Bản đồ thửa đất: Mục đích, vai trò và cách xem
Việc hiểu rõ về mục đích, vai trò và cách xem bản đồ thửa đất hỗ trợ rất nhiều trong các hoạt động, giao dịch, thủ tục liên quan đến đất đai.
Nếu như các loại bản đồ như bản đồ địa chính thửa đất, bản đồ hiện trạng sử dụng đất thể hiện những nội dung, thông tin mang tính vĩ mô ở một khu vực, tỉnh thành hoặc trên phạm vi toàn quốc về đất đai thì bản đồ thửa đất lại là những gì cụ thể, chi tiết hơn về một/một vài thửa đất, khu đất nhất định.
Trong rất nhiều trường hợp, người sử dụng đất cần đến các loại thông tin chi tiết như thế này để xác định về khu đất thuộc quyền sử dụng của mình, nơi mình có các lợi ích và nghĩa vụ liên quan. Bản đồ thửa đất hay sơ đồ thửa đất là tên gọi phổ biến, trên này có những nội dung liên quan trực tiếp đến hình dáng, vị trí, tiếp giáp, ranh giới,... của khu đất.
Để tìm hiểu kỹ hơn về bản đồ thửa đất, cùng theo dõi bài viết dưới đây.
Bản đồ thửa đất là gì?
Hiểu một cách đơn giản nhất, bản đồ thửa đất chính là loại bản vẽ chi tiết, thể hiện các thông tin về thửa đất mà thông qua đó, người xem có thể định hình được phần nào hiện trạng trên thực tiễn.
Liên quan đến khái niệm này còn khá nhiều cách gọi, như sơ đồ thửa đất hay trích lục bản đồ thửa đất,... Tuy nhiên, trong các văn bản pháp luật hiện hành, “sơ đồ thửa đất” là cụm từ được ghi nhận. Nhưng trong quá trình áp dụng, có thể nhìn nhận dưới góc độ, bản đồ thửa đất hay sơ đồ thửa đất là các hình vẽ khu đất trên giấy chứng nhận, hồ sơ đất đai hoặc phần chi tiết trên các bản đồ lớn.
Cần lưu ý, một số trường hợp không thể hiện bản đồ chi tiết thửa đất:
- Nhiều thửa đất nông nghiệp được cấp chung 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Đất xây dựng công trình theo tuyến cũng không được thể hiện.
Nội dung được thể hiện trên bản đồ thửa đất
Theo các quy định tại Điểm a khoản 1 Điều 12 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì những nội dung được thể hiện trên bản đồ thửa đất gồm:
- Hình thể thửa đất, chiều dài các cạnh thửa;
- Số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh, chỉ dẫn hướng Bắc - Nam;
- Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, chỉ giới, mốc giới hành lang bảo vệ an toàn công trình trên thửa đất cấp Giấy chứng nhận được thể hiện bằng đường nét đứt xen nét chấm kèm theo ghi chú loại chỉ giới, mốc giới;
- Trường hợp thửa đất hợp nhất từ nhiều thửa khác có nguồn gốc, thời hạn sử dụng đất khác nhau hoặc có phần đất sử dụng riêng của một người và phần đất sử dụng chung của nhiều người thì thể hiện ranh giới giữa các phần đất bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm theo ghi chú thích theo mục đích của đường ranh giới đó.
Trường hợp trên đất có nhà, có các công trình xây dựng thì phần này được thể hiện như thế nào?
- Sơ đồ nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được thể hiện bằng đường nét đứt liên tục trên sơ đồ thửa đất tại vị trí tương ứng với thực địa;
- Trường hợp đường ranh giới nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trùng với ranh giới thửa đất thì thể hiện theo ranh giới thửa đất;
- Sơ đồ nhà ở (trừ căn hộ chung cư), công trình xây dựng thể hiện phạm vi ranh giới xây dựng (là phạm vi chiếm đất tại vị trí tiếp xúc với mặt đất theo mép ngoài tường bao) của nhà ở, công trình xây dựng;
- Trường hợp công trình trên đất là căn hộ chung cư thì thể hiện sơ đồ mặt bằng của tầng nhà chung cư có căn hộ:
- Thể hiện vị trí, hình dáng mặt bằng theo tường bao ngoài của căn hộ (không thể hiện từng phòng trong căn hộ),
- Ký hiệu (mũi tên) cửa ra vào căn hộ,
- Kích thước các cạnh của căn hộ;
- Kích thước của sơ đồ thể hiện trên Giấy chứng nhận được thực hiện căn cứ vào kích thước, diện tích của từng thửa đất, tài sản gắn liền với đất cụ thể để thể hiện cho phù hợp.
Trường hợp thửa đất, tài sản gắn liền với đất có diện tích lớn hoặc hình dạng phức tạp, có nhiều hạng mục công trình mà một phần trang 3 không thể hiện hết sơ đồ thì sử dụng toàn bộ trang 3 để thể hiện cho phù hợp.
Mục đích, vai trò của bản đồ thửa đất
Với khái niệm cũng như các nội dung được pháp luật quy định nêu trên, có thể thấy, bản đồ thửa đất được xây dựng với mục đích hỗ trợ cho quá trình giám sát, quản lý và sử dụng đất đai. Những thông số, chi tiết được thể hiện đảm bảo tính pháp lý, tính riêng biệt của thửa đất, hạn chế những xung đột, mâu thuẫn trong quá trình sử dụng.
Đồng thời, chính bởi mục đích này nên bản đồ thửa đất đóng vai trò khá quan trọng trong việc giúp người sử dụng đất tránh được nhiều rủi ro đáng tiếc.
- Thông qua bản đồ, sơ đồ và hình vẽ trên đó, người xem biết được chính xác hình dạng, vị trí của thửa đất; biết được các thông số như chiều dài, chiều rộng, số hiệu đỉnh thửa,...
- Biết được khu vực tiếp giáp xung quanh là gì, thửa đất nào tiếp giáp, tiếp giáp theo hướng như thế nào nhờ đó chỉ dẫn Bắc - Nam.
- Thể hiện được chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất. Nhờ đó, với những ai có ý định mua bán đất đai có thể kiểm tra được, tránh rủi ro khi mua đất thuộc quy hoạch.
Ngoài ra, chỉ giới và mốc hành lang bảo vệ an toàn công trình có liên quan đến thửa đất như hệ thống dẫn điện, công trình thủy lợi, công trình giao thông,... cũng được thể hiện trong bản vẽ. Đây là những khu vực có phần đất sử dụng cho các mục đích chuyên biệt, được quản lý chặt chẽ. Vì vậy, biết được điều này giúp người sử dụng đất hạn chế các tình trạng xâm lấn trái phép, sử dụng sai mục đích hoặc khi mua bán phải loại trừ những khu vực này để đo đạc nhà đất cho chính xác.
Cách xem bản đồ thửa đất
Hiện nay, ngoài sơ đồ thửa đất được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng còn có thể tra cứu bản đồ khu đất ở các nền tảng trực tuyến, điển hình như Google Maps. Mặc dù nội dung thể hiện có phần khác nhau nhưng vẫn là công cụ hữu ích để sử dụng, tìm hiểu thông tin thêm về đất đai.
Xem sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận
Mục 1 Phụ lục số 02, ban hành kèm Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT có hướng dẫn khá cụ thể về cách xem, cách đọc những hình ảnh, thông số thể hiện trên bản vẽ. Bạn đọc lưu ý một số nội dung quan trọng dưới đây.
Đường nét, đơn vị và ký hiệu
- Cạnh thửa đất thể hiện bằng đường nét liền khép kín; kích thước cạnh thửa đất thể hiện trên sơ đồ theo đơn vị mét (m), được làm tròn đến hai (02) chữ số thập phân;
- Thửa đất có nhiều cạnh thửa, không đủ chỗ thể hiện chiều dài các cạnh thửa trên sơ đồ thì đánh số hiệu các đỉnh thửa bằng các chữ số tự nhiên theo chiều kim đồng hồ và lập biểu thể hiện chiều dài các cạnh thửa tại vị trí thích hợp bên cạnh sơ đồ.
- Thửa đất có ranh giới là đường cong thì thể hiện tổng chiều dài đường cong đó và không thể hiện tọa độ đỉnh thửa.
Tỷ lệ sơ đồ
- Sơ đồ thửa đất thể hiện trên Giấy chứng nhận không theo tỷ lệ cố định.
- Dựa vào kích thước thửa đất trên bản đồ (hoặc bản trích đo địa chính) có thể phóng to hoặc thu nhỏ theo tỷ lệ đồng dạng sao cho thể hiện cho phù hợp;
- Bảo đảm kích thước tối thiểu của sơ đồ thể hiện trên Giấy chứng nhận không nhỏ hơn 05cm2.
- Nếu thửa đất có kích thước của chiều dài lớn hơn nhiều lần kích thước của chiều rộng mà khi thu nhỏ theo tỷ lệ đồng dạng, làm cho chiều rộng của thửa đất bị thu hẹp đến mức không đủ chỗ để thể hiện thông tin thì thể hiện chiều dài của thửa đất theo tỷ lệ khác với chiều rộng nhưng phải đảm bảo không làm thay đổi dạng hình học của thửa đất.
Chỉ giới quy hoạch
- Chỉ giới quy hoạch sử dụng đất được thể hiện bằng đường nét chấm liên tục và mũi tên chỉ hướng phạm vi quy hoạch;
- Chỉ giới hành lang bảo vệ an toàn công trình được thể hiện bằng đường nét 3 chấm xen kẽ nét đứt và mũi tên chỉ hướng phạm vi hành lang an toàn.
- Mốc giới quy hoạch, mốc giới hành lang an toàn được thể hiện bằng dấu chấm đậm.
- Ghi chú tên của đường chỉ giới quy hoạch, chỉ giới hành lang an toàn được đặt tại các vị trí thích hợp trên sơ đồ.
Cách xem vị trí thửa đất trên Google Maps
Phương pháp này có thể tạm gọi là phương pháp “mở rộng” của việc xem sơ đồ thửa đất trên giấy chứng nhận. Trong một số trường hợp, các cá nhân vẫn muốn tìm hiểu thêm thông tin toàn cảnh khu đất dựa trên các số liệu đã được cung cấp.
Trước hết, cần lưu ý, trên trang 3 của giấy chứng nhận hoặc trong hồ sơ kỹ thuật của thửa đất thường có toạ độ VN - 2000.
Đối với một số tỉnh, thành phố đã có phần mềm thông tin quy hoạch thì chỉ cần nhập tọa độ X, Y vào phần tìm kiếm.
Với các tỉnh chưa có phần mềm này thì sử dụng Google Map để tra cứu.
Bước 1: Chuyển tọa độ
Chuyển toạ độ VN - 2000 sang hệ toạ độ của google map thông qua thiết bị di động (sử dụng app "Chuyển Tọa Độ VN2000" đối với hệ điều hành Android) hoặc sử dụng phần mềm HHmaps khi thao tác trên máy tính.
Bước 2 : Nhập tọa độ thửa đất lên Google Maps.
Ở ô tìm kiếm, nhập tọa độ vừa được chuyển đổi ở trên. Sau đó theo chỉ dẫn của Google Maps, người dùng phóng to, thu nhỏ để xem vị trí khu đất mình muốn tìm kiếm.
Giá trị pháp lý của bản đồ thửa đất
Trừ một số trường hợp bản đồ thửa đất được tra cứu như một công cụ hỗ trợ, tìm kiếm thêm thông tin dựa trên những nền tảng công nghệ, còn lại, việc sơ đồ thửa đất thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ, tài liệu đất đai của cơ quan có thẩm quyền đều mang giá trị về mặt pháp lý. Đặc biệt, sơ đồ trên Giấy chứng nhận là căn cứ quan trọng cho các tranh chấp đất đai hoặc thực hiện các điều chỉnh đối với việc sử dụng đất.
Bản đồ thửa đất có vai trò, ý nghĩa khá quan trọng đối với cơ quan quản lý và người sử dụng đất. Bạn đọc nên nắm thông tin để tiện tra cứu cũng như biết cách bảo vệ các quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai cho chính mình.
Xem thêm: