Luật thừa kế đất đai: Tổng quan các quy định quan trọng

Luật thừa kế đất đai là một trong những nội dung được quy định trong Bộ Luật Dân sự hiện hành cùng một số văn bản luật chuyên ngành có liên quan.

Nhắc đến thừa kế nói chung, thừa kế đất đai nói riêng, có rất nhiều khái niệm cũng như quy định đi kèm. Vì thực tiễn phát sinh nhiều tình huống, do đó, pháp luật phải dự trù trước và đưa ra các hướng dẫn phù hợp.

Các vấn đề về thừa kế hiện nay khá phức tạp, ví dụ như thừa kế đất có nguồn gốc ông bà, thừa kế đất của cha mẹ, thừa kế đất từ anh/chị/em,... nếu không tìm hiểu và nghiên cứu luật sẽ dễ bị nhầm lẫn, hiểu sai, ảnh hưởng lớn đến quyền lợi. Đừng bỏ qua bài viết này để nắm vững hơn những nội dung quan trọng liên quan đến thừa kế đất đai.

Thừa kế là gì? Khái niệm thừa kế đất đai

Thừa kế là khái niệm dùng để chỉ sự dịch chuyển tài sản của người đã chết (mất) cho người còn sống. Tài sản được để lại gọi là di sản. Có 02 hình thức thừa kế:

• Thừa kế theo di chúc: việc dịch chuyển tài sản từ người đã chết cho người còn sống thông qua sự định đoạt khi người đó còn sống. Nghĩa là khi còn sống, họ đã viết di chúc thể hiện ý nguyện, hoặc lưu lại lời nói cho thấy mong muốn sau khi qua đời của mình.
• Thừa kế theo pháp luật: thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.

Theo đó, thừa kế đất đai là cụm từ thể hiện việc thừa kế mà di sản chính là đất đai: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên đất,...

Cần hiểu rằng, các cụm từ như “Luật thừa kế đất đai”, “luật thừa kế đất đai có di chúc”, “luật thừa kế đất đai không có di chúc”,... hay những tìm kiếm “luật thừa kế đất đai 2020”, “luật thừa kế đất đai 2022”,... chỉ là cách gọi theo cách hiểu thông dụng, không có sự ghi nhận trong các văn bản chính thống.

Những cụm từ này hàm ý chỉ chung các quy định pháp luật về thừa kế, nằm trong Bộ luật Dân sự và một số văn bản hướng dẫn liên quan khác. Riêng với đặc thù di sản là đất đai, cần tuân các quy định có trong Luật Đất đai hiện hành. Dù là ở hình thức có di chúc hay không có di chúc thì vẫn chịu sự điều chỉnh chung của pháp luật.

Quyền thừa kế đất đai được quy định như thế nào?

Điều 609 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về quyền thừa kế như sau:

Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc.

Như vậy, có thể hiểu, quyền thừa kế đất đai bao gồm các quyền: quyền lập di chúc nhằm định đoạt tài sản là đất đai sau khi mất, quyền để lại tài sản là đất đai cho những người thừa kế theo pháp luật; quyền được hưởng di sản theo pháp luật hoặc theo di chúc.

Điều kiện để đất đai được làm di sản thừa kế

Không chỉ người nhận thừa kế, người để lại thừa kế cần thỏa mãn các quy định của pháp luật mà ngay cả đất đai - tài sản thừa kế cũng phải đáp ứng được một số điều kiện.

Để trở thành tài sản thừa kế hợp pháp, đất đai phải:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp:
• Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Các trường hợp không được thừa kế đất đai

Theo quy định tại Điều 621 Bộ luật Dân sự 2015, có 05 trường hợp không được quyền hưởng di sản, bao gồm quyền thừa kế đất đai:

• Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khoẻ hoặc về hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm của người đó.
• Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản.
• Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền hưởng.
• Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, huỷ di chúc, che giấu di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản.
• Con đã thành niên có khả năng lao động và toàn bộ di sản được thừa kế theo di chúc hợp pháp nhưng không cho người con đó hưởng thừa kế

Lưu ý đặc biệt:

• Nếu người để lại di sản đã biết hành vi của những người kể trên, vẫn đồng ý cho họ hưởng di sản theo di chúc thì những người này vẫn được hưởng di sản.
• Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng và con thành niên mà không có khả năng lao động, vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó.

Thừa kế đất đai không có di chúc

Thừa kế đất đai không có di chúc, còn gọi là thừa kế đất đai theo pháp luật. Áp dụng cho các trường hợp (Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015):

• Không có di chúc;
• Có di chúc nhưng di chúc không hợp pháp
• Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;
• Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Đối với trường hợp không có di chúc, quan trọng nhất là xác định được hàng thừa kế và tiến hành thủ tục khai nhận di sản.

Hàng thừa kế

Hàng thừa kế sẽ quyết định đến chủ thể được hưởng thừa kế. Cụ thể:

• Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
• Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại (ông bà), anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
• Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
• Theo quy định, những người trong cùng một hàng thừa kế sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế khi không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản hoặc bị truất quyền hưởng di sản.

Thủ tục khai nhận di sản không có di chúc

Thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo trình tự dưới đây:

• Bước 1: Công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế tại văn phòng công chứng.
• Bước 2: Công chứng viên tiến hành kiểm tra, xác minh, thụ lý công chứng và niêm yết tại UBND cấp xã nơi có đất.
• Bước 3: Đăng ký biến động đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai.

>>> Xem chi tiết hơn tại: Hướng dẫn làm sổ đỏ đất thừa kế không di chúc (Mới nhất)

Luật thừa kế đất đai có di chúc

Khác với thừa kế theo pháp luật, thừa kế có di chúc sẽ dựa trên nguyện vọng được ghi/lưu lại của người đã khuất. Trong đó, có thể sẽ có những người thuộc các hàng thừa kế hoặc không, bao gồm cả người không được hưởng thừa kế nếu họ đã biết và vẫn có nguyện vọng chuyển giao di sản.

Tuy nhiên, phải xác định được tính hợp pháp của di chúc trước khi tiến hành chia di sản.

Điều kiện của di chúc hợp pháp

1. Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;
2. Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.
3. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.
4. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.
5. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại 1 và 2.

Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.

Hiệu lực của di chúc

Theo quy định tại Điều 643 Bộ luật Dân sự 2015:

• Di chúc có hiệu lực từ thời điểm mở thừa kế.
• Di chúc không có hiệu lực toàn bộ hoặc một phần trong trường hợp sau đây:
  
  • Người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc;
  • Cơ quan, tổ chức được chỉ định là người thừa kế không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.
• Di chúc không có hiệu lực, nếu di sản để lại cho người thừa kế không còn vào thời điểm mở thừa kế; nếu di sản để lại cho người thừa kế chỉ còn một phần thì phần di chúc về phần di sản còn lại vẫn có hiệu lực.
• Khi di chúc có phần không hợp pháp mà không ảnh hưởng đến hiệu lực của các phần còn lại thì chỉ phần đó không có hiệu lực.
• Khi một người để lại nhiều bản di chúc đối với một tài sản thì chỉ bản di chúc sau cùng có hiệu lực.

Thủ tục thừa kế đất đai có di chúc

• Bước 1: Nộp hồ sơ khai nhận di sản thừa kế.
• Bước 2: Xử lý hồ sơ
• Bước 3: Trả kết quả
• Bước 4: Thực hiện thủ tục đăng ký đất đai
• Bước 5: Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ và xử lý
• Bước 6: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên đây là những quy định cơ bản và quan trọng của luật thừa kế đất đai. Thực tiễn sẽ phát sinh các loại hồ sơ, thủ tục liên quan đi kèm, tuy nhiên, cần hiểu rõ bản chất của việc thừa kế để ứng dụng một cách hợp lý.

Xem thêm:

• Hợp đồng đặt cọc mua bán hàng hóa: Lưu ý & các mẫu thông dụng
• Đặt cọc & Tất tần tật vấn đề pháp lý liên quan
• Bản đồ thửa đất: Mục đích, vai trò và cách xem