BĐS công nghiệp nóng giữa đại dịch, sẵn sàng cho giai đoạn mới
Theo các ghi nhận mới nhất, thị trường BĐS công nghiệp vẫn có những diễn biến khá tích cực dưới những tác động từ dịch bệnh, sẵn sàng đáp ứng nguồn cung cho giai đoạn “bình thường mới”.
Trong những năm trở lại đây, bất động sản công nghiệp bất ngờ trở lại đường đua với một diện mạo và giá trị hoàn toàn khác biệt, có sức hút lẫn tiềm năng không thua kém gì bất động sản nhà ở. Việt Nam được cho là đang đứng trước khá nhiều cơ hội lớn để tạo ra sự bứt phá cho nền công nghiệp với các nhu cầu về nhà xưởng, kho bãi, hạ tầng,... liên tục tăng nhanh.
Sự xuất hiện và gây ảnh hưởng của Covid-19 là sự cố khá bất ngờ cho nền kinh tế, nhất là trong bối cảnh diễn biến có phần trở nên phức tạp. Tuy nhiên, thống kê sơ bộ tình hình nửa đầu năm 2021 vẫn cho thấy những mảng sáng trong bức tranh có phần tiêu cực, điển hình là phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn có bước khởi sắc nhờ việc nắm giữ nhiều lợi thế lớn.
Những con số tích cực trong giai đoạn khó khăn
Theo các chuyên gia, kể từ thời điểm dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4, các diễn biến có phần phức tạp và căng thẳng hơn, trong đó có các tỉnh thành trọng điểm về kinh tế như Tp. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Bắc Giang, Bắc Ninh,... Giãn cách xã hội và hạn chế đi lại về cơ bản tạo ra khó khăn ban đầu cho các nhà đầu tư, các doanh nghiệp có nhu cầu thuê, cho thuê nhà máy, đất công nghiệp, kho bãi,... Việc thăm dò và khảo sát gần như không thể thực hiện.
Trong một báo cáo của IHS Markit, ngành sản xuất Việt Nam có chỉ số quản trị sức mua trong tháng 5 giảm xuống ở mức thấp nhất kể từ tháng 2 (từ 54,7 điểm tháng trước xuống 53,1 điểm), sau 03 tháng liên tiếp duy trì mức tăng; tỷ lệ mở rộng sản lượng, đơn hàng mới, việc làm đều giảm trong khi công việc tồn đọng đều tăng gần ở mức kỷ lục.
Tuy nhiên, các nỗ lực của Chính phủ và doanh nghiệp, song song chống dịch với duy trì sản xuất mở ra kỳ vọng rất lớn về việc mang sự khởi sắc trở lại cho sản xuất công nghiệp. Có thể thấy, nhiều địa phương vẫn trong tư chế chủ động để tìm kiếm và thu hút khách hàng, nguồn vốn trong và ngoài nước vào các khu công nghiệp. Nhờ vậy, giai đoạn này, thị trường bất động sản công nghiệp vẫn tiếp nhận nguồn cầu lớn từ các tập đoàn đa quốc gia có kế hoạch mở rộng kinh doanh.
Tại Tp. Hồ Chí Minh, Sở Công thương cho biết, sản xuất công nghiệp trên địa bàn thành phố tiếp tục duy trì đà phục hồi khi chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) tháng 5 tăng 1,6% so với tháng trước đó và tăng 5% so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo Vụ Quản lý các khu kinh tế - Bộ Kế hoạch và Ðầu tư, tính đến tháng 6/2021, cả nước có 335 khu công nghiệp (KCN) được thành lập, trong đó 260 KCN đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy gần 76% và 75 khu khác đang xây dựng.
Tỷ lệ lấp đầy KCN ở khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc tăng so với cùng kỳ, tại Hà Nội lên đến 90%, Bắc Ninh lên đến 95%, Hưng Yên là 89% và Hải Phòng là 73%. Ghi nhận tại phía Nam, tỷ lệ lấp đầy tại Bình Dương là 99%, Long An là 84%, Bà Rịa-Vũng Tàu là 79%...
Thống kê đến 20/5/2021, Việt Nam đã thu hút được tổng cộng 13,9 tỷ USD vốn FDI , 215 dự án mới và 222 dự án hiện có đăng ký tăng thêm 3,1 tỷ USD vốn. Phân khúc bất động sản công nghiệp nhìn chung vẫn ghi nhận sự bùng nổ mạnh mẽ về cung - cầu, nhất là tại Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bình Định, Quảng Ninh, Thanh Hóa, Hải Dương, Bắc Giang,... Giá thuê xưởng bình quân đạt khoảng 60.000 - 80.000 đồng/m2; giá đất khu công nghiệp từ 3 - 5 triệu đồng/m2 với hạ tầng giao thông hoàn thiện,...
Những lợi thế cho tầm nhìn dài hạn
Những rung lắc hiện thời của nền kinh tế chắc chắn sẽ đặt ra không ít lo ngại cho doanh nghiệp, nhà đầu tư đối với bất động sản nói chung, bất động sản công nghiệp nói riêng khi một số phân xưởng và nhà máy phải tạm ngưng hoạt động. Xét về đà tăng trưởng chung, ít nhiều sẽ có ảnh hưởng nhưng theo quan điểm của ông John Campbell - Quản lý bộ phận bất động sản công nghiệp - Savills Việt Nam cũng như nhiều chuyên gia khác, bất động sản công nghiệp phải nhìn về dài hạn, đặt niềm tin vào tiềm năng, động lực tăng trưởng của thị trường.
Cụ thể, các chuyên gia cho rằng, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang trong giai đoạn “dọn tổ đón đại bàng”, chuẩn bị sẵn sàng mọi thứ để trở thành điểm sáng thu hút dòng vốn đầu tư ở thời điểm thích hợp. Một cách khách quan, Việt Nam sở hữu nền tảng và điều kiện tương đối tốt cho sự phát triển lâu dài của bất động sản công nghiệp:
- Cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung vẫn chưa hạ nhiệt, nhiều công ty quốc tế đang tìm kiếm địa điểm mới để bảo đảm và đa dạng hóa nguồn cung. Việt Nam có vị trí gần kề Trung Quốc, chi phí lại cạnh tranh nên nhận được không ít sự quan tâm.
- Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam và các nước Liên Minh Châu u EVFTA được ký kết vào tháng 8/2020 đã tạo bàn đạp cho làn sóng các KCN mới hình thành, sẽ là yếu tố chủ lực để thu hút dòng vốn ngoại, thúc đẩy quá trình phục hồi các ngành sản xuất; động lực chuyển đổi sang các ngành công nghiệp có giá trị cao hơn từ các ngành công nghiệp giá trị thấp, sử dụng nguồn lao động có tay nghề thấp.
- Chính trị ổn định, môi trường kinh doanh cởi mở, vị trí thuận lợi, lực lượng lao động dồi dào, năng động chính là những điểm cộng lớn trong mắt các doanh nghiệp.
>>> Xem chi tiết hơn tại: Phân tích thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam hiện nay
Trong tầm nhìn ngắn hạn đến trung hạn, công nghiệp Việt Nam vẫn có nhiều tín hiệu khả quan về hoạt động đầu tư. Tại phía Bắc, có Hưng Yên, Quảng ninh, Bắc Giang, Hải Phòng,... được đánh giá là nơi giàu tiềm năng, nhất là trong lĩnh vực sản xuất và logistics.
Còn ở phía Nam, bên cạnh Bình Dương và Đồng Nai là những cái tên “kì cựu” thì Long An sẽ là “ngôi sao mới” trong giai đoạn tới, giải quyết câu chuyện tỷ lệ lấp đầy ở mức khá cao ở 2 địa phương còn lại. Long An được nhắm đến như điểm dừng chân cho các trung tâm phân phối và dự án logistics.
Nguồn cung bùng nổ, sẵn sàng cho giai đoạn mới
Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, hàng chục dự án công nghiệp tại 13 tỉnh và thành phố đã được phê duyệt trong quý 1/2021, hứa hẹn nguồn cung hàng ngàn hecta diện tích đất công nghiệp, đáp ứng được lượng lớn nhu cầu đầu tư trong những năm tới. Cụ thể:
- Bắc Ninh có thêm 5 khu công nghiệp mưới.
- Khu công nghiệp Quế Võ III đầu tư thêm 208.54 diện tích
- Khu công nghiệp Gia Bình II có diện tích quy hoạch 208,54 ha
- Tỉnh Quảng Trị dự kiến có thêm các khu công nghiệp mới: khu công nghiệp đa ngành Triệu Phú (529 ha); khu công nghiệp Quảng Trị (481,2 ha).
- Vĩnh Phúc có sự góp mặt của khu công nghiệp như Sông Lô, Tam Dương 1 và Thái Hoà – Liên Sơn – Liên Hoà với tổng diện tích lên tới 500ha
- Nam Định, Hải Dương, Nghệ An, Quảng Nam, Thừa Thiên Huế và Vĩnh Long,... cũng ghi tên vào danh sách nguồn cung mới.
- Đồng Nai công bố kế hoạch xây dựng ba khu công nghiệp mới, tổng diện tích lên đến 6.475ha:
- Khu công nghiệp Long Đức 3 có diện tích 253 ha ở xã Long Đức (H.Long Thành);
- Khu công nghiệp Bàu Cạn - Tân Hiệp rộng 2.627 ha ở xã Bàu Cạn, Tân Hiệp (H.Long Thành)
- Khu công nghiệp Xuân Quế - Sông Nhạn tại xã Xuân Quế, Sông Nhạn khoảng 3.595 ha (H.Cẩm Mỹ).
Theo khảo sát hiện nay cho thấy, những nhóm ngành như thiết bị, máy móc, điện tử, may mặc,... có nhu cầu thuê rất hơn và Hàn Quốc, Mỹ, Nhật Bản, Singapore vẫn là nhóm khách thuê chủ yếu.
Đặc biệt, nhằm vươn mình xứng tâm với kỳ vọng về vùng đất mới cho bất động sản công nghiệp, Long An cho biết, tỉnh dự kiến sẽ có thêm khoảng 1.500ha diện tích đất giải phóng mặt bằng tại các khu công nghiệp, mục đích thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam trong năm 2021.
Các dự án khu công nghiệp trên địa bàn đang trên đà hoàn thiện và bắt nhịp cùng các xu hướng mới, điển hình là mô hình khu công nghiệp xanh. Bên cạnh khu công nghiệp Thế Kỷ do Công ty TNHH Hải Sơn làm chủ đầu tư được dự kiến ra mắt sắp tới, Trần Anh Group cũng đã sớm đi trước đón đầu với dự án Khu công nghiệp Trần Anh Tân Phú tại Đức Hòa - Long An.
Ông Hà Văn Thiện - Phó tổng giám đốc Trần Anh Group cho biết: “Trần Anh Group đang đẩy nhanh tiến độ các hạng mục ở Dự án Khu công nghiệp Trần Anh - Tân Phú (Long An). Đây là lần đầu tiên Công ty đầu tư vào mảng bất động sản công nghiệp và đây là dự án đầu tay ở mảng này nên có sự chuẩn bị rất kỹ, kế hoạch đón các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, cũng đã sẵn sàng”. Công ty đã và đang chuẩn bị những điều kiện cần thiết, tối ưu nhất để đón dòng nguồn vốn ngoại đổ vào Việt Nam cho giai đoạn mới sau khi dịch bệnh được khống chế thành công, quá trình sản xuất trở lại quỹ đạo.
Sau dịch bệnh, nền kinh tế quay lại với các hoạt động trước đó, vừa phục hồi vừa phải thay đổi để phù hợp với bối cảnh mới. Bất động sản công nghiệp cũng không phải là ngoại lệ. Chính vì vậy, không chỉ chuẩn bị sẵn nguồn cung dồi dào mà ngay chính nguồn cung này cũng phải đáp ứng các tiêu chuẩn, tư duy lựa chọn mang tính mới mẻ. Xu hướng bất động sản công nghiệp xanh vốn đã được quan tâm, sau dịch bệnh, chắc chắn sẽ càng trở thành một trong những tiêu chuẩn đánh giá quan trọng, dẫn dắt thị trường theo hướng tích cực hơn.
Khu công nghiệp Trần Anh Tân Phú được quy hoạch bài bản, gồm nhiều phân khu khác nhau, tương ứng với các hạng mục xây dựng phục vụ cho quá trình sản xuất cũng như đời sống cho các lao động, chuyên gia về làm việc. Dự án dành sự quan tâm lớn đến yếu tố môi trường và cảnh quan, hạn chế triệt để tình trạng ô nhiễm môi trường ở một số khu công nghiệp cũ, cam kết môi trường làm việc an toàn, gắn kết với thiên nhiên. Theo Trần Anh Group, tại Trần Anh Tân Phú, khi nhà xưởng kết hợp khu nhà ở thì kinh tế cũng phải gắn liền với yếu tố cảnh quan, bảo vệ môi trường.
Ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng: “Các khu công nghiệp chất lượng cao trên thế giới thường làm tốt khâu quy hoạch tổng thể dự án khu công nghiệp, đảm bảo dự án công nghiệp tích hợp hài hòa các yếu tố nhà ở, bán lẻ, giáo dục và chăm sóc sức khỏe cho các đối tượng khác nhau”.
Trong khi Trung Quốc, Malaysia, Indonesia và Thái Lan đã hoạt động rất tốt mô hình này thì Việt Nam chúng ta đang trên đà ứng dụng, phát triển rộng rãi hơn. Vì vậy, muốn đi dài hạn, đây phải là xu thế tất yếu, cần phải diễn ra và cần phải được nhìn nhận một cách nghiêm túc.
Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang tranh thủ thời cơ để chuẩn bị nguồn cung dồi dào đi cùng chất lượng, đánh trúng tâm lý và nhu cầu của các doanh nghiệp, hứa hẹn sự quay trở lại, hoặc thậm chí là cuộc bùng nổ lớn khi dịch bệnh dần được kiểm soát và khống chế.
Xem thêm: