Các hình thức sử dụng đất theo pháp luật hiện hành
Đất đai hiện nay được sử dụng theo các hình thức nào? Những quy định pháp luật về từng hình thức sử dụng ra sao?
Vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội ngày càng nâng tầm giá trị của loại tài sản đặc biệt này. Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất luôn là câu chuyện được nhiều người quan tâm. Mặc dù là tư liệu sản xuất, là “công cụ” sinh lời nhưng đất đai vốn tồn tại một cách hữu hạn, nếu không có biện pháp hợp lý sẽ dẫn đến nhiều hệ quả xấu.
Theo đó, hệ thống pháp luật hiện nay có khá nhiều quy định liên quan đến đất đai, bao gồm phân loại đất đai, nguyên tắc quản lý - sử dụng, các điều kiện về giao dịch đất đai (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,...), giải quyết tranh chấp đất đai,... Ngoài ra, Nhà nước còn giám sát chặt chẽ việc sử dụng đất của người dân thông qua các hình thức sử dụng đất.
Tham khảo Khu đô thị Phúc An Garden: có quy mô 28ha với 1600 sản phẩm cùng rất nhiều hệ thống tiện ích, dịch vụ nổi bật đáp ứng nhu cầu chất lượng sống ngày càng cao cho cư dân. Dự án đã được chính thức ra mắt vào tháng 6/2019.
Bài viết này sẽ đưa ra cái nhìn tổng quan hơn về các hình thức sử dụng đất hiện nay. Chế định này ảnh hưởng khá lớn đến quyền lợi, nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Hình thức sử dụng đất là gì?
“Hình thức sử dụng đất” là một thuật ngữ pháp lý. Trước đó, chưa có bất kỳ văn bản pháp luật nào ghi nhận cho đến khi Luật Đất đai 2003 ra đời, khái niệm này được duy trì đến nay với tư cách là thuật ngữ mang tính pháp lý.
Xoay quanh các quy định hiện nay có khá nhiều góc độ để hiểu về hình thức sử dụng đất. Mặc dù chưa có sự thống nhất chung nhưng phần lớn đều ngầm hiểu, hình thức sử dụng đất chính là cách thức phân phối đất đai đến người sử dụng. Phân phối bằng hình thức nào, người sử dụng sẽ có những quyền, nghĩa vụ trong phạm vi tương ứng.
Các chủ thể sử dụng đất là ai?
Chủ thể sử dụng đất là người đang thực tế sử dụng đất đai do Nhà nước giao, cho thuê, cho phép nhận quyền sử dụng đất hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Các chủ thể sử dụng đất này gồm các tổ chức trong nước; cá nhân, hộ gia đình trong nước; cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.
Như vậy có thể phân loại chủ thể sử dụng đất thành 02 nhóm, gồm:
Nhóm chủ thể sử dụng đất trong nước:
- Hộ gia đình, cá nhân giao đất, cho thuê đất;
- Các tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;
- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng,
ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất; - Cơ sở tôn giáo gồm: chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước giao đất.
Nhóm chủ thể sử dụng đất có yếu tố nước ngoài
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.
Các hình thức sử dụng đất hiện nay
Dựa trên các quy định của pháp luật về đất đai hiện nay, cụ thể là Luật Đất đai 2013, hình thức sử dụng đất được phân loại như sau:
- Nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước:
- Được Nhà nước giao đất
- Được Nhà nước cho thuê đất
- Được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
- Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
- Nhận quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác:
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn.
- Thuê quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác
- Thuê lại quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác.
Dưới đây là thông tin chi tiết về các hình thức sử dụng đất.
Hình thức được Nhà nước giao đất
Giao đất là gì? Khoản 7 điều 3 Luật đất đai 2013 giải thích: Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Theo đó, sẽ có hình thức giao đất không thu tiền và giao đất có thu tiền sử dụng đất. Cụ thể được quy định tại điều 54 và 55 Luật Đất đai 2013.
Điều 54. Giao đất không thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;
2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;
3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;
5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.
Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.”
Hình thức được Nhà nước cho thuê đất
Khoản 8 điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Có hai hình thức tương ứng là thuê đất trả tiền hằng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Thuê đất trả tiền hàng năm: chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng đất để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh trong các lĩnh vực nông nghiệp, phi nông nghiệp theo thời gian được xác định cụ thể trong hợp đồng thuê đất và người thuê đất phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất năm một cho Nhà nước trên cơ sở giá đất Nhà nước được xác định tại thời điểm trả tiền thuê hàng năm. Theo đó, người sử dụng không cần phải chuẩn bị một khoản tiền lớn cho việc thuê đất.
Thuê đất trả tiền một lần: người thuê đất phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất một lần cho Nhà nước tương ứng với toàn bộ thời gian thuê đất ngay tại thời điểm ký hợp đồng thuê đất.
Dưới góc nhìn của các nhà làm luật, quy định về thuê đất trả tiền một lần đang là bất cập của hệ thống pháp lý về đất đai hiện nay. Nên bãi bỏ quy định này, thay vào đó là áp dụng cho thuê trả tiền hàng năm. Điều này giúp hạn chế tình trạng phân biệt giữa các đối tượng sử dụng đất, đồng thời tạo điều kiện về mặt tài chính tốt hơn cho người thuê đất.
Hình thức được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất có quyền xin chuyển mục đích sử dụng đất, miễn thỏa mãn các điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương.
>>> Tham khảo:
- Tất tần tật về chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở (Mới nhất)
- Đất rừng sản xuất có được chuyển mục đích không? QĐ chi tiết mới nhất
- Chuyển đổi đất rừng sản xuất sang đất trang trại (QĐ Mới Nhất)
Hình thức được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định”.
Theo đó, hình thức sử dụng này cần đáp ứng các điều kiện:
- Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất (là khi người dân có một trong những loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
- Đất không thuộc diện đang tranh chấp, hay có đơn từ khởi kiện, không vướng mắc về tính pháp lý của đất.
- Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Hình thức Nhận quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác
Trong nhiều trường hợp, người dân không được Nhà nước giao, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất,... nhưng vẫn có thể sử dụng đất dưới hình thức nhận quyền sử dụng từ chủ thể khác.
Việc chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại,... đều được Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 quy định khá chi tiết.
>>> Xem thêm:
- Chuyển nhượng đất & Tất tần tật thông tin cần biết (Mới nhất)
- Chuyển nhượng đất cho con thủ tục ra sao? Phải nộp thuế không?
- Chuyển nhượng đất sử dụng chung [Quy định mới nhất]
- Tất tần tật về chuyển nhượng đất lâm nghiệp [năm 2021]
Các hình thức sử dụng đất đều phải được cho phép, thực hiện bởi cơ quan có thẩm quyền, theo đúng trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định.
Trên đây là toàn bộ các hình thức sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành. Bạn đọc theo dõi và tham khảo.
Xem thêm: