vực, Việt Nam đang đẩy mạnh sự phát triển của thị trường logistics, đặc biệt là giai đoạn 5 - 10 năm tới hứa hẹn sẽ tạo ra thành tựu nổi bật. Cơ sở hạ tầng – cảng biển, hệ thống giao thông đường bộ, đường thuỷ, hệ thống kho bãi – tương đối tốt, tình hình chính trị ổn định và tỷ lệ tăng trưởng kinh tế nhanh nhất thế giới “cộng hưởng” lại tạo ra lợi thế lớn cho Việt Nam.

Theo báo cáo của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), kinh tế Việt Nam dự báo duy trì mức tăng trưởng 6,8% trong năm 2019 và 6,7% trong năm 2020, tạo nên một nền kinh tế tăng trưởng bậc nhất Đông Nam Á. Cùng với đó, Việt Nam xếp hạng 69 trong 190 quốc gia có môi trường kinh doanh tốt, xếp trên Indonesia (hạng 73), Philippines (hạng 95) và Myanmar (hạng 165). Ngoài ra, sở hữu đội ngũ lao động trẻ với hơn 96,3 triệu dân cũng được xem là lợi thế lớn cho sự phát triển các ngành công nghiệp sản xuất hiện đại.

Quỹ đất dành cho công nghiệp lớn

Trong hơn 20 năm qua, Việt Nam không ngừng phát triển, dần trở thành một trong những điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á. Bắt đầu mở cửa từ năm 1986 với chỉ khoảng 335 ha đất dành riêng cho các khu công nghiệp; đến năm 2018, Việt Nam đã có 80.000 ha đất; cuối năm 2019, con số này đã tăng lên 96.500 ha đất.

Bên cạnh đó, cả nước cũng có 17 khu kinh tế ven biển đã được thành lập với tổng diện tích mặt đất và mặt nước đạt khoảng hơn 845 nghìn ha, diện tích đất đã cho thuê trong các khu chức năng trong khu kinh tế đạt trên 40 nghìn ha. Trong đó có 38 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 16,6 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt gần 10 nghìn ha.

Dự báo, đến năm 2020, Việt Nam sẽ có khoảng 500 KCN với diện tích cần khoảng 500.000 ha. Do đó, cơ hội sở hữu quỹ đất để thâm nhập và phát triển trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp rất lớn đối với cả nhà đầu tư hiện hữu và tiềm năng. Cụ thể:

  • Tại thị trường bất động sản khu vực phía Nam, có khoảng 18.290 ha đất đã được định hướng cho phát triển công nghiệp, phần lớn nguồn cung tập trung ở các tỉnh Bình Dương, Long An và Đồng Nai.
  • Hà Nội đang có 10 khu công nghiệp lớn, cung cấp hơn 2.000 ha cho thị trường. Được biết trong các năm tới, con số này sẽ tăng lên 3.500 ha với các dự án mở rộng đang chờ xử lý. Ngoài ra, còn có 70 cụm khu công nghiệp với tổng diện tích 1.337 ha. Dự kiến trong 2 năm tới, Hà Nội sẽ tăng số lượng khu công nghiệp lên gấp đôi.

Các yếu tố tạo lực cho bđs công nghiệp

Các hiệp định thương mại tự do mới được ký kết

Việt Nam gia nhập các hiệp định thương mại tự do với các nền kinh tế phát triển để chuyển đổi từ xuất khẩu các hàng hoá giá trị thấp sang hàng hóa giá trị cao như điện tử, xe máy, các thiết bị y tế; cùng với đó là để giao lưu khoa học kỹ thuật với các nước phát triển. Đây cũng chính là “đòn bẩy” để Việt Nam “thay áo” cho diện mạo nền kinh tế cũng như tạo ra những kết nối chặt chẽ hơn ở thị trường bất động sản công nghiệp.

  • Hiệp định Đối tác toàn diện và tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) chính thức được ký kết vào tháng 1/2019 với hy vọng giúp GDP Việt Nam tăng trưởng thêm 1,32% vào năm 2035.
  • Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam và Liên minh châu Âu - EU (EVFTA) ký kết vào tháng 6/2019, xóa bỏ 99% thuế hải quan giữa Việt Nam và EU.

Với việc ngày càng nhiều hiệp định thương mại tự do song phương và đa phương có hiệu lực, các nước đang nhìn vào sự thay đổi của Việt Nam, Việt Nam cũng đang có nhiều cơ hội để thu hút nhiều công ty từ châu Âu, Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc vào Việt Nam xây nhà máy sản xuất.

Tác động từ những diễn biến chung

Đại dịch Covid-19

Đầu năm 2020, Đại dịch Covid 19 bùng phát một cách bất ngờ và mạnh mẽ, gây ra nhiều ảnh hưởng lớn đến kinh tế thế giới. Tuy có khởi đầu không mấy lạc quan, tuy nhiên những rung lắc này dù tạo nên hệ quả nghiêm trọng nhưng lại phù hợp với chu kỳ đại suy thoái 10 năm một lần. Việc vực dậy của các ngành sản xuất sau thời kỳ suy thoái thường được chú trọng và đẩy mạnh từ các chính phủ, các đơn vị hoạt động kinh tế.

Sau mỗi lần suy thoái, nhu cầu và thời gian chuyển đổi khu vực sản xuất lại tăng nhanh gấp đôi. Lý do là các chủ doanh nghiệp muốn đẩy mạnh việc tận dụng nhân công giá rẻ nhanh chóng hơn để giảm giá thành sản xuất nhằm phù hợp với nền kinh tế sau khủng hoảng. Trong khi đó, Việt Nam cho thấy được lợi thế lớn từ nhiều mặt, bao gồm quỹ đất, nguồn cung, giá nhân công,... Do đó, đại dịch Covid-19 có thể xem là yếu tố tạo lực để các doanh nghiệp quốc tế nhìn thấy rõ hơn tiềm năng của bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung

Bà Trang Bùi - Giám đốc Bộ phận thị trường JLL Việt Nam, nhận định: “Việt Nam là một trong số ít những nước được hưởng lợi từ cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung khi các doanh nghiệp sản xuất tại Trung Quốc đang tìm kiếm một thị trường khác thay thế. Việt Nam có lợi thế gần Trung Quốc, đường bờ biển trải dài thuận lợi cho hoạt động xuất nhập khẩu, đặc biệt là thị trường BĐS công nghiệp miền Bắc Việt Nam”.

Cụ thể, bà Trang chỉ ra, trước đây, Trung Quốc là nước chiếm tỷ trọng lớn nhất Châu Á về diện tích đất công nghiệp dành cho sản xuất. Tuy nhiên, về sau này, họ lại lựa chọn chỉ ưu tiên phát triển những ngành có giá trị cao và những ngành sản xuất sản phẩm phục vụ nhu cầu tiêu dùng trong nước – vốn là thị trường lớn nhất toàn cầu. Vì vậy, một số lĩnh vực sản xuất không phải công nghệ cao gặp khó tại quốc gia này, vì không có chính sách hỗ trợ nữa nên nhiều doanh nghiệp phải tìm kiếm thị trường khác thay thế.

Bên cạnh đó, trong nửa đầu của năm 2019, theo báo cáo của UNCTAD’s 2019 “Thương mại và tác động thương mại các chính sách thuế của Mỹ vào Trung Quốc”, cũng đã chỉ ra Việt Nam là quốc gia hưởng lợi nhiều nhất Đông Nam Á. Cuộc chiến thương mại này đang hướng các công ty đa dạng hóa quy trình sản xuất và chuyển dời nhà máy khỏi Trung Quốc, trong đó Việt Nam là một trong những địa điểm được nhiều công ty nhắm tới. Cụ thể, Goertek (Trung Quốc) đầu tư 260 triệu USD vào khu công nghiệp ở Bắc Ninh, trong khi Nintendo, Lenovo, Sharp, Kyocera... cũng thông báo kế hoạch di dời khỏi Trung Quốc.

Tác động từ chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đến thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam là có, tuy nhiên không phải là yếu tố duy nhất đưa nước ta “tỏa sáng”. Thực tế, không riêng gì các doanh nghiệp tại Trung Quốc, doanh nghiệp nước ngoài đặt cơ sở sản xuất tại Trung Quốc, nhiều doanh nghiệp quốc tế khác cũng đã bắt đầu quan tâm đến thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Giải thích về vấn đề này, ông Phạm Xuân Bách - Chủ tịch HĐQT Sonadezi Châu Đức, khẳng định: “Năm vừa qua, nhiều doanh nghiệp ngoại có xu hướng di chuyển vào thuê BĐS công nghiệp Việt Nam thường là do họ bám theo các công ty lớn để hình thành chuỗi cung ứng khép kín. Họ đến Việt Nam vì mục đích thực sự muốn chọn nước ta là điểm đến đầu tư chứ không phải là ‘bỏ chạy khỏi Trung Quốc’ như nhiều người nói”.

Từ những phân tích trên có thể khẳng định, Việt Nam đang sở hữu các yếu tố nội lực và tạo lực cực kỳ thuận lợi cho sự phát triển bất động sản công nghiệp; đó là sức hút có thật, tận dụng tốt diễn biến chung, không phải là “sốt ảo” hay “ăn theo” bất kỳ sự kiện nào.

Sự phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam

Trong những năm qua, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam có sự thay đổi rõ rệt về tốc độ phát triển, được thể hiện qua tỷ lệ đầu tư, quy luật cung - cầu, khả năng lấp đầy và sự xê dịch trên mặt bằng giá.

Dòng vốn đầu tư liên tục “chảy” vào Việt Nam

Đánh giá về tiềm năng thu hút FDI ở lĩnh vực bất động sản, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Công ty Savills Việt Nam cho biết, hiện nay có nhiều nhóm nhà đầu tư đang tìm những quỹ đất từ 500 đến 1.000ha để xây dựng khu công nghiệp. Nhiều nhà sản xuất lại muốn đầu tư tăng diện tích nhà máy nên thị trường bất động sản công nghiệp tại các tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Long An, Bình Dương, Đồng Nai... đều là những vị trí thuận lợi để thu hút nguồn vốn FDI.

Theo Bộ kế hoạch và Đầu tư, trong 6 tháng đầu năm 2020, các khu công nghiệp, khu kinh tế trên cả nước thu hút khoảng 335 dự án FDI với số vốn đăng ký mới và tăng thêm đạt khoảng 6 tỷ USD.

Theo đó, lũy kế nâng tổng số dự án FDI đến tháng 6/2020 lên khoảng 9.835 dự án với tổng vốn đăng ký đạt khoảng 197,8 tỷ USD. Vốn đầu tư thực hiện đạt khoảng 72,3%. Đối với các dự án đầu tư trong nước, các Khu công nghiệp, khu kinh tế trên cả nước thu hút khoảng 282 dự án với tổng vốn đăng ký mới và tăng thêm đạt khoảng 62,7 nghìn tỷ đồng.

Tính đến 20/7/2020, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 18,82 tỷ USD, bằng 93,1% so với cùng kỳ năm 2019, trong đó đăng ký mới là 1.620 dự án với tổng vốn đăng ký đạt 9,46 tỷ USD. Riêng trong tháng 7, Việt Nam đã thu hút được 3,15 tỷ USD vốn đăng ký mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, tăng 79,8% so với cùng kỳ năm 2019, tăng 76,2% so với tháng 6/2020 và chiếm 16,7% tổng vốn đầu tư thu hút được trong 7 tháng.

Sự phát triển của bđs công nghiệp

Thị trường BĐS Công nghiệp 3 miền “đa sắc màu”

Khởi sắc và sôi động, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn đầu của sự phát triển, tập trung khai thác vào những thế mạnh sẵn có và phù hợp với xu hướng, thị hiếu chung, bao gồm: đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và các BĐS hậu cần khác. Thị trường phân hóa theo từng khu vực, tương ứng với 3 khu kinh tế trọng điểm Bắc - Trung - Nam:

Khu kinh tế trọng điểm miền Nam: được xem là tiên phong với sự tập trung của rất nhiều ngành hàng truyền thống, như dệt vải, nhuộm, lương thực, thực phẩm, sản xuất giày da, may mặc…

Thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam gồm các tỉnh: TP HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh và Tiền Giang. Khu vực miền Nam cũng đang được đánh giá là khu vực hoạt động sôi động nhất, dẫn đầu về tăng trưởng, phát triển và thu hút vốn đầu tư.

Khu kinh tế trọng điểm miền Bắc: thu hút nhiều nhóm ngành công nghệ cao, và tiên tiến hơn với lợi thế phát triển sau, như lắp ráp linh kiện, phụ tùng, máy móc,...

Khu vực phía Bắc có 7 tỉnh, thành có hoạt động công nghiệp gồm: Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương, Hưng Yên, Vĩnh Phúc và Quảng Ninh. Nơi đây được xem là sự lựa chọn hàng đầu cho các nhà sản xuất có ý định di dời khỏi thị trường Trung Quốc

Khu kinh tế trọng điểm miền Trung: chỉ mới được tập trung phát triển gần đây.

Thị trường bất động sản công nghiệp miền Trung còn khá sơ khai, tập trung chủ yếu ở hai địa phương Đà Nẵng và Quảng Nam. Khu vực này tập trung phát triển các ngành công nghiệp nhẹ như chế biến thức ăn.

Thị trường bất động sản công nghiệp 3 miền đang tạo ra bức tranh đầy màu sắc và cơ hội cho các doanh nghiệp, nhà đầu tư. Đặc điểm ngành nghề kéo theo sự khác biệt về nhu cầu bất động sản công nghiệp của mỗi vùng. Tuy nhiên, có thể thấy rằng, 3 vùng kinh tế đều có định hướng rất rõ ràng cho nhóm ngành công nghiệp hướng tới. Điều này giúp cho nhà đầu tư có cái nhìn chính xác hơn về tiềm năng bất động sản công nghiệp ở mỗi khu vực, đồng thời giúp cho thị trường phát triển ổn định và bền vững.

Nguồn cung và tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp

Theo Vụ Quản lý các khu kinh tế - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, đến cuối tháng 5/2020, cả nước có 561 khu công nghiệp, bao gồm cả các khu công nghiệp trong quy hoạch chung xây dựng các khu kinh tế đã được phê duyệt với tổng diện tích khoảng 201.000 ha (chiếm 0,6% tổng diện tích đất cả nước).

Trong đó bao gồm 374 khu đã thành lập, với diện tích khoảng 114.400 ha (chiếm 56,9% tổng diện tích quy hoạch) và 259 khu chưa thành lập, với diện tích khoảng 86.600 ha (bao gồm 55.800 ha của 187 khu công nghiệp có trong quy hoạch nhưng toàn bộ diện tích chưa thành lập và 30.800 ha của 72 khu mới thành lập một phần).

Tính đến năm 2019, khu vực phía Nam (TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An) đã chào đón khoảng 380.500m2 nhà xưởng xây sẵn, tăng 18,9% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới trong năm 2019 của khu vực phía Bắc (Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương và Hưng Yên) là 321.420m2, tăng 25,2% so với cùng kỳ năm 2018.

biểu đồ nguồn cung

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam, dự kiến đến hết năm 2020, tổng nguồn cung nhà xưởng và kho xây sẵn tại các khu vực miền Bắc sẽ đạt gần 2,0 triệu m2 sàn cho thuê (tăng 25% so với năm trước). Tại miền Nam, tổng diện tích nhà xưởng xây sẵn sẽ đạt gần 2,7 triệu m2 (tăng 28%).

Nhận xét tình hình chung, cầu đang có dấu hiệu vượt quá cung trên thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, do đó, đẩy mạnh phát triển các dự án khu công nghiệp là nhiệm vụ được đẩy mạnh trong thời gian tới. Hiện nay, rất nhiều địa phương đã lên phương án quy hoạch thêm đất cho các khu công nghiệp, nhiều dự án được cấp chủ trương đầu tư,... Trong gần 1 năm trở lại đây, thị trường “tiếp nhận” thêm khá nhiều tín hiệu triển vọng, như: KCN Sông Khoai, mở rộng đầu tư KCN và đô thị VSIP Quảng Ngãi, KCN thị trấn Thủ Thừa, KCN Bạch Đằng - Quảng Ninh,... hay gần đây nhất tại khu vực phía Nam là KCN TMDV Trần Anh Tân Phú,...

Về tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp, Theo Savills, tỉ lệ này ở các tỉnh công nghiệp trọng điểm đang tăng, đặc biệt, năm 2019 được xem là thời điểm tăng cao kỷ lục. Tỷ lệ lấp đầy của các KCN đang hoạt động trung bình đạt khoảng 74.3% giai đoạn 2019 - 2020. Tại Tp. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, hầu hết các KCN đều lấp đầy gần như 80 - 90%. Tại Hà Nội, có hơn 50% KCN có tỷ lệ lấp đầy đạt 100%. (Tham khảo thêm ở bảng bên dưới).

biểu đồ tỷ lệ lấp đầy

Với nguồn cung và tỷ lệ lấp đầy khả quan như hiện nay, có thể tin tưởng rằng sức bật của phân khúc bất động sản công nghiệp là rất lớn và hoàn toàn có khả năng tiến xa với những con số ấn tượng hơn nữa trong tương lai.

Mặt bằng giá liên tục “dịch chuyển”

Sự gia tăng nhanh chóng của nguồn cung và cầu trên thị trường bất động sản công nghiệp khiến cho mặt bằng giá của phân khúc này liên tục dịch chuyển theo chiều hướng “leo thang”.

Theo kết quả báo cáo của Colliers International, tại thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam, thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận mức giá cho thuê cao nhất trong tất cả. Trong quý cuối năm 2019, giá cho thuê khoảng 123 USD/m2/kỳ đối với đất công nghiệp. Đối với nhà máy, giá cho thuê là 4 USD/m2/tháng.

Giá thuê kho xưởng tại Tp.HCM và Đồng Nai chạm mức gần 5 USD/m2/tháng, trong khi các thị trường khác là Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng từ 3,7-4 USD/m2/tháng. Giá thuê đất cũng có xu hướng tăng cao, tại TP.HCM đã chạm ngưỡng gần 160 USD/m2/chu kỳ thuê.

Giá thuê đất và nhà xưởng tại 1 số địa phương
Giá thuê đất và nhà xưởng tại 1 số địa phương

Thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc, cụ thể là Hà Nội kết thúc năm 2019 với mức giá 121,5 USD/m2/kỳ, tăng 8% so với quý trước. Giá thuê trung bình hàng tháng cho nhà máy dao động từ 4 - 5 USD/m2/tháng tại khu vực miền Bắc. Thậm chí, trong đầu năm 2020, dù ảnh hưởng bởi dịch bệnh thì giá đất trung bình vẫn đạt 99 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 6,5% so cùng kỳ năm trước. Nhà xưởng xây sẵn giữ ở mức giá thuê ổn định trước đó.

Tại thị trường bất động sản công nghiệp miền Trung, giá thuê đất hấp dẫn nhất cả nước với 27 USD/m2 ở Huế, 32 USD/m2 ở Nghệ An, 35 USD/m2 ở Quảng Nam, 38 USD/m2 ở Quảng Ngãi và 42 USD/m2 ở Đà Nẵng.

Ông Lê Trọng Hiếu - Giám đốc Bộ phận Tư vấn & Giao dịch - Dịch vụ Văn phòng CBRE Việt Nam cho biết, thị trường BĐS công nghiệp thời gian qua tăng đã tăng 20 - 30%. Theo các chuyên gia, dự kiến, sau khi đại dịch được kiềm chế, giá chào thuê trung bình của nhà kho xây sẵn sẽ tăng từ 4-11% so với cùng kỳ; giá thuê đất trung bình quý 4/2020 sẽ vào khoảng 101 USD/chu kỳ thuê, tăng trưởng 12,2% so với cùng kỳ.

Sự tăng giá trên thị trường bất động sản công nghiệp cho thấy tiềm năng và cơ hội sinh lợi “khủng’” trong thời gian tới, có thể tạo ra ảnh hưởng đến nhiều loại hình kinh doanh nhà đất khác, điển hình là đất nền khu công nghiệp hay đất gần khu công nghiệp. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra những yêu cầu cao hơn cho các doanh nghiệp bởi đầu tư bất động sản khu công nghiệp đòi hỏi vốn rất lớn cho việc đền bù đất, xây dựng hạ tầng,...

Cơ hội và thách thức của BĐS Công nghiệp Việt Nam

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam bên cạnh những điểm mạnh cũng tồn tại không ít hạn chế, và tất yếu, đi kèm cơ hội luôn là các thách thức, buộc chúng ta phải thay đổi nếu như muốn đi xa và phát triển theo hướng bền vững.

Điểm mạnh của thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam

  • Nguồn lao động trẻ, chi phí nhân công thấp
  • Chính phủ có nhiều chính sách thuận lợi cho nhà đầu tư
  • Nhu cầu hàng tiêu dùng trong nước duy trì ở mức cao do tầng lớp trung lưu gia tăng và lực lượng lao động dồi dào
  • Cơ sở hạ tầng dần cải thiện sẽ thu hút thêm nhiều nhà đầu tư, giúp các KCN được hưởng lợi trong dài hạn
  • Các công ty hoạt động trong các KCN cũng được hưởng nhiều ưu đãi như miễn thị thực, miễn thuế 2-4 năm, giảm thuế 3-15 năm và miễn thuế nhập khẩu

Hạn chế của thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam

  • Việt Nam hiện thiếu lao động lành nghề, có kỹ năng chuyên sâu
  • Không đủ công nhân để làm việc
  • Các cơ sở hạ tầng do đã được hình thành từ lâu nên chất lượng ở nhiều khu vực không còn tốt. Sự phát triển đất công nghiệp tại những khu vực công nghiệp mới diễn ra chậm do kết nối hạ tầng đến các cảng biển, cảng sông và các thị trường tiêu thụ lớn còn hạn chế.
  • Cơ sở hạ tầng kém về số lượng và chất lượng sẽ đẩy chi phí vận chuyển và kho vận lên cao, khiến chi phí đầu tư tại Việt Nam kém cạnh tranh hơn so với Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Ấn Độ.
  • Các nhà máy phía Nam bất lợi so với các nhà máy phía Bắc về mặt thời gian, di chuyển các linh kiện sản xuất đến các nhà máy lắp ráp vì không gần Trung Quốc về mặt địa lý (trong khi đó, làn sóng đổ bộ của quốc gia này đang rất mạnh mẽ).
  • Nguồn cung nguyên vật liệu và linh kiện cho các ngành công nghiệp của Việt Nam hiện phụ thuộc chủ yếu vào thị trường Trung Quốc; phần lớn sản phẩm sản xuất, lắp ráp tại Việt Nam đều xuất khẩu sang các thị trường lớn như Mỹ, Nhật, châu Âu, Hàn Quốc. Do đó, ngành công nghiệp chế biến chế tạo của Việt Nam sẽ là nơi chịu tác động ngay lập tức và rõ nét nhất nếu nguồn cung ứng nguyên liệu hoặc thị trường xuất khẩu bị ngưng trệ.

Cơ hội và thách thức của bđs công nghiệp Việt Nam

Với những điểm mạnh - điểm yếu kể trên, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước cơ hội và thách thức như sau:

Cơ hội

  • Trong chuỗi cung ứng sản xuất toàn cầu, Việt Nam được ghi nhận sẽ trở thành một cứ điểm sản xuất quan trọng trong 5 năm tới.
  • Thương mại điện tử Việt Nam tăng nhanh, theo đó logistics cũng phải đồng bộ. Vì thế, các doanh nghiệp logistics cũng đang nhanh chóng đầu tư hạ tầng để chiếm giữ "miếng bánh" lớn trong tương lai. Đây chính là cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài muốn đầu tư vào bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.
  • Cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung hiện vẫn chưa có kết cục rõ ràng và thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ít nhiều hưởng lợi từ điều này, đạt đà tăng trưởng cao.
  • Các hiệp định thương mại tự do như: Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP); Hiệp định Thương mại tự do Liên minh châu Âu (EVFTA)... tiếp tục phát huy sức mạnh, tăng sức hút đầu tư.
  • Có thêm cơ hội đầu tư tài chính, du lịch, bất động sản và dịch vụ, trong khi ở Thái Lan, Indonesia hay Hong Kong, cơ hội đầu tư ngày càng hạn chế hơn.

Thách thức

  • Việc giá bất động sản công nghiệp tăng cũng tạo ra thử thách không nhỏ cho các nhà đầu tư trong quá trình tìm kiếm cơ hội đầu tư thích hợp, tạo ra khoảng cách giữa kỳ vọng của nhà đầu tư và nhà cung cấp
  • Việt Nam đang đối mặt là sự thiếu hụt cơ sở hạ tầng. Nhiều trường hợp, dự án cơ sở hạ tầng phải bị hoãn do quá giải phóng mặt bằng, bồi thường và thu hút vốn. Thời gian và chi phí thủ tục hành chính, bao gồm chi phí tài liệu cao và thủ tục hải quan kém hiệu quả khi so sánh với các nước lân cận trong khu vực.
  • Những vấn đề về ô nhiễm môi trường cần phải tăng cường giải quyết triệt để với thực trạng số lượng khu công nghiệp tăng nhanh như hiện nay. Định hướng phát triển về lâu dài phải xóa bỏ những mô hình cũ, đẩy mạnh các khu công nghiệp theo tiêu chuẩn hiện đại, khu công nghiệp xanh, gắn kết sản xuất và bảo vệ môi trường. Thời gian này quan trọng nhất là tập trung vào khâu xử lý chất thải của các khu công nghiệp lớn.

Triển vọng của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam

Trong giai đoạn tới, với những yếu tố nền tảng đã được thiết lập, kết hợp với xu thế chung của kinh tế toàn cầu, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ có thêm nhiều bước đi mang tính đột phá, nhất là trong việc ứng dụng khoa học - công nghệ hiện đại và các tiêu chuẩn về môi trường sản xuất an toàn.

Trước hết, toàn bộ thị trường sẽ có sự “phân hóa” mang tính đồng bộ cao hơn, đặc biệt là tại khu vực kinh tế miền Trung - nơi chưa có quá nhiều nét đặc sắc về bất động sản công nghiệp thời điểm này. Với dòng chảy đầu tư dự án sản xuất, các nhà phát triển khu công nghiệp đang tích cực chuyển đổi các vùng nông nghiệp sang công nghiệp, đảm bảo nguồn cung trong tương lai. Vùng kinh tế miền Trung (CEZ) đang là điểm đến đầu tư sản xuất thay thế cho miền Bắc và miền Nam. Tập đoàn Universal Alloy Corporation (Mỹ) đã bắt đầu xây dựng nhà máy sản xuất linh kiện máy bay trị giá 170 triệu USD trong Khu công nghiệp công nghệ cao Đà Nẵng.

Thứ hai, từ năm 2020 trở đi sẽ là giai đoạn của khu công nghiệp đầu tư xây dựng nhà xưởng cao tầng, nhà xưởng xây sẵn tích hợp các dịch vụ và công nghệ 4.0; chuyển đổi khu công nghiệp từ mô hình truyền thống sang mô hình thương mại, dịch vụ, cụm công nghệ cao gắn với đô thị hiện đại; ưu tiên sử dụng mô hình khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp năng lượng tái tạo.

Những thay đổi lớn trong tư duy sẽ giúp cho đầu tư bất động sản nói chung và thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam nói riêng tiệm cận hơn với các tiêu chuẩn quốc tế, đồng thời tạo ra năng lực cạnh tranh tốt hơn trong khu vực, có thể sử dụng cho quá trình phát triển lâu dài.

Thứ ba, xây dựng mô hình nhà xưởng xây sẵn, tập trung vào việc thu hút các ngành công nghiệp phụ trợ, cùng với việc phát triển ứng dụng công nghệ cao trong việc quản lý bất động sản.

Ông Raymond Lump Wei Meng, Giám đốc điều hành của Boustead Projects Limited nhận định: "Nguồn cầu về bất động sản công nghiệp tại Việt Nam tăng cao đã khiến các chủ đầu tư của các khu công nghiệp hiện hữu có xu hướng chuyển sang xây dựng nhà xưởng xây sẵn. Điều này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho khách thuê. Trong 2 năm qua, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đã tăng lên đáng kể trong các khu công nghiệp lớn của Việt Nam".

Phân khúc nhà xưởng xây sẵn với quy mô không quá lớn, chỉ vài chục hecta, sau đó có thể xây dựng các phân khu nhà xưởng xây sẵn, đây sẽ là điều kiện tốt cho các chủ đầu tư thứ cấp trong nước có quy mô nhỏ nhờ vào tỷ lệ hấp thụ rất khả quan.

Thứ tư, sẽ có thêm nhiều dự án phát triển công nghiệp và đầu tư vào các tỉnh, thành phố thuộc khu vực cấp 2. Thời gian gần đây, sự góp mặt của hàng loạt những tỉnh thành mới ven các thành phố lớn đã cho thấy sự thay đổi nhanh chóng và tích cực của thị trường bất động sản. Xu hướng dịch chuyển về bất động sản vùng ven đã bắt đầu “trỗi dậy”, bất động sản công nghiệp tất yếu cũng không thể “chạy lệch" khỏi dòng chảy này, nhất là khi đây đều là những thị trường có quỹ đất và chính sách thu hút đầu tư cực kỳ hấp dẫn.

Triển vọng bđs công nghiệp Việt Nam

Quan điểm của các chuyên gia về thị trường BĐS Công nghiệp Việt Nam:

Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: “Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Việt Nam đã và đang không ngừng phát triển, dần trở thành một trong những điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á.

Cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, đây sẽ trở thành phân khúc có đà phát triển rất tốt, nếu nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ và Nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện cho thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có”.

TS. Võ Trí Thành: "2 năm qua có một điểm sáng trên thị trường là bất động sản công nghiệp. Việt Nam đang trở thành nước thu hút đầu tư bậc nhất khu vực. Bên cạnh đó chúng ta lại được hưởng lợi lớn nhờ cuộc chiến tranh Mỹ - Trung, các nhà máy lớn từ Trung Quốc đang dịch chuyển về Việt Nam. Năm 2020, chúng ta rất hy vọng phân khúc này sẽ tiếp tục tỏa sáng".

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: “Việt Nam đã và đang không ngừng phát triển, dần trở thành một trong những điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á. Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường là nhờ định hướng của Việt Nam trong xây dựng nền kinh tế tập trung vào xuất khẩu; xúc tiến thành lập các khu công nghiệp và kinh tế trọng điểm; tích cực tham gia các Hiệp định thương mại tự do (FTA),...”.

Bà Trần Thị Hồng Minh, Viện trưởng Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế TW (CIEM): "Một yêu cầu quan trọng là chúng ta phải cải thiện hạ tầng phục vụ hoạt động đầu tư, sản xuất – kinh doanh của doanh nghiệp. Trong đó, phát triển hạ tầng khu công nghiệp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng”.

Qua các phân tích thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện nay, dưới góc nhìn chuyên môn, quan điểm đánh giá từ chuyên gia và các số liệu thực tế cho thấy, thị trường này là một điểm sáng lớn cho giai đoạn này. Trong thời gian tới, đây vẫn là mục tiêu phát triển mũi nhọn trong định hướng xây dựng thành công hình ảnh một Việt Nam phát triển bền vững, an toàn và có sức hút.

Xem thêm: