Thu hồi đất là gì? Tất tần tật các quy định liên quan cần biết

Chưa có đánh giá nào ( Đánh giá của bạn )

Thu hồi đất là hoạt động dựa trên các quy định nghiêm ngặt của nhà nước, tuy nhiên công tác này gặp khá nhiều khó khăn do những vướng mắc về quyền lợi cũng như thái độ của người có nghĩa vụ.

Thu hồi đất là gì? Cơ quan nào có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất? Quy trình thu hồi đất sẽ được thực hiện ra sao? Bài viết này sẽ giải đáp tất cả các thắc mắc trên dựa vào quy định mới nhất của pháp luật.

Khái niệm "Thu hồi đất"

Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, khái niệm thu hồi đất được xác định như sau:

Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.

Dựa trên khái niệm này có thể hiểu: khi Nhà nước có văn bản quyết định thu hồi đất, thì hộ gia đình, cá nhân, tổ chức đang sử dụng đất có nghĩa vụ phải trả lại phần đất thuộc diện thu hồi mà họ đang sử dụng. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào Nhà nước cũng có thể thu hồi đất của người dân mà phải thuộc các trường hợp đã được quy định cụ thể tại Điều 16 và các điều từ Điều 61 đến Điều 65 Luật đất đai năm 2013.

Thu hồi đất  - 1

Khi nào Nhà nước thu hồi đất? (Các trường hợp thu hồi đất)

Trên thực tế, không ít địa phương đã thực hiện sai bản chất hoặc cố tình trục lợi từ thu hồi đất. Lợi dụng việc người dân không có nhiều kiến thức về pháp luật, nhiều xã - huyện đã tiến hành thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích không đúng với quy định của pháp luật.

Để hạn chế tình trạng mất đất oan, người dân có đất được thông báo thu hồi cần xem xét kỹ đất mình đang sở hữu/sử dụng có thuộc vào các trường hợp dưới đây hay không:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Ngoài việc thu hồi, Nhà nước còn có quyền quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.

Thu hồi đất  - 2

Thẩm quyền thu hồi đất

Tùy thuộc vào từng cấp chính quyền mà thẩm quyền thu hồi đất sẽ được Nhà nước quy định khác nhau. Một số loại đất chỉ được thu hồi bởi UBND cấp tỉnh và một số loại đất sẽ do UBND cấp huyện trực tiếp thực thi. Cụ thể:

- UBND cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:

  • Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
  • Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

- UBND cấp huyện sẽ có thẩm quyền quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:

  • Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
  • Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Ngoài ra, còn một số cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi đất khác như:

- Ban Quản lý khu công nghệ cao

- Ban Quản lý khu kinh tế

- Cảng vụ hàng không

(Hạng mục đất có quyền được thu hồi sẽ được quy định rõ tại Điều 65 Luật Đất đai 2013)

Khi tiếp nhận văn bản quyết định thu hồi đất, người dân có đất bị thu hồi cần đọc kỹ các mục, trong đó cơ quan thẩm quyền thu hồi đất cũng cần được chú ý. Trong trường hợp, cơ quan thu hồi đất có dấu hiệu vượt quyền, người dân hoàn toàn có thể kiến nghị lên cấp cao hơn.

>>>> Xem thêm:

Quyết định cưỡng chế thu hồi đất

Cưỡng chế thu hồi đất sẽ được thực hiện khi người sử dụng đất không chấp hành quyết định thu hồi đất (được ban hành do cơ quan đúng thẩm quyền) đưa ra. Sau nhiều lần nhắc nhở, việc chậm trễ bàn giao đất dẫn đến ảnh hưởng tiến độ, kế hoạch của Nhà nước thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện cưỡng chế, căn cứ vào khoản 1 Điều 71 Luật đất đai 2013.

- Điều kiện tiến hành cưỡng chế thu hồi đất (dựa trên quy định tại khoản 2 Điều 71 Luật đất đai 2013):

  • Người có đất thu hồi không chấp hành quyết định thu hồi đất sau khi Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng đã vận động, thuyết phục;
  • Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã được niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;
  • Quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất đã có hiệu lực thi hành;
  • Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành.

Việc cưỡng chế thu hồi đất sẽ được thực hiện dựa trên các nguyên tắc sau:

  • Việc cưỡng chế phải tiến hành công khai, dân chủ, khách quan, bảo đảm trật tự, an toàn, đúng quy định của pháp luật;
  • Thời điểm bắt đầu tiến hành cưỡng chế được thực hiện trong giờ hành chính.

Thu hồi đất  - 3

Quy trình thu hồi đất

Sau khi xem xét văn bản quyết định thu hồi đất và các yếu tố liên quan. Nếu người dân đồng ý để Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích được quy định tại Điều 65 Luật Đất đai 2013, cơ quan có thẩm quyền sẽ phối hợp với người dân đang sở hữu/sử dụng đất để tiến hành các bước thủ tục thu hồi đất.

Theo quy định mới nhất (trình tự thủ tục thu hồi đất theo luật đất đai 2013), quy trình thu hồi đất sẽ được tiến hành theo 6 bước cơ bản như sau:

  • Bước 1: Cơ quan có thẩm quyền ra thông báo (văn bản) thu hồi đất cho người dân
  • Bước 2: UBND cấp tỉnh/huyện ra quyết định thu hồi đất (tương ứng với thẩm quyền thu hồi đất đã được quy định)
  • Bước 3: Người sử dụng đất tiến hành kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất. Phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm (thực hiện trong vòng 10 ngày, kể từ ngày tiếp nhận quyết định thu hồi đất).
  • Bước 4: Lấy ý kiến, lập và thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
  • Bước 6: Tổ chức chi trả bồi thường

Quy định về bồi thường thiệt hại do thu hồi đất

Nguyên tắc bồi thường thu hồi đất

Những thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất của người phải được thực hiện đảm bảo 3 nguyên tắc theo quy định:

  • Việc bồi thường về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo quy định tại Điều 74 và Điều 88 Luật Đất đai năm 2013.
  • Trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng nếu người đủ điều kiện giao đất tái định cư chết thì những người thừa kế theo quy định của pháp luật của người chết được tiếp tục hưởng chính sách giao đất tái định cư.
  • Thời điểm xác định giá đất để giao đất tái định cư được thực hiện theo thời điểm xác định giá đất để bồi thường, hỗ trợ.
  • Điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Để nhận được các chinh sách bồi thường khi bị thu hồi đất, hộ gia đình/cá nhân bắt buộc đáp ứng đủ điều kiện sau:

- Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

- Có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận (điều kiện cấp Giấy chứng nhận khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất gồm 02 trường hợp: Có giấy tờ và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất).

Ngoài ra, trường hợp duy nhất khi đất không có sổ đỏ vẫn được bồi thường khi thu hồi đất phải đáp ứng đủ 02 điều kiện:

- Là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004.

- Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Giá đền bù đất khi bị thu hồi

Ở những trường hợp đất bị thu hồi được đền bù bằng việc chi trả tiền mặt, giá đền bù đất sẽ không theo giá thị trường mà sẽ được tính theo bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định. So với giá thị trường thì giá đất cụ thể thấp hơn nhiều.

Tùy thuộc vào chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của từng tỉnh thành mà hình thức cũng như cách đánh giá mức bồi thường sẽ được quy định khác nhau, phù hợp với đặc thù của từng địa phương.

Căn cứ khoản 1 Điều 79 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường như sau:

Giá đền bù đất khi bị thu hồi

Khi đất thuộc quyền sở hữu của anh/chị bị Nhà nước thu hồi đất, nên trực tiếp đến cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để kiểm tra kỹ thông tin. Trong trường hợp thu hồi đất thực hiện đúng nguyên tắc và có phương án đền bù thỏa đáng, người dân nên tiến hành bàn giao đất và hưởng chính sách bồi thường phù hợp. Nên hạn chế tối đa việc bất hợp tác dẫn đến cưỡng chế thu hồi đất hoặc phát sinh những vấn đề không đáng có.

>>>> Xem thêm: