Nhà đất Tp. Vũng Tàu: những thực trạng xấu trong mua bán
Không phủ nhận sự nóng lên trong các giao dịch và tỷ lệ quan tâm, tuy nhiên, nhà đất Tp. Vũng Tàu vẫn có sự xuất hiện của không ít dấu hiệu tiêu cực.
Bất kỳ thị trường bất động sản nào, khi có dấu hiệu dần sôi động cũng mang lại nhiều cơ hội song hành với rủi ro. Sức hút của thị trường tạo dòng dịch chuyển cho dòng vốn và lượng giao dịch. Tuy nhiên, cùng với đó, không ít mánh khóe trục lợi được tạo ra.
Là một thành phố năng động, giàu tiềm năng về du lịch và được đánh giá là đang trên đà phát triển mạnh mẽ, không khó để bất động sản Vũng Tàu trở thành tâm điểm chú ý trong giai đoạn này. Số lượt quan tâm đến bất động sản ven biển, đất nền ven biển tại đây liên tục tăng nhiệt, được xem như là hệ quả tất yếu của quá trình dịch chuyển về thị trường tỉnh và cú hích từ các dự án hạ tầng trọng điểm cũng như xu hướng tập trung vào đất nền cùng ven. Nhưng, theo ghi nhận thực tế, bên cạnh sự khởi sắc của bất động sản, vẫn tiềm ẩn khá nhiều rủi ro đối với người mua đất thành phố Vũng Tàu.
Trong đó, nổi trội nhất là vấn nạn “đồng sở hữu” - khi các thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch, không thể tách thửa nhỏ nên chủ đất cho làm vi bằng, người mua rơi vào cảnh “dùng chung” khá mạo hiểm.
Những ghi nhận thực tiễn
Trái ngược với suy nghĩ mua bán chung sổ thường chỉ xảy ra lén lút hoặc cục bộ ở một số nơi nhất định, tại Tp. Vũng Tàu, giới cò mồi, môi giới lại ngang nhiên chào bán với các thông tin cực kỳ công khai. Những người này thẳng thắn cho biết, khi chủ cũ không thể tách thửa, họ sẽ đem bán miếng đất đó cho nhiều người cùng lúc, sau đó thông qua Văn phòng Thừa phát lại để làm vi bằng đồng sở hữu. Như vậy, một miếng đất có diện tích khoảng 300m2 nhưng có đến 5 người đứng tên (mỗi người 1 sổ). Phổ biến nhất tại thành phố là các lô đất diện tích từ 300 - 500m2 sẽ có từ 3 - 5 người đứng tên đồng sở hữu. Cá biệt hơn, có đến 150 người đồng sở hữu cho khu đất rộng 1000m2.
Việc chấp nhận đồng sở hữu với người khác sẽ khiến người mua gánh nhiều rủi ro trong việc sử dụng, định đoạt quyền tài sản của mình về sau này; đồng thời, gây khó khăn trong công tác quản lý cho cơ quan chức năng, nhất là những cơ quan quản lý về mảng quy hoạch, xây dựng,... Hệ quả của các giao dịch này là xây dựng trái phép và quyền lợi của người dân không được bảo vệ.
Ông Nguyễn Hùng Cường – công tác tại phòng Quản lý Đô thị thành phố Vũng Tàu nhận định, đây là quyết định cực kỳ rủi ro cho người mua bởi các nguyên nhân:
- Trong các sơ đồ phân lô tự “vẽ” của chủ sử dụng đất thể hiện “hẻm/đường tự mở”, nhưng trên thực tế, những con hẻm/đường này không phải đất giao thông do Nhà nước quản lý nên sẽ không có giá trị pháp lý.
- Đường tự mở gây ảnh hưởng đến công tác quản lý chuyên ngành như: quy hoạch, quản lý đô thị, trật tự xây dựng, đất đai của địa phương, sẽ là khó khăn rất lớn cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư, các dự án chỉnh trang đô thị,...
- Đất không thể tách thửa, phải chấp nhận đồng sở hữu đều là những lô đất không đủ điều kiện tách thửa theo quy định hiện hành hoặc thuộc khu vực quy hoạch,... Sự lỏng lẻo về pháp lý trong bất động sản sẽ kéo theo rất nhiều hệ lụy bất cập, khó lường trước, như: không thể xây dựng, khó khăn trong chuyển nhượng, dễ xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp,...
Người mua cần làm gì để tự bảo vệ mình?
Người mua nhà đất Tp. Vũng Tàu chấp nhận tình trạng đồng sở hữu có thể vì nhiều lý do, nhưng điển hình nhất là bị chi phối về giá hoặc bị hấp dẫn với những tiềm năng hứa hẹn trong tương lai, sức hút của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Nếu không thể loại bỏ hoàn toàn tình trạng này, người mua bắt buộc phải là “kẻ thông thái” trong giao dịch để xem xét được mất trước khi quyết định ký vào hợp đồng mua bán hay không.
Thứ nhất, về hình thức thể hiện. Trên sổ được cấp cho người mua sẽ có dòng chữ “cùng sử dụng đất với…”, kèm theo đó là ghi đầy đủ từng cá nhân, hộ gia đình hoặc chỉ một số cá nhân đại diện. Sổ được cấp 1 bản duy nhất hoặc thành nhiều bản cho từng hộ, tùy thuộc vào yêu cầu của các bên.
Thứ hai, quyền sở hữu và định đoạt. Theo quy định hiện hành, bất động sản khi thuộc sở hữu chung được xác định là sở hữu chung không thể phân chia. Do đó, các chủ sử dụng đất chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản; việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận các đồng sở hữu nhưng không trái quy định pháp luật.
Thứ ba, rủi ro trong ký kết hợp đồng. Trong giai đoạn đầu giao dịch, người mua chỉ gặp và ký kết hợp đồng đặt cọc, giao tiền cho một số người trong số các đồng sở hữu. Nếu có bất kỳ đồng sở hữu nào không đồng ý thì người mua có nguy cơ không thể ký hợp đồng tại văn phòng công chứng. Việc đòi tiền cọc, phạt cọc là một trong những vấn đề cực kỳ rắc rối trong giao dịch dân sự.
Ngoài ra, với những nhà đất đồng sở hữu nhưng trên thực tế họ cùng sử dụng và đã có sự cải tạo nhưng không có giấy phép nên khi người mua đăng ký sang tên vẫn không thể thực hiện được; UBND xã/phường xác minh sẽ yêu cầu phải khôi phục đúng giấy phép ban đầu được cấp. Đây cũng là nguyên nhân buộc phải hủy giao dịch.
Thực tế, đây chỉ là mảng tối nhỏ đối với thị trường giao dịch nhà đất Tp. Vũng Tàu hiện nay nhưng rất đáng để quan tâm. Không phải số đông lựa chọn mua đất đồng sở hữu nhưng nếu ai chọn mua cũng đều có thể là nạn nhân của những rủi ro khó lường trước. Bên cạnh sự chủ động, nghiêm ngặt hơn trong công tác quản lý thì người mua cũng phải tự trang bị kiến thức để bảo vệ quyền lợi cho chính mình.
Nguồn: Trần Anh Group
Xem thêm: