Giải đáp một số vấn đề về quyền sử dụng đất

Chưa có đánh giá nào ( Đánh giá của bạn )

Quyền sử dụng đất trong pháp luật hiện hành được quy định như thế nào? Chủ thể có quyền sử dụng đất được hưởng các quyền và có nghĩa vụ ra sao?

Liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai, dưới tầm quan trọng của tài nguyên đất, các quy định pháp luật ngày càng được quan tâm để hoàn thiện, nhằm tạo ra khung pháp lý vững chắc, bảo vệ cho các chủ thể cũng như cân bằng lợi ích, gìn giữ quyền lợi quốc gia.

Không chỉ có sự đa dạng trong hình thức sử dụng đất, quyền sử dụng đất cũng là khái niệm dù phổ biến nhưng lại rất ít người hiểu cặn kẽ. Dưới góc nhìn học thuật và mang tính pháp lý, “quyền sử dụng đất” chứa đựng nhiều nguyên tắc quan trọng đối với lĩnh vực đất đai.

Khái niệm quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là gì?

Nói về nguồn gốc và sự ra đời của khái niệm quyền sử dụng đất, phải kể đến từ sau khi Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực. Trước đó, các văn bản hầu hết đều ghi nhận khái niệm “quyền sở hữu”.

Quyền sở hữu đất đai, quyền sở hữu đất là những cụm từ mà ngày nay vẫn được sử dụng khá phổ biến, không phải vì ảnh hưởng bởi các quy định cũ mà bởi phần lớn không hiểu rõ bản chất của việc quản lý, sử dụng đất đai.

Điều 1 Luật đất đai năm 2003 quy định: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai”.

Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Như vậy, về bản chất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, được Nhà nước đại diện quản lý và trao quyền sử dụng. Theo đó, thuật ngữ chính xác phải là “quyền sử dụng đất”, “quyền sở hữu nhà ở”,...

Tuy nhiên, tính đến nay, vẫn chưa có văn bản nào ghi nhận cụ thể khái niệm về quyền sử dụng đất, đa phần được tổng hợp và hiểu dựa trên các quy định đơn lẻ. Tại điều 189 Bộ luật Dân sự có định nghĩa về quyền sử dụng: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”.

Có thể hiểu, quyền sử dụng đất là quyền mà các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất dưới các hình thức được Nhà nước, giao, cho thuê hoặc nhận chuyển giao từ các chủ thể khác. Theo các nhà làm luật, quyền sử dụng đất còn là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội.

Tính chất pháp lý của quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một loại quyền được pháp luật công nhận, được điều chỉnh bởi các quy định chặt chẽ, giữa các bộ luật và luật chuyên ngành.

Quyền sử dụng đất là quyền của chủ sở hữu đất đai

Nhà nước thực hiện chức năng thống nhất quản lý đối với đất đai, điều phối đất đai.
Ngoài ra, đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là Nhà nước có đủ 3 quyền năng, bao gồm: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.

Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất đai

Nhà nước đại diện chủ sở hữu, trao quyền sử dụng đất cho người dân, không tự mình trực tiếp sử dụng tất cả đất đai trên toàn lãnh thổ. Theo đó, khi được nhà nước trao quyền, người sử dụng đất sẽ có các quyền:

Thứ nhất, quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ hai, được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất… Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Đồng thời, người sử dụng đất còn được hưởng thành quả lao động, kết quả do quá trình đầu tư trên đất; được hướng dẫn, tạo điều kiện trong việc cải tạo đất đai, nhất là quỹ đất nông nghiệp; được thực hiện các quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về các hành vi vi phạm pháp luật đất đai.

Quyền sử dụng đất được xác định giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường

Có thể thấy, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại giao dịch cực kỳ phổ biến hiện nay. Đất đai trở thành loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị lớn. Việc kinh doanh đối với quyền sử dụng cũng nằm trong sự điều tiết chung của thị trường.

Giải đáp về quyền sử dụng đất

Có những loại quyền sử dụng đất nào?

Sau cách gọi chung “quyền sử dụng đất”, tồn tại những cách phân loại quyền sử dụng đất khác nhau, dựa trên nhiều yếu tố.

Quyền sử dụng đất dựa trên khách thể: đất được quy định vào mục đích sử dụng nào thì người sử dụng phải sử dụng đúng mục đích đó, nếu có sự thay đổi phải báo, xin phép và được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận.

Quyền sử dụng đất dựa trên chủ thể: người sử dụng đất là hộ gia đình, tổ chức, cá nhân quyết định sử dụng đất vào mục đích nào theo ý muốn chủ quan nhưng vẫn phải nằm trong giới hạn mà cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Quyền sử dụng đất dựa theo thời gian: đối với đất đai, chủ thể có thể sử dụng trong thời hạn nhất định hoặc lâu dài.

Quyền sử dụng đất theo căn cứ pháp lý: quyết định của cơ quan có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê đất, xác định mục đích sử dụng; biết được quyền sử dụng của chủ thể là trực tiếp hay được cho thừa kế, cho thuê lại.

Quyền sử dụng đất có phải là tài sản không?

Điều 105 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”.

Điều 115 Bộ Luật Dân sự 2015 cũng nêu rõ: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”.

Như vậy, quyền sử dụng là một loại quyền tài sản nhưng khá đặc biệt vì được xác lập trên một tài sản luôn gắn với một tài sản khác là đất đai.

Quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Quyền sử dụng đất của hộ gia đình cũng là một phần quan trọng liên quan đến các quy định về đồng sử dụng đất. Việc xác định quyền đối với đất do hộ gia đình sử dụng phụ thuộc vào việc hiểu rõ về khái niệm “hộ gia đình”.

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”

Trên Giấy chứng nhận sẽ ghi rõ hộ ông/bà. Hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận ghi tên khi có đủ các điều kiện gồm:

  • Các thành viên có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng với nhau
  • Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất.
  • Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp hoặc cùng nhau tạo lập; được tặng cho chung, thừa kế chung,…

Tính hạn chế của quyền sử dụng đất

Trước hết, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Như vậy, quyền sử dụng đất là quyền mang tính phụ thuộc. Thứ hai, quyền sở hữu đất mang tính vĩnh viễn nhưng quyền sử dụng lại không, có thể bị chấm dứt các quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhà nước có toàn quyền quản lý và sử dụng đối với đất đai, không giới hạn thời gian, phạm vi (trong giới hạn lãnh thổ). Tuy nhiên, người sử dụng ở từng loại đất có thể chấm dứt quyền sau 25 năm , 50 năm hay 70 năm,...

Một số giải đáp liên quan đến quyền sử dụng đất, hỗ trợ bạn đọc hiểu thêm dưới góc độ thuật ngữ chuyên ngành và ứng dụng trên thực tế.

Xem thêm: