Đất đồng sở hữu là gì? Những vấn đề pháp lý cần biết
Đất đồng sở hữu là gì? Chế độ sử dụng đất này có được pháp luật công nhận? Thực tế sử dụng có những bất lợi, rủi ro ra sao?
Cụm từ “đồng sở hữu” trong lĩnh vực đất đai có lẽ không còn hiếm và xa lạ với người dân. Nhắc đến đất/nhà đồng sở hữu, điều đầu tiên nghĩ đến sẽ là nhiều cá nhân cùng sử dụng, cùng sở hữu bất động sản. Cũng chính bởi tính chất “dùng chung” này mà những vấn đề pháp lý liên quan khá phức tạp.
Đất đồng sở hữu là gì?
Trước khi đi sâu vào các vấn đề pháp lý, cần hiểu rõ bản chất của đất đồng sở hữu.
Cụm từ “đất đồng sở hữu” thực chất là cách gọi phổ biến theo thói quen của người dân, dùng để chỉ những người có chung quyền sử dụng đất, như vợ chồng, các thành viên trong hộ gia đình, hoặc là các cá nhân mua chung đất,... Tuy nhiên, để gọi một cách chính xác, phải dùng cụm từ “đất đồng sử dụng” hoặc “đồng sử dụng đất” vì Hiến pháp và Luật Đất đai có quy định, người sử dụng đất có quyền “sử dụng” mà không phải là “sở hữu”.
>>> Xem thêm: Quyền sử dụng đất
Như vậy, những người có chung quyền sử dụng đất sẽ được cùng đứng tên trên giấy chứng nhận, có các quyền liên quan đến việc sử dụng phần đất. Điều này đã được giải thích khá chi tiết ở trường hợp mua chung đất trong bài viết trước đó.
Các hình thức đồng sở hữu tài sản là đất đai
Theo quy định tại Điều 209, Điều 210 Bộ luật dân sự năm 2015 thì sở hữu chung bao gồm 02 trường hợp:
Sở hữu chung theo phần: sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Sở hữu chung hợp nhất: là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.
Như vậy, khi đất đồng sở hữu (đồng sử dụng), những cá nhân liên quan có thể chọn cách cùng nhau quản lý hoặc tự thỏa thuận để “chia phần”.
Ngoài ra, còn có các hình thức đồng sở hữu khác.
Sở hữu chung của cộng đồng
Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏa mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng.
Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán vì lợi ích chung của cộng đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất không phân chia.
Sở hữu chung của các thành viên gia đình (Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015)
Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật Dân sự.
Sở hữu chung của vợ chồng (Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015)
- Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.
- Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
- Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.
- Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.
Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này.
Đối với sở hữu chung của vợ chồng, vợ chồng là chủ thể của đất đồng sở hữu, cần tham khảo thêm các quy định tại Luật hôn nhân và gia đình liên quan đến xác định tài sản chung, tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân.
Sở hữu chung hỗn hợp (Điều 215 Bộ luật Dân sự)
- Sở hữu chung hỗn hợp là sở hữu đối với tài sản do các chủ sở hữu thuộc các thành phần kinh tế khác nhau góp vốn để sản xuất, kinh doanh thu lợi nhuận.
- Tài sản được hình thành từ nguồn vốn góp của các chủ sở hữu, lợi nhuận hợp pháp thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc từ nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật là tài sản thuộc sở hữu chung hỗn hợp.
- Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung hỗn hợp phải tuân theo quy định của pháp luật.
Giải đáp một số tình huống pháp lý liên quan đến đồng sở hữu đất
Căn cứ nào dùng để xác lập đồng sở hữu
Theo quy định tại Điều 208 Bộ luật Dân sự 2015, có ba căn cứ dùng để xác lập hình thức sở hữu chung, bao gồm: theo pháp luật quy định, theo tập quán và theo thỏa thuận.
Sự thỏa thuận ở đây là thống nhất ý chí của các chủ sở hữu riêng nhằm tạo lập mối quan hệ sở hữu chung - “đồng sở hữu”, ví dụ: góp tiền mua chung đất, cùng góp công sức để tạo ra giá trị nào đó, nhập tài sản riêng của vợ chồng,... Nó là sự cộng gộp, không phải dịch chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác.
Ngoài ra, theo quy định của pháp luật, các trường hợp như thừa kế, sáp nhập,... cũng làm phát sinh quan hệ đồng sở hữu. Với tập quán, yếu tố này gắn với nếp sống của người dân, ví dụ như sở hữu chung cộng đồng với giếng nước, cây đa, sân đình, khu sinh hoạt chung,...
Nghĩa vụ trong sử dụng, quản lý đất đồng sở hữu
Đồng sở hữu đất, dù là sở hữu chung hợp nhất hay theo phần, các chủ thể cũng có nghĩa vụ chung đối với tài sản đó.
Quản lý tài sản chung
Các chủ sở hữu chung cùng quản lý tài sản chung theo nguyên tắc nhất trí, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Thỏa thuận khác: khi các chủ thể có sự thống nhất về phần tỷ lệ trách nhiệm của mỗi người.
Pháp luật có quy định khác: một số loại tài sản chuyên biệt được pháp luật điều chỉnh riêng thì cần tôn trọng và quản lý theo nguyên tắc dành cho tài sản đó. Ví dụ cùng là đồng sở hữu, đồng sử dụng đất nhưng các loại đất, có mục đích khác nhau được điều chỉnh khác nhau.
Sử dụng tài sản chung
Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền ngang nhau trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, khi đồng sở hữu đất, các hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản chung có trên đất đều được chia cho các chủ thể, tùy theo thỏa thuận nhưng về mặt quyền lợi khi khai thác là ngang nhau.
Định đoạt với phần đất đồng sở hữu
Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.
Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.
Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.
Liên quan đến đất đồng sở hữu, lo lắng nhất vẫn là chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê,... bởi nếu không chia theo phần, mọi quyết định đều phải được sự đồng ý của các đồng sở hữu. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng sở hữu cần có văn bản hoặc phần xác nhận của các chủ thể khác về việc họ đồng ý giao dịch này diễn ra.
Đất đồng sở hữu về bản chất vẫn được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Tuy nhiên, cần nắm rõ các quy định cho từng trường hợp để việc quản lý, sử dụng trên thực tế không trái với tinh thần chung.
Xem thêm: