Cổ phiếu bất động sản: Tổng quan và dự báo năm 2024
Cổ phiếu bất động sản đang có những dấu hiệu cực kỳ sôi động trên các sàn giao dịch. Trong năm 2024, đầu tư vào cổ phiếu bất động sản có còn hấp dẫn hay tiềm ẩn rủi ro?
Những năm gần đây, thị trường đầu tư chứng kiến sự thăng hạng của chứng khoán và bất động sản. Trong đó, nhiều doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất lớn, tầm nhìn chiến lược không ngừng tăng tốc để bứt phá. Điều này tạo nên làn sóng dịch chuyển tư duy vô cùng mạnh mẽ. Số lượng cá nhân rót vốn vào các cổ phiếu bất động sản “đi lên” đáng kể, cũng chính vì vậy, mà sự quan tâm dành cho khái niệm này ngày càng lớn.
Tiềm năng có, kỳ vọng có nhưng với bản chất của một loại hình/công cụ/cách thức đầu tư, cổ phiếu bất động sản cũng không nằm ngoài những rủi ro có thể xảy ra. Vì vậy, đầu tư vào cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản, bên cạnh cơ hội sinh lời còn là câu chuyện mang tính tầm nhìn cho các nhà đầu tư.
Hiểu như thế nào về cổ phiếu bất động sản? Các quy luật về đầu tư và giao dịch ra sao? Trong năm 2024, cần lưu ý những gì khi xuống tiền vào đây? Cùng theo dõi bài viết để được giải đáp các thắc mắc một cách chi tiết nhất.
Cổ phiếu bất động sản trong năm 2024 sẽ như thế nào?
Những đợt tăng nóng đầy ấn tượng
Trong năm 2021 và 2022, thị trường chứng khoán ghi nhận nhiều mức tăng “chóng mặt” của các mã cổ phiếu bất động sản. Được biết, những đợt sóng mạnh mẽ nhất bắt đầu từ khoảng tháng 10 năm ngoái. Đặc biệt là sau khi phiên đấu giá đất Thủ Thiêm xác lập đỉnh giá lịch sử, cơn sốt này lại càng lên cao.
Cụ thể, một số ghi nhận trên thị trường chứng khoán như sau:
- Mã chứng khoán CII của Công ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh trong vòng chưa đầy 1 tháng đã tăng gấp 2 lần (từ 26.750 đồng/cp vào ngày 9/12 tăng lên gần 58.000 đồng/cp ở thời điểm hiện tại).
- Mã DIG của Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng có mức tăng gấp 3 lần từ đầu tháng 10 đến nay, hiện giá đang ở quanh mức 111.000 đồng/cp.
- Cổ phiếu QCG của Công ty CP Quốc Cường Gia Lai từ 6.600 đồng/cp đã tăng lên mốc 20.350 đồng/cp, tăng hơn 3 lần.
- Cổ phiếu CEO của C.E.O Group vào ngày 10/12 có giá đóng cửa là 38.000 đồng/cp thì đến 5/1/2022 đã có giá 85.600 đồng/cp; gần đây nhất là 92.500 đồng/cp. So với thời điểm cuối tháng 9/2021, giá cổ phiếu CEO đã tăng gấp 10 lần.
- Cổ phiếu VHG tăng từ 7.000 đồng/cp lên 12.600 đồng/cp trong khoảng thời gian từ đầu tháng 12.2021 đến nay.
- Cổ phiếu bất động sản DIG, LDG, FLC… tăng rất mạnh trong những tuần đầu năm 2022.
Cập nhật vào ngày 10/1/2022, nhóm bất động sản vẫn đang là một trong những ngành tốt nhất khi tiếp tục tăng 1%, chiếm ưu thế là các nhóm cổ phiếu “họ Vin”; nhóm cổ phiếu của FLC cũng không hề kém cạnh.
Bước sang năm 2024, những vướng mắc về pháp lý, khó khăn về dòng vốn, lãi suất ngân hàng tăng cao, trở ngại trong việc huy động tài chính từ chứng khoán, trái phiếu của DN bất động sản (BĐS) năm 2022 - 2023 dự báo sẽ vẫn còn tiếp diễn và có thể kéo dài đến hết quý II/2024, tình hình chỉ bắt đầu khả quan ở quý cuối và triển vọng khi bước sang 2024.
Trong bối cảnh khó để kỳ vọng vào một bức tranh quá tươi sáng giai đoạn đầu năm 2024, bởi yếu tố kinh tế vĩ mô trong và ngoài nước, cũng như môi trường ngành còn nhiều bất ổn, thị trường BĐS sẽ tiếp tục đối mặt với mức thanh khoản trung bình - thấp, khó có những đột biến trong ngắn hạn. Bên cạnh đó sẽ tiếp tục chứng kiến đợt thanh lọc, tái cấu trúc diễn ra cả ở DN và sàn môi giới BĐS để thích nghi với điều kiện mới. Nhưng xu hướng của thị trường trong năm 2024 sẽ tập trung sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu thực thuộc phân khúc bình dân, vừa túi tiền.
Lo ngại về những đợt sóng ảo
Việc tăng phi mã của các cổ phiếu nhóm ngành bất động sản mang tới sự sôi động đáng kể nhưng đồng thời cũng kéo theo nhiều lo ngại về nguy cơ sóng ảo.
Ví dụ, cổ phiếu CEO tăng “ầm ầm” nhưng bức tranh kinh doanh của Tập đoàn này lại khá ảm đạm từ quý 3, sang đến quý 4 năm 2022 vẫn liên tiếp thua lỗ. Trong 9 tháng của năm 2021, tập đoàn này lỗ khoảng 224 tỷ đồng. Trong khi nợ ngắn hạn lên đến 2.066 tỷ, CEO cũng chỉ có 50 tỷ đồng tiền mặt. Do đó, theo các đánh giá, mức độ rủi ro của cổ phiếu CEO cực kỳ cao bởi sự ảnh hưởng quá lớn từ dòng tiền có dấu hiệu đầu cơ.
Hoặc trường hợp của cổ phiếu VHG (Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Trung Nam). Sau khi Hội đồng Quản trị ra một số nghị quyết liên quan đến chuyển đổi hướng hoạt động kinh doanh cốt lõi, chuyển sang bất động sản thì giá cổ phiếu tăng nhanh đến bất thường.
Top 3 mã cổ phiếu bất động sản có tiềm năng 2024
- Mã cổ phiếu VRE – Công ty cổ phần VinCom Retail
- Mã cổ phiểu Bất động sản NLG – Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long
- Mã cổ phiếu Bất động sản DXG – Đất Xanh Group
Dự đoán diễn biến trong năm 2024
Không ít nhà đầu tư hiện nay đang có cái nhìn khá lạc quan về cổ phiếu bất động sản. Thực tế ghi nhận cũng cho thấy, những gói kích thích kinh tế, đẩy mạnh các dự án hạ tầng trọng điểm sẽ tạo ra sức bật lớn cho bất động sản nhiều khu vực trong thời gian tới. Ngoài ra, còn xét đến các yếu tố đòn bẩy khác, như thiếu hụt nguồn cung ở các đô thị lớn, mặt bằng lãi suất tiết kiệm ở mức thấp, người dân yêu thích và đặt niềm tin lớn vào bất động sản; khung giá đất, giá nguyên vật liệu,...
Theo đó, những thị trường vùng ven, các đô thị vệ tinh vẫn tiếp tục là điểm dừng chân đáng mong đợi.
Tuy nhiên, khuyến nghị từ các công ty chứng khoán, năm 2024 sẽ có sự phân hóa trong nhóm cổ phiếu địa ốc bởi giá cổ phiếu thường phản ánh trước kỳ vọng từ 3 - 6 tháng. Nghĩa là, nhà đầu tư cần định giá lại cổ phiếu, sàng lọc mã chưa tăng nhiều, xem xét toàn diện các tiêu chí đánh giá cổ phiếu bất động sản để nhìn một cách toàn diện. Những mã đã tăng nóng thì không nên “bon chen” mua đuổi vì có thể đã phản ánh hết kỳ vọng.
Mặt khác, dựa trên các tiêu chí đánh giá, thị trường vẫn có cái nhìn khá tích cực cho một số cái tên. Điển hình như, VHM và AGG được dự báo sẽ là điểm sáng trong năm 2022 - 2024 và tầm nhìn dài hạn:
- 03 dự án Vinhomes Grand Park, Ocean Park và Smart City đang đi vào giai đoạn hoàn tất.
- Trong ít nhất 03 năm tới, các dự án đại đô thị Dream City, Wonder Park và Vinhomes Cổ Loa hưởng lợi lớn từ khu vực.
- Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản An Gia có khả năng đưa ra từ 9.000 đến 12.000 sản phẩm trong giai đoạn 2022 - 2024 .
- Tổng doanh thu dự kiến từ The Sóng, West Gate và Standard BD là gần 12.500 tỷ đồng.
- An Gia cũng đang lên kế hoạch để dịch chuyển ra các thị trường vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An…
Bình Dương, Long An, Đồng Nai,... là những thị trường sáng giá cho nhóm ngành bất động sản giai đoạn hiện nay và sắp tới. Quỹ đất rộng, hạ tầng hoàn thiện đang kéo dòng vốn về cho các thị trường này một cách mạnh mẽ. Từ các ông lớn đến những doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ đều đã lần lượt tìm cơ hội tại đây.
Trần Anh Group có xuất phát điểm từ Long An, sớm nhận diện được tiềm năng từ thị trường này. Trong vài năm trở lại đây, tập đoàn liên tục tung ra các sản phẩm bắt nhịp xu hướng, đón đầu cơ hội, như Lavilla Green City, Phúc An City, West Lakes Golf & Villas,... Tiếp đó, mở rộng sang Bình Dương với Phúc An Garden. Điều này cho thấy, các nhóm thị trường vùng ven đang dẫn đầu trong danh sách ưu tiên của số đông doanh nghiệp địa ốc.
Với nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp, đây cũng là một hướng đi tiềm năng nhiều hứa hẹn. Thị trường bất động sản công nghiệp có nền tảng, cơ hội tốt để bứt phá trong năm 2024 này. Có 3 yếu tố để khẳng định lạc quan về điều này:
Thứ nhất, sự phát triển của kết nối hạ tầng là đòn bẩy mạnh mẽ, khơi thông sự dịch chuyển của dòng vốn. Những thay đổi trong đầu tư công, quy hoạch, huy động nguồn lực, chính sách,... đã “thay áo” toàn bộ cho hệ thống hạ tầng ở nhiều địa phương, nhất là những khu vực được nhắm đến làm điểm tựa cho nền kinh tế. Đồng thời, định hướng phát triển và kiến tạo môi trường kinh doanh cho nhiều doanh nghiệp.
Thứ hai, dịch bệnh được kiểm soát ở mức tương đối, sẽ ít nhiều tạo ra sự thay đổi trong nhu cầu của các doanh nghiệp, nhà đầu tư.
Thứ ba, sau sự bùng phát của Covid-19, nhiều quốc gia tìm đến Việt Nam hơn để tận dụng lợi thế về nguồn nhân lực, chi phí sản xuất.
Nhu cầu về bất động sản công nghiệp hiện nay đang rất lớn, nhất là mảng nhà xưởng, kho bãi cho thuê. Đoán biết được điều này, Trần Anh đã và đang đẩy mạnh phát triển dự án KCN Trần Anh Tân Phú nhằm đón đầu làn sóng dịch chuyển của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Đây là mô hình KCN xanh với tư duy hiện đại, thiết kế mới mẻ, bảo đảm song hành giữa lợi ích kinh doanh với bảo vệ môi trường.
Theo đó, một số doanh nghiệp với mã cổ phiếu có thể sẽ thăng hạng trong năm nay:
- Công ty Cổ phần Phát triển KCN Tín Nghĩa (HOSE: TIP): đang chờ phê duyệt KCN Xã lộ 25 tại Đồng Nai; tham gia đấu thầu dự án KCN Long Đức 3. Doanh thu từ KCN hiện hữu Tam Phước là hơn 50 tỉ đồng/năm; KCN Long Khánh là 10 tỉ đồng cổ tức tiền mặt.
- Công ty Cổ phần KCN Nam Tân Uyên (UPCOM: NTC): động lực lớn từ mở rộng giai đoạn 2 KCN NTC; Khu dân cư NTC2 đã được duyệt quy hoạch 1/500,...
Cổ phiếu là gì? Những quy định cần biết khi đầu tư
Cổ phiếu bất động sản hay trong bất kì ngành, lĩnh vực nào về cơ bản cũng mang những đặc trưng pháp lý của “cổ phiếu”, được quy định và giám sát hoạt động đầu tư trong các văn bản pháp luật có liên quan.
Khái niệm về cổ phiếu
Khái niệm cổ phiếu theo khoản 1 Điều 121 Luật Doanh nghiệp 2020, được hiểu là chứng chỉ do công ty cổ phần phát hành, bút toán ghi sổ hoặc dữ liệu điện tử xác nhận quyền sở hữu một hoặc một số cổ phần của công ty đó.
Như vậy, công ty cổ phần mới là chủ thể có quyền phát hành cổ phiếu. Một cổ phiếu phải thể hiện các nội dung cơ bản gồm:
- Tên, mã số doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở chính của công ty;
- Số lượng cổ phần và loại cổ phần;
- Mệnh giá mỗi cổ phần và tổng mệnh giá số cổ phần ghi trên cổ phiếu;
- Họ, tên, địa chỉ liên lạc, quốc tịch, số giấy tờ pháp lý của cá nhân đối với cổ đông là cá nhân; tên, mã số doanh nghiệp hoặc số giấy tờ pháp lý của tổ chức, địa chỉ trụ sở chính đối với cổ đông là tổ chức;
- Chữ ký của người đại diện theo pháp luật của công ty;
- Số đăng ký tại sổ đăng ký cổ đông của công ty và ngày phát hành cổ phiếu;
- Các nội dung khác đối với cổ phiếu của cổ phần ưu đãi.
Thông tin thêm cho bạn:
Cổ phiếu được phân thành 02 loại theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 114 Luật Doanh nghiệp 2020:
- Cổ phiếu phổ thông: cá nhân sở hữu loại cổ phiếu này được quyền tự do chuyển nhượng, có đầy đủ quyền biểu quyết đối với các quyết định của công ty tại Đại hội cổ đông và được hưởng cổ tức theo giá trị cổ phiếu họ nắm giữ và kết quả kinh doanh.
- Cổ phiếu ưu đãi: người nắm giữ loại cổ phiếu này sẽ là cổ đông ưu đãi, có lợi thế về mặt cổ tức, có quyền biểu quyết, khi thanh lý tài sản công ty sẽ được ưu tiên hơn cổ phiếu phổ thông.
Về cổ phiếu bất động sản, có thể hiểu đây là chứng chỉ do công ty cổ phần trong lĩnh vực bất động sản phát hành. Những công ty này hoạt động về các mảng như đầu tư, phát triển, phân phối, mua bán, cho thuê,... dự án nhà đất hoặc các sản phẩm nhà đất.
Mệnh giá của cổ phiếu là bao nhiêu
Khoản 2 Điều 13 Luật Chứng khoán 2019 quy định: “Mệnh giá cổ phiếu, chứng chỉ quỹ chào bán ra công chúng là 10 nghìn đồng”.
Khi tham gia giao dịch cổ phiếu, các sàn giao dịch chứng khoán sẽ quy định mức giá tối thiểu mà nhà đầu tư phải bỏ ra dựa trên mệnh giá đã được pháp luật quy định.
Giao dịch cổ phiếu diễn ra ở đâu? Điều kiện giao dịch
Theo quy định hiện hành, mọi mua bán liên quan đến cổ phiếu đều sẽ được thực hiện thông qua các sàn giao dịch chứng khoán.
Tuy nhiên, để thực hiện được giao dịch, cần đảm bảo được các điều kiện tại khoản 1 điều 6 Thông tư 120/2020/TT-BTC:
- Nhà đầu tư phải mở tài khoản giao dịch chứng khoán tại công ty chứng khoán là thành viên giao dịch
- Nhà đầu tư được mở nhiều tài khoản giao dịch chứng khoán theo nguyên tắc tại mỗi công ty chứng khoán nhà đầu tư chỉ được mở 01 tài khoản giao dịch chứng khoán
- Ứng với mỗi tài khoản giao dịch chứng khoán, nhà đầu tư chỉ được mở 01 tài khoản ký quỹ bù trừ tại thành viên bù trừ.
- Công ty quản lý quỹ đầu tư chứng khoán được mở nhiều tài khoản giao dịch chứng khoán tại mỗi công ty chứng khoán
- Chi nhánh công ty quản lý quỹ nước ngoài tại Việt Nam được mở 02 tài khoản giao dịch chứng khoán tại mỗi công ty chứng khoán, trong đó 01 tài khoản giao dịch chứng khoán để thực hiện giao dịch cho chính mình và 01 tài khoản giao dịch chứng khoán để thực hiện giao dịch cho nhà đầu tư nước ngoài ủy thác.
- Tổ chức kinh doanh chứng khoán nước ngoài được mở 02 tài khoản giao dịch chứng khoán tại mỗi công ty chứng khoán: 01 tài khoản giao dịch chứng khoán để thực hiện hoạt động tự doanh; 01 tài khoản giao dịch môi giới để thực hiện hoạt động môi giới cho các nhà đầu tư nước ngoài khác.
- Doanh nghiệp bảo hiểm được mở 02 tài khoản giao dịch chứng khoán tại mỗi công ty chứng khoán: 01 tài khoản giao dịch chứng khoán để giao dịch từ nguồn vốn chủ sở hữu; 01 tài khoản giao dịch chứng khoán để giao dịch từ nguồn thu phí bảo hiểm trong nước của các quỹ chủ hợp đồng bảo hiểm.
- Công ty chứng khoán không được sử dụng lại các mã tài khoản giao dịch chứng khoán đã đóng để mở tài khoản giao dịch chứng khoán cho khách hàng mới.
Phần lớn các công ty chứng khoán hiện nay đều mở tài khoản miễn phí; hỗ trợ hướng dẫn khách hàng mà không phát sinh bất kỳ chi phí nào. Sau khi đã có tài khoản, nhà đầu tư có thể tham gia giao dịch mua bán cổ phần đã niêm yết.
Mua bán cổ phiếu phải đóng các loại thuế, phí nào?
Những loại thuế, phí cá nhân có nghĩa vụ thực hiện khi giao dịch chứng khoán mà làm phát sinh thu nhập bao gồm:
| Các loại thuế, phí | Mức thu | Cơ sở pháp lý |
| Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán | 0,1% trên giá bán chứng khoán từng lần | Khoản 10 Điều 1 Nghị định 12/2015/NĐ-CP |
| Phí khi mua bán chứng khoán | Không được thu quá 5% giá trị của một lần giao dịch | Phụ lục tại Thông tư 128/2018/TT-BTC |
Các hành vi nghiêm cấm và chế tài
Việc mua bán cổ phiếu, giao dịch chứng khoán được pháp luật quy định nghiêm ngặt trong các văn bản chuyên ngành nhằm bảo vệ quyền, lợi ích cho các bên tham gia và sự minh bạch của thị trường.
Tại Điều 12 Luật Chứng khoán 2019, có quy định, một số hành vi sau đây bị nghiêm cấm trong quá trình mua bán, giao dịch cổ phiếu trên sàn chứng khoán:
- Trực tiếp hoặc gián tiếp thực hiện hành vi: gian lận, lừa đảo, làm giả tài liệu, tạo dựng thông tin sai sự thật hoặc công bố thông tin sai lệch hoặc che giấu thông tin hoặc bỏ sót thông tin cần thiết gây hiểu nhầm nghiêm trọng làm ảnh hưởng đến hoạt động chào bán, niêm yết, giao dịch, kinh doanh, đầu tư chứng khoán, cung cấp dịch vụ về chứng khoán.
- Sử dụng thông tin nội bộ để mua, bán chứng khoán cho chính mình hoặc cho người khác; tiết lộ, cung cấp thông tin nội bộ hoặc tư vấn cho người khác mua, bán chứng khoán trên cơ sở thông tin nội bộ.
- Sử dụng một hoặc nhiều tài khoản giao dịch của mình hoặc của người khác hoặc thông đồng để thực hiện việc mua, bán chứng khoán nhằm tạo ra cung, cầu giả tạo;
- Giao dịch chứng khoán bằng hình thức cấu kết, lôi kéo người khác mua, bán để thao túng giá chứng khoán;
- Kết hợp hoặc sử dụng các phương pháp giao dịch khác hoặc kết hợp tung tin đồn sai sự thật, cung cấp thông tin sai lệch ra công chúng để thao túng giá chứng khoán.
- Thực hiện hoạt động kinh doanh chứng khoán, cung cấp dịch vụ về chứng khoán khi chưa được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cấp giấy phép, cấp giấy chứng nhận hoặc chấp thuận.
- Sử dụng tài khoản, tài sản của khách hàng khi không được khách hàng ủy thác hoặc trái quy định của pháp luật hoặc lạm dụng tín nhiệm để chiếm đoạt tài sản của khách hàng.
- Cho người khác mượn tài khoản để giao dịch chứng khoán, đứng tên sở hữu chứng khoán hộ người khác dẫn đến hành vi thao túng giá chứng khoán.
Đối với các hành vi vi phạm, mức phạt tiền tối đa trong xử phạt vi phạm hành chính là 10 lần khoản thu trái pháp luật có từ hành vi vi phạm (Theo quy định khoản 3 điều 132 Luật Chứng khoán 2019). Mức phạt tiền tối đa trong xử phạt vi phạm hành chính đối với các hành vi vi phạm khác trong lĩnh vực chứng khoán là 03 tỷ đồng.
Các tiêu chí đánh giá cổ phiếu bất động sản
Đối với các nhà đầu tư chứng khoán, khi xuống tiền cho bất kỳ loại cổ phiếu nào, họ cũng dành khoảng thời đáng kể để nghiên cứu và đánh giá. Vậy với cổ phiếu bất động sản, như thế nào được gọi là tốt, là tiềm năng?
Những diễn biến bất ngờ do đại dịch Covid-19 mang tới kéo theo sự thay đổi khá lớn của nền kinh tế, trong đó có chứng khoán và bất động sản. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý nhà đầu tư.
Theo đó, giai đoạn này, KB Việt Nam cho rằng, những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, đầy đủ pháp lý, lớn và cơ cấu tài chính an toàn, tiến độ bán hàng khả quan sở hữu cơ hội đầu tư tốt. Vì vậy, cổ phiếu của những doanh nghiệp này cũng được “để mắt” đến nhiều hơn.
Đối với cổ phiếu bất động sản công nghiệp, nhà đầu tư cũng nên ưu tiên các doanh nghiệp có vị trí thuận lợi tại các vùng kinh tế trọng điểm, quỹ đất thương phẩm lớn, giao thông thông suốt, là vệ tinh sản xuất quanh các đô thị lớn như Tp. Hồ Chí Minh, Hà Nội,...
Ông Vũ Ngọc Quang - Chuyên gia phân tích cổ phiếu - Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư - CTCP Chứng khoán SSI cũng đóng góp quan điểm trong việc đưa ra tiêu chí đánh giá cổ phiếu bất động sản. Theo ông, có 3 tiêu chí lớn cần quan tâm, gồm: quy mô quỹ đất và địa bàn phân bổ, lãnh đạo doanh nghiệp và giá cổ phiếu.
Cụ thể, ông đưa ra các phân tích chi tiết như sau:
- Về quy mô quỹ đất và địa bàn phân bổ: tương tự như quan điểm của KB Việt Nam, ông Quang cho rằng nhà đầu tư nên ưu tiên các khu vực nằm gần cơ sở hạ tầng phát triển, giá đất có biến động nhất định,... Theo ông, chọn cổ phiếu bất động sản cũng tương đồng với đầu tư bất động sản ở điểm này. Quỹ đất doanh nghiệp sở hữu phản ánh về các mặt hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đó. Vì vậy, đi kèm đó là yếu tố pháp lý cũng cần được đảm bảo. Mối quan hệ ở đây chính là: pháp lý ảnh hưởng đến tiến độ, chất lượng dự án; nếu dự án bị trục trặc, ngưng trệ thì giá cổ phiếu cũng lắm phen “thăng trầm”.
- Về năng lực lãnh đạo doanh nghiệp: đầu tư vào bất động sản thường là quá trình lâu dài, từ 3 - 5 năm, không thể ngày một ngày hai cho thấy lợi nhuận. Do đó, các doanh nghiệp bất động sản cần có chiến lược bài bản mang tính đường dài, có hiệu quả quản trị công ty tốt. Điều này đảm bảo rằng đồng lãi rơi đúng và đủ cho các cổ đông.
- Về giá của cổ phiếu: ông Quang phân tích, nhóm bất động sản có P/B trung bình 2,5 lần, cao hơn 10 - 15% so với đỉnh 2018 nhưng chưa phản ánh hết tiềm năng của ngành. Bởi lẽ, các chủ đầu tư ngày nay sở hữu nội lực lớn mạnh hơn; hạ tầng ảnh hưởng đến việc định giá quỹ đất sở hữu. Nhà đầu tư nên ưu tiên các cổ phiếu được định giá vừa phải.
>>> Xem thêm:
Ông Nguyễn Thái Phiên, Phó Tổng Giám đốc NovaGroup tư vấn, để đánh giá cổ phiếu bất động sản, nên làm rõ 4 thông tin “trụ cột”, gồm:
- Chủ đầu tư: bao hàm pháp lý, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Phê duyệt quy hoạch
- Pháp lý đất đai: đất ở hay đất sản xuất kinh doanh, hình thức sử dụng là vĩnh viễn hay có thời hạn, thời hạn bao nhiêu năm.
- Pháp lý xây dựng: giấy phép xây dựng hạ tầng, giấy phép xây dựng có hợp pháp hay không, cấp cho phần nào,...
Tiêu chí đánh giá cổ phiếu bất động sản “tốt” hay “không tốt” phụ thuộc rất lớn vào yếu tố thị trường và quan điểm của nhà đầu tư ở thời điểm đó. Trong bối cảnh dịch bệnh, bên cạnh sức hấp dẫn về lợi nhuận thì sự lâu dài và an toàn cũng là những gì nhà đầu tư mong muốn tìm kiếm.
Việc đánh giá cũng tương tự như khi quyết định đầu tư các sản phẩm bất động sản bất kỳ, dựa trên nền tảng quan trọng là năng lực doanh nghiệp, hồ sơ pháp lý. Đây là các yếu tố có ảnh hưởng mang tính trực tiếp và lâu dài đối với cổ phiếu bất động sản.
Tuy nhiên, các rủi ro trên thị trường vẫn không thể nào bị loại bỏ hoàn toàn. Dịch bệnh vẫn đang gây áp lực cho nền kinh tế, các ngân hàng đang giảm dần cho vay trong lĩnh vực bất động sản, thủ tục pháp lý kéo dài,... động thái này có thể gây ảnh hưởng đến tiến độ các dự án.
Đầu tư vào cổ phiếu bất động sản sẽ không hạ nhiệt trong năm 2024. Tuy nhiên, chiến thuật ở năm này cần nhiều hơn sự cẩn trọng cũng như nhìn nhận, đánh giá thật sâu sắc về thị trường.
Xem thêm: