Có nên vay 1 tỷ mua nhà? [Giải pháp từ chuyên gia]

Có nên vay 1 tỷ mua nhà? Có được nơi an cư vững chắc và an toàn là mong muốn của số đông người dân hiện nay. Tuy nhiên, mức vay mua này có phải quá liều lĩnh?

Thị trường bất động sản 2020 cho thấy những dấu hiệu khả quan về nguồn cung và xu hướng nhà đất, tuy nhiên, đi cùng với đó là sức mua và mặt bằng giá cùng tăng cao. Cơ hội mua nhà, mua đất ngày càng thu hẹp với những cá nhân có thu nhập thấp hoặc không ổn định. Ở thời điểm này, giới kinh doanh nhà đất, dù là kinh doanh nhà đất nhỏ lẻ hay vững vàng về vốn cũng luôn đề cao nguyên tắc “xuống tiền đúng thời điểm” bởi tốc độ xê dịch của giá bất động sản rất khó để lường trước. Vì vậy, phần lớn phương án mua nhà nhanh chóng, hiệu quả đều là tận dụng đòn bẩy tài chính từ các khoản vay tại ngân hàng.

Theo các khảo sát gần đây cho thấy, để mua nhà thời điểm này, dù là căn hộ hay nhà liền thổ, số tiền bỏ ra đều không dưới 1 tỷ đồng, nhất là đối với những ai có ý định mua nhà tại thành phố. Tích góp được vài trăm triệu, nhiều người nghĩ đến việc “liều” vay thêm 1 tỷ đồng để đủ chi trả cho các căn chung cư hoặc nhà phố. Nếu xét dưới góc độ đây là số tiền tích lũy, có 1 tỷ nên đầu tư vào đâu được đánh giá là con số khá lý tưởng cho nhiều kế hoạch. Tuy nhiên, việc vay một số tiền tương đối lớn như vậy vẫn là lo ngại của nhiều người.

Trước khi quyết định có nên vay 1 tỷ mua nhà, đừng bỏ lỡ những thông tin, góc nhìn - quan điểm của chuyên gia được chia sẻ trong bài viết dưới đây.

Có nên vay ngân hàng 1 tỷ mua nhà?

Mua nhà là quyết định quan trọng và cần thiết của mỗi cá nhân, hộ gia đình. Tuy nhiên, mua nhà vốn không thể chỉ đơn giản dựa vào nhu cầu. Dù bạn nhận thấy mua nhà là cấp thiết ở thời điểm này, bạn nhận thấy giá bán từ một số lựa chọn đang ở mức khá “hời” nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc bạn đủ khả năng để thực hiện. Như vậy, vay 1 tỷ mua nhà nên hay không phụ thuộc rất lớn vào năng lực tài chính của bạn.

Cụ thể, nếu khả năng tài chính cộng với khả năng tài chính hỗ trợ cho ra kết quả lớn hơn hoặc bằng khả năng trả nợ thì việc vay ngân hàng để mua nhà là khả thi. Trong đó:

• Khả năng tài chính: Đây là số tiền tiết kiệm và thu nhập cố định hàng tháng của người vay sau khi đã trừ mọi chi phí sinh hoạt trong tháng.
• Khả năng tài chính hỗ trợ: Đây là số tiền mà người thân, bạn bè hỗ trợ cho vay không tính lãi hoặc tính lãi suất thấp hơn lãi suất của ngân hàng.
• Khả năng trả nợ: số tiền phải trả mỗi tháng trong sự được sự biến động của lãi suất, đảm bảo vẫn nằm trong tầm kiểm soát và khả năng chi trả.

Một chuyên gia kinh tế cho biết: “Tốt nhất là không nên vay quá 50% giá trị căn nhà muốn mua hoặc tổng số tiền trả lãi và gốc hàng tháng không được vượt quá 50% tổng thu nhập, để giảm thiểu áp lực trả nợ”. Các chuyên gia tài chính khác cũng cho rằng, dù đã có nhà hay ở nhà thuê thì để cân đối và đảm bảo đủ số tiền dành cho sinh hoạt, y tế, đi lại, mua sắm, xã giao..., mỗi người không nên dành quá 30 - 40% tổng thu nhập hàng tháng cho nhà ở.

Chuyên gia tài chính cá nhân - triệu phú tự thân David Bach - người đã đưa ra "quy tắc ngón tay cái" trong cuốn sách "Triệu phú tự động" cho biết: "Theo Hiệp hội Nhà ở Liên bang, thông thường, một người có thể chi tiêu 29% trong tổng số thu nhập hàng tháng cho các chi phí nhà ở. Tuy nhiên, khi không bị mắc khoản nợ nào, con số này có thể lên tới 41%".

Như vậy nếu thu nhập ổn định từ 20 triệu đồng/tháng trở lên thì hãy tính đến chuyện vay ngân hàng mua nhà, vì ngoài chi phí tối thiểu để ổn định cuộc sống, người mua nhà còn phải tính toán khoản chịu lãi ngân hàng hàng tháng. Lương 15 triệu mua nhà, hay lương 10 triệu mua nhà buộc bạn phải cắt giảm tối đa các chi phí hoặc tìm cách đầu tư để tạo thêm thu nhập hỗ trợ. Nói chung, thu nhập 20 - 25 triệu được xem là mức phù hợp để nghĩ đến việc vay mua nhà. Còn để vay 1 tỷ mua nhà, mức an toàn nên ở ngưỡng 30 triệu đồng cho thu nhập mỗi tháng.

Do đó, tạm kết luận lại, hãy nghĩ đến phương án vay 1 tỷ đồng mua nhà khi bạn cảm thấy thật sự có nhu cầu mua nhà, khả năng kinh tế đủ để xoay sở và đặc biệt là đã sở hữu ít nhất 30% - 50% giá trị căn nhà. Như vậy, với mức vay 1 tỷ, bạn nên có sẵn ít nhất 300 - 500 triệu tiền tích lũy. Nếu bắt đầu từ con số 0, bạn phải xác định được việc tìm nguồn cung sẽ khó khăn hơn, có 1 tỷ nên mua nhà hay chung cư không hẳn là cạn kiệt nguồn cung nhưng bạn buộc đánh đổi khá nhiều thứ, tham khảo thêm có 700 triệu mua nhà ở đâu, 800 triệu mua nhà ở đâu để biết được thị trường nào phù hợp.

Có 1 tỷ có nên mua nhà 2 tỷ không?

Lấy ví dụ từ một trường hợp trong thực tế như sau:

Vợ chồng anh Minh chị Nguyệt có mức thu nhập gọi là tạm ổn so với nhu cầu sống tại đô thị. Cả hai vợ chồng trung bình tiền lương hàng tháng là 30 triệu đồng. Gọi là ổn định, đủ điều kiện, khả năng về vay mua nhà nên anh chị bắt đầu tìm kiếm các căn hộ chung cư. Thay vì chọn vùng ngoại thành với các căn có giá từ 1,3 - 1,5 tỷ đồng, anh chị quyết định “chơi lớn”, chọn mua một căn gần trung tâm hơn với giá 2,3 tỷ đồng.

Sau khi quyết định, vợ chồng chị Nguyệt về gom tiền được 500 triệu. Bố mẹ 2 bên nội ngoại mỗi bên hỗ trợ cho 2 con 250 triệu nữa. Anh rể cho vay thêm 300 triệu không tính lãi nhưng yêu cầu mỗi tháng vợ chồng anh chị gửi về quê cho mẹ anh ấy 6 triệu để lo tiền thuốc thang Số tiền này cứ gửi về vậy cho đến khi hết số tiền 300 triệu kia. Như vậy, tổng cộng vợ chồng chị có sẵn 1,3 tỷ đồng.

1 tỷ đồng còn lại, anh chị vay ngân hàng trong thời hạn 20 năm (240 tháng), lãi suất ưu đãi trong 12 tháng đầu tiên là 8,29%/năm (tương đương 0,69%/tháng); lãi suất sau thời gian ưu đãi là 10,5%/năm (tương đương 0,875%/tháng). Do đó tổng số tiền lãi khoảng 8,3 triệu đồng và tiền gốc 4,1 triệu, mỗi tháng phải thanh toán từ hơn 11 đến hơn 12 triệu tùy từng thời điểm.

Anh chị tính toán như sau: Hàng tháng trả nợ ngân hàng 12,4 triệu đồng + 6 triệu đồng gửi về quê trả anh rể, tất cả là 18,4 triệu đồng. Còn lại khoảng hơn 11 triệu đồng, anh chị lên kế hoạch chi tiêu tiết kiệm cho cả gia đình, tất nhiên là sẽ không được thoải mái nhưng đảm bảo khả năng trả nợ.

Tuy nhiên, anh chị lại mắc phải thiếu sót lớn khi tính toán mọi thứ ở điều kiện tiêu chuẩn nhất, nhưng thực tế, lại có vô số sự kiện phát sinh, như con đau ốm, chị gặp tai nạn phải điều trị tại bệnh viện,... Số tiền 11 triệu chỉ có thể gọi là đủ cho những chi tiêu cơ bản, còn nói về dự phòng thì hoàn toàn không có. Vợ chồng anh chị phải ra sức đi làm thêm để trả nợ, cắt giảm việc đi chơi, đi du lịch, ăn uống. Quá mệt mỏi và áp lực, sau 2 năm vợ chồng chị Nguyệt quyết định bán căn chung cư đang ở để mua 1 căn hộ rẻ hơn, nằm ở vùng ngoại thành có giá chỉ hơn 1 tỷ đồng. Mọi thứ không có gì khác biệt về chất lượng, chỉ là chấp nhận đi xa hơn một chút, tuy nhiên với hệ thống hạ tầng được cải thiện, đó không còn là vấn đề nghiêm trọng.

Nếu áp dụng nguyên tắc vay mua nhà kể trên, 1 tỷ đồng sở hữu tương ứng với 50% giá trị của căn nhà 2 tỷ và số tiền cần vay ngân hàng là 1 tỷ đồng. Ngỡ là lý tưởng, tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ, số tiền 1 tỷ đồng có sẵn kia ở đâu, thuộc vào khoản tích lũy hay từ các khoản hỗ trợ tài chính khác.

Quay trở lại với tình huống nêu trên, rõ ràng chi phí cho nhà ở của vợ chồng chị Nguyệt chiếm đến hơn 60% thu nhập hàng tháng bởi ngoài vay ngân hàng, anh chị còn khoản tiền nợ 300 triệu người thân; việc xoay sở chi tiêu chỉ trong 11 triệu đồng cho 3 người giữa lúc vật giá leo thang là một khó khăn lớn, chưa kể đến việc liên tục kéo dài suốt thời hạn vay (hơn 4 năm đầu tiên). Nếu như anh chị ngay từ đầu chọn một căn hộ vừa sức hơn thì có lẽ sẽ không áp lực như vậy.

Vậy nên, có 1 tỷ nên mua nhà 2 tỷ hay không còn tùy thuộc vào hoàn cảnh cụ thể của mỗi người. Nếu là 1 tỷ thuộc về sở hữu của bạn, không có nghĩa vụ hoàn trả lại cho người khác (lãi suất thấp hoặc không lãi suất) thì việc vay 1 tỷ để mua nhà 2 tỷ là hoàn toàn khả thi (trong trường hợp đáp ứng yêu cầu về thu nhập - chi tiêu). Mỗi tháng thu nhập 20 - 30 triệu, sau trả nợ còn khoảng gần 8 - 18 triệu để chi tiêu (tùy thuộc vào số lượng người trong nhà, nhu cầu tiêu dùng cá nhân). Nếu 1 tỷ đồng này lại là khoản huy động từ nhiều nguồn thì bạn cần xem xét kỹ lại, bởi số tiền phải trả hàng tháng không chỉ là vốn + lãi cho khoản vay tại ngân hàng.

Những lưu ý cần biết khi vay 1 tỷ mua nhà

Điều kiện để được vay 1 tỷ đồng mua nhà là gì?

Để được ngân hàng hỗ trợ cho vay lên đến 1 tỷ đồng mua nhà, bạn phải đáp ứng đủ những điều kiện cơ bản sau đây:

• Có tài sản thế chấp là bất động sản đã được cấp sổ đỏ và được ngân hàng định giá đủ điều kiện. Thông thường, khi cho vay theo hình thức thế chấp sổ đỏ, hạn mức vay tối đa lên tới 75% giá trị sổ đỏ, do đó, để vay được số tiền 1 tỷ đồng thì giá trị căn nhà tối thiểu phải đạt 1,35 tỷ đồng.
• Sinh sống hoặc làm việc tại địa bàn có chi nhánh ngân hàng mong muốn vay vốn.
  Là công dân Việt Nam có độ tuổi từ đủ 18 tuổi và không quá 70 tuổi khi đáo hạn khoản vay.
• Có thu nhập ổn định, có thể chứng minh được và đủ khả năng trả nợ theo phương án vay. Thông thường ngân hàng sẽ tính toán tổng số tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng của khoản vay không vượt quá 70% tổng thu nhập của người vay và người đồng trả nợ.
• Không có lịch sử nợ xấu tại các tổ chức tín dụng.
• Chứng minh được mục đích vay vốn phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành.

Nên chọn gói vay trung hạn hay dài hạn?

Hiện nay, đa số ngân hàng đều có các gói cho vay mua nhà từ trung hạn (1 - 5 năm) đến dài hạn (trên 5 năm, 10 năm hoặc 20 năm). Thậm chí, có một số ít chủ đầu tư còn liên kết với ngân hàng đưa ra gói vay lên tới 35 năm để giảm áp lực cho người mua. Nếu vay ngắn hạn thì số tiền gốc phải trả chia đều cho mỗi tháng rất lớn, người vay vừa khó thu xếp tài chính trả nợ, vừa khó được ngân hàng phê duyệt cho vay. Với thời hạn cho vay mua nhà dài hạn, số tiền gốc phải trả mỗi tháng sẽ thấp hơn. Thời gian vay càng lâu, số nợ gốc sẽ càng được chia nhỏ, điều này có lợi đối với người vay.

Việc chọn gói vay trung hạn hay dài hạn còn tùy thuộc vào điều kiện tài chính cụ thể của từng khách hàng. Nhưng để tránh áp lực tài chính đè nặng, khách hàng nên vay dài hạn và cố gắng trả nợ trước hạn. Vì vậy, bạn nên chọn thời hạn vay trong 20 năm để giảm áp lực trả nợ hàng tháng. Nếu trong vòng 10 năm bạn có khả năng trả hết nợ, ngân hàng vẫn cho phép bạn trả nợ trước hạn. Phí phạt trả nợ trước hạn tùy từng ngân hàng, chiếm khoảng từ 0,5 đến 3,5% tính trên số tiền trả nợ trước hạn. Còn nếu bạn tất toán trước hạn từ năm thứ 5, khá nhiều ngân hàng có chính sách miễn phí trả nợ trước hạn.

Cách tính tiền lãi hàng tháng khi vay 1 tỷ mua nhà

Đặt giả thiết trường hợp khách hàng vay vốn ngân hàng 1 tỷ mua nhà, trong thời hạn 20 năm. Lãi suất ban đầu 7%/năm cố định trong 12 tháng đầu tiên. Sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi trung bình trên thị trường dự kiến là 8%/năm. Chi tiết tiền lãi khách hàng phải thanh toán như sau:

• Số tiền trả hàng tháng trong kỳ đầu: 10.000.000 VNĐ
• Số tiền trả hàng tháng tối đa phải trả: 10.500.000 VNĐ
• Tổng tiền phải trả: 1.793.562.437 VNĐ
• Tổng lãi phải trả: 793.562.437 VNĐ

Trong trường hợp khách hàng có khả năng trả nợ trước hạn sau 10 năm, số tiền lãi và khoản tiền tiết kiệm được như sau:

• Số tiền trả hàng tháng trong kỳ đầu: 10.000.000 VNĐ
• Số tiền trả hàng tháng tối đa phải trả: 10.500.000 VNĐ
• Tổng tiền phải trả: 1.591.895.778 VNĐ
• Tổng lãi phải trả: 591.895.818 VNĐ
• Số tiền tiết kiệm được khi trả nợ trước hạn: 196.666.619 VNĐ
• Phí phạt trả nợ trước hạn: 5.000.000 VNĐ

Lời khuyên chuyên gia khi vay 1 tỷ mua nhà

Chuyên gia tài chính Lê Thẩm Dương nhấn mạnh: Lấy thu nhập cố định hằng tháng làm cơ sở

Khi vay tiền mua nhà, bạn phải ý thức được trách nhiệm của bản thân, không phó thác hết cho ngân hàng, nghĩa là không nên vay đại, vay để thỏa mục đích mua nhà nhưng rồi không có khả năng trả nợ. Nhu cầu là một chuyện, phải dựa trên thu nhập mà tiến hành.

Theo ông, có một chi tiết quan trọng được thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng giữa người vay với ngân hàng là lãi suất vay mua các năm sau phải dựa vào lãi suất thị trường. Hiện nay, các ngân hàng thường đưa ra mức lãi suất năm đầu rất rẻ, các năm tiếp theo thì tính theo lãi suất thị trường. Tuy nhiên, rất nhiều người lầm tưởng rằng đó là lãi suất cố định. Do đó, hãy tìm hiểu thật kỹ thông tin và diễn biến, quy luật trên thị trường trước khi quyết định vay tiền mua nhà.

Nếu người mua nhà biết tính toán bài toán tài chính cá nhân khi quyết định vay thì rủi ro nếu có cũng sẽ không lớn. Rủi ro ở đây phải được hiểu là không chỉ nằm trong sự biến động của lãi suất cho vay, mà nằm ở chỗ không cân đối được vốn đi vay và vốn tự có. Thế nên, tích lũy được 300 - 500 triệu là tốt nhưng không quan trọng bằng thu nhập cố định hằng tháng của người vay là bao nhiêu, tính ổn định ra sao.

Ông Trần Quang Duy, Phó Giám đốc Topbank.vn: Nên lựa chọn những ngân hàng cho vay với lãi suất cố định càng dài càng tốt.

Theo ông, đây là cơ sở để người vay giảm bớt áp lực trong những năm đầu. Tuy nhiên cũng cần lưu ý rằng, việc các ngân hàng tính lãi suất thay đổi 3 hoặc 6 tháng một lần cũng là bình thường bởi mức lãi suất đưa ra thông thường sẽ tương đương mức chung của thị trường để đảm bảo tính cạnh tranh giữa các ngân hàng.

Có nên vay 1 tỷ mua nhà? Nếu nhu cầu thật sự lớn và sự chuẩn bị tài chính của bạn ở mức đạt yêu cầu thì nên mạnh dạn tìm hiểu lãi suất, chính sách vay mua nhà tại các ngân hàng càng sớm càng tốt. Mua nhà ở thời điểm này có tỷ lệ cạnh tranh rất cao, nếu muốn 1 tỷ đồng tiền vay phát huy tốt hiệu quả, hãy sớm đưa ra quyết định.

Xem thêm:

• Cách định giá đất của ngân hàng: Kết quả có sát với thực tế?
• Tổng hợp lãi suất vay mua nhà của Top 12 ngân hàng lớn nhất tại Việt Nam (2019)
• Hướng dẫn cách tính lãi suất vay ngân hàng mua nhà trả góp nhanh và đơn giàn nhất