Mẫu biên bản thỏa thuận mua chung đất & các vấn đề pháp lý

Mua chung đất là thỏa thuận tương đối phổ biến hiện nay. Bên cạnh việc giải quyết được áp lực về tài chính, hình thức mua chung cũng tiềm ẩn khá nhiều rủi ro về pháp lý, đe dọa đến quyền, lợi ích hợp pháp của các bên.

Với những tài sản có giá trị lớn và giàu tiềm năng như bất động sản, khá nhiều người đặt khát vọng sở hữu. Tuy nhiên, đầu tư bất động sản hay mua với bất kỳ mục đích nào khác, kể cả là nhu cầu ở thực, những “lăn tăn” về vốn vẫn luôn thường trực. Trên thực tế, có khá nhiều cách để xử lý tình trạng “vốn mỏng”. Tuy nhiên, không phải ai cũng tự tin để đầu tư bất động sản không cần vốn, hoặc biết cách tận dụng quỹ đầu tư bất động sản hay có chiến thuật tốt để kinh doanh nhà đất nhỏ lẻ,...

Thay vào đó, nhiều người chọn cách hợp tác mua chung, hoặc vì một số lý do khách quan khác, họ chọn cùng nhau bỏ vốn để sở hữu/sử dụng một bất động sản. Trường hợp này ngoài mẫu biên bản thỏa thuận mua chung đất, cần có những lưu ý gì khác để đảm bảo an toàn cho các bên tham gia dưới góc độ pháp lý?

Biên bản thỏa thuận mua chung đất là gì?

Biên bản thỏa thuận mua chung đất, hợp đồng mua chung đất hay hợp đồng góp vốn mua đất,... đều là những cách gọi chung đối với loại văn bản xác lập sự thỏa thuận về hành vi nhiều bên cùng góp vốn để mua tài sản là đất đai cho các mục đích sử dụng hoặc đầu tư.

Vai trò của các biên bản thỏa thuận mua chung đất là tạo ra cơ sở pháp lý ghi nhận sự hợp tác một cách minh bạch, rõ ràng; hỗ trợ cho quá trình mua bán, giao dịch đất đai giữa nhiều bên với nhau, hạn chế những rủi ro hay mâu thuẫn xảy ra, có cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai nếu không may phát sinh.

Mẫu biên bản thỏa thuận mua chung đất

Người có nhu cầu mua chung đất có thể sử dụng mẫu biên bản hoặc các mẫu hợp đồng góp vốn dưới đây.

Mẫu 1

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

——— ***** ——–

BIÊN BẢN THỎA THUẬN GÓP VỐN

(V/v ….)

Hôm nay, vào lúc [...] ngày [...] tại [...]

I. Các thành viên góp vốn gồm những Ông, Bà có tên sau:

1. Ông/bà : [...] Giới tính: [...] Quốc tịch: [...] Sinh ngày: [...]

CCCD số: [...] Ngày cấp: [...] Nơi cấp: [...] Nơi thường trú: [...]

2. Ông/bà : [...] Giới tính: [...] Quốc tịch: [...] Sinh ngày: [...]

CCCD số: [...] Ngày cấp: [...] Nơi cấp: [...] Nơi thường trú: [...]

Đã tiến hành thỏa thuận về việc góp vốn cùng kinh doanh, với những nội dung cụ thể như sau:

Điều 1. Mục đích góp vốn

1a/Hai bên cùng góp vốn để thực hiện mua các miếng đất tại địa chỉ [...] như sau:

1. Miếng đất của [...] với giá trị: [...] đ (Bằng chữ:[...])
Có diện tích [...] Thửa đất số: [...] Tờ bản đồ: [...]
Số sổ đỏ: [...] ngày vào sổ [...]

Và các thửa đất vườn xung quanh diện tích khoảng [...] (số liệu chính xác đo đạc cụ thể bởi cơ quan chuyên môn) nằm ngoài sổ đỏ.

2. Miếng đất của [...] với giá trị: [...] đ (Bằng chữ:[...])
Có diện tích [...] Thửa đất số: [...] Tờ bản đồ: [...]
Số sổ đỏ: [...] ngày vào sổ [...]

Và các thửa đất vườn xung quanh diện tích khoảng [...] (số liệu chính xác đo đạc cụ thể bởi cơ quan chuyên môn) nằm ngoài sổ đỏ.

(Liệt kê hết các thửa đất mua chung)

1b/Các văn bản liên quan đến việc chuyển nhượng của các mảnh đất nêu trên là phần không thể thiếu của hợp đồng. Và được mỗi bên lưu trữ.

Điều 2. Số vốn góp; loại tài sản góp vốn của từng thành viên

Tỷ lệ góp mỗi bên [...] Tổng số tiền : [...] bằng chữ :[...]

1. Ông [...] góp vốn số tiền là:[...] đồng. Bằng chữ: [...]
2. Ông [...] góp vốn số tiền là:[...] đồng. Bằng chữ:[...]

Điều 3. Thời hạn góp vốn

Các bên có nghĩa vụ góp vốn đã nêu tại điều 2 hợp đồng này trong khoảng thời gian từ ngày [...] đến ngày [...]

Điều 4: Nguyên tắc chia lợi nhuận

1. Chia theo tỷ lệ góp vốn sau khi trừ tất cả các khoản chi phí liên quan đến miếng đất đã mua.
2. Nếu một bên muốn bán thì hai bên thương lượng trên tinh thần hợp tác tốt nhất hai bên cùng có lợi và chấp nhận được.
3. Sau khi một thửa đất bất kỳ nào trong các thửa đất nêu trên được chuyển nhượng cho người thứ 3 thì hai bên làm biên bản xác nhận và biên bản đó là phần không thể thiếu của hợp đồng góp vốn này.

Điều 5: Phương thức giải quyết tranh chấp

1. Trong quá trình thực hiện hợp đồng góp vốn mua đất, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau.
2. Trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
3. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thỏa thuận đã ghi trong Biên bản thỏa thuận góp vốn mua bất động sản.
4. Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc.
5. Đã xem xét kỹ, biết rõ về tài sản góp vốn nêu trên và các giấy tờ về quyền sử dụng, quyền sở hữu.
6. Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
7. Hai bên nhất trí giao cho ông Phạm văn Mạnh đại diện đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất toàn bộ các mảnh đất kể trên

Điều 6. Điều khoản cuối cùng

1. Các bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
2. Hai bên đã đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này.
3. Hợp đồng này được lập thành 2(hai) bản, mỗi bên giữ 1(một) bản có giá trị pháp lý như nhau và có hiệu lực từ ngày ký.
4. Hợp đồng này được công chứng tại [...] Hợp đồng sẽ hết hiệu lực kể từ ngày 2 bên ký biên bản thanh lý .

(Chữ ký của các thành viên góp vốn)

Mẫu 2

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

——— ***** ——–

HỢP ĐỒNG GÓP VỐN

(V/v góp vốn kinh doanh mua bất động sản, đất đai)

Hôm nay, vào lúc [...] giờ, ngày [...] tại [...] Chúng tôi gồm những Ông, bà có tên sau:

1. Ông, bà [...] Giới tính [...] Quốc tịch: [...] Sinh ngày:[...]

Chứng minh nhân dân số: [...] ngày cấp [...] Nơi cấp [...]

Hộ khẩu thường trú:[...]

2. Ông, bà [...] Giới tính [...] Quốc tịch: [...] Sinh ngày:[...]

Chứng minh nhân dân số: [...] ngày cấp [...] Nơi cấp [...]

Hộ khẩu thường trú:[...]

1. Đã tiến hành họp về việc góp vốn cùng kinh doanh, với những nội dung cụ thể như sau:

• Mục đích góp vốn:[...]
• Số vốn góp; loại tài sản góp vốn của từng thành viên:[...]
• Thời hạn góp vốn:[...]
• Cử người quản lý phần vốn góp:[...]
• Cam kết của các bên:[...]
• Nguyên tắc chia lợi nhuận:[...]

2. Phương thức giải quyết tranh chấp

• Trong quá trình thực hiện hợp đồng góp vốn mua đất, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau;
• Trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

3. Sự cam đoan giữa các bên tham gia

Bên A cam đoan:

• Những thông tin về nhân thân, tài sản đã ghi trong hợp đồng này là đúng sự thật;
• Tài sản góp vốn không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý theo quy định pháp luật;
• Tài sản góp vốn không có tranh chấp;
• Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng góp vốn mua đất.
• Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc;
• Các cam đoan khác [...]

Bên B cam đoan:

• Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng góp vốn mua đất là đúng sự thật;
• Đã xem xét kỹ, biết rõ về tài sản gúp vốn nêu trên và các giấy tờ về quyền sử dụng, quyền sở hữu;
• Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này;Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc;
• Các cam đoan khác [...]

4. Điều khoản cuối cùng

• Các bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
• Hai bên đã đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên

BÊN A

BÊN B

Mẫu 3

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

——— ***** ——–

HỢP ĐỒNG GÓP VỐN MUA ĐẤT

Bên góp vốn (sau đây gọi là bên A):

Ông (Bà): [...] Sinh ngày [...]

Chứng minh nhân dân số:[...] cấp ngày [...] tại [...]

Bên nhận góp vốn (sau đây gọi là bên B):

Ông (Bà): [...] Sinh ngày [...]

Chứng minh nhân dân số:[...] cấp ngày [...] tại [...]

Hai bên đồng ý thực hiện góp vốn với các thỏa thuận sau đây:

ĐIỀU 1. TÀI SẢN GÓP VỐN

Tài sản góp vốn thuộc quyền sở hữu của bên A [...]

PHỤ LỤC KÈM THEO [...]

ĐIỀU 2. GIÁ TRỊ GÓP VỐN

Giá trị tài sản góp vốn được các bên cùng thống nhất thoả thuận là:.[...] (bằng chữ:[...])

ĐIỀU 3. THỜI HẠN GÓP VỐN

Thời hạn góp vốn bằng tài sản, tiền mặt, bắt đầu kể từ [...]. Hạn cuối cùng góp vốn là [...]

ĐIỀU 4. MỤC ĐÍCH GÓP VỐN

Mục đích góp vốn bằng tài sản nêu tại Điều 1 là :[...]

ĐIỀU 5. ĐĂNG KÝ VÀ XOÁ ĐĂNG KÝ GÓP VỐN

Hai bên cam kết góp vốn là nếu muốn ngưng góp vốn thì phải có sự đồng ý của hai bên, không được tự ý rút vốn hay giảm vốn trong quá trình đầu tư, bởi nếu làm thế số tiền đang được đầu tư chưa sinh lời sẽ làm khó khăn cho dự án…

ĐIỀU 6. VIỆC NỘP LỆ PHÍ CÔNG CHỨNG (Nếu có)

Hai bên tuyệt đối thành thật, trung thành không được gian lận trong quá trình làm việc, nếu bắt được thì tùy mức độ nặng nhẹ mà phạt, kiểm điểm.

ĐIỀU 7. PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 8. CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

• Những thông tin về nhân thân, tài sản đã ghi trong hợp đồng này là đúng sự thật;
• Tài sản góp vốn không có tranh chấp;
• Tài sản góp vốn không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý theo quy định pháp luật;
• Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc;
• Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.

ĐIỀU 9. ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

Các bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.

Hai bên đã đọc Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký vào Hợp đồng này.

Hợp đồng có hiệu lực từ: [...]

Bên A (ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên)

Bên B (ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên)

Những điều cần lưu ý trong biên bản thỏa thuận mua chung đất

Có các nội dung cơ bản cần thiết

• Trước khi xét đến các yếu tố khác dưới góc độ pháp lý, phần hình thức và nội dung được trình bày trong biên bản thỏa thuận mua chung đất cần phải rõ ràng, đầy đủ các yếu tố chính, thể hiện được ý chí và mục đích quan trọng là góp vốn mua chung; các mục, điều khoản cần được viết đúng và đủ.
• Về nguyên tắc, các bên được tự do trong việc thỏa thuận các nội dung đi kèm, nhưng không vi phạm điều cấm xã hội và trái với tinh thần của pháp luật. Bên cạnh đó, cần đảm bảo những thông tin chủ yếu được xuất hiện trong biên bản hoặc hợp đồng mua chung đất.
• Xác định rõ các chủ thể tham gia thực hiện hợp đồng, là cá nhân với cá nhân hay giữa các cá nhân với tổ chức, tổ chức với tổ chức,...
• Nêu rõ mức đóng góp (tỷ lệ góp) của mỗi bên, hình thức đóng góp, cách phân chia lợi nhuận,... Đây chính là những thỏa thuận ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi các bên về sau này, cũng là nội dung dễ phát sinh mâu thuẫn nhất.
• Hợp đồng phải có thời hạn, nơi ký kết và phương thức thực hiện.
• Thỏa thuận kỹ về phương thức giải quyết tranh chấp. Theo Điều 202 Luật Đất đai 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở.
  • Nếu các bên không thể thống nhất, hòa giải được thì gửi đơn lên UBND xã nơi có đất tranh chấp đất để được giải quyết.
  • Trường hợp không thể giải quyết ở UBND cấp xã, có thể khởi kiện yêu cầu tòa án cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật
• Rõ ràng về quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của mỗi bên ghi trong nội dung hợp đồng/biên bản.
• Lưu ý về tính hợp pháp của loại đất vì không phải trường hợp nào cũng đủ điều kiện hoặc được pháp luật cho phép mua chung, chuyển nhượng, góp vốn.
  • Nếu đất không được cho phép, rất dễ dẫn đến sự vô hiệu của văn bản.
• Trong biên bản hoặc hợp đồng, nên có các thỏa thuận và quy định về việc sửa đổi, bổ sung. Trên thực tế, rất khó để lường trước được hết các sự kiện phát sinh, vì vậy, như một cách đề phòng đối với các tình huống như trở ngại khách quan, trường hợp bất khả kháng hoặc bất kỳ sự cố không mong muốn nào khác ở những thời điểm khác nhau,... các bên cần đề cập đến việc điều chỉnh lại thỏa thuận nhằm giảm thiểu rủi ro xuống mức thấp nhất.

Đặc điểm của biên bản thỏa thuận mua chung đất

Thứ nhất, biên bản/hợp đồng mua chung đất phải được lập thành văn bản

Biên bản hoặc hợp đồng thỏa thuận mua chung đất là sự ghi nhận ý chí của các bên, thể hiện mong muốn, nguyện vọng về việc sử dụng, quản lý tài sản sau khi mua. Pháp luật có quy định phải lập thành văn bản đối với các loại hợp đồng hợp tác nói chung.

Mặt khác, mối quan hệ góp vốn mua chung thường rất phức tạp, nhất là khi có tranh chấp phát sinh. Vì vậy, thể hiện ở dạng văn bản rõ ràng, đầy đủ sẽ là căn cứ để chứng minh việc hợp tác cũng như quá trình thực hiện quyền, nghĩa vụ các bên. Không sự hợp tác nào đủ cơ sở pháp lý nếu chỉ thể hiện qua lời nói.

Thứ hai, Biên bản thỏa thuận mua chung đất có sự xuất hiện của nhiều chủ thể, nhiều đối tượng.

Trước hết, cần hiểu rằng, “mua chung” là sự xuất hiện của ít nhất từ 02 chủ thể trở lên. Các chủ thể này hoàn toàn có thể thay đổi, ví dụ như bổ sung thêm các bên tham gia. Tương tự, đối tượng mua bán là đất đai cũng như vậy. Trong quá trình hợp tác, các bên có thể muốn góp vốn mua chung các thửa đất, khu đất khác. Lúc này, các bên cần tiến hành điều chỉnh nội dung biên bản/hợp đồng. Đây là lý do vì sao nên có điều khoản về việc sửa đổi, bổ sung.

Thứ ba, bản chất của biên bản/hợp đồng mua chung là hợp đồng đa phương và song vụ.

Đây đều là những cách hiểu theo đúng thuật ngữ chuyên ngành pháp lý, được pháp luật ghi nhận.

• Song vụ: nghĩa là các bên tham gia đều có quyền, nghĩa vụ với nhau. Quyền và nghĩa vụ này phát sinh theo thỏa thuận, dựa trên các quy định của pháp luật.
• Đa phương: như đã đề cập, pháp luật không giới hạn chủ thể tham gia góp vốn, mua chung. Chủ thể có thể là cá nhân, hoặc tổ chức, xuất phát từ nhu cầu, mục đích hợp tác mà tham gia vào việc mua chung.

Thứ tư, về nguyên tắc, mua chung chính là cùng chia lợi nhuận/rủi ro, không có đền bù.

Biên bản/hợp đồng thỏa thuận mua chung đất là hành vi các bên đóng góp tiền, tài sản để thực hiện chung một công việc, ở đây là mua thành công bất động sản. Vì vậy, các bên sẽ dựa trên giá trị, lợi nhuận của bất động sản này để nhận về khoản tương ứng với số tiền đã đóng góp.

Nếu có lợi nhuận khác, các bên chia theo thỏa thuận. Tương tự, nếu không may thua lỗ, có rủi ro thì các bên cũng “chia sẻ” cho nhau theo phần đóng góp. Sẽ không ai có bồi thường, đền bù cho ai, trừ trường hợp họ có lỗi trong việc để xảy ra thiệt hại.

Các vấn đề pháp lý liên quan khi mua chung đất

Rủi ro khi góp vốn mua chung đất

Việc mua chung tưởng chừng như khá an toàn vì nhiều bên cùng nhau “gánh vác”. Nhưng trên thực tế, hình thức này cũng chỉ giải quyết được một số vấn đề liên quan đến tài chính, nghĩa vụ công việc. Riêng về mặt pháp lý, mua chung có khá nhiều rủi ro liên quan đến sử dụng, quản lý và định đoạt tài sản mua chung.

Thứ nhất, rủi ro trong việc khai thác quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, trường hợp nhiều người cùng có quyền sử dụng đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ tên những người có chung quyền.

Tuy nhiên, bất cập ở đây lại là trên giấy chứng nhận không thể hiện hay xác định được phạm vi, giới hạn quyền của mỗi bên. Họ nhận lợi nhuận theo phần đóng góp nhưng nếu quyền sử dụng đất cũng phân chia như vậy thế sẽ như thế nào trên thực tế?

Như vậy, để rõ ràng, chỉ có thể là do các bên tự thỏa thuận với nhau về điều này, phân định ngay từ đầu về quyền sử dụng đất. Nếu không, khi bắt đầu vào sử dụng, khai thác, các bên rất dễ xảy ra tranh chấp về quyền lợi.

Thứ hai, rủi ro liên quan đến định đoạt quyền sử dụng đất

Cũng tương tự như rủi ro thứ nhất, sự phân chia về quyền rất khó để có được sự tuyệt đối. Vì vậy, nếu chỉ dựa vào Giấy chứng nhận, không thể xác định chính xác các quyền liên quan đến việc định hoạt quyền sử dụng đất đã góp vốn mua chung.

Do đó, định đoạt tài sản chung như thế nào, quyền của mỗi người ra sao cũng cần ghi nhận trong biên bản thỏa thuận mua chung. Đồng thời, cần dựa trên tinh thần và nguyên tắc được quy định tại điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 về định đoạt tài sản chung:

• Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
• Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
• Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Để cùng nhau mua và sở hữu một tài sản, cụ thể là đất đai không khó. Pháp luật hiện nay tạo khá nhiều điều kiện cho hình thức hợp tác này, tuy nhiên, sâu bên trong là những rủi ro tiềm ẩn. Với những ai không tìm hiểu, nghiên cứu các quy định về đất đai và dân sự thì sẽ khó để lường trước được sự phức tạp khi “đụng” đến các góc độ về quyền sử dụng, quyền định đoạt.

Các văn bản hiện hành chỉ dừng lại ở việc ghi nhận quyền sở hữu chung đối với tài sản và cho phép nhiều người cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi thực hiện chuyển quyền sử dụng hoặc muốn sử dụng vào các mục đích khác với thỏa thuận ban đầu, người có nhu cầu phải được sự đồng ý của những người đóng góp khác. Phức tạp hơn, khi không thể có được tiếng nói chung, bắt buộc phải khởi kiện ra tòa án, giải quyết tranh chấp, chia tài sản chung để thực hiện được mục đích của mình.

Ngoài ra, với các hình thức mua chung đất, nếu để đầu tư bán lại thì cũng sẽ gặp không ít khó khăn trong việc tìm kiếm đầu ra. Bởi lẽ, tâm lý người mua khá dè dặt với những bất động sản chung sổ vì ngại các rủi ro kể trên, các đồng sở hữu không thống nhất quan điểm với nhau, dễ gây rắc rối, tốn kém, mất thời gian cho quá trình giao dịch; hoặc nếu có mua được thì về sau cũng có rất nhiều vấn đề như tách sổ, chuyển nhượng lại, thế chấp,...

Làm gì để hạn chế rủi ro khi thỏa thuận mua chung đất

Nguy cơ rủi ro ở đâu thì chủ động đề phòng ngay tại đó, đây chính là nguyên tắc để góp vốn mua chung đất được an toàn.

• Ưu tiên việc lập thỏa thuận thành văn bản với các nội dung đã được đề cập và lưu ý ở phía trên.
• Nếu cần thiết, hãy thực hiện công chứng, chứng thực để tăng tính đảm bảo cho văn bản.Trường hợp thỏa thuận không lập thành văn bản dạng biên bản hay hợp đồng thì cần có minh chứng bằng các đoạn ghi âm, ghi hình.
• Nghiên cứu luật và áp dụng theo đúng tinh thần được quy định trong đó, rõ ràng trong việc công nhận quyền sở hữu, quyền định đoạt, quyền sử dụng.
• Mỗi chủ thể đóng góp mua đất đều có một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Nếu phải lựa chọn đại diện đứng tên thì điều này cũng cần được thể hiện trong các văn bản liên quan, được tất cả mọi người thống nhất và đồng ý.
• Khi thỏa thuận mua chung đất, thường sẽ có 2 trường hợp: hoặc là các bên góp vốn theo tỷ lệ khác nhau, hoặc là phần vốn góp được chia đều. Điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến nội dung thỏa thuận như thế nào. Vì vậy, quyền lợi nên được cân nhắc theo số tiền đóng góp, hoặc công sức đóng góp, tùy vào từng tình huống.Mọi giấy tờ liên quan đến giao dịch nên được giữ lại, sao lưu vì đây sẽ là căn cứ quan trọng để xem xét nếu không may phát sinh tranh chấp.

Giấy cam kết viết tay về góp vốn mua chung đất có giá trị pháp lý không?

Các nội dung nêu trên đều đề cập đến việc thành lập văn bản cho các thỏa thuận mua chung, khuyến khích việc công chứng, chứng thực. Căn cứ theo khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng góp vốn mua chung đất không thuộc trường hợp phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền, chỉ yêu cầu lập thành văn bản.

Như vậy, câu hỏi đặt ra là, văn bản này nếu viết tay thì có được pháp luật thừa nhận?

Trên thực tế, bản thỏa thuận viết tay vẫn được xem xét như một loại căn cứ để xác minh có hay không việc góp mua chung diễn ra. Tuy nhiên, nếu không có người làm chứng, cũng không đủ điều kiện để công chứng thì những bản viết tay này cũng khá rủi ro.

Trường hợp bên bán biết về điều này, mua bán đúng theo thủ tục mua chung thì không có vấn đề gì xảy ra. Nhưng khi bên bán không biết, mua bán theo tư cách cá nhân thì hệ lụy pháp lý về sau khá rắc rối. Thay vì là giấy viết tay, đó là biên bản thỏa thuận, hợp đồng mua chung có công chứng, chứng thực thì tính đảm bảo sẽ cao hơn. Chưa kể đến trường hợp giấy viết tay có thể bị tẩy xóa, bị tác động bởi yếu tố khách quan gây cản trở quá trình xác thực.

Các vấn đề liên quan đến Giấy chứng nhận

Ai đứng tên trên Giấy chứng nhận khi mua chung đất?

Như đã đề cập ở phần trên, Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định:

• Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận;
• Trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện nhưng vẫn ghi thông tin tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, tùy theo yêu cầu mà có thể xảy ra 02 trường hợp đứng tên trên giấy chứng nhận như trên.

Lưu ý, khoản 3 điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định:

Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó.

Như vậy, thỏa thuận về việc ghi và cấp giấy chứng nhận cho người đại diện phải thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

Nội dung trên giấy chứng nhận được ghi như thế nào?

Khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định, căn cứ vào việc những người góp tiền cùng nhận chuyển nhượng có hay không có thỏa thuận về việc ghi và cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện mà cách thể hiện trên Giấy chứng nhận sẽ tương ứng với 02 trường hợp theo Luật Đất đai 2013.

Trường hợp 1: các bên không có thỏa thuận hay yêu cầu cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện

Như vậy, tất cả những người đóng góp mua chung đất sẽ được thể hiện trên Giấy chứng nhận.

Tại trang 1 của Giấy chứng nhận sẽ ghi đầy đủ thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận theo nguyên tắc:

• Ghi “Ông” hoặc “Bà” sau đó đến họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú);
• Sau cùng ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với ... (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.

Trường hợp 2: Các bên có thỏa thuận cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện

• Tại trang 1 Giấy chứng nhận, ghi thông tin của người đại diện (“Ông/Bà” họ tên, năm sinh, số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú).
• Ở dòng tiếp theo, ghi nội dung "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm: ... (ghi lần lượt tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)".

Nếu trong trường hợp có nhiều người cùng mua chung và không thể hiện đủ ở trang 1 của giấy chứng nhận thì cuối trang sẽ ghi chú: “và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này”.

Theo đó, ở phần ghi chú của Giấy chứng nhận tiếp tục thể hiện thông tin các đồng sử dụng đất với nội dung: “Những người khác cùng sử dụng đất (hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi tên của những người có chung quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại)”.

Mua chung thì ai giữ Giấy chứng nhận?

Đối chiếu với các quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 kể trên, nếu không yêu cầu 1 người đại diện đứng tên thì mỗi người mua chung sẽ được cấp và giữa 01 nhận chứng nhận. Ngược lại, người đại diện sẽ được cấp và giữ Giấy chứng nhận đó.

Làm gì khi trên Giấy chứng nhận không có tên dù mua chung?

Trên thực tiễn, có khá nhiều tình huống “dở khóc dở cười” khi mua chung đất (không tính đến trường hợp lừa đảo, chiếm đoạt tài sản). Các bên dù mua chung, vì thân thiết, tin tưởng nên không làm văn bản thỏa thuận, cũng không nắm rõ luật nên vẫn mua bán với tư cách cá nhân như bình thường. Chỉ khi nhận Giấy chứng nhận về tay mới phát hiện ra không có tên mình.

Theo nguyên tắc giảm thiểu rủi ro thì văn bản thỏa thuận mua chung đất là điều bắt buộc phải có, nếu không, cũng rất khó để tìm căn cứ bổ sung tên vào Giấy chứng nhận hoặc được pháp luật ghi nhận quyền, lợi ích hợp pháp đối với tài sản đó.

Đồng thời, khi phát hiện lỗ hổng về pháp lý, người không có tên trên Giấy chứng nhận cần trao đổi với các chủ thể khác để khắc phục, hợp thức hóa quyền của mình. Cách nhanh chóng nhất là đề nghị bên còn lại chuyển nhượng phần diện tích tương ứng số tiền đã góp, thực hiện thủ tục sang tên để được đứng tên đồng sử dụng trên Giấy chứng nhận.

Nếu không, có thể tiến hành xác lập lại văn bản thỏa thuận ghi nhận việc góp vốn mua chung đất, các bên cùng ký tên, mời thêm người làm chứng, hoặc công chứng, chứng thực để có cơ sở chứng minh quyền lợi sau này.

Các vấn đề về quyền sử dụng đất khi mua chung

Tách thửa đối với đất mua chung có được không?

Mua chung theo góc nhìn pháp lý và đúng bản chất là sở hữu chung theo phần, mỗi người có quyền lợi nhất định với một phần của thửa đất theo đúng số tiền đã đóng góp hoặc tỷ lệ được các bên thống nhất. Khi đáp ứng đủ điều kiện và có nhu cầu thì các đồng sử dụng đất vẫn được phép tách thửa.

Theo Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và quyết định quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, nếu thửa đất đáp ứng đủ điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì được tách thửa. Đồng thời, không có sự phản đối, gây khó khăn gì từ những người khác.

>>> Tham khảo:

• Quy định tách thửa tại tỉnh Long An (Mới nhất)
• Thủ tục tách bìa đỏ đầy đủ và chính xác nhất
• Quy định tách thửa tại tỉnh Bình Dương (Mới nhất)

Chuyển nhượng đất mua chung nhưng người còn lại không đồng ý

Đối với đất mua chung, việc chuyển nhượng phải được sự đồng ý của tất cả những người đồng sử dụng, thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực. Việc một trong số những người cùng chung quyền sử dụng đất không đồng ý có thể khiến giao dịch vô hiệu, mua bán trái quy định pháp luật.

Trường hợp này phải làm như thế nào? Điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:

“b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Như vậy, phải có đủ điều kiện tách thửa để thực hiện thủ tục tách thửa thì mới được phép chuyển nhượng được phần đất tương ứng của mình.

>>> Chi tiết: Chuyển nhượng đất sử dụng chung [Quy định mới nhất]

Nhưng, trường hợp phần diện tích đó không đủ để tách thửa thì bắt buộc phải có sự đồng ý của các bên còn lại. Nếu không thể đi đến tiếng nói chung, dẫn đến phát sinh tranh chấp thì buộc phải tiến hành giải quyết tại UBND xã, sau đó khởi kiện theo quy định của pháp luật.

Bạn đọc tham khảo mẫu biên bản thỏa thuận mua chung đất cũng như nghiên cứu các vấn đề pháp lý liên quan trước khi tiến hành giao dịch để đảm bảo quyền lợi cho chính mình, giảm thiểu rủi ro trong mua bán bất động sản.

Xem thêm:

• 8 quy định về lối đi riêng theo luật mới nhất cần biết
• Quy định cấp sổ đỏ, sổ hồng cho đất trồng cây lâu năm mới nhất
• Đất ở lối đi chung có tách sổ được không? (Giải đáp)