Đặt cọc & Tất tần tật vấn đề pháp lý liên quan
Đặt cọc là một chế định quan trọng trong hệ thống pháp luật hiện hành. Đây cũng là hành vi có ý nghĩa lớn đối với các giao dịch dân sự.
Trong mua bán các loại tài sản nói chung, hợp đồng là văn bản pháp lý ghi nhận sự thỏa thuận, giao kết của các bên, làm cơ sở cho việc thực hiện quyền và nghĩa vụ, đồng thời là căn cứ quan trọng cho việc giải quyết tranh chấp.
Tuy nhiên, ngoài hợp đồng, khi tiến hành quy trình mua bán, các bên còn thực hiện nhiều thủ tục, hành vi pháp lý khác có ý nghĩa quan trọng và ảnh hưởng khá lớn đến việc thực hiện hợp đồng. Điển hình là hành vi đặt cọc. Thực tế, đặt cọc là một khái niệm đã quá quen thuộc với mọi người, được ứng dụng phổ biến, như một phần không thể thiếu khi mua bán. Tuy nhiên, đằng sau chế định này là hàng loạt quy định pháp lý có tính ràng buộc cực kỳ lớn, cũng là nguyên nhân tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không hiểu rõ hoặc sử dụng sai cách.
Đặt cọc - lợi ích và bất cập là những yếu tố luôn tồn tại song hành. Các quy định hiện hành về đặt cọc ra sao? Đặt cọc như thế nào cho đúng với tinh thần chung của pháp luật? Đặt cọc có thể phát sinh những vấn đề gì, hướng giải quyết?,...
Tất tần tật các thông tin pháp lý về chế định đặt cọc sẽ có trong bài viết này.
Những vấn đề cơ bản về đặt cọc
Đặt cọc là gì?
Theo cách hiểu thông dụng và đơn giản nhất, đặt cọc chính là việc một hoặc các bên bỏ ra một khoản tiền nhất định với mục đích “làm tin”, như lời cam kết sẽ thực hiện một/một số thỏa thuận/công việc nào đó.
Theo góc độ pháp lý, khái niệm đặt cọc được giải thích khá chi tiết tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, đặt cọc về bản chất chính là để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, là hành vi thiết lập sự hứa hẹn, tăng tính cam kết cho đôi bên. Đây cũng chính là một trong những biện pháp bảo đảm được pháp luật dân sự Việt Nam ghi nhận.
Chủ thể, đối tượng của đặt cọc
Với khái niệm tại Điều 328 thì chủ thể thực hiện việc đặt cọc là bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Ai đứng ở “vai” nào phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên và công việc cần thực hiện. Thông thường, người có tài sản, người nắm vai trò bên bán là bên nhận đặt cọc; ngược lại bên mua, bên muốn chi trả để sở hữu tài sản là bên đặt cọc.
Đối tượng của đặt cọc là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc các tài sản có giá trị khác. Tài sản có giá trị khác có thể là các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu như ô tô, mô tô, tàu bay, tàu biển… có giá trị lớn.
Tuy nhiên, tiền đặt cọc phải là Đồng Việt Nam, không sử dụng ngoại tệ. Cụ thể, TAND tối cao đã có công văn hướng dẫn nghiệp vụ với nội dung: “Theo quy định của pháp luật hiện hành thì các giao dịch giữa các cá nhân về vay ngoại tệ có lãi là vô hiệu”. Như vậy, việc đặt cọc bằng ngoại tệ không phù hợp với tinh thần chung của pháp luật.
Ngoài ra, các quyền tài sản, bất động sản cũng không được nhắc đến trong đối tượng của đặt cọc như một số biện pháp bảo đảm khác.
Đồng thời, để trở thành đối tượng của đặt cọc thì các tài sản phải thỏa mãn những điều kiện nhất định, như thuộc sở hữu của bên đặt cọc hoặc được chủ sở hữu đồng ý làm tài sản đặt cọc; được lưu thông dân sự và được tính giá trị,...
Hình thức đặt cọc
Các văn bản pháp luật hiện nay không quy định cụ thể về hình thức đặt cọc. Mang tính chất như một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nên đặt cọc chỉ cần thực hiện đúng mục đích của nó mà không cần hình thức thiết lập.
Trước đây, ở các quy định cũ, đặt cọc phải được lập thành văn bản, nếu chỉ thỏa thuận bằng miệng thì xem như không có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự 2015 đã gỡ bỏ quy định mang tính giới hạn này, việc đặt cọc có thể xác lập bằng bất kỳ hình thức nào. Điều này có vẻ như có tính ứng dụng cao hơn so với “thực trạng đặt cọc” diễn ra hiện nay. Đồng thời, theo đúng tinh thần thiện chí, đề cao sự tự do thỏa thuận của các giao dịch dân sự; miễn sao không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Như vậy, khi xác lập việc đặt cọc, các bên có thể tự thỏa thuận với nhau bằng miệng, ghi âm, ghi hình, hoặc sử dụng các loại văn bản ghi nhận hành vi đặt cọc, như:
- Giấy đặt cọc
- Biên bản đặt cọc
- Giấy biên nhận tiền đặt cọc
- Hợp đồng đặt cọc
…
Đặt cọc trong từng giao dịch, từng loại tài sản mua bản sẽ có tính chất và các lưu ý khác nhau nếu lập thành văn bản. Điều này sẽ được chúng tôi cập nhật chi tiết hơn ở các bài viết sau.
Tất tần tật vấn đề pháp lý về đặt cọc
Bàn về vấn đề pháp lý liên quan đến chế định đặt cọc, có rất nhiều góc độ để khai thác. Đặt cọc thiết lập quyền, nghĩa vụ các bên đối với một công việc, thỏa thuận cụ thể nên kéo theo đó cũng phát sinh thêm các vấn đề khác, vẫn có nguy cơ bị vô hiệu, nguy cơ xảy ra tranh chấp,... Trên thực tế, không ít trường hợp gặp rắc rối với việc đặt cọc chỉ vì hiểu chưa đúng về các quy định pháp lý liên quan.
Hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc chính là một trong các hình thức của đặt cọc, cũng là hình thức được khuyến khích áp dụng hiện nay. Văn bản này ghi nhận rõ ràng sự thỏa thuận về việc đặt cọc, ràng buộc các bên về một giao dịch dân sự nhất định.
Mẫu hợp đồng đặt cọc hiện nay rất đa dạng, có thể phù hợp cho nhiều loại giao dịch khác nhau, ví dụ: mua bán nhà đất, mua bán hàng hóa, thuê nhà, thuê căn hộ, mua xe,...
Bạn đọc có thể tham khảo chi tiết hợp đồng đặt cọc cho từng trường hợp:
- Giấy đặt cọc mua đất
- Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư
- Hợp đồng đặt cọc mua bán hàng hóa
- Giấy đặt cọc mua xe
Tương tự, biên bản đặt cọc cũng là hình thức có thể sử dụng, với ý nghĩa ghi nhận hành vi đặt cọc, việc giao nhận khoản tiền, kim khí quý, đá quý, tài sản có giá trị để cam kết thực hiện một việc nào đó.
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi nào?
Hợp đồng đặt cọc mang bản chất của một giao dịch dân sự, vì vậy, khi đáp ứng được các điều kiện của pháp luật, vi phạm điều cấm, vẫn có khả năng bị vô hiệu mặc dù đề cao sự tự do thỏa thuận của các bên.
Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu, tại Điều 122 Bộ Luật dân sự 2015 có đề cập: "Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác".
Cụ thể, Điều 177 nêu rõ 03 điều kiện cần được đáp ứng
- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Như vậy, nếu hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi được xác lập nhưng không thỏa mãn một trong các điều kiện nêu trên. Trường hợp chủ thể là người chưa có đủ năng lực pháp luật dân sự (chưa đủ tuổi) hoặc bị hạn chế, mất năng lực hành vi dân sự (nghiện ma túy, bị bệnh tâm thần),... thì dù hợp đồng đó có đầy đủ thông tin theo mẫu, nội dung không vi phạm điều cấm cũng không thể phát sinh hiệu lực.
Hoặc, mục đích của hợp đồng đặt cọc phải chỉ ra việc giao nhận tiền, kim khí quý, đá quý, tài sản có giá trị là để làm gì, có đúng dùng vào mục đích bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng hay không. Nếu điều này không được làm rõ, không thể hiện đúng tính chất của việc đặt cọc thì hợp đồng đó cũng có nguy cơ bị vô hiệu.
Đồng thời, Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định: “Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu”.
Theo đó, hợp đồng đặt cọc cũng sẽ bị vô hiệu do giả tạo (nhằm che giấu một hợp đồng khác); do nhầm lẫn; hoặc do bị lừa dối, cưỡng ép; hoặc có đối tượng không thể thực hiện được...
Nhiều quan điểm cho rằng, hợp đồng vô hiệu khi không đáp ứng được các điều kiện luật định thì có thể thiết lập lại. Điều này không sai nhưng không phải lúc nào cũng có thể điều chỉnh lại hợp đồng mà không gây ra hệ quả gì. Đôi khi các bên đã thực hiện 1 phần công việc nhưng hợp đồng bị tuyên vô hiệu, thậm chí là đã hoàn thành xong và xảy ra tranh chấp.
Khi hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu, các bên có thể chịu một số hệ quả như sau theo quy định tại Điều 131 Bộ Luật dân sự 2015:
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Như vậy, không chỉ hoàn trả, khôi phục lại tình trạng ban đầu và các bên còn có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại nếu có; điều này không chỉ gây ảnh hưởng đến công việc, mất thời gian mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích của các bên.
Hợp đồng đặt cọc có phải công chứng không?
Theo các quy định tại Luật Công chứng và Bộ luật Dân sự 2015 đang có hiệu lực, cũng như các văn bản hướng dẫn liên quan, không có quy định nào nêu rõ việc có hay không yêu cầu công chứng, chứng thực đối với hợp đồng đặt cọc.
Như vậy, công chứng hợp đồng đặt cọc là ý chí, nguyện vọng và lựa chọn của các bên tham gia. Tuy nhiên, các nhà làm luật khuyến khích việc công chứng, chứng thực hợp đồng các loại nói chung, mục đích là hạn chế rủi ro, nâng cao tính pháp lý nếu có tranh chấp xảy ra. Hợp đồng đã được công chứng trong giải quyết tranh chấp có giá trị chứng cứ, theo đó, tình tiết, sự kiện có trong hợp đồng không phải chứng minh và có ý nghĩa quan trọng đối với quá trình xem xét toàn bộ sự việc.
Không thực hiện hợp đồng đặt cọc và mức phạt
Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Mức phạt của việc không thực hiện theo hợp đồng đặt cọc có thể do các bên thỏa thuận và thống nhất với nhau. Nghĩa là, ngoài các quy định trên, các bên hoàn toàn có thể đề nghị thêm mức phạt bằng tiền hoặc bằng các hình thức này nếu cảm thấy điều này tăng tính cam kết hơn cho cả hai.
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc
Các hình thức tranh chấp thường gặp
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc có lẽ là điều không ai mong muốn xảy ra, nhưng thực tế lại không thể loại trừ. Việc tranh chấp có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân và thể hiện ở các hình thức khác nhau.
Một số dạng tranh chấp hợp đồng đặt cọc thường hay xảy ra:
- Tranh chấp về mức phạt cọc: nếu không có thỏa thuận thì mức phạt được áp dụng theo quy định của pháp luật. Nếu các bên thỏa thuận mức phạt gấp 2, gấp 3 lần thì áp dụng theo mức phạt đó. Có thể họ không thỏa thuận hoặc thỏa thuận ở những mức khá cao, về sau khi có tranh chấp mới nhận thấy quyền lợi của mình không được đảm bảo nên mâu thuẫn với nhau.
- Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ các bên: mặc dù trong hợp đồng có điều khoản về quyền và nghĩa vụ, pháp luật hiện hành cũng có quy định nhưng tranh chấp vẫn không thể tránh khỏi. Điều này có thể xuất phát từ chính những điều khoản do các bên tự thỏa thuận.
- Tranh chấp về các nội dung được cam kết: khi đặt cọc, các bên sẽ có sự cam kết về việc sở hữu, sử dụng, quản lý, khai thác,... liên quan đến tài sản. Tuy nhiên, khi thực tế xảy ra sai lệch thì phát sinh mâu thuẫn.
- Những tranh chấp từ việc hiểu sai, hiểu chưa đúng, chưa đủ về các thỏa thuận ban đầu,...
Giải quyết tranh chấp như thế nào?
Để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc, có 4 phương thức để lựa chọn. Tùy vào tính chất tranh chấp, nhu cầu của các bên để lựa chọn phương thức hợp lý.
Phương thức 1: Thương lượng
Đây là phương thức đầu tiên mà các bên nên nghĩ đến khi phát sinh tranh chấp. Đôi bên cùng nhau bàn bạc, tự nhau tháo gỡ và dàn xếp dựa trên tinh thần lắng nghe, tôn trọng lẫn nhau. Mặc dù tính hiệu quả không được đánh giá cao, nhất là với các tranh chấp lớn vì khi xảy ra mâu thuẫn, rất khó để trao đổi nhưng phương thức này là cách giải quyết đơn giản nhất, không gây tốn kém.
Phương thức 2: Hòa giải
Hòa giải cũng là cách thức giải quyết tranh chấp dựa trên sự ôn hòa, đề cao thỏa hiệp, lắng nghe và tôn trọng lẫn nhau. Tương tự như thương lượng, hiệu quả của hòa giải không quá nổi bật, không phải lúc nào cũng có kết quả nhưng nếu thành công, cách này có thể duy trì mối quan hệ, tiết kiệm chi phí. Về bản chất, hòa giải là cùng nhau đi tìm ra tiếng nói chung thay thì gay gắt với nhau để phân định đúng - sai đến cùng.
Hòa giải sử dụng bên trung gian thứ ba, là người có uy tín, am hiểu pháp luật hoặc là hòa giải viên cơ sở. Các bên lắng nghe nhau với sự hỗ trợ của bên thứ 3 sẽ dễ có được tiếng nói chung hơn, hoặc cảm nhận sự việc một cách khách quan hơn.
Hòa giải có thể tiến hành theo một trong các cách sau:
- Tự hòa giải: không cần đến sự hỗ trợ của người thứ ba, nên được xem cũng như là phương thức thương lượng.
- Hòa giải qua trung gian: người thứ ba tham gia với vai trò trung gian, lắng nghe, đưa ra quan điểm cho đôi bên.
- Hòa giải ngoài thủ tục tố tụng: việc hòa giải được tiến hành trước khi khởi kiện ra Tòa án hay nhờ trọng tài can thiệp.
- Hòa giải trong thủ tục tố tụng: hòa giải được tiến hành tại Tòa án, Trọng tài khi tranh chấp được giải quyết dựa trên đơn khởi kiện.
>>> Xem chi tiết nội dung này tại: Hòa giải tranh chấp đất đai: Quy định và thực tiễn
Phương thức 3: Giải quyết tranh chấp bằng Tòa án
Khi không thể hòa giải thành công, các bên sẽ chọn cách khởi kiện ra Tòa án và cũng là phương thức phổ biến nhất hiện nay. Đa số đều mang quan điểm, có tranh chấp thì khởi kiện là tốt nhất. Thực tế không sai, bởi Tòa án có thẩm quyền sẽ đứng ra xem xét, xử lý vụ việc dựa trên các quy định hiện hành, được thực hiện bởi thẩm phán có kinh nghiệm, có chuyên môn.
Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp được xác định dựa trên cấp xét xử, vụ việc, lãnh thổ hoặc do nguyên đơn lựa chọn.
Kết quả giải quyết tranh chấp tại Tòa án được bảo đảm thi hành bởi Nhà nước (cơ quan thi hành án dân sự). Tuy nhiên, phương thức này có thời gian giải quyết khá lâu vì phải tuân theo trình tự thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp tạm ứng án phí, án phí.
Phương thức 4: Giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài
Trọng tài cũng là một trong những cơ quan giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, cơ quan trọng tài không giải quyết tất cả các tranh chấp, chỉ tiếp nhận các tranh chấp thuộc quy định của Luật Trọng tài Thương mại 2010, gồm:
- Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại.
- Tranh chấp phát sinh giữa các bên trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại.
- Tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật quy định được giải quyết bằng Trọng tài.
Giải quyết tranh chấp tại Trọng tài theo nguyên tắc xét xử một lần, vì vậy phán quyết trọng tài có tính chung thẩm, các bên không thể kháng cáo trước Tòa án hoặc các tổ chức nào khác.
Phân biệt đặt cọc và tiền trả trước
Tiền trả trước và đặt cọc là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau, có tính chất pháp lý khác nhau nhưng lại bị nhầm lẫn là đồng nhất.
Trước hết, tiền trả trước là khoản tiền được trả cho nghĩa vụ nào đó của bên chi trả nhưng nghĩa vụ đó chưa đến hạn. Ví dụ trả trước khoản vay, trả trước tiền hàng,... Như vậy, đây là tiền dùng để thực hiện nghĩa vụ.
Thứ hai, đặt cọc, như những gì đã phân tích ở trên, là khoản tiền nhằm cam kết thực hiện một nghĩa vụ nào đó liên quan đến việc thực hiện hợp đồng. Nghĩa là, tiền đặt cọc vẫn thuộc về người trả tiền; khi hợp đồng giữa hai bên kết thúc, bên nhận hoàn trả số tiền này cho bên trả. Như vậy, đây là tiền dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ.
Tiền đặt cọc và tiền trả trước đóng vai trò hoàn toàn khác nhau trong một giao dịch dân sự.
Một số vướng mắc trong quy định hiện hành về đặt cọc
Mặc dù có hệ thống cơ sở pháp lý khá lớn, bao quát nhiều trường hợp, tình huống xảy ra đối với đặt cọc nhưng không thể phủ nhận, một số nội dung còn gây lúng túng, khó hiểu và tạo ra bất cập cho người sử dụng lẫn các cơ quan chuyên môn.
Thứ nhất, về tài sản đặt cọc.
Các văn bản hướng dẫn có nêu và làm rõ một số vấn đề chi tiết hơn về tài sản - đối tượng của đặt cọc.
Khoản 1, 2 Điều 3 Thông tư 17/2014/TT-NHNN ngày 01/8/2014 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về phân loại, đóng gói, giao nhận kim khí quý, đá quý, kim khí quý bao gồm vàng, bạc, bạch kim và các loại kim loại quý khác; đá quý bao gồm kim cương (hạt xoàn), ruby (hồng ngọc), emorot (lục bảo ngọc), saphia (bích ngọc), ngọc trai (trân châu) và các loại đá quý khác.
Hoặc như đề cập ở trên, tiền sử dụng để đặt cọc phải là tiền đồng Việt Nam, không phải là ngoại tệ.
Tuy nhiên, trong quy định của BLDS lại có khái niệm “tài sản có giá trị khác”, vậy “giá trị” mà các nhà làm luật hướng đến là gì? Nhìn nhận dưới góc độ giá trị của tài sản hay giá trị sử dụng?
Ngoài ra, quy định này cũng gây ra sự chồng chéo đối với các quy định liên quan về tài sản bảo đảm. Người áp dụng đứng trước sự khó hiểu, rằng họ đang được tự do chọn tài sản đặt cọc hay thực chất vẫn là bị giới hạn trong một số lựa chọn.
Thứ hai, về mức phạt cọc.
Pháp luật hiện hành cho phép các bên tự thỏa thuận mức phạt cọc cao hoặc thấp. Tuy nhiên, trên thực tế, có khá nhiều trường hợp lợi dụng để quy định mức phạt cực kỳ cao nhằm trục lợi, hoặc thậm chí đưa ra mức phạt thiếu tính hợp lý. Có lẽ, sự tự do trong khuôn khổ vẫn tốt hơn, nên có mức giới hạn phù hợp cho mức phạt cọc.
Thứ ba, về hình thức của đặt cọc.
Không quy định bắt buộc đặt cọc phải thể hiện ở hình thức nào nhưng thực tiễn xét xử lại khác biệt ở nhiều địa phương, có nơi yêu cầu văn bản đặt cọc, nơi lại không,... Vậy hình thức nào của đặt cọc sẽ được công nhận nếu có tranh chấp xảy ra. Đây vẫn là vấn đề chưa có câu trả lời thống nhất.
Đặt cọc là một chế định quan trọng, một biện pháp bảo đảm cần thiết trong các giao dịch dân sự. Việc hiểu về đặt cọc một cách kỹ càng sẽ hạn chế được nhiều rủi ro ở các lĩnh vực khác nhau.
Xem thêm: