Thẩm định giá bất động sản: Bộ nguyên tắc và phương pháp thực hiện

Thẩm định giá bất động sản bao gồm những nội dung gì, có ý nghĩa như thế nào đối với các giao dịch, thủ tục liên quan đến nhà đất và bộ nguyên tắc, phương pháp thực hiện ra sao?

Định giá hay thẩm định giá bất động sản là nội dung khá quan trọng và được ứng dụng ở nhiều lĩnh vực. Mặc dù được nhắc đến khá nhiều, thậm chí không mấy xa lạ nhưng hiểu về bản chất và nắm vững các quy định pháp luật liên quan thì chưa hẳn nhiều người biết rõ.

Ngày nay, khi giao dịch bất động sản trở nên phổ biến thì việc thẩm định lại càng không thể “xem nhẹ”. Ở các nước có thị trường bất động sản phát triển, hoạt động định giá bất động sản là một ngành có tính chuyên nghiệp cao. Hầu hết các loại bất động sản giao dịch đều phải thông qua môi giới và định giá của các tổ chức. Người đứng ra thẩm định đều là các chuyên gia, có kinh nghiệm, am hiểu về thị trường, hiểu về kiến trúc và kiến trúc, kết hợp nhuần nhuyễn lý thuyết và thực tiễn, có khả năng dự đoán,...

Để có thông tin đầy đủ nhất về hoạt động thẩm định giá bất động sản, bao gồm khái niệm, bản chất, mục đích và ý nghĩa, và đặc biệt là bộ nguyên tắc và phương pháp hướng dẫn định giá dưới góc độ về pháp lý, cùng theo dõi nội dung được tổng hợp trong bài viết dưới đây.

Thẩm định giá bất động sản là gì?

Theo quy định tại điều 4 Pháp lệnh Giá số 40: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Theo quy định tại Khoản 15, Điều 4, Luật Giá 2012 quy định: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.”

Điều 107 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về bất động sản như sau:

“1. Bất động sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, thẩm định giá bất động sản là việc xác định số tiền ước tính về giá trị của bất động sản: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất, phục vụ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.

Giá cả của bất động sản vốn có sự phụ thuộc rất lớn vào mối quan hệ cung - cầu trên thị trường. Khi nhu cầu tăng cao, lượng giao dịch trở nên sôi động thì mặt bằng giá sẽ bị đẩy lên hoặc ngược lại. Ngoài ra, còn rất nhiều yếu tố có khả năng tác động khác đến giá/giá trị của bất động sản, như: khách đầu cơ, độc quyền phân phối, cạnh tranh không lành mạnh, tiện ích khu vực xung quanh, hạ tầng (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện,…), chính sách phát triển địa phương, tính chất dân cư,...

Đặc điểm của thẩm định giá bất động sản

Thứ nhất, các cá nhân, cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá là chủ thể của thẩm định giá.

Điều này có nghĩa, chỉ khi được công nhận có chức năng thẩm định giá thì những chủ thể này mới được hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá, nếu không sẽ không mang giá trị về mặt pháp lý. Như vậy, những chủ thể được quy định, được pháp luật cho phép và thừa nhận, có chức năng thẩm định giá thì kết quả mới được ghi nhận dưới góc độ pháp lý.

Thứ hai, nội dung của hoạt động thẩm định giá là xác định giá trị bằng tiền của tài sản.

Việc xác định giá trị là hoạt động khách quan, độc lập, dựa trên các tiêu chuẩn về thẩm định giá. Chủ thể thẩm định phải có hiểu biết, nắm bắt được thị trường để đánh giá dựa trên những đặc tính khác nhau của tài sản, xác định đúng giá trị bằng tiền.

Thứ ba, đối tượng của thẩm định giá là tài sản.

Tài sản ở đây nhấn mạnh về ý nghĩa quyền sở hữu. Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 xác định như sau: "Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Trong định giá bất động sản, những gì có thể được định giá thành tiền đều có thể là đối tượng của thẩm định giá.

Thứ tư, các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá gồm địa điểm, thời điểm, mục đích, tiêu chuẩn thẩm định giá

Thẩm định giá chịu ảnh hưởng bởi địa điểm và thời điểm, thị trường bị tác động rất lớn bởi 2 yếu tố này. Với bất động sản, giá trị có thể thay đổi vào những thời điểm khác nhau trên thị trường; vị trí, địa phương, khu vực có bất động sản đó cũng chi phối đến giá trị của tài sản và việc xác định giá trị. Chúng cũng là nguyên nhân dẫn đến sự thay đổi về nhu cầu hay mức độ cạnh tranh giữa các điểm nhà cung cấp.

Bộ nguyên tắc thẩm định giá bất động sản

Bất động sản được định giá dựa trên nguyên tắc xuất phát từ các học thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá trị thị trường. Trong quá trình định giá, những nguyên tắc này phải được kết hợp chặt chẽ với nhau. Hiện nay, có 12 nguyên tắc chính được áp dụng. Bao gồm:

1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Theo nguyên tắc này, cách sử dụng tốt nhất một tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính, mang lại giá trị cao nhất cho tài sản, nhưng phải đảm bảo phù hợp với hoàn cảnh kinh tế - xã hội, được cho phép về mặt kỹ thuật - pháp lý,...

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bao gồm các nội dung:

• Sử dụng tối ưu là loại sử dụng hợp pháp và mang tính khả thi;
• Sử dụng tối ưu là loại sử dụng cho giá trị thu nhập ròng cao nhất đối với toàn bộ tài sản
• Thời gian sử dụng tốt nhất, tối ưu nhất phải được nhà đầu tư căn cứ vào kết quả phân tích, đánh giá thị trường, dự báo và à chấp nhận sử dụng tốt nhất và tối ưu của tài sản có thể thay đổi theo thời gian

Đây cũng được xem là nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất trong việc định giá bất động sản. Đồng thời, nguyên tắc này cũng đòi hỏi các yêu cầu:

• Về mặt vật chất: thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho một người).
• Về mặt pháp luật: việc sử dụng tài sản phải hợp pháp, được pháp luật thừa nhận và bảo hộ.
• Về mặt sử dụng: việc sử dụng phải mang lại độ thỏa mãn lớn nhất hoặc thu nhập ròng lớn nhất.
• Về mặt thời gian: mang lại thu nhập ròng lâu nhất.

2. Nguyên tắc thay thế

Nội dung của nguyên tắc này chỉ ra, khi có từ 2 tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ được bán trước; giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác. Theo đó, người mua sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm; họ không trả giá cao so với giá của bất động sản mà họ có độ mong muốn, thỏa mãn tương tự.

Nguyên tắc này cũng là nguyên tắc cơ sở cho 3 trong số các phương pháp thẩm định giá (sẽ được đề cập ở nội dung phía sau): phương pháp xác định giá đất theo chi phí giá thành, xác định giá đất theo giá bán so sánh và xác định giá đất theo thu nhập.

3. Nguyên tắc cung cầu

Cung được hiểu là số lượng tài sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giá thị trường chấp nhận.

Trong một khoảng thời gian nhất định, nguồn cung bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố chính như sau:

• Giá của đất đai,
• Thu nhập của người tiêu dùng,
• Giá của các mặt hàng có liên quan bao gồm các mặt hàng thay thế hoặc bổ sung,
  Những kỳ vọng của khách hàng về cung và cầu (thông qua dự đoán về giá cả) của đất đai trong tương lai,
• Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng.

Cầu nghĩa là số lượng tài sản tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán.

Như vậy, nguyên tắc cung - cầu chính là dựa trên mối quan hệ tác động qua lại này. Giá trị của bất động sản sẽ thay đổi khi cán cân cung - cầu dịch chuyển, tỷ lệ nghịch với cung và tỷ lệ thuận với cầu. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế – xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung – cầu và giá trị tài sản.

Nội dung của nguyên tắc này chỉ ra: Khi cung và cầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung cầu. Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn của cung thì giá sẽ tăng và ngược lại.

4. Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của bất động sản luôn có sự biến động và chịu tác động không nhỏ từ điều kiện kinh tế, pháp luật, xã hội, điều kiện tự nhiên, môi trường. Khi xem xét giá trị của bất động sản cần đặt trong mối quan hệ tương quan với đầy đủ các yếu tố và đặt trong bối cảnh thay đổi.

Vì vậy, nguyên tắc này yêu cầu thẩm định viên phải theo dõi, cập nhật, dự báo, phân tích các yếu tố chung, vĩ mô, tổng quát (kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường) và các yếu tố vi mô (chính sách chính quyền địa phương, tài sản thẩm định, tài sản kê biên),... xem xét chúng ảnh hưởng như thế nào đến giá trị của bất động sản tại thời điểm thẩm định giá.

5. Nguyên tắc dự báo trước lợi ích tương lai

Nguyên tắc này chính là hành vi mang tính phân tích, dự đoán của người mua bất động sản về những quyền, lợi ích mà chúng có thể đem lại trong tương lai.

Nội dung nguyên tắc này cho biết:

• Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.
• Giá trị của tài sản chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.
• Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.

Nguyên tắc này đặt ra các yêu cầu về việc lựa chọn tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hóa, cần thể hiện được các yếu tố: giá trị theo thời gian của đồng tiền, chi phí cơ hội và những rủi ro.

Thông thường, nguyên tắc dự báo sẽ kết hợp cùng với nguyên tắc thay đổi vì để dự báo chính xác, cần lường trước những thay đổi có thể xảy ra. Các thay đổi về kinh tế, chu kỳ, chính sách quản lý,... tất nhiên sẽ tác động đến giá trị của bất động sản.

6. Nguyên tắc phù hợp

Nội dung của nguyên tắc này chính là sự phù hợp giữa bất động sản với môi trường của nó, nhằm đạt được mức hữu dụng cao nhất hoặc mức sinh lời tối đa; phải phân tích mức độ phù hợp để xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Theo nguyên tắc này, bất động sản sẽ có giá trị lớn nhất khi được sử dụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội ở một vùng, khu vực, địa phương nhất định. Vì vậy, khi xác định giá trị của tài sản, cần nhất quán về mục đích sử dụng.

7. Nguyên tắc khả năng sinh lời của bất động sản

Nội dung của nguyên tắc này nhấn mạnh tính duy nhất về vị trí, và khả năng sinh lời được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ bất động sản nhờ có vị trí thuận lợi hơn so với các bất động sản khác.

Các bất động sản có diện tích giống nhau, sử dụng cho các mục đích giống nhau, đặt ra yêu cầu tương tự về lao động, vốn, quản lý,... nhưng thu nhập ròng lại khác nhau. Chênh lệch về thu nhập ròng chính là sự chênh lệch về giá trị bất động sản, là yếu tố cần được xét đến khi thẩm định giá.

8. Nguyên tắc cạnh tranh

Nguyên tắc này được hiểu là hành vi của các chủ thể sở hữu bất động sản cùng loại trên thị trường, mục đích loại trừ hành vi tương ứng của các chủ thể khác để tối đa hóa lợi ích cho bản thân. Cạnh tranh này có thể về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước), cạnh tranh trong nội bộ cung - cầu,...

Khi lợi nhuận tăng cao sẽ thúc đẩy cạnh tranh phát triển, tuy nhiên, cạnh tranh quá mức cũng là nguyên nhân gây giảm lợi nhuận hoặc loại bỏ hoàn toàn lợi nhuận. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản. Theo đó, cần phân tích xu hướng cạnh tranh, xem xét ảnh hưởng thế nào đến sự vận hành, hiệu quả kinh doanh, cho thuê giữa tài sản được thẩm định và tài sản tương tự.

9. Nguyên tắc về sự cân bằng

Nguyên tắc này chính là sự cân bằng giữa các yếu tố cấu thành nên giá trị của bất động sản; sự đầu tư hợp lý vào các yếu tố này, duy trì tính ổn định và đạt được cao nhất.

Để ước tính được mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, thẩm định viên cần phải phân tích về sự cân bằng của các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá theo nguyên tắc điều tra kỹ lưỡng, đánh giá ở góc độ nội tại và không gian xung quanh.

10. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

Nguyên tắc này là sự gia tăng hoặc giảm bớt lợi nhuận thu được từ bất động sản do việc đầu tư đem lại. Khi một nhân tố của quá trình sản xuất, xây dựng thay đổi theo hướng gia tăng liên tục thì thu nhập ròng từ bất động sản sẽ tăng đến điểm giới hạn rồi giảm xuống. Sau đó dù tiếp tục tăng đầu tư nhưng mức thu nhập vẫn sẽ giảm dần.

Nguyên tắc này đòi hỏi thẩm định viên phải có kinh nghiệm và am hiểu thị trường để quyết định chính xác về mức đầu tư từng hạng mục công trình.

11. Nguyên tắc phân phối thu nhập

Trong quá trình đầu tư sẽ cần phân phối chi phí cho nhiều yếu tố. Tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động, chi phí quản lý sẽ thể hiện giá trị của bất động sản. Do đó, cần đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập ròng từ tài sản. Mang nguyên tắc này kết hợp với nguyên tắc đóng góp sẽ hình thành cơ sở áp dụng cho phương pháp lợi nhuận, phương pháp phần dư khi thẩm định giá tài sản đầu tư.

Với nguyên tắc phân phối thu nhập, Thẩm định viên cần có kiến thức về kế toán doanh nghiệp để xác định doanh thu, chi phí hợp lý phát sinh của loại hình kinh doanh trên bất động sản.

12. Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc này chỉ ra rằng, mỗi yếu tố đóng góp vào tổng thu nhập từ tài sản sẽ có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Khi xem xét giá trị của từng tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ như thế nào với tài sản tổng thể.

Đây được xem là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc nên hay không đầu tư bổ sung vào tài sản, khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất. Theo đó, thẩm định viên cần nhìn nhận các bộ phận tạo thành tài sản như một tổng thể thống nhất, đều mang vai trò riêng và có đóng góp nhất định, tạo thành thu nhập từ tổng thể tài sản mang đi đầu tư.

Mục đích, vai trò, ý nghĩa của thẩm định giá bất động sản

Hoạt động thẩm định giá bất động sản phục vụ cho các mục đích:

• Chuyển nhượng quyền sở hữu:
  
  • Hỗ trợ người mua và người bán có quyết định mua – bán, thực hiện cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; góp vốn hợp tác kinh doanh; hợp nhất, sáp nhập hoặc giải thể; bán doanh nghiệp hoặc cho thuê bất động sản.
  • Thiết lập cơ sở cho sự trao đổi, công nhận hoặc hợp nhất quyền sở hữu nhiều tài sản. Xác định điều kiện và giá bán dự kiến cho bất động sản, làm căn cứ đấu giá tài sản bất động sản.
• Tài chính và tín dụng: ước tính giá trị của bất động sản được thế chấp, cung cấp cơ sở hợp lý để quyết định thế chấp, ngân hàng quyết định cho vay và bảo hiểm tài sản,...
• Thẩm định giá tài sản công ty: phục vụ cho xác định khấu hao tài sản, làm cơ sở cho các hoạt động bồi thường, đánh giá, bảo hiểm tài sản; phục vụ công bố tài chính hằng năm của công ty, xác định giá trị phần vốn góp của các bên, mua bán, sáp nhập, hợp nhất, phá sản và giải thể công ty,...
• Phát triển tài sản và đầu tư: định giá nhằm so sánh với các bất động sản khác, xem xét khả năng, tiềm năng khi đầu tư. Thông qua định giá, đặt ra mức giá tốt nhất cho tài sản của mình khi đầu tư góp vốn, chuyển nhượng, mua bán,...
• Thẩm định giá theo quy định của luật pháp: xác định giá trị chịu thuế, giá trị bồi thường, phục vụ cho công tác xét xử và thi hành án dân sự, án hình sự hoặc giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản.
• Hạch toán kế toán: các quy định về thu thuế hiện nay trong lĩnh vực bất động sản bao gồm thuế đất, thuế nhà, thuế tặng phẩm, thuế di sản,... Thẩm định giá làm cơ sở để tính thuế. Các vấn đề liên quan đến thuế bất động sản hiện có nhiều bất cập nên việc định giá góp phần cải thiện không nhỏ.
• Nghiệp vụ thanh toán: khi cần thanh toán, quyết toán, tách hoặc nhập tài sản,... cần có kết luận thẩm định giá để là căn cứ xử lý các tài sản liên quan.
• Phục vụ tư vấn: hỗ trợ cho quá trình kiện tụng hoặc hạch toán kế toán.

Ngoài ra, thẩm định giá bất động sản còn phục vụ một số mục đích khác như: chứng minh tài sản, du học, du lịch, định cư…; tư vấn, lập dự án đầu tư; định giá trước khi thanh lý tài sản…, thế chấp tài sản, bảo lãnh tín dụng; mua bán, chuyển nhượng, góp vốn liên doanh; thành lập doanh nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp; xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp; đền bù, bảo hiểm, khiếu nại,...

Việc thẩm định giá đối với các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đóng vai trò quan trọng trong các hoạt động liên quan đến kinh doanh, mua bán, chuyển giao, đầu tư bất động sản,... Xác định đúng giá trị ở thời điểm và bối cảnh thị trường mà các hoạt động diễn ra.

Vai trò của thẩm định giá bất động sản

Trong bối cảnh hiện nay, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng trở nên rất cần thiết đối với sự vận hành nền kinh tế thị trường, là tiền đề quan trọng cho các hoạt động kinh tế có liên quan.

• Thứ nhất, thẩm định giá đảm bảo tính chính xác của việc xác định giá trị của bất động sản trong các mục đích công, đảm bảo tính minh bạch; giúp cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản. Đồng thời, thẩm định giá giúp cơ quan nhà nước tiếp cận sát hơn với giá trị tài sản.
• Thứ hai, thẩm định giá hỗ trợ làm giảm gánh nặng, hạn chế rủi ro trong trách nhiệm xác định giá trị tài sản. Một số trường hợp định giá theo cá nhân sẽ không có được tính minh bạch, khách quan, chưa kể đến định giá sai vì thiếu hiểu biết và nhìn nhận chưa đúng về thị trường, phân khúc. Ngoài ra, còn đảm bảo tính pháp lý, theo đúng quy trình và điều kiện luật định.
• Thứ ba, thẩm định giá là một trong những phương thức giải quyết tranh chấp liên quan đến bất động sản, mang tính độc lập và có tính công bằng, chính xác; đưa các bên đi đến hòa giải, thống nhất quan điểm một cách dễ dàng hơn. Bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch về tài sản, bất động sản.
• Thứ tư, xác định đúng giá trị các nguồn vốn tài sản vào các hoạt động kinh tế, thúc đẩy đưa tài sản vào giao dịch kinh tế, tháo gỡ mâu thuẫn về giá, đưa thị trường trở nên lành mạnh, giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư, nhất là đầu tư bất động sản.

Ý nghĩa thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là yêu cầu được đặt ra trong bối cảnh thị trường và kinh tế hiện nay, có vị trí trọng yếu khi mang một số ý nghĩa sau đây:

• Là công tác cơ bản để thực hiện bố trí sản xuất và kinh doanh bất động sản một cách hiệu quả.
• Góp phần bảo vệ tài sản quốc gia được bù đắp đầy đủ và hình thành giá cả hợp lý, góp phần điều tiết các điều kiện chủ yếu trong quan hệ tái sản xuất xã hội.
• Là thước đo cơ bản hiệu quả công việc duy trì và điều hòa quyền lợi của người có quyền sở hữu và người kinh doanh
• Là điều kiện cần để khai phá yếu tố thị trường và thị trường sản quyền.
• Thẩm định giá bất động sản theo thông lệ quốc tế có lợi cho việc mở cửa, kêu gọi đầu tư nước ngoài, duy trì lợi ích quốc gia.

Quy trình thẩm định giá

• Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
• Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
• Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
• Bước 4. Phân tích thông tin.
• Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
• Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

05 Phương pháp thẩm định giá bất động sản

Tại thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản có quy định rất rõ về các phương pháp thẩm định giá bất động sản hiện nay.

Cụ thể: “Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, thẩm định viên có thể áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí, cách tiếp cận từ thu nhập theo từng trường hợp áp dụng cụ thể. Ngoài ra, thẩm định viên có thể áp dụng phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư quy định tại điểm 3 và điểm 4 Mục này để xác định giá trị quyền sử dụng đất”.

Theo đó có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản, gồm:

• Phương pháp so sánh
• Phương pháp chi phí
• Phương pháp thu nhập
• Phương pháp thặng dư
• Phương pháp chiết trừ

Đây là những phương pháp chính thông, có các quy định mang tính tiêu chuẩn. Ngoài ra, hiện nay một số cá nhân, doanh nghiệp cũng có thể sử dụng 06 cách định giá nhà đất đơn giản để tự nhận diện giá trị tài sản của mình. Tuy nhiên, để nói về độ chính xác thì 05 phương pháp này được đánh giá cao bởi yêu cầu chặt chẽ về chuyên môn, sự am hiểu về thị trường, kỹ năng phân tích, sàng lọc,...

Nội dung dưới đây sẽ đi phân tích chi tiết về cách tính và bản chất, điều kiện của từng phương pháp.

Phương pháp so sánh

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 - Cách tiếp cận từ thị trường:

• Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xác định giá trị của tài sản thẩm định giá.
• Tài sản so sánh là tài sản giống hệt hoặc tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm thẩm định giá.

Các yếu tố so sánh cơ bản cần thu thập đối với tài sản là bất động sản:

• Đặc điểm pháp lý của bất động sản: đã được cấp giấy hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài hoặc ổn định có thời hạn hoặc thời hạn sử dụng đất còn lại là bao nhiêu), các quyền của người sử dụng đối với bất động sản…
• Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: Trả tiền một lần hoặc nhiều lần, hỗ trợ lãi suất vay thế chấp,...
• Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua: nếu có thì cộng vào mức giá giao dịch thành công.
• Giá trị tài sản không phải bất động sản: xem xét loại trừ hoặc cộng giá trị các tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp tài sản bán kèm này thuộc tài sản so sánh hay tài sản thẩm định giá.
• Điều kiện thị trường lúc giao dịch: tình hình thị trường lúc giao dịch của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh phải tương tự nhau. Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh. Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường.
• Vị trí, địa điểm: thuộc trung tâm thành phố, khu ngoại ô, khu vực nông thôn,...; khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, công viên, bến xe bus, khu dân cư... đặc điểm về giao thông, đường xá,...
• Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng...
• Quy hoạch: khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất động sản thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có tương tự với nhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không.
• Đặc điểm tài sản trên đất: các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem xét, điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối.

Ngoài ra, với một số bất động sản cụ thể sẽ có những yếu tố so sánh mang tính đặc trưng. Ví dụ:

• Với bất động sản nhà ở: loại hình, đặc điểm khu dân cư, tiện ích nội - ngoại khu, đặc điểm tài sản trên đất.
• Với bất động sản thương mại: giá bán, thuê; vị trí, khả năng sinh lời; thời gian kinh doanh; chiều rộng mặt tiền; điều kiện bán, thuê mướn mặt bằng; điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa (chỗ đỗ ô tô, xe máy, bãi xếp dỡ hàng hóa); sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng của công trình; hệ thống phòng chống cháy nổ, lối thoát hiểm; sự thuận tiện cho người mua hàng (đường xá, chỗ để xe, ...); đặc điểm về dân số, nghề nghiệp, thu nhập của khách hàng tiềm năng;
• Với bất động sản công nghiệp: địa điểm, vị trí; giá thuê; các dịch vụ cấp và thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông, xử lý nước thải; mức độ thuận lợi hay khó khăn của hệ thống giao thông nội bộ phục vụ cung cấp vật tư, giao nhận hàng hóa; hệ thống giao thông nối liền với cảng, ga tàu hỏa, ga hàng không, khu dân cư; đảm bảo ánh sáng tự nhiên; địa hình đất; tình trạng trật tự, trị an khu vực; các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thông gió, thoát hiểm; sự phù hợp của thiết kế xây dựng với mục đích và loại hình sản xuất, kinh doanh; nguồn lao động,...

Ví dụ thực tế: Trên địa bàn tỉnh Long An hiện nay có khá nhiều dự án bất động sản nhà ở cũng như bất động sản khu công nghiệp. Trần Anh Group hiện đang có 3 dự án đang được quan tâm ở 2 phân khúc là Phúc An City, biệt thự West Lakes Golf & Villas và KCN Trần Anh Tân Phú. Để định giá bằng phương pháp so sánh, nhà đầu tư cũng sẽ cân nhắc theo các yếu tố được liệt kê ở trên. Thông qua đó, nhận thấy sự nổi trội hơn so với một số sản phẩm tương tự trong cùng phân khúc (cụ thể gồm giá, vị trí, sự đa dạng và khả năng đáp ứng xu hướng), là cơ sở để đưa ra quyết định xuống tiền hay không, đúng với mục đích mà thẩm định giá bất động sản mang lại.

Phương pháp chi phí

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 09 - Cách tiếp cận từ chi phí nếu rõ, đây là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giá thông qua chi phí tạo ra một tài sản có chức năng, công dụng giống hệt hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá và hao mòn của tài sản thẩm định giá. Bao gồm:

• Phương pháp chi phí tái tạo là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giống hệt với tài sản thẩm định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí tái tạo thuộc cách tiếp cận từ chi phí.
• Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế để tạo ra một tài sản tương tự tài sản thẩm định giá có cùng chức năng, công dụng theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá. Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí.

Phương pháp này được áp dụng trong trường hợp:

• Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập.
• Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo.
• Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác.

Công thức xác định giá trị tài sản

Phương pháp chi phí tái tạo

Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí tái tạo (đã bao gồm Lợi nhuận của nhà sản xuất / nhà đầu tư) - Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế)

Phương pháp chi phí thay thế

Giá trị ước tính của tài sản = Chi phí thay thế (đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất/nhà đầu tư) - Tổng giá trị hao mòn (Giá trị hao mòn lũy kế không bao gồm phần giá trị hao mòn chức năng của tài sản thẩm định giá đã được phản ánh trong chi phí tạo ra tài sản thay thế)

Các bước xác định giá trị tài sản

• Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị bất động sản. Giá trị của đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có tính đến mục đích sử dụng đất hợp pháp và tại thời điểm thẩm định giá. Các giả thiết, điều kiện tính toán,... cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các bộ phận cấu thành bất động sản thẩm định giá như đất đai, nhà xưởng, máy, thiết bị,...
• Bước 2: Ước tính các chi phí tái tạo, chi phí thay thế công trình xây dựng hiện có.
• Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xây dựng hiện có.
• Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí xây dựng công trình bước 2 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước 3.
• Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá bằng cách lấy giá trị của đất bước 1 cộng (+) giá trị ước tính của công trình xây dựng bước 4.

Phương pháp thu nhập

Tại tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 10 - Tiếp cận từ thu nhập:

Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại. Bao gồm 2 phương pháp:

• Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa phù hợp. Phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
  • Được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản là tương đối ổn định (không đổi hoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định) trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lại (được tính bằng tuổi đời kinh tế còn lại) của tài sản hoặc vĩnh viễn.
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở quy đổi các dòng tiền trong tương lai dự kiến có được từ tài sản về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất chiết khấu phù hợp. Phương pháp dòng tiền chiết khấu thuộc cách tiếp cận từ thu nhập.
  • Được áp dụng trong trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua các giai đoạn khác nhau (không ổn định), ví dụ như trường hợp một doanh nghiệp vừa bắt đầu hoạt động hoặc một công trình mới bắt đầu xây dựng.

Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Công thức: V = I / R

Trong đó:

• V: Giá trị tài sản thẩm định giá
• I: Thu nhập hoạt động thuần
• R: Tỷ suất vốn hóa

Các bước tiến hành:

• Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động thuần do tài sản mang lại
• Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa
• Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

Trường hợp dòng tiền không đều:

Trường hợp dòng tiền đều:

Trong đó:

• V: Giá trị thị trường của tài sản
• CFt: Dòng tiền năm thứ t
• CF: Dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm
• CFO: Dòng tiền phát sinh tại thời điểm bắt đầu giai đoạn dự báo dòng tiền. (Tại thời điểm này có thể chưa phát sinh thu nhập từ tài sản nhưng có thể đã phát sinh chi phí đầu tư ban đầu)
• Vn: Giá trị tài sản cuối kỳ dự báo
• n: Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai
• r: Tỷ suất chiết khấu
• t: Năm dự báo

Các bước tiến hành

• Bước 1: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
• Bước 2: Ước tính dòng tiền thuần trên cơ sở ước tính thu nhập từ tài sản và ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác, vận hành tài sản.
• Bước 3: Ước tính giá trị tài sản cuối kỳ dự báo.
• Bước 4: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp.
• Bước 5: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Các bước tiến hành thẩm định giá:

Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, cụ thể là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.

Các bất động sản được lựa chọn đã giao dịch thành công hoặc được chào mua hoặc được chào bán trên thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 2 năm kể từ thời điểm giá được quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.

Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh (các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá - Giá trị hao mòn tại thời điểm thẩm định giá

Trong đó:

• Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tạo ra tài sản gắn liền với đất. Cách xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế được hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.
• Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh = Giá giao dịch của bất động sản so sánh - Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

Trong đó:

• Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành công.
• Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.

Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh toán, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất, theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thị trường.

Thẩm định viên về giá cần có lập luận về cách lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.

Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính của phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi tất cả các chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.

Công thức tổng quát:

V = DT – CP

V: Giá trị tài sản thẩm định giá;

DT: Tổng doanh thu phát triển;

CP: Tổng chi phí phát triển.

Các trường hợp giả định về thời điểm phát sinh doanh thu phát triển và chi phí phát triển bất động sản:

Trường hợp 1: Giả định doanh thu phát triển bất động sản, chi phí phát triển bất động sản chỉ phát sinh trong cùng 01 năm. Khi đó doanh thu và chi phí phát triển bất động sản được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá.

V = DT – CP (tại thời điểm thẩm định giá)

Trường hợp 2: Giả định quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng chủ sở hữu cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần bất động sản qua nhiều năm.

Trong đó:

• V : Giá trị tài sản thẩm định giá;
• DTt : Doanh thu phát triển giả định của bất động sản tại thời điểm t;
• CPt : Chi phí phát triển dự kiến tại thời điểm t;
• r : Tỷ suất chiết khấu;
• n : Giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai;
• t : Năm dự báo.

Các bước tiến hành thẩm định giá

• Bước 1: Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của thửa đất.
• Bước 2: Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai.
• Bước 3: Ước tính tổng doanh thu phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
• Bước 4: Ước tính tổng chi phí phát triển để tạo ra giá trị phát triển của bất động sản. Đối với trường hợp 2 cần thực hiện quy đổi tổng chi phí phát triển của bất động sản về thời điểm thẩm định giá.
• Bước 5: Xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở lấy kết quả tính toán của Bước 3 trừ (-) kết quả của Bước 4.

Hiện nay, có rất nhiều cách để thẩm định giá bất động sản, như sử dụng dịch vụ thẩm định giá nhà đất từ các đơn vị chuyên nghiệp, tự định giá, thẩm định giá nhà đất online thông qua website và các app định giá nhà đất,... Tuy nhiên, thẩm định giá bất động sản chỉ có giá trị pháp lý khi được thực hiện theo đúng nguyên tắc, sử dụng các phương pháp phù hợp cũng như do các chủ thể hợp pháp tiến hành.

Xem thêm:

• Hướng dẫn tính thuế chuyển quyền sử dụng đất chuẩn nhất (Luật hiện hành)
• Quy trình dự án quy hoạch 1/500 đến khi ra sổ đỏ (Đầy đủ)
• Người sử dụng đất: khái niệm, quyền & nghĩa vụ (Luật mới nhất)