Thuế bất động sản: thực trạng và đề xuất

Chưa có đánh giá nào ( Đánh giá của bạn )

Thuế bất động sản trong thời gian qua có nhiều bất cập trong quá trình áp dụng, những đề xuất mới nhanh chóng được đưa ra nhằm tăng cường hiệu quả công tác quản lý thuế trong lĩnh vực này.

Bất động sản đã và đang trở thành lĩnh vực có ảnh hưởng lớn đến kinh tế - xã hội. Sự nóng lên của thị trường này không chỉ kéo theo nhiều thay đổi lớn về tư duy, xu hướng sử dụng nguồn vốn mà cũng đặt ra yêu cầu không nhỏ đối với các cơ quan, ban ngành trong công tác quản lý.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ từng nhận định: “Vấn đề đánh thuế đất, nhà ở và các tài sản gắn liền là một câu chuyện rất phức tạp, bao gồm cả lý luận, thực tiễn, lịch sử và mối quan hệ trong toàn bộ hệ thống thuế”. Chính vì vậy, thuế nhà đất gần đây rất được quan tâm, nhất là khi nhiều hành vi lợi dụng, trốn thuế, lách luật,... diễn ra phổ biến.

Thuế BĐS tại Việt Nam và thế giới

Thuế bất động sản các nước trên thế giới như thế nào?

Thuế đất là trách nhiệm của người sử dụng đối với tài nguyên của dân tộc; thuế đánh vào tài sản trên đất lại khuyến khích đầu tư. Tuy nhiên, có tới 52 quốc gia đánh thuế theo đơn vị bất động sản, chỉ khoảng 8 quốc gia áp dụng đánh thuế riêng biệt.

Về hiệu quả thuế bất động sản (Số liệu theo Tạp chí Tài chính):

  • Hầu hết các nước công nghiệp phát triển đều đạt mức thu trên 2% GDP, trong đó đứng đầu là Anh, Canada, Hoa Kỳ đạt mức xấp xỉ 3% GDP, tiếp theo là các nước Australia, Nhật Bản, Israel, Pháp đạt xấp xỉ 2,5% GDP.
  • Các nước gần với Việt Nam như Trung Quốc, Thái Lan, Philippines cũng đạt xấp xỉ 0,3% GDP.
  • Các nước có thuế BĐS chiếm trên 90% gồm Anh, Ireland, New Zealand; chiếm khoảng 50% gồm Pháp, Hàn Quốc, Hà Lan, Bồ Đào Nha; đa số các nước công nghiệp phát triển còn lại cũng có mức thu chiếm khoảng 30%.
  • Việt Nam thuộc nhóm nước thuế bất động sản quá thấp, chỉ đạt khoảng 0,1% tổng thu ngân sách và thuộc nhóm đạt dưới 0,05% GDP.

Thực trạng thuế bất động sản tại Việt Nam

Một khách hàng chuyển nhượng đất chia sẻ, đất của chị có sổ đỏ và thực hiện hợp đồng mua bán qua phòng công chứng. Tuy nhiên, tại đây, nhân viên soạn hợp đồng với mức giá chuyển nhượng chỉ 100 triệu đồng, thấp hơn con số thực tế là 2,3 tỷ đồng rất nhiều. Chị cho biết: “Bản thân tôi khi mua bán qua phòng công chứng, họ cũng hướng dẫn như thế để người bán không chịu thuế chuyển nhượng cao. Mọi thủ tục khi gửi lên văn phòng đăng ký đất đai để áp thuế không ai thắc mắc gì nên việc ghi mức giá giao dịch dưới giá trị thật của mảnh đất diễn ra thường xuyên mỗi khi tôi chuyển nhượng đất”.

Đối với vấn đề thuế phí khi chuyển quyền sử dụng đất, không chỉ có các cá nhân tham gia giao dịch mà ngay cả các dự án đầu tư lớn cũng tận dụng mọi cách để “lách luật”. Các chủ đầu tư này ghi giá bán dưới giá trị thật của bất động sản để không phải chịu mức thuế tương ứng.

Giải pháp và đề xuất về thuế bất động sản

Trước tình trạng lách luật, đầu cơ đất đai, sốt” giá đất, thị trường nhà đất diễn biến phức tạp,... Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vàTổng cục Thuế đã có nhiều quan điểm, động thái nhằm nhanh chóng khắc phục.

Phía HoREA cho rằng, nên đánh thuế bất động sản dựa trên giá trị nhà và đất với thuế suất phù hợp thu nhập trung bình và thu nhập thấp của số đông người dân; điều chỉnh hành vi mua, bán, chuyển nhượng nhà, đất trên thị trường BĐS, vì mục tiêu phát triển thị trường BĐS lành mạnh, ổn định, đáp ứng cả nhu cầu ở thực và kinh doanh. Theo đó, nguyên tắc đánh thuế sẽ là:

Người sở hữu nhà đất dùng để ở thì chịu thuế thấp nhất;
Người sở hữu nhiều nhà đất không ở, hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh, thì chịu mức thuế suất lũy tiến.

Tổng Cục Thuế ra công văn yêu cầu cục thuế các tỉnh, thành phố trên cả nước tăng cường công tác quản lý thuế hoạt động kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, Tổng cục Thuế yêu cầu:

  • Tập trung thực hiện kiểm tra hồ sơ khai thuế của doanh nghiệp, cá nhân có hoạt động kinh doanh bất động sản gửi đến cơ quan thuế.
  • Xác định trường hợp có rủi ro cao về thuế để thực hiện thanh, kiểm tra nhất là đối với các doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản đã mở bán nhưng không công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng.
  • Các cục thuế phải báo cáo UBND tỉnh, thành phố, kiến nghị Sở Tư pháp chỉ đạo phòng công chứng, văn phòng công chứng trên địa bàn toàn địa phương hằng tháng có trách nhiệm cung cấp cho cơ quan thuế danh sách tổ chức, cá nhân có hợp đồng mua bán, cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng, cho thuê khách sạn, thực hiện khai và nộp thuế.
  • Kiến nghị Sở Tài nguyên - Môi trường cung cấp thông tin về việc chuyển nhượng dự án bất động sản, việc đưa bất động sản vào kinh doanh, nhất là bất động sản hình thành trong tương lai, đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất... để thực hiện nghĩa vụ thuế.

Đặc biệt, Tổng cục Thuế yêu cầu các cục thuế tăng cường công tác quản lý, giám sát của mình:

  • Phối hợp với cơ quan công an quản lý địa bàn, ban quản lý khu đô thị, chung cư lập danh sách các cá nhân, tổ chức cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng kinh doanh, cho thuê căn hộ để rà soát hồ sơ đăng ký thuế, kê khai thuế.
  • Thông qua công tác thanh, kiểm tra, rà soát hồ sơ kê khai thuế đối chiếu chi phí thuê của các tổ chức, doanh nghiệp với việc kê khai cho thuê nhà, thuê mặt bằng để phát hiện tổ chức, cá nhân không kê khai thuế hoặc có kê khai nhưng thấp hơn chi phí mà tổ chức, doanh nghiệp đang hạch toán vào chi phí khi xác định thu nhập chịu thuế.
  • Tiến hành thu thập thông tin, rà soát cơ sở dữ liệu, xác minh trực tiếp tại các địa chỉ nhà cho thuê đang đăng ký qua website để xác định doanh thu, đôn đốc kê khai, nộp thuế theo quy định.
  • Xác định hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm làm căn cứ xác định thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển dịch nhà ở gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đề xuất và quan điểm về thuế BĐS

Quan điểm của các chuyên gia về thuế bất động sản

Chuyên gia Trần Hùng Sơn - Trường Đại học Kinh tế - Luật, Đại học quốc gia TP. Hồ Chí Minh, cho rằng, để thực hiện chính sách về thuế BĐS, cần nghiên cứu những vẫn đề có liên quan:

  • Về cơ sở thuế BĐS: Cần phải xác định rõ được các BĐS nào thuộc diện được loại trừ trong cơ sở thuế trong bối cảnh phù hợp với thực tiễn của Việt Nam. Đồng thời, xây dựng được hồ sơ địa chính, bao gồm thông tin về các công trình xây dựng trên đất; áp dụng hệ thống thông tin địa lý số hóa để quản lý, hệ thống định danh để liên kết các hồ sơ.
  • Thống nhất cấu trúc về thuế suất liên quan đến BĐS: chỉ nên giới hạn phân loại thành các loại đất ở, đất phi cư trú (đất sử dụng cho sản xuất), đất nông nghiệp, áp dụng các mức thuế suất khác nhau cho các loại BĐS khác nhau; BĐS kinh doanh thì nên đánh thuế thấp hơn BĐS nhà ở.
  • Định giá BĐS và quản lý thuế BĐS: Cần phải có một hệ thống dữ liệu quản lý thông tin BĐS toàn diện, chính xác, nhanh chóng, giảm chi phí hành chính. Xây dựng hệ thống giải quyết các tranh chấp và khiếu nại liên quan đến thuế BĐS một cách hiệu quả, sẽ tốt hơn nếu có Tòa án về thuế.
  • Vấn đề về tâm lý: Người dân chắc chắn sẽ không thoải mái khi bị áp thuế, vì vậy, cần phải tăng cường tuyên truyền về ý nghĩa và lợi ích từ thuế bất động sản.

Ông Nguyễn Ngọc Tú - giảng viên Trường đại học Kinh doanh và công nghệ Hà Nội, lại bày tỏ quan điểm, cho rằng cơ quan thuế ra công văn chỉ đạo công tác chống thất thu thuế lĩnh vực bất động sản là điều cần thiết nhưng xét về tính khả thi, vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề. Điển hình nhất là phối hợp với cơ quan công chứng, cơ quan này chỉ xác nhận việc giao dịch, không thể biết được chính xác giá làm cơ sở tính thuế.

Đồng thời, ông Tú cũng đánh giá : “Thuế tính trên thu nhập nên khi nào có lãi mới tính, chứ không phải tính trên doanh thu như hiện nay. Thuế thu nhập thì được khấu trừ đi các chi phí như xây dựng, sửa chữa, môi giới nhà đất … Chính vì không được trừ ra những chi phí này nên mức 2% trên doanh thu thật sự là rất cao, bán lỗ vẫn đóng nên người ta tìm cách khai thấp giá đi. Chính sách thuế cần công bằng nên cần sửa đổi và điều này góp phần tránh rủi ro cho người nộp thuế, nếu không thuế thì thất thu mà người dân lại phải chịu rủi ro.”

TS. Đinh Thế Hiển, nhận định, việc áp thuế bất động sản tại Việt Nam là cần thiết. Theo ông, việc đánh thuế bất động sản được xem như biện pháp thu thêm của Chính phủ nên người dân phản đối. Người không có nhà đất nhiều cũng lo, người sở hữu nhiều bất động sản lại càng lo. Tuy nhiên, cũng nhìn nhận rằng, với cách thu thuế bất động sản như hiện nay thì việc đầu tư vào nhà đất có lợi hơn rất nhiều so với các hình thức sản xuất kinh doanh bởi chịu mức thuế phí cao hơn hẳn.

Ông Hiển khẳng định, nguồn thu từ thuế sở hữu BĐS cùng với thuế thu nhập cá nhân (lũy tiến) là 2 nguồn thu chủ yếu, đóng vai trò quan trọng đối với mỗi quốc gia; thể hiện được tính chất điều tiết và phân phối lại của thuế, bảo đảm nguồn thu ngân sách dựa trên sự phát triển kinh tế và công bằng. Khoản thu thuế BĐS không phải là khoản nộp cố định, mà sẽ có sự thay đổi theo giá trị của bất động sản. Nghĩa là, khi kinh tế phát triển, giá bất động sản tăng thì khoản thuế cũng tăng theo. Như vậy, đầu tư tốt vào hạ tầng, tạo nền tảng tốt cho giá trị bất động sản thì người dân khu vực đó sẽ được hưởng lợi mà nguồn thu thuế cũng tăng thêm, phát triển ngân sách địa phương cho các hoạt động công ích.

Việc quản lý thuế bất động sản là cần thiết, nhưng chắc chắn sẽ gặp không ít khó khăn, vừa là cơ hội vừa là thách thức. Các cơ quan, ban ngành có liên quan cần phải phối hợp chặt chẽ để đưa ra phương pháp và hệ thống quản lý hiệu quả nhất, phù hợp với bối cảnh kinh tế - xã hội, đặc điểm thị trường bất động sản Việt Nam.

Xem thêm: