Giấy ủy quyền bán đất & Những điều cần biết

Chưa có đánh giá nào ( Đánh giá của bạn )

Giấy ủy quyền bán đất được sử dụng trong trường hợp nào? Phải làm sao để việc ủy quyền không kéo theo những hệ lụy nghiêm trọng về pháp lý?

Sử dụng giấy ủy quyền nói chung, giấy ủy quyền trong lĩnh vực đất đai nói riêng đã không còn hiếm ở các giao dịch dân sự hiện nay. Sự xuất hiện của giấy ủy quyền và các quy định pháp lý liên quan đã hỗ trợ chủ thể tham gia giao dịch khá nhiều, nhất là vào trường hợp gặp trở ngại về khoảng cách, sức khỏe, thời gian,... không thể tự mình thực hiện đầy đủ các quyền.

Tương tự như giấy ủy quyền sử dụng đất, giấy ủy quyền bán đất là một nội dung thường gặp. Việc mua bán đất ngày nay không còn là thủ tục quá phức tạp. Tuy nhiên, cũng chính nhiều quy định mang tính chất cởi mở lại khiến chủ thể dễ rơi vào rủi ro nhiều hơn khi không áp dụng đúng theo tinh thần chung.

Ủy quyền mua bán đất

Đối với ủy quyền mua bán đất, các chủ thể cần lưu ý nhiều vấn đề về mẫu hợp đồng/mẫu giấy ủy quyền, nội dung ủy quyền được thỏa thuận và các tình huống pháp lý có thể phát sinh.

Mẫu hợp đồng ủy quyền mua bán đất

Mẫu giấy ủy quyền bán đất, mẫu giấy ủy quyền chuyển nhượng đất, giấy ủy quyền mua bán đất,... đều là tên gọi để chỉ loại văn bản có giá trị pháp lý, được sử dụng trong trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không thể tự mình thực hiện việc chuyển nhượng, muốn để người khác thay mình thực hiện quyền chuyển nhượng đất đai, nhà ở. Việc ủy quyền có thể vì nhiều nguyên nhân khác nhau, như chủ thể ở nước ngoài, chủ thể không đảm bảo sức khỏe, thời gian đi lại, công tác xa gặp trở ngại khách quan,...

Mẫu hợp đồng ủy quyền mua bán đất chuẩn nên tham khảo:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

(số.../HĐUQCNQSDĐ)

Hôm nay, ngày [...], tại [...] chúng tôi gồm:

BÊN ỦY QUYỀN: (Sau đây gọi tắt là Bên A)

Ông: [...] Sinh năm:[...]

CMND/CCCD/Hộ chiếu số:[...] do [...] cấp ngày [...]

Hộ khẩu thường trú:[...]

Cùng vợ là bà: [...] Sinh năm:[...]

CMND/CCCD/Hộ chiếu số: [...] do [...] cấp ngày [...]

Hộ khẩu thường trú: [...]

Ông [...] và bà [...] là người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Ủy ban nhân dân huyện/quận/thị xã/ thành phố [...] cấp ngày [...]

BÊN ĐƯỢC ỦY QUYỀN: (Sau đây gọi tắt là Bên B)

Ông (bà): [...] Sinh năm: [...]

CMND/CCCD/Hộ chiếu số: [...] do [...] cấp ngày [...]

Hộ khẩu thường trú: [...]

Bằng hợp đồng này, Bên A đồng ý ủy quyền cho Bên B với những thỏa thuận sau đây:

ĐIỀU 1. PHẠM VI ỦY QUYỀN

Bên A ủy quyền cho Bên B chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở theo Giấy chứng nhận như trên. Nhân danh Bên A, Bên B thực hiện các việc sau đây:

- Đăng tin, tạo điều kiện để người mua tìm hiểu các thông tin về thửa đất, nhà ở theo Giấy chứng nhận trên.

- Thỏa thuận với bên nhận chuyển nhượng (bên mua) về các điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở.

- Cùng bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện thủ tục khai, nộp thuế thu nhập cá nhân nếu bên nhận chuyển nhượng không thực hiện thay.

- Cung cấp giấy tờ theo quy định pháp luật đất đai để hoàn tất thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

ĐIỀU 2. THỜI HẠN ỦY QUYỀN

Thời hạn ủy quyền là [...] kể từ ngày [...]

ĐIỀU 3. NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A

3.1. Nghĩa vụ của Bên A

- Giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số [...] do UBND huyện/quận/thị xã/thành phố [...] cấp ngày [...] và cung cấp giấy tờ khác theo quy định của pháp luật để Bên B thực hiện công việc được ủy quyền.

- Chịu trách nhiệm về những việc đã giao cho Bên B thực hiện.

- Thanh toán cho Bên B các chi phí hợp lý khi thực hiện các việc được ủy quyền.

- Trả thù lao cho Bên B với số tiền là [...] (nếu có) sau khi đã hoàn thành việc ủy quyền.

- Giao tiền cho bên B nộp thuế thu nhập cá nhân nếu bên nhận chuyển nhượng không thực hiện thay.

3.2. Quyền của bên A

- Yêu cầu Bên B thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc thuộc phạm vi ủy quyền nêu trên.

- Yêu cầu Bên B giao toàn bộ số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở.

ĐIỀU 4. NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B

4.1. Nghĩa vụ bên B

- Bảo quản, giữ gìn bản chính Giấy chứng nhận và các giấy tờ mà Bên A đã giao để thực hiện công việc ủy quyền.

- Thực hiện công việc theo ủy quyền và thông báo cho Bên A về tiến độ và kết quả thực hiện.

- Giao cho Bên A toàn bộ số tiền thu được từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở (đã trừ thuế thu nhập cá nhân, phí và thù lao công chứng nếu có).

4.2. Quyền bên B

- Yêu cầu Bên A cung cấp thông tin, tài liệu cần thiết để thực hiện công việc được ủy quyền theo quy định của pháp luật.

- Được thanh toán các chi phí hợp lý để thực hiện các việc được ủy quyền nêu trên và được nhận thù lao như đã thỏa thuận.

ĐIỀU 5. CÁC THỎA THUẬN KHÁC

5.1. Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng này phải lập thành văn bản có người làm chứng hoặc được công chứng, chứng thực.

5.2. Bên A có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho Bên B tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại. Bên B có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho A (nếu có).

5.3. Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.

ĐIỀU 6. CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN

Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cùng cam đoan sau đây:

- Đã khai đúng sự thật và tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của những thông tin về nhân thân đã ghi trong hợp đồng này.

- Thực hiện đúng và đầy đủ tất cả những thoả thuận đã ghi trong hợp đồng này; nếu bên nào vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên kia hoặc cho người thứ ba (nếu có).

ĐIỀU 7. ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG

7.1. Hai bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của hợp đồng này.

7.2. Hai bên đã tự đọc lại hợp đồng này, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong hợp đồng này.

BÊN ỦY QUYỀN BÊN

(ký và ghi rõ họ và tên)

BÊN ĐƯỢC ỦY QUYỀN

(ký và ghi rõ họ và tên)


Lưu ý:

  • Nếu chỉ dùng cho mục đích là bán đất, không có tài sản trên đất thì ghi hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
  • Trường hợp có nhà ở thì ghi hợp đồng ủy quyền bán nhà ở hoặc hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở trên đất.
  • Có các loại giấy tờ cần thiết cho việc ủy quyền: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; giấy tờ tùy thân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân,...
  • Tương tự như quy định với các hợp đồng ủy quyền nói chung, hợp đồng hoặc giấy ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất không quy định công chứng là thủ tục bắt buộc. Tuy nhiên, công chứng vẫn có cơ sở đảm bảo quyền lợi cao hơn khi tranh chấp xảy ra.

Ủy quyền bán đất khi ở nước ngoài

Thủ tục ủy quyền bán đất khi ở nước ngoài

Nếu các chủ thể là cá nhân đang sinh sống, làm việc trong nước thì việc ủy quyền được tiến hành khá đơn giản. Tuy nhiên, nếu thuộc trường hợp đang sống ở nước ngoài hoặc có công việc ở nước ngoài, cần thêm một số thủ tục đi kèm.

Khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng 2014 có quy định:

“Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng giấy ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc giấy ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng giấy ủy quyền”.

Theo đó, trường hợp một người đang ở nước ngoài thì hợp đồng ủy quyền phải được công chứng ở 2 nơi khác nhau. Cá nhân ở nước ngoài sẽ đến cơ quan Đại sứ quán của Việt Nam tại nơi cư trú để tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền. Sau đó, hợp đồng được gửi về Việt Nam và cá nhân ở trong nước sẽ mang đến tổ chức hành nghề công chứng để công chứng một lần nữa.

Thủ tục làm hợp đồng ủy quyền tại cơ quan lãnh sự việt nam ở nước ngoài

Hồ sơ cần chuẩn bị:

  • Văn bản đề nghị công chứng (chuẩn bị sẵn 01 bản sao để lưu hồ sơ);
  • 01 bản sao hộ chiếu;
  • 01 bản sao giấy phép cư trú tại nước sở tại
  • 01 bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng có liên quan đến việc ủy quyền.
  • 01 bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có;

Lệ phí theo quy định

  • Hồ sơ nộp về Đại sứ quán Việt Nam tại nơi mà người ủy quyền cư trú.

Khi hồ sơ đã được cơ quan lãnh sự công chứng, chứng thực thì người uỷ quyền gửi về cho người nhận ủy quyền tại Việt Nam để tiếp tục thủ tục công chứng lần 2 theo hướng dẫn.

Một số lưu ý pháp lý quan trọng

Nghĩa vụ nộp thuế khi ủy quyền bán đất

Tiết b.2 điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định:

"Trường hợp ủy quyền quản lý bất động sản mà cá nhân được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có các quyền như đối với cá nhân sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật thì người nộp thuế là cá nhân ủy quyền bất động sản".

Như vậy, theo quy định này, dù bên nhận ủy quyền thay mặt bên ủy quyền tiến hành mọi thủ tục nhưng về bản chất, nghĩa vụ nộp thuế vẫn là của cá nhân người ủy quyền (thuế thu nhập cá nhân). Bên nhận ủy quyền có thể nộp thay nếu trong phạm vi ủy quyền có thỏa thuận.

Một số lưu ý pháp lý

Đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Các bên tham gia vào hợp đồng ủy quyền, dù là trường hợp nào: vợ ủy quyền cho chồng bán đất, anh chị ủy quyền cho em bán đất, các cá nhân là mối quan hệ quen biết, bạn bè ủy quyền cho nhau,... đều có quyền chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên, theo từng trường hợp sẽ có nghĩa vụ và trách nhiệm đi kèm.

Dựa trên các quy định tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 có thể tạm chia thành các trường hợp như sau:

Bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng:

  • Trường hợp ủy quyền có thù lao: bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại;
  • Trường hợp ủy quyền không có thù lao: bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
  • Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

Bên nhận ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng:

  • Trường hợp ủy quyền không có thù lao: bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý;
  • Trường hợp ủy quyền có thù lao: bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

Một số thông tin và lưu ý quan trọng đối với giấy ủy quyền bán đất. Với các giao dịch liên quan đến nhà đất, chủ thể nên chặt chẽ về pháp lý để tránh rủi ro.

Xem thêm: