Dự báo thị trường bất động sản biển 2024 (Góc nhìn chuyên gia)
Bất động sản biển tính đến thời điểm này vẫn là phân khúc lọt top “điểm sáng” của thị trường, hứa hẹn nhiều sự bứt phá trong giai đoạn sắp tới, đánh dấu bước chuyển mình của tư duy đầu tư.
Thị trường bất động sản năm 2021 - 2022 chứng kiến nhiều sự rung lắc do tác động chung từ nền kinh tế với ảnh hưởng trực tiếp của đại dịch Covid-19. Có thể nói, dịch bệnh xuất hiện và diễn biến phức tạp đã khiến cho không ít ngành nghề, lĩnh vực gặp khó khăn, tất nhiên bất động sản cũng không phải ngoại lệ. Tuy nhiên, trong thách thức có cơ hội, đây cũng chính là giai đoạn thị trường được sàng lọc, nhà đầu tư nhận diện rõ hơn các kênh trú ẩn tiềm năng.
Theo ghi nhận, dù các đợt giãn cách diễn ra khiến cho việc khảo sát, thực tế dự án gần như đóng băng, mọi giao dịch - tư vấn phần đa chuyển hướng sang hình thức tiếp cận online nhưng nền nhiệt trên thị trường địa ốc vẫn duy trì khá ổn định, lượt quan tâm liên tục tăng, trải đều ở hầu hết các phân khúc.
Bất động sản biển có thể xem là phân khúc chịu ảnh hưởng khá nặng nề trong bối cảnh dịch bệnh bởi du lịch hạn chế, kéo theo nhu cầu về nghỉ dưỡng, lưu trú không còn quá sôi động như trước. Tuy nhiên, nguồn cung và tỷ lệ đầu tư vào đây vẫn không hề hạ nhiệt, thậm chí còn cho thấy nhiều tín hiệu phục hồi khả quan. Điều này chứng tỏ rằng, bất động sản biển là một phân khúc rất dễ trở thành xu hướng đầu tư mới sau đại dịch.
Vì sao lại như vậy và diễn biến sẽ như thế nào? Cùng theo dõi các phân tích, chia sẻ từ những chuyên gia trong ngành ở bài viết này.
Bất động sản biển phục hồi rõ nét sau giãn cách
Tâm lý tác động đến tư duy đầu tư
Không phải ngẫu nhiên mà đầu tư bất động sản nói chung lại nhanh chóng “soán ngôi” các kênh đầu tư truyền thống như vàng hay chứng khoán. Người Việt vốn có tâm lý ăn chắc mặc bền, với họ, những tài sản có giá trị tích lũy lâu dài như đất đai, nhà cửa mới thực sự là nơi trú ẩn an toàn, bền vững nhất. Đặc biệt, khi dịch bệnh bùng phát, sự bền vững này càng thể hiện rõ nét.
Trước khi dịch bệnh diễn ra, không hiếm nhà đầu tư “kết thân” với phương án đầu tư lướt sóng, xem đây là cách thức sinh lời nhanh chóng, hiệu quả và vô cùng hấp dẫn. Cũng không thể đánh giá đúng sai, bởi lẽ theo quy luật, thứ gì có sức hút về mặt lợi nhuận hơn, sẽ được lựa chọn nhiều hơn. Tuy nhiên, lướt sóng chỉ êm đềm khi kinh tế - thị trường bình ổn, ngay khi có rung lắc xảy ra, nhiều nhà đầu tư trở tay không kịp, rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”. Lúc này, những ai sớm gắn bó với phương thức đầu tư dài hạn mới là những người an tâm và hưởng lợi nhiều hơn.
Tư duy nhà đầu tư thay đổi theo hướng, nên tập trung vào những sản phẩm, phân khúc có giá trị và khả năng khai thác trong thời gian dài, hội tụ các yếu tố về dân cư, hạ tầng. Theo đó, các dự án gần biển, mang tiềm năng về du lịch, thương mại và khai thác đa dạng hình thức kinh doanh được nhắc đến nhiều hơn.
Vì sao lại là bất động sản biển? Phần đa dự án đều được định hướng quy hoạch phát triển bài bản, rõ ràng, là những dự án quy mô và có tiềm lực tài chính tốt. Các dòng sản phẩm như khách sạn, resort, condotel, biệt thự biển,... có thời gian sử dụng từ 40 - 50 năm; đất nền ven biển sử dụng lâu dài,... đều là khoảng thời gian hợp lý cho một kế hoạch đầu tư hướng đến sự ổn định. Đặc biệt, điều tạo nên sức hút cho bất động sản biển không chỉ ở tính khan hiếm nguồn cung, thanh khoản tốt mà còn bởi có thể chuyển nhượng, tặng cho, làm của để dành cho các thế hệ sau - yếu tố này có ảnh hưởng rất lớn đến quyết định đầu tư.
Đồng thời, mối đe dọa từ chủng virus mới liên tiếp giáng đòn tâm lý cho người mua. Số đông chúng ta đang dần nhìn nhận rõ hơn vai trò của nhà ở và môi trường sống khi phải thường xuyên ở nhà, ngoài duy trì các sinh hoạt thường nhật, nơi đây còn trở thành “văn phòng làm việc” trong suốt mùa dịch.
Vì vậy, người mua bắt đầu ưa chuộng hơn những mô hình nhà ở, khu dân cư all-in-one, đáp ứng nhu cầu sống xanh - sống sang - sống khỏe. Bên cạnh đó, xu hướng du lịch sức khỏe hoặc sống theo kiểu nghỉ dưỡng cũng bắt đầu “sống lại” ở nhiều quốc gia trên thế giới, không riêng gì Việt Nam. Với lợi thế về đường bờ biển đẹp, cảnh quan thiên nhiên đặc sắc, dễ hiểu vì sao số đông nhà đầu tư chuyển hướng sang bất động sản biển nhanh chóng đến như vậy.
Có thể thấy, nhìn sơ bộ thì chỉ thấy Covid-19 tác động chung lên nền kinh tế, làm thay đổi, chuyển dịch giữa các nhóm ngành. Nhưng, trên thực tế, dịch bệnh lần này lại tạo ra sự thay đổi rất lớn trong tư duy, quan điểm của mỗi người. Trước đây, bất động sản biển gắn với sự xa xỉ, “khó chơi” nhưng ở thời điểm này, chúng lại đáp ứng gần như hoàn hảo các tiêu chí lựa chọn, người mua chấp nhận đầu tư nhiều hơn vào chất lượng thay vì số lượng. Thứ họ cần là trong 10 - 20 năm sau hoặc lâu hơn nữa, tài sản sở hữu/sử dụng vẫn có các giá trị thiết thực.
Chứng minh thực lực từ con số lợi nhuận
Theo ghi nhận và khảo sát từ trước đến nay, các sản phẩm bất động sản ven biển bao giờ cũng có mức chênh hơn so với các phân khúc khác từ 15 - 30%, tuy nhiên, nhà đầu tư luôn chấp nhận như một lẽ hiển nhiên và sẵn sàng chi trả cho khoản tiền cao hơn này. Nhìn vào sự đầu tư bài bản, quy mô và giá trị của các sản phẩm bất động sản biển, con số trên được nhận định là hoàn toàn hợp lý. Đi cùng với đó là tốc độ tăng giá ấn tượng. Ngay cả khi dịch bệnh diễn ra, bất động sản ven biển vẫn ghi nhận những bước xê dịch không hề nhỏ, điều này càng cho thấy nội lực đáng gờm của phân khúc.
Một vài con số để bạn đọc hình dung rõ hơn về sự tăng trưởng về giá của bất động sản ven biển:
- Tại Quy Nhơn, giá của các dự án nghỉ dưỡng tăng gần gấp 3 lần so với năm 2016.
- Giá đất quanh vịnh và các khu nghỉ dưỡng lớn ở Quảng Ninh trong giai đoạn từ 2015 - 2019 tăng gấp 5 lần. Đến nay, giá biệt thự, đất đô thị so với cuối 2020, đầu năm 2021 đã tăng 70 - 80%.
- Khu vực ven biển Bà Rịa - Vũng Tàu có giá đất tăng nhanh không kém, khởi điểm từ 15 - 30 triệu/m2 vào năm 2018, tăng gấp 2,3 lần, chạm ngưỡng 40 - 50 triệu/m2 ở thời điểm này.
- Phú Quốc sau sự kiện lên thành phố, nhiều dự án bán ra với giá 8 - 12 tỷ đồng/sản phẩm và lợi nhuận cho thuê hứa hẹn lên đến 12%/năm; giá đất bình quân từ 150 - 170 triệu đồng/m2.
- Đất Phan Thiết khu vực gần biển cũng có giá tăng gấp 3 lần so với 2 - 3 năm trở về trước; nhưng cơn sốt đất liên tục diễn ra ở các cung đường đẹp. Trung tâm Bình Thuận, giá rơi vào khoảng 85 - 120 triệu đồng/m2, sốt đất Bình Thuận cũng tạo nên "chấn động" không nhỏ thời gian qua.
- Giá bất động sản biển Đà Nẵng dao động từ 350 - 450 triệu đồng/m2. Trên trục đường Võ Nguyên Giáp, giá bất động sản đã tăng gấp 10 lần trong giai đoạn từ 2011 đến nay và được dự báo sẽ tiếp tục tăng.
- Khu vực mặt tiền biển An Bàng (Hội An) vào năm 2016 có giá 70 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay đã cán mốc 200 triệu đồng/m2. Tuyến đường Lạc Long Quân cũng nhảy giá từ 50 triệu đồng/m2 (năm 2018) lên ngưỡng 100 - 150 triệu đồng/m2.
Trong năm 2021, dù dịch bệnh khá căng thẳng, các đợt giãn cách liên tục được thực hiện nhưng giao dịch liên quan đến bất động sản biển vẫn sôi động và nhiều dấu hiệu khả quan. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, vào quý 3/2021, lượng sản phẩm chào bán ra thị trường đạt 7.206 sản phẩm, trong đó giao dịch đạt 2.280 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ ở mức 31,6%.
Theo các chuyên gia, quý 3 năm 2021 được xem như là chạm đáy của thị trường với không ít khó khăn và cái nhìn không mấy lạc quan bởi các đợt giãn cách “nặng đô”. Tuy nhiên, bất động sản biển vẫn có cho mình những con số ấn tượng, về cả cung - cầu lẫn tỷ suất sinh lợi. Quá trình tăng giá của bất động sản biển vốn đã diễn ra từ trước nhưng vẫn không hề chững lại trong dịch bệnh, điều này tạo nền tảng để bứt phá cực kỳ tốt cho phân khúc này sau giãn cách, cụ thể là từ quý 4/2021 cho đến nay. Ghi nhận cho thấy, nguồn cung biệt thự biển trong khoảng thời gian này đã tăng đến 46%.
2023 - 2024 là năm sôi động của bất động sản biển
Đối với bất động sản biển trong năm 2023 - 2024, mặc dù ở các loại hình sản phẩm khác nhau sẽ có các kịch bản, tốc độ tăng trưởng dựa trên tính chất đặc thù. Tuy nhiên, khách quan để nhìn nhận thì đây vẫn là một năm nhiều hứa hẹn khởi sắc cho phân khúc này.
Đòn bẩy du lịch quay trở lại
Năm 2021, ngành du lịch bị ảnh hưởng nặng nề, thậm chí có thời điểm gần như đóng băng, kéo theo một số bất động sản biển phục vụ cho nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng bị giảm đi khả năng khai thác, điển hình là khách sạn và condotel ven biển.
Tuy nhiên, để đảm bảo sự cân bằng cho nền kinh tế, nhiều quốc gia trên thế giới, trong đó có Việt Nam đã bắt đầu áp dụng nhiều cơ chế và chính sách nhằm mở cửa trở lại cho du lịch, bởi lẽ, đây chính là một trong những ngành mũi nhọn của nước nhà. Việt Nam chúng ta có lợi thế rất lớn về đường bờ biển. Hiếm một quốc gia nào lại có đường bờ biển, dài, đẹp, đặc sắc và độc đáo như vậy. Du lịch nói chung và du lịch biển nói riêng trong những năm qua chính là bệ phóng vững chắc do các loại hình bất động sản có liên quan được thăng hoa, từ đất nền, đến biệt thự, khách sạn, shophouse, condotel,..
Từ tháng 9/2021, hoạt động du lịch Việt Nam đã có dấu hiệu khởi sắc trở lại, nhiều tỉnh thành như Quảng Ninh, Hà Giang, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Nam,... nỗ lực kiểm soát dịch nhanh chóng và đón khách tham quan, tập trung vào phát triển du lịch nội tỉnh cũng như sẵn sàng để phục vụ khách quốc tế. Riêng Sở Văn hóa - Thể thao và Du lịch Quảng Nam đã có kế hoạch đón khách đến từ các thị trường an toàn và tiềm năng như Châu Âu, Mỹ, Trung Đông, Châu Úc, Đông Bắc Á, ưu tiên cho các loại hình nghỉ dưỡng và dịch vụ biển.
Mặc dù 2021 là một năm khá buồn cho du lịch, lượng khách quốc tế đến Việt Nam giảm hơn 99% so với năm 2019. Tuy nhiên, vào tháng cuối năm, sau chuỗi các đợt giãn cách kết thúc, một bước đệm mới chính thức được xác lập. Trong riêng tháng 12, lượng khách quốc tế tăng 14,2% so với tháng trước (17,2 nghìn lượt người). Theo đó, vào quý 4/2021, lượng khách quốc tế tại Việt Nam đạt 42,7 nghìn lượt người, tăng 62,7% so với quý trước đó.
Trong năm 2024, các chính sách thúc đẩy du lịch sẽ theo hướng có chiều sâu và tập trung vào những vấn đề cốt lõi. Cụ thể, ông Trần Xuân Cương - Chủ tịch Hội lữ hành Quảng Bình cho rằng, tập trung vào du lịch biển gắn liền với những điểm nghỉ dưỡng đẳng cấp ven biển là một trong các chiến lược chủ chốt của giai đoạn này.
Ngoài ra, Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng cho biết, Bộ đang phối hợp với các cơ quan ban ngành xây dựng Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế sau dịch COVID-19. Theo đó, ngoài hỗ trợ về tín dụng, thuế, phí,... còn áp dụng các chính sách như:
- Xây dựng và hỗ trợ bảo hiểm COVID-19,
- Chi phí xét nghiệm RT-PCR cho du khách;
- Số hóa dữ liệu hành trình, tình trạng sức khỏe, hành vi du khách và nhân viên phục vụ công tác phòng, chống và kiểm soát dịch bệnh,...
Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội nhận định: “Hiện nay các địa phương đang triển khai kế hoạch thích ứng an toàn trong tình hình mới theo Nghị quyết 128 của Chính phủ đã giúp cho hoạt động du lịch bắt đầu ấm dần lên. Chúng ta vẫn hy vọng thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ bứt phá và phục hồi”.
Giá trị hiện tại của du lịch và bất động sản du lịch Việt Nam nằm ở đường biển dài và đẹp. Với những quan điểm mới mẻ, hành động quyết liệt để kéo ngành du lịch đi lên, bất động sản biển sẽ là một trong những phân khúc đứng đầu danh sách được hưởng lợi.
Năm 2023, ngành du lịch Việt Nam đặt mục tiêu đón 110 triệu lượt khách, trong đó khoảng 102 triệu khách nội địa và 8 triệu lượt khách quốc tế. Với con số phổ biến chiếm 30% khách quốc tế, lượt khách đến từ Trung Quốc kỳ vọng đạt 2-3 triệu, tuy chỉ đóng góp khoảng 2% - 3% trong mục tiêu tổng, nhưng ít nhiều cũng sẽ là trợ lực cho mảng cho thuê của BĐS nghỉ dưỡng tại các khu vực Khánh Hòa, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc. Đây có thể xem là tin vui để bất động sản biển quy trở lại đường đua sau thời gian dài "ngưng trệ" vì dịch.
Các thị trường mới nhiều tiềm năng
Trong năm 2024, thị trường bất động sản biển cũng sẽ chứng kiến việc góp mặt của nhiều thị trường tiềm năng mới. Khi các thị trường truyền thống như Đà Nẵng, Nha Trang, Hội An,... đã quá quen mặt và trở nên bão hòa thì những cái tên như Quảng Bình, Phan Thiết, Bà Rịa Vũng Tàu, Ninh Thuận,... đang hứa hẹn nhiều tiềm năng.
Quảng Bình hiện nay với đường bờ biển dài còn hoang vắng là một lợi thế rất lớn để thị trường này tiếp tục phát triển. Tỉnh này xác định du lịch cũng chính là ngành kinh tế mũi nhọn của địa phương với tổng lượt khách khá ấn tượng qua các năm, doanh thu tăng ở mức 9 - 10%/năm. Hiện nhiều chủ đầu tư lớn cũng đã chọn Quảng Bình là điểm dừng chân với đa dạng dòng sản phẩm bất động sản biển, như:
- Quần thể nghỉ dưỡng kết hợp sân golf và đô thị biển FLC Quảng Bình
- Căn hộ khách sạn Dolce Penisola của Trường Thịnh Group,
- TNR Stars Quảng Bình của TNR Holdings…
Ninh Thuận cũng là một điểm đến mới nổi trong thời gian gần đây cho những ai quan tâm đến bất động sản biển. Từ năm 2018, địa phương này đã ra cơ chế đặc thù riêng về thu hút phát triển du lịch trọng điểm, tận dụng lợi thế về tự nhiên, các bãi biển đẹp, giàu tiềm năng để phát triển đa dạng các loại hình thương mại - dịch vụ.
Với Bà Rịa - Vũng Tàu, thị trường này đã quá quen mặt với giới đầu tư khu vực phía Nam. Kết hợp cùng các yếu tố đòn bẩy về hạ tầng, du lịch sẵn có, Bà Rịa - Vũng Tàu cũng đang trên đà bứt phá ở phân khúc bất động sản biển. Chạy dọc theo các cung đường ven biển, nhiều dự án được xây dựng cùng số lượt quan tâm đến đất nền cực kỳ cao. Nơi đây là điểm đặt của không ít khu nghỉ dưỡng cao cấp tuy nhiên vẫn được đánh giá là còn khá dồi dào về quỹ đất.
Sự xuất hiện của các nhóm thị trường mới sẽ mở ra nhiều cơ hội hơn cho bất động sản biển, nhà đầu tư có thêm lựa chọn phù hợp với tiêu chí, nhu cầu tìm kiếm của mình.
Mặt bằng giá thay đổi
Không phải ở thời điểm nào, giá của bất động sản biển cũng tăng và duy trì một tỷ suất sinh lợi hấp dẫn. Tuy nhiên, khi nhìn về dài hạn, phân khúc này tránh được sự trượt giá của đồng tiền và có tính chất phát triển bền vững. Trong năm 2024, giá của bất động sản biển vẫn nằm trong sự tác động qua lại của thị trường. Nhưng với dự báo về mặt bằng giá năm nay, nhà đầu tư cũng có nhiều hi vọng hơn dành riêng cho phân khúc.
Theo quan điểm của chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, có 2 yếu tố sẽ thúc đẩy giá bất động sản tăng trong năm nay:
- Một là, kinh tế Việt Nam dự báo sẽ phục hồi tích cực, tăng trưởng ở mức 6 - 6,5% thậm chí 6,5 - 7%, kéo theo sức cầu về bất động sản, như chiếc lò xo bị nén sẽ nhanh chóng bật tăng.
- Hai là, thay đổi trong các chiến lược về phát triển nhà ở, tạo cú hích cho hệ thống nhà ở tương lai.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng: “Theo quy luật, bất động sản sẽ là kênh trú ẩn an toàn cho một bộ phận người giàu trong xã hội khi xảy ra lạm phát. Điều này sẽ tăng giá bất động sản”.
Ông cũng nhận định thêm, rằng các bất động sản biển sẽ có cơ hội chiếm sóng rất lớn. Một khi đã hội tụ nhiều yếu tố như hạ tầng, giao thông, tiện ích,... thì lại càng được chú ý. Khi sự quan tâm đổ dồn vào đây, kịch bản tăng giá không hề khó để dự đoán.
Như vậy, có thể thấy, bất động sản biển vốn đã có nền tảng tương đối tốt, tốc độ tăng giá khủng, cộng với yếu tố thị trường chung và thay đổi trong tư duy đầu tư, mặt bằng giá sẽ có sự chuyển dịch trong năm nay.
Với một vài dự báo về thị trường bất động sản biển 2024, hy vọng bạn đọc và nhà đầu tư quan tâm sẽ có thêm cái nhìn tổng quan hơn, nhận diện được cơ hội trong giai đoạn mới.
Xem thêm: