Đất ONT là gì? Chế độ sử dụng đất ONT theo quy định hiện hành
Đất ONT là gì? Đây là loại đất khá phổ biến, được nhiều người sử dụng trên thực tiễn nhưng dường như lại không quá hiểu về các quy định liên quan.
So với các loại đất như đất giáo dục DGD, đất trụ sở cơ quan TSC, đất nuôi trồng thủy sản NTS, đất mặt nước MNC, đất DRA, đất NKH,... thì ONT là ký hiệu đất đai hay được bắt gặp nhất, xuất hiện khá nhiều trên các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Xoay quanh việc quản lý và sử dụng loại đất này còn nhiều quy định mà người dân chưa nắm rõ. Bài viết này sẽ cung cấp một vài thông tin để bạn đọc có cái nhìn tổng quan hơn.
Đất ONT là gì?
Theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các quy định tại Luật Đất đai 2013, ONT là ký hiệu viết tắt của “đất ở nông thôn”, thuộc nhóm đất phi nông nghiệp dựa trên phân loại đất đai.
Khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai 2013 nếu rõ, đất ở nông thôn là “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.
Thông tư 28/2014/BTNMT về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành cũng có nội dung: “Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý”.
Cũng trong thông tư này, khái niệm “Đất ở” được giải thích bao gồm đất sử dụng cho các mục đích:
- Đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống;
- Đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở.
- Trường hợp đất ở có kết hợp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (kể cả nhà chung cư có mục đích hỗn hợp) thì ngoài việc thống kê theo mục đích đất ở phải thống kê cả mục đích phụ là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
Như vậy, hiểu một cách đơn giản, ONT là đất ở thuộc vùng nông thôn, bao gồm các trường hợp:
- Đất ở do cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng ở nông thôn
- Đất sử dụng xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống tại nông thôn
- Đất xây ao, vườn, chuồng trại trong thửa đất thuộc khu dân cư ở nông thôn.
Lưu ý, đất ở nông thôn ONT là loại đất thành phần của đất thổ cư. Tránh hiểu nhầm khái niệm đất thổ cư và đất ở nông thôn đều cùng là “đất ở”. Đất thổ cư sẽ bao gồm đất ở nông thôn ONT và đất ở tại đô thị. Các loại đất này có quy định về quản lý và sử dụng riêng, ngoài những nguyên tắc chung do luật đất đai điều chỉnh.
Các quy định về sử dụng đất ONT
Căn cứ xác định đất ở tại nông thôn ONT
Căn cứ xác định đất ở tại nông thôn dựa trên cơ sở các quy định tại:
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP - Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP - Quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai
Cụ thể căn cứ xác định như sau:
Tại Điều 11 Luật Đất đai 2013 có nêu rõ, việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Theo đó, xác định loại đất đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật Đất đai thực hiện theo các trường hợp được hướng dẫn tại Điều 3 Nghị định 43:
- Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.
- Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.
- Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau đây:
- Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó;
- Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá đất của địa phương.
Khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017 hướng dẫn thêm cho trường hợp này như sau:
Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì việc xác định loại đất được căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và dự án đầu tư.
Hạn mức giao đất ở nông thôn ONT
Theo khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn.
Đồng thời, tại khoản 2 Điều 20 Nghị định 43 có hướng dẫn, bổ sung về nội dung này như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; đáp ứng được các điều kiện:
- Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất;
- Phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch;
- Chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi
Trường hợp này được công nhận quyền sử dụng đất như sau:
- Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.
- Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;
Chế độ sử dụng đất ở nông thôn ONT
Theo khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở tại nông thôn thuộc trường hợp đất sử dụng ổn định lâu dài.
Điều 143 Luật Đất đai, tại khoản 4,5 có đề cập đến việc sử dụng, quản lý đất ở tại nông thôn:
- Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hóa nông thôn.
- Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp.
Xác định diện tích đất ở tại nông thôn trong trường hợp có vườn, ao
Theo quy định tại khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai 2013 đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở; thuộc các trường hợp:
- Thửa đất hiện đang có nhà ở và vườn, ao;
- Thửa đất mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này có thể hiện nhà ở và vườn, ao nhưng hiện trạng đã chuyển hết sang làm nhà ở.
Các loại giấy tờ làm căn cứ xác định diện tích đất ở với thửa đất có vườn, ao
Loại giấy tờ làm căn cứ xác định diện tích đất ở theo quy định là giấy tờ có thể hiện một hoặc nhiều mục đích nhưng trong đó có mục đích để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư.
Các trường hợp xác định diện tích đất ở nông thôn có vườn ao
Trường hợp 1: Thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980
Nếu người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định 43/2014:
Trong giấy tờ đó chưa xác định rõ diện tích đất ở thì:
- Diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất bằng diện tích thực tế của thửa đất đối với trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn 05 lần hạn mức giao đất ở.
- Bằng 05 lần hạn mức giao đất ở đối với trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn 05 lần hạn mức giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai.
Trường hợp giấy tờ xác định rõ diện tích đất ở thì xác định theo giấy tờ đó.
Phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở, hiện đang là vườn, ao mà người sử dụng đất đề nghị được công nhận là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích đó và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp 2: Thửa đất có ao vườn được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004
Người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013:
- Trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
- Trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở thì cách xác định như sau:
- UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
- Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;
- Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
Người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013:
- Đất đã được sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 thì cách xác định diện tích đất ở tương tự như trường hợp người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất đã được hướng dẫn ở trên.
- Đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở tại nông thôn được xác định theo nguyên tắc về hạn mức giao đất ở:
- Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.
Trường hợp 3: Thửa đất ở có vườn, ao đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2014
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2014 thì diện tích đất ở được xác định là diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đó.
Tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây mà người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này nhưng diện tích đất ở chưa được xác định nhưng rơi vào trường hợp:
- Người sử dụng đất có đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở
- Nhà nước thu hồi đất ở.
Lúc này sẽ dựa theo các quy định ở 02 trường hợp nêu trên để xác định lại diện tích, trên cơ sở thời gian, giấy tờ liên quan. Đây cũng là căn cứ quan trọng để xác định mức bồi thường đối với đất ở nếu bị thu hồi. Hộ gia đình, cá nhân không phải nộp tiền sử dụng đất, được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với diện tích đã được xác định lại là đất ở.
Một vài lưu ý khác về đất ONT
Trước hết, đất ở nông thôn ONT cũng là một phần của phân loại đất thổ cư, mục đích để ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống. Vì vậy, việc xây dựng nhà ở trên đất ở nông thôn là hoàn toàn được phép theo đúng quy định của pháp luật.
Các quyền liên quan đến đất đai như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chuyển mục đích đối với đất ONT cũng được đảm bảo, chỉ cần đáp ứng đủ điều kiện về chủ thể, trình tự thủ tục và nguyên tắc mà Luật Đất đai đặt ra.
>>> Xem thêm: Quy định về chuyển nhượng đất ở nông thôn mới nhất 2021
Hiện nay, đất ở nông thôn ONT đang là điểm chú ý của nhiều người đầu tư bất động sản. Thực tế, xu hướng dịch chuyển dần về vùng ven đã nâng tầm đáng kể cho đất thổ cư thuộc các vùng nông thôn nhờ nguồn cung lớn và mặt bằng giá hấp dẫn. Tuy nhiên, khách quan để nhận định, dù có sức hút nhưng đất ở nông thôn cần có thời gian để phát huy hết tiềm năng của mình. Vì vậy, nhà đầu tư cũng cần cân nhắc kỹ trước khi ra quyết định, tránh chạy theo đám đông hoặc bị ảnh hưởng bởi các cơn sốt nhà đất.
>>> Tham khảo: Có nên đầu tư đất ở nông thôn? (Phân tích và đánh giá)
Trên đây là toàn bộ thông tin cần thiết về đất ONT là gì. Hy vọng thông qua bài viết, bạn đọc sẽ hiểu và nắm rõ hơn các quy định liên quan đến đất ở tại nông thôn.
Xem thêm: