Hướng dẫn làm sổ đỏ đất thừa kế không di chúc (Mới nhất)

Chưa có đánh giá nào ( Đánh giá của bạn )

Làm sổ đỏ đất thừa kế không di chúc như thế nào? Hồ sơ, thủ tục hiện nay được quy định ra sao?

Việc xác định chủ thể nhận thừa kế, phương án chia thừa kế đất đai đã được đề cập đến tại bài viết “Luật thừa kế đất đai: Tổng quan các quy định quan trọng”. Tuy nhiên, các thủ tục sau khi khai nhận thừa kế không có di chúc vẫn còn là một dấu hỏi lớn. Trong trường hợp này, người nhận thừa kế nên làm gì để được đứng tên trên phần đất đai mà mình đã nhận thừa kế?

Làm sổ đỏ cho đất thừa kế

Điều kiện để được cấp sổ đỏ

Tương tự như các trường hợp xin cấp sổ đỏ khác, người thừa kế đất đai cũng phải thỏa mãn những điều kiện do pháp luật quy định. Cụ thể, điều 100 và 101 Luật Đất đai 2013 chia thành 02 trường hợp:

  • Thứ nhất, có giấy tờ về quyền sử dụng đất: một trong những loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
  • Thứ hai, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: không có một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Theo đó, mỗi trường hợp sẽ có những điều kiện riêng. Bạn đọc xem hướng dẫn chi tiết hơn tại 02 điều này và các văn bản hướng dẫn để nắm rõ nội dung:

  • Khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP
  • Điều 20, Điều 22, Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Điều kiện này là điều kiện chung. Với người nhận thừa kế, cần tiến hành khai nhận di sản theo quy định của pháp luật, chính thức trở thành người nhận chuyển giao di sản một cách hợp pháp thì mới tiến hành các bước tiếp theo.

Khai nhận di sản

Khoản 1 Điều 58 Luật Công chứng 2014 quy định:

“Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản.”

Như vậy, việc công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế diễn ra trong 02 trường hợp:

  • Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật.
  • Những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó (không áp dụng đối với người thừa kế theo di chúc).

Nếu thuộc trường hợp này, cá nhân phải chuẩn bị hồ sơ gồm:

  • Phiếu yêu cầu công chứng (khi tới phòng hoặc văn phòng công chứng thì điền theo mẫu).
  • Bản sao giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người yêu cầu công chứng.
  • Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác chứng minh người để lại di sản đã chết; giấy đăng ký kết hôn của người để lại di sản, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân,...
  • Giấy tờ nhân thân: Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân, hộ chiếu, sổ hộ khẩu, sổ tạm trú…
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
  • Hợp đồng ủy quyền (nếu có)

Sau đó, nộp hồ sơ về cơ quan công chứng để được xử lý hồ sơ theo quy định.

Đăng ký sang tên sổ đỏ đất thừa kế

Khi thủ tục khai nhận di sản hoàn tất, có đủ cơ sở để làm thủ tục sang tên, người nhận thừa kế tiếp tục thực hiện như sau.

Đăng ký sang tên sổ đỏ

Đăng ký biến động đất đai

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế thì người sử dụng đất phải đăng ký biến động (đăng ký sang tên).

Hồ sơ cần chuẩn bị:

  • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
  • Văn bản về thừa kế nhà đất theo quy định (di chúc, văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản từ chối nhận di sản, bản án nếu có tranh chấp,…).
  • Văn bản khai nhận di sản có công chứng.
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
  • Giấy chứng tử của người cho đất thừa kế;
  • Giấy tờ pháp lý của những người hưởng di sản thừa kế.

Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân giữa người để lại di sản thừa kế và người được nhận di sản thừa kế theo quy định của pháp luật.

Hồ sơ nộp về cơ quan có thẩm quyền và đợi thời gian giải quyết theo trình tự thủ tục đã hướng dẫn. Xem chi tiết Tại đây.

Thực hiện nghĩa vụ về tài chính

Có hai trường hợp cần lưu ý như sau:

  • Trường hợp 1: Chủ thể đang sử dụng đất ổn định, đồng thời sở hữu một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì được cấp Sổ đỏ và không phải trả phí sử dụng đất.
  • Trường hợp 2: Cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất cho đất thừa kế vẫn được cấp sổ đỏ trong điều kiện phải khai nhận di sản thừa kế là đất chưa có sổ đỏ tại Phòng công chứng, sau đó sẽ tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất.

Theo đó, người nhận thừa kế có nghĩa vụ thực hiện các khoản phí, lệ phí sau đây.

Lệ phí trước bạ

Điều 5 và Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP, quy định công thức tính lệ phí trước bạ như sau:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại Bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%

Tuy nhiên, khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, nếu giữa người để lại di sản và người nhận thừa kế thuộc một trong các mối quan hệ sau thì không phải nộp lệ phí trước bạ:

  • Vợ với chồng;
  • Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
  • Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
  • Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
  • Cha vợ, mẹ vợ với con rể;
  • Ông nội, bà nội với cháu nội;
  • Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
  • Anh, chị, em ruột với nhau.

Trong đó, giá trị bất động sản được xác định:

  • Đối với di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì căn cứ vào giá đất tại bảng giá đất.
  • Đối với di sản thừa kế là nhà ở thì căn cứ vào giá tính lệ phí trước bạ do các tỉnh, thành quy định (phải xem tại văn bản của từng tỉnh, thành).

Thuế thu nhập cá nhân

Điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định nếu thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản giữa những người có mối quan hệ kể trên thì được miễn. Trường hợp còn lại đều phải tính theo quy định hiện hành (khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC):

Thuế thu nhập cá nhân = 10% x Giá trị bất động sản nhận được

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Mức lệ phí cấp giấy chứng nhận hiện nay do các tỉnh thành quy định nên sẽ có mức thu khác nhau. Tuy nhiên, mặt bằng chung đều đang ở mức dưới 100.000 đồng/giấy chứng nhận/lần cấp.

Mức phí này chỉ áp dụng khi người nhận thừa kế có nhu cầu làm giấy chứng nhận mới. Nếu chỉ đăng ký biến động và đính chính phía sau thì không cần.

Phí thẩm định hồ sơ

Điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định:

“Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp”.

Do đó, mức thu ở các tỉnh thành cũng sẽ khác nhau, nhưng vẫn là nghĩa vụ tài chính cần thực hiện trong thủ tục làm sổ đỏ đất thừa kế không di chúc.

Nghĩa vụ tài chính cần thực hiện

Tiền sử dụng đất

Ở phía trên bài viết có đề cập đến trường hợp người nhận thừa kế khi làm sổ đỏ đất thừa kế phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993

Căn cứ:

  • Khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất
  • Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai

Cách tính:

Đối với đất có nhà ở:

  • Không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở.
  • Phần diện tích vượt sẽ nộp tiền bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối với đất có công trình không phải là nhà ở: không nộp tiền sử dụng nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

Trường hợp đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004

Căn cứ:

  • Khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP,
  • Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Cách tính

Đối với đất có nhà ở:

  • Phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất
  • Diện tích đất ở vượt hạn mức thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối với đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở:

  • Nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất.

Trên đây là hướng dẫn làm sổ đỏ đất thừa kế không di chúc. Trường hợp thừa kế theo di chúc cũng có thể tham khảo. Trong quá trình thực hiện đôi khi sẽ có những vấn đề phát sinh khá phức tạp, người nhận thừa kế nên dựa vào tình huống của mình để tham khảo thêm các quy định có liên quan.

Xem thêm: