Chuyển mục đích sử dụng đất nhìn từ góc độ pháp lý

Chuyển mục đích sử dụng đất là một trong các thủ tục đất đai phổ biến hiện nay. Quy định này tạo ra sự linh hoạt trong quá trình sử dụng đất nhưng cũng là nguyên nhân dẫn đến nhiều hệ lụy cho cơ quan quản lý.

Đối với người sử dụng đất, thay đổi mục đích sử dụng đất là một trong các quyền cơ bản. Tuy nhiên, quyền này được thực hiện dưới sự giám sát và cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Trước thực trạng ngày càng phức tạp của các tranh chấp đất đai, việc chuyển mục đích sử dụng đất cũng được quản lý chặt chẽ hơn, tránh tình trạng sử dụng sai mục đích, ảnh hưởng đến quy hoạch và làm mất đi giá trị của tài nguyên này.

Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

Trong các quy định hiện hành về đất đai, ngay cả trong Luật Đất đai 2013, không có quy định nào quy định cụ thể về khái niệm “chuyển mục đích sử dụng đất”. Tuy nhiên, có thể hiểu một cách đơn giản, thuật ngữ này dùng để chỉ hành vi làm thay đổi mục đích sử dụng ban đầu của một loại đất nào đó, thể hiện thông qua quyết định hành chính hoặc đăng ký đất đai tùy trường hợp.

Hiện nay, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, điều kiện, thẩm quyền, trình tự thủ tục,... đều được quy định tại Luật Đất đai 2013. Các nội dung sẽ được làm rõ hơn ở bên dưới.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Chưa xét đến những trường hợp được quy định riêng, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải đáp ứng được 02 điều kiện cơ bản tại Điều 52 Luật Đất đai 2013, gồm:

• Phải dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Xem xét trên cơ sở nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Đồng thời, trong pháp luật hiện hành, chuyển mục đích sử dụng đất được chia thành 02 nhóm lớn: nhóm cần xin phép và không cần xin phép.

Lưu ý: 02 điều kiện nêu trên là điều kiện cần, sau đó mới xét đến thuộc nhóm nào để thực hiện thủ tục tương ứng.

Nhóm chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép

Nhóm này bao gồm 5 trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 5 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT (trước đây là khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT):

• Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác (không bao gồm đất trồng lúa), đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm
• Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm
• Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở như đất thương mại - dịch vụ, đất sản xuất - kinh doanh,…
• Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp

Những trường hợp này cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất mà không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đất đai. Xem thêm: Đơn đăng ký biến động đất đai: Các quy định quan trọng cần biết

Nhóm chuyển mục đích sử dụng đất cần xin phép

Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định, chuyển mục đích phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu thuộc các trường hợp:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất cần xin phép, cơ quan nào sẽ có thẩm quyền phê duyệt? Điểm a khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền này như sau:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

• Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

• Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
• Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

Như vậy, với trường hợp tổ chức xin chuyển mục đích sử dụng đất thì UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền xem xét. Trường hợp là cá nhân, hộ gia đình xin chuyển mục đích thì UBND cấp huyện có thẩm quyền, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 hecta trở lên.

Chuyển mục đích đất nhằm thực hiện dự án đầu tư

Hiện nay, người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng, ngoài để canh tác hoặc phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống, một số khác sau khi được chuyển mục đích sẽ sử dụng vào các hoạt động kinh doanh, thương mại, điển hình là thực hiện các dự án đầu tư.

Với trường hợp này, pháp luật quy định khá chặt chẽ, nhằm đảm bảo sử dụng tối ưu quỹ đất, đồng thời tạo môi trường đầu tư an toàn, minh bạch.

Điều 58 Luật Đất đai 2013 (hướng dẫn bởi Điều 13 Nghị định 43/2014/NĐ-CP), chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được quy định như sau:

Điều kiện của người sử dụng đất

• Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
• Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do
• Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư

Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

• Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
• Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
• Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
• Đối với dự án có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển không thuộc trường hợp Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư thì trước khi xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi văn bản xin ý kiến của các Bộ theo quy định sau đây:
  • Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao đối với khu đất sử dụng tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới;
  • Bộ Quốc phòng đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, trừ trường hợp đã xác định khu vực cấm theo quy định;
  • Bộ Công an đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích an ninh.

Hồ sơ, thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất

Đây là thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được áp dụng chung có các trường hợp, như: chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp,...

Hồ sơ cần chuẩn bị

• Mẫu đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo thông tư 30 (Mẫu số 01, sẽ hướng dẫn chi tiết bên dưới)
• Giấy chứng nhận quyền (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Thủ tục thực hiện

• Bước 1: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.
• Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
• Bước 3: Trả kết quả

Thời hạn xử lý hồ sơ và trả kết quả không quá 15 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ đầy đủ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Cách viết đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất

Mẫu đơn được sử dụng hiện nay

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

..., ngày..... tháng .....năm ....

ĐƠN XIN CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Kính gửi: Ủy ban nhân dân [...]

1. Người xin chuyển mục đích sử dụng đất: [...]

2. Địa chỉ/trụ sở chính: [...]

3. Địa chỉ liên hệ: [...]

4. Địa điểm khu đất: [...]

5. Diện tích (m2): [...]

6. Để sử dụng vào mục đích: [...]

7. Thời hạn sử dụng: [...]

8. Cam kết sử dụng đất đúng mục đích, chấp hành đúng các quy định của pháp luật đất đai, nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất (nếu có) đầy đủ, đúng hạn;

Các cam kết khác (nếu có): [...]

Người làm đơn

(Ký, ghi rõ họ tên)

Hướng dẫn cách ghi thông tin

Kính gửi: gửi đến đúng cơ quan có thẩm quyền, là UBND cấp tỉnh hoặc huyện tùy theo phạm vi thẩm quyền được pháp luật quy định.

Thông tin cá nhân: ghi rõ họ tên cá nhân; số chứng minh hoặc căn cước, ngày cấp, cơ quan cấp. Đối với tổ chức thì ghi thông tin về tổ chức: quyết định thành lập cơ quan, tổ chức sự nghiệp/văn bản công nhận tổ chức tôn giáo/đăng ký kinh doanh/Giấy chứng nhận đầu tư đối với doanh nghiệp/tổ chức kinh tế,...

Mục đích sử dụng đất: ghi mục đích sử dụng sau khi được phép chuyển mục đích.

Trên đây là những vấn đề pháp lý liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất. Mặc dù là thủ tục phổ biến hiện nay nhưng nếu không nắm rõ quy định sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi, gây mất thời gian, công sức trong quá trình thực hiện.

Xem thêm:

• Mẫu viết di chúc thừa kế đất đai & thủ tục (Hướng dẫn)
• Bao nhiêu m2 thì được cấp sổ đỏ? Điều kiện cấp?
• Đơn đăng ký biến động đất đai: Các quy định quan trọng cần biết