Hợp đồng đặt cọc mua nhà & những câu chuyện thực tiễn

Chưa có đánh giá nào ( Đánh giá của bạn )

Việc sử dụng hợp đồng đặt cọc mua nhà để bảo đảm cho hợp đồng chính cũng như củng cố lòng tin đôi bên đã không còn xa lạ. Tuy nhiên, loại hợp đồng này cũng là nguyên nhân tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Chế định đặt cọc được ứng dụng rộng rãi ở nhiều giao dịch dân sự. Với các bên mua bán thì đây là hành vi mang tính hứa hẹn, nâng tầm cam kết cho các thỏa thuận. Cũng giống như hợp đồng đặt cọc mua bán đất, người mua nhà cũng tham khảo các mẫu sử dụng cho nhà liền thổ, nhà chung cư,... Mục đích chính vẫn là có cơ sở ghi nhận lại việc giao - nhận, hứa thực hiện trên thực tế, hạn chế những rủi ro từ việc không thực hiện hợp đồng, đơn phương chấm dứt hợp đồng, hủy bỏ hợp đồng,...

Đặt cọc khi mua nhà

Vậy hợp đồng đặt cọc mua nhà nên sử dụng mẫu nào cho phù hợp với loại hình nhà ở và mục đích giao dịch? Thực tiễn cọc mua nhà hiện nay có gì cần lưu ý?

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà

Mẫu giấy đặt cọc mua nhà hay hợp đồng đặt cọc mua bán nhà cũng có các yêu cầu tương tự như hợp đồng cọc mua đất. Quan trọng nhất là thể hiện được các nội dung, thông tin cơ bản và nêu rõ mục đích “đặt cọc”. Khi này, các quy định liên quan đến đặt cọc trong pháp luật hiện hành mới có giá trị trên giấy đặt cọc, đủ cơ sở cho việc xem xét giải quyết tranh chấp đất đai.

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

GIẤY ĐẶT CỌC

Hôm nay, ngày [...], tại [...], chúng tôi gồm:

BÊN BÁN (GỌI TẮT LÀ BÊN A)

Bà:[...]

CMND/CCCD: [...] cấp tại:[...]

Ông:[...]

CMND số:[...] cấp tại:[...]

Hộ khẩu thường trú:[...]

Đồng sở hữu ngôi nhà số:[...]

BÊN MUA (GỌI TẮT LÀ BÊN B)

Ông/Bà:[...]

CMND số:[...] cấp tại [...]

Hộ khẩu thường trú:[...]

Sau khi bàn bạc, hai bên thống nhất thoả thuận những điều khoản sau:

Điều 1: Bên B đặt cọc cho Bên A số tiền là:[...], (bằng chữ [...]) để đảm bảo cho việc thực hiện Hợp đồng mua/bán ngôi nhà tại địa chỉ [...]

Điều 2: Khi Hợp đồng mua/bán nhà được thực hiện, số tiền trên sẽ được trừ vào nghĩa vụ trả tiền của Bên B. Nếu Bên B từ chối việc thực hiện Hợp đồng mua/bán nhà thì số tiền trên sẽ thuộc về Bên A. Nếu Bên A từ chối việc thực hiện Hợp đồng mua/bán nhà thì ngoài việc phải trả lại cho Bên B số tiền trên, Bên A còn phải trả cho Bên A số tiền là:[...]

Điều 3: Hai bên cùng đọc lại những điều trên, hiểu rõ nội dung và đồng ý ký tên dưới đây để làm bằng chứng.

BÊN A

BÊN B

NGƯỜI LÀM CHỨNG 1

NGƯỜI LÀM CHỨNG 2

Mẫu hợp đồng đặt cọc thuê nhà

Với hợp đồng cọc thuê nhà, vì có liên quan đến thời hạn thuê, khác với mua nhà sở hữu lâu dài nên các bên nên bổ sung những thỏa thuận, điều khoản về phương án xử lý tiền cọc theo các vấn đề phát sinh trong thời gian thuê.

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
(V/v : Đặt cọc thuê nhà)

Hôm nay, ngày [...] tại [...] Chúng tôi gồm:

Bên đặt cọc: (Bên A)

Ông:[...]

Địa chỉ:[...]
Điện thoại:[...]

Bên nhận đặt cọc: (Bên B)

Ông:[...]
Số CMND/hộ chiếu:[...]

Bà: [...]
Số CMND/hộ chiếu: [...]

Địa chỉ:[...]

Điện thoại:[...]

Sau khi trao đổi, thỏa thuận, hai bên cùng nhau ký kết hợp đồng đặt cọc này với nội dung như sau:

Điều 1: TIỀN ĐẶT CỌC, MỤC ĐÍCH & THANH TOÁN

1.1. Theo đề nghị của bên A, bên B đồng ý sẽ cho bên A thuê căn nhà số [...] do mình là chủ sở hữu.
1.2. Để bảo đảm việc ký kết Hợp đồng thuê nhà dự kiến vào ngày [...], nay bên A đồng ý đóng cho bên B một số tiền [...] gọi là tiền đặt cọc.
1.3. Mục đích đặt cọc: bảo đảm thực hiện việc ký kết hợp đồng thuê nhà.
1.4. Thời gian đặt cọc: ngay sau khi hai bên cùng ký hợp đồng đặt cọc này.
1.5. Hình thức thanh toán: tiền mặt.

Điều 2: THỎA THUẬN VỀ VIỆC GIẢI QUYẾT TIỀN ĐẶT CỌC
2.1. Đối với bên A :
- Giao tiền đặt cọc cho Bên B theo đúng thỏa thuận.
- Nếu trong thời gian từ khi ký hợp đồng này đến ngày [...] mà thay đổi ý định, không muốn thuê nhà nữa thì phải chịu mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc.
- Nếu đến hết ngày [...] ( là ngày dự kiến ký hợp đồng thuê nhà) mà bên B không liên hệ để ký hợp đồng thuê nhà thì cũng xem như đã tự ý không muốn thuê nhà nữa. Ngoại trừ trường hợp có lý do chính đáng, báo trước tối thiểu 2 ngày và được bên B chấp nhận bằng văn bản.
- Được nhận lại toàn bộ số tiền đã đặt cọc sau khi hai bên chính thức ký hợp đồng thuê nhà tại Phòng công chứng. Trừ trường hợp hai bên có sự thỏa thuận khác về số tiền này (sẽ được ghi rõ trong hợp đồng thuê nhà).
- Các quyền và nghĩa vụ khác (ngoài những thỏa thuận trên) của bên đặt cọc theo qui định tại Bộ luật Dân sự.

2.2. Đối với bên B:
- Được nhận số tiền đặt cọc theo thỏa thuận tại Điều 1.
- Được sở hữu và sử dụng toàn bộ số tiền đặt cọc đã nhận nếu bên A thay đổi ý kiến (không thuê nhà nữa) hoặc đến hết ngày [...] mà bên A không liên hệ để ký kết hợp đồng thuê nhà.
- Nếu từ ngày ký hợp đồng này đến hết ngày [...] mà bên B thay đổi ý kiến (không cho bên A thuê nhà nữa) thì bên B phải trả lại cho bên B toàn bộ số tiền đặt cọc đã nhận và bồi thường cho bên B thêm một khoản tiền khác tương đương một số tiền đặt cọc đã nhận (tổng cộng [...] triệu đồng).
- Các quyền và nghĩa vụ khác (ngoài những thỏa thuận trên) của bên nhận đặt cọc theo qui định tại Bộ luật Dân sự.

Điều 3: ĐIỀU KHOẢN CHUNG
3.1. Hai bên xác định hoàn toàn tự nguyện khi giao kết hợp đồng này, cam kết cùng nhau thực hiện nghiêm túc những điều đã thỏa thuận trên đây.
3.2. Nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc hòa giải, cùng có lợi. Nếu không giải quyết được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Bên thua kiện phải chịu trả toàn bộ các chi phí liên quan đến vụ kiện, kể cả chi phí thuê luật sư cho bên thắng kiện.
3.3. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ khi hai bên cùng ký, được lập thành 02 (hai) bản, có giá trị như nhau, mỗi bên giữ 01 (một) bản.

BÊN A BÊN B

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ

Số:…….

Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành;

Căn cứ Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành;

Căn cứ Luật Nhà ờ 2014;

Căn cứ vào khả năng và nhu cầu của hai bên

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chung cư (sau đây gọi tắt là “Hợp Đồng”) này được lập ngày [...], tại [...]

BÊN NHẬN CỌC:

Ông: [...]

Địa chỉ: [...]

Điện thoại:[...]

Tài khoản số: [...] tại Ngân hàng [...]

(Sau đây gọi tắt là “BÊN A”).

BÊN ĐẶT CỌC:

Ông/bà: [...]

Sinh năm:[...]

CMND/Hộ chiếu/số:[...]

Địa chỉ thường trú:[...]

Địa chỉ liên hệ:[...]

Điện thoại:[...]

Email:[...]

(Sau đây gọi tắt là “BÊN B”).

(BÊN A và BÊN B sau đây gọi chung là “Hai Bên” và gọi riêng là “Bên” tùy ngữ cảnh).

Theo đó, hai bên thống nhất ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chung cư theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số [...] do [...] cấp ngày [...] với các điều khoản như sau:

ĐIỀU 1: TÀI SẢN ĐẶT CỌC

Bên A giao trước cho Bên B số tiền đặt cọc để đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là [...] đồng (Bằng chữ:[...])

ĐIỀU 2: THỜI HẠN ĐẶT CỌC

Thời hạn đặt cọc: tính từ ngày hai bên ký hợp đồng này cho đến hết ngày [...]

Hai bên sẽ tiến hành thực hiện việc ký Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Phòng Công chứng chậm nhất vào ngày [...]

ĐIỀU 3: MỤC ĐÍCH ĐẶT CỌC

Bên B đồng ý đặt cọc và Bên B đồng ý nhận cọc nhằm đảm bảo việc ký kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chung cư đối với căn hộ có đặc điểm như mô tả dưới đây (sau đây gọi tắt là “Căn Hộ”):

3.1. Loại nhà, công trình xây dựng: căn hộ chung cư

3.2. Vị trí : [...]

3.3 Thông tin về quy hoạch có liên quan đến căn hộ : [...]

3.4. Quy mô của căn hộ

– Tổng diện tích sàn xây dựng: [...]m2

– Tổng diện tích sử dụng đất: [...]m2, trong đó:

Thuộc tờ bản đồ số:

Thửa đất số:

Diện tích: [...]m2

Sử dụng riêng: [...]m2

Sử dụng chung (nếu có): [...]m2

Nguồn gốc sử dụng đất trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chung cư (được giao, được công nhận hoặc thuê): [...]

(Nếu là thuê đất thì phải ghi thêm thông tin về số hợp đồng, ngày ký hợp đồng thuê đất, thời gian thuê từ ngày [...] đến ngày [...]).

3.5. Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung/.

3.6 Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến căn hộ

3.7. Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng căn hộ:

Các thông tin khác [...]

ĐIỀU 4: GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN

4.1. Giá chuyển nhượng

– Giá chuyển nhượng: [...] đồng (Bằng chữ: [...])

(chưa bao gồm thuế VAT)

– Giá chuyển nhượng trên đã bao gồm:

4.2. Phương thức thanh toán: Chia làm [...] đợt

– Đợt 1: Bên A đặt cọc cho bên B số tiền là: [...] đồng (Bằng chữ:[...]) bằng hình thức chuyển khoản ngay sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà chung cư này.

– Đợt 2: Bên A thanh toán cho Bên B số tiền là:[...]

đồng (Bằng chữ: [...]), tương ứng với [...]% giá trị chuyển nhượng (bao gồm cả số tiền đặt cọc) ngay sau khi các bên hoàn thành thủ tục công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ gắn liền với quyền quyền sử dụng đất từ Bên B sang cho Bên A tại Phòng công chứng.

– Đợt 3: Bên A thanh toán số tiền còn lại: [...]đồng (tương đương [...]% giá trị chuyển nhượng) ngay sau khi bên B cung cấp cho bên A giấy xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ thuế liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sở căn hộ gắn liền với quyền sử dụng đất của Bên B.

Lưu ý: phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận với nhau có thể chia làm nhiều đợt hoặc một đợt.

ĐIỀU 5: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A

– Giao số tiền đặt cọc cho Bên B theo đúng thỏa thuận;

– Giao kết thực hiện Hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ gắn liền với quyền sử dụng đất đã thỏa thuận tại Điều 3 Hợp đồng này.

– Được quyền chỉ định cá nhân hoặc tổ chức đại diện Bên A để đứng tên ký kết hợp đồng công chứng chuyển nhượng sở hữu căn hộ gắn liền với quyền sử dụng đất tại thời điểm công chứng.

– Trường hợp bên A từ chối giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ gắn liền với quyền sử dụng đất ở vào bất kỳ thời điểm nào thì Bên A bị mất toàn bộ số tiền đã thanh toán cho bên B theo quy định tại điều 1 Hợp đồng này.

– Được khấu trừ tiền đặt cọc khi thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho Bên B khi hai Bên giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ và gắn liền với quyền sử dụng đất.

– Bên A chịu trách nhiệm thanh toán chi phí dịch vụ cho bên thứ ba (nếu có) để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ gắn liền với quyền sử dụng đất cho bên B.

– Chịu trách nhiệm thực hiện các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bên mua.

– Chịu trách nhiệm thanh toán phí công chứng hợp đồng này (nếu có)

– Chịu trách nhiệm trả chi phí đo đạc bản vẽ (nếu có), nộp thuế, phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.

– Chịu trách nhiệm thanh toán các loại phí, lệ phí liên quan

ĐIỀU 6: NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B

– Giao kết thực hiện Hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ gắn liền với quyền sử dụng đất đã thỏa thuận tại Điều 3 Hợp đồng này.

– Trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền phạt cọc tương đương với số tiền đặt cọc cho Bên A trong trường hợp bên B từ chối việc giao kết Hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ gắn liền với quyền sử dụng đất nêu tại điều 2 Hợp đồng;

– Chịu trách nhiệm nộp các loại thuế, phí, lệ phí: [...]

ĐIỀU 7: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau:

7.1. Bên A cam đoan:

– Những thông tin về nhân thân ghi trong hợp đồng này là đúng sự thật.

– Việc giao kết hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hoặc ép buộc;

– Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng này .

7.2. Bên B cam đoan:

– Những thông tin nhân thân ghi trong hợp đồng này là đúng sự thật;

– Việc giao kết hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện không bị lừa dối hoặc ép buộc;

– Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng này.

– Quyền sở hữu căn hộ chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 8: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

Trong quá trình thực hiện hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không thương lượng được, thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 9: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

– Hai bên công nhận đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết hợp đồng này.

– Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong hợp đồng này và đã ký và điểm chỉ vào hợp đồng này .

– Hợp đồng này được lập thành 2 (hai) bản, mỗi bên giữ 1 (một) bản có giá trị pháp lý như nhau.

– Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày ký.

BÊN A BÊN B

Thực tiễn đặt cọc mua bán nhà ở

So với đất nền, đất thổ cư, mua bán nhà ở cũng là loại giao dịch phổ biến hiện nay, nóng dần theo cơn sốt đầu tư vào bất động sản. Nhà ở vốn đa dạng hơn về loại hình, không chỉ có nhà liền thổ theo tư duy truyền thống mà còn có nhà phố, nhà liền kề, nhà phố thương mại, nhà ở hình thành trong tương lai,... Theo đó, chủ thể tham gia giao dịch cũng có phần đa dạng hơn với chủ đầu tư, nhà phân phối, đơn vị môi giới,...

Đằng sau giấy đặt cọc mua nhà, hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư,... tưởng chừng như quyền lợi sẽ được bảo đảm. Tuy nhiên, trên thực tế, lợi dụng kẽ hở của pháp luật để “lách luật” diễn ra không hiếm, dù với bất kỳ mục đích gì thì cũng tạo ra những rủi ro nhất định. Đặc biệt, tình trạng này diễn ra phổ biến ở các dự án nhà ở - mô hình cực kỳ phát triển hiện nay với số lượng nguồn cung và cầu khá lớn.

Thực tiễn đặt cọc mua bán nhà

Rủi ro từ những hợp đồng cọc của môi giới

Theo Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương), trên thị trường hiện nay lượng dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện mở bán có không ít kênh nhận môi giới, bao gồm kênh chính thống từ chủ đầu tư và cả các đơn vị, cá nhân tự phát khác.

Trường hợp làm việc với nhân viên của chính chủ đầu tư, có quy trình và nguyên tắc làm việc rõ ràng, người mua sẽ “né” được rủi ro nhờ việc chọn chủ đầu tư, dự án uy tín ngay từ đầu; được xem xét thông tin và đưa ra quyết định sau khi cân nhắc kỹ lưỡng.

Tuy nhiên, nếu không may làm việc với những bên không chính thống, thậm chí là các đối tượng lừa đảo “rành nghề” thì hiểm họa đến từ các hợp đồng cọc vô cùng lớn. Tưởng chừng xuống tiền đặt cọc sẽ có sản phẩm tốt, giá hời nhưng thực chất là nguy cơ mất trắng. Thông thường, các đối tượng này sẽ nhắm vào những dự án mới, dự án chưa đủ điều kiện mở bán để tô vẽ thông tin nhằm thu hút khách hàng, đồng thời áp dụng mức giá, chính sách thanh toán vô cùng hấp dẫn. Mục đích chính là để người mua “xiêu lòng”, rút tiền ra cọc, số tiền cọc từ vài chục triệu đến vài trăm. Hình thức đặt cọc cũng đa dạng không kém, đôi khi chỉ là giấy đặt cọc nội dung đơn giản, nhưng cũng có thể là hợp đồng cọc khá chi tiết, văn bản thỏa thuận với nhiều điều khoản.

Tuy nhiên, mấu chốt ở đây là những sản phẩm này không đủ điều kiện để giao dịch. Đó chính là lý do vì sao các chuyên gia khuyên rằng, trước khi cọc, phải biết rõ đối tượng của hợp đồng đặt cọc, xem xét kỹ tính pháp lý của chúng. Khi mọi chuyện “vỡ lở”, mặc dù các quy định hiện hành theo hướng bảo vệ người mua nhưng sẽ rất khó để đòi lại tiền cọc, hoặc theo đuổi vụ kiện tốn thời gian, công sức; hoặc là kẻ lừa đảo đã nhanh chóng “cao chạy xa bay”.

Huy động vốn bằng hợp đồng cọc mua đất có an toàn?

Đối với người mua đất tại các dự án, đây là trường hợp diễn ra khá phổ biến. Huy động vốn dưới dạng hợp đồng đặt cọc là cách các chủ đầu tư lách luật, nhưng đồng thời lại bằng một cách nào đó tác động mạnh mẽ đến tâm lý khách hàng, khiến họ nhận diện dưới góc độ cơ hội nhiều hơn là rủi ro.

Sự “lên ngôi” của hình thức huy động vốn bằng hợp đồng đặt cọc có thể được xem là hệ quả của sự tăng nhiệt trên thị trường địa ốc. Trước sức mua quá lớn từ thị trường, các chủ đầu tư cũng tranh thủ cơ hội để tạo nguồn cung. Nhưng chính bởi quá ồ ạt mà nhiều chủ đầu tư rơi vào tình trạng bế tắc về vốn, buộc phải tận dụng mọi cách để huy động thêm.

Do đó, khi cảm thấy “đuối sức”, các chủ đầu tư dựa vào những hợp đồng đặt cọc mua nhà để gom tiền, với giá trị tiền đặt cọc lên đến hàng trăm triệu, thậm chí là hơn 50% giá trị hợp đồng mua bán. “Tích tiểu thành đại”, những hợp đồng cọc mua nhà mang đến nguồn vốn tương đối để chủ đầu tư vượt qua giai đoạn khó khăn.

Tuy nhiên, theo kịch bản lý tưởng, chủ đầu tư hoàn thành dự án, mở bán đúng quy định thì số hợp đồng cọc trên không có gì để nói. Nhưng trong trường hợp xấu, năng lực chủ đầu tư yếu kém thực sự, dự án vẫn trì trệ thì rõ ràng người mua chịu hết mỏi rủi ro, hợp đồng cọc hàng trăm triệu cũng khó có thể nào “cứu” được.

Liên quan đến việc huy động vốn, mua bán dự án nhà ở, nhất là các dự án nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay có các quy định như sau:

Điều 69 Luật Nhà ở 2014: “Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại bao gồm: Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư; vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam”.

Điểm b Khoản 2 Điều 14 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 20/10/2015 hướng dẫn thi hành Luật Nhà: “Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản: “Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.

Như vậy, trước hết, việc sử dụng hợp đồng đặt cọc để huy động vốn đã là một hành vi trái với tinh thần pháp luật. Số tiền bỏ ra như một người góp vốn nhưng tư cách pháp lý lại không được bảo vệ tương đương.

Theo quy định, khi hoàn thành và có biên bản nghiệm thu phần móng mới được phép đưa nhà ở vào kinh doanh. Tuy nhiên, phía chủ đầu tư vẫn thu tiền cọc. Điều đáng nói, dù là hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ nhưng cách thức không khác gì hợp đồng mua bán với nhiều đợt thanh toán, tương ứng tỷ lệ % khác nhau. Do đó, không hiếm trường hợp, cọc nhưng số tiền bỏ ra đã tầm 90% giá trị nhà ở.

Trong khi đó, cam kết bàn giao nhà ở đúng hẹn của chủ đầu tư có thực hiện được hay không vẫn còn là “ẩn số”, vì rất nhiều hợp đồng cọc khác đang được tiến hành và chủ đầu tư chỉ biết mong chờ vào đây để “cứu sống” dự án.

Theo quan điểm của các luật sư, hợp đồng cọc kiểu này rất dễ bị tuyên vô hiệu; mang theo rủi ro về tài chính bởi khi phát sinh tranh chấp, bên đặt cọc luôn ở thế bị động. Tình trạng này khiến người mua rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan”, chấp nhận chờ đợi hoặc theo đuổi kiện tụng kéo dài, nhưng tỷ lệ thắng lại vô cùng thấp.

Thực trạng huy động vốn dưới hình thức các hợp đồng đặt cọc mua nhà đang dần trở nên phức tạp, nghiêm trọng hơn theo làn sóng đầu tư nhà đất. Mặc dù chuyên gia đã đưa ra lời cảnh báo nhưng dường như sức hút từ lợi nhuận vẫn khiến người mua khó lòng bỏ qua các dự án được ca ngợi, sẵn sàng “phóng lao theo lao” từ các hợp đồng cọc, hợp đồng giữ chỗ.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM, lỗ hổng của luật Kinh doanh bất động sản 2014 nằm ở chỗ, chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh bất động sản, các hành vi phát sinh trước đó như đặt cọc, hứa mua hứa bán, góp vốn,... vẫn chưa có quy định cụ thể, sát với thực tế. Do đó, chủ đầu tư có cơ hội để “lách”.

Vì vậy, theo ông, để siết chặt tình trạng này, cần có những quy định về đặt cọc trong Luật kinh doanh bất động sản. Quan điểm của ông là nên quy định:

Trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản.
Hình thức văn bản đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự.

Như vậy, việc đặt ra giới hạn về khoản tiền đặt cọc là nội dung quan trọng để hạn chế tình trạng huy động vốn bất hợp lý từ chủ đầu tư; đồng thời bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà tốt hơn.

Một vài thông tin pháp lý và mẫu tham khảo hợp đồng đặt cọc mua nhà, hỗ trợ bạn đọc trong quá trình thực hiện các giao dịch dân sự có liên quan.

Xem thêm: