Có nên mua đất trồng lúa? Lợi ích và rủi ro

Chưa có đánh giá nào (Đánh giá của bạn)

Đất trồng lúa được pháp luật nước ta “bảo vệ” khá chặt chẽ. Vậy có nên mua đất trồng lúa hay không? Lợi ích gì và rủi ro gì khi mua đất trồng lúa trong thời buổi hiện nay?

Đất trồng lúa nói riêng và đất nông nghiệp là nhóm đất khá phổ biến ở nước ta. Theo Luật đất đai hiện hành thì người sử dụng đất hoàn toàn có thể thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, mua bán đất trồng lúa nhưng phải đảm bảo các điều kiện cụ thể. Tuy nhiên, không giống như đất thổ cư, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm khác, việc mua bán đất trồng lúa được biết đến là tương đối khó khăn vì Nhà nước đã ban hành các chính sách nhằm bảo vệ đất trồng lúa. Để trả lời cho những câu hỏi đặt ra ở đầu bài, mời các bạn xem qua bài viết sau đây.

1. Lợi ích khi mua đất trồng lúa

Xét về mặt lợi ích, hầu hết những ai muốn rót vốn đầu tư mua đất trồng lúa trong thời buổi hiện nay đều vì khả năng chuyển đổi lên thổ cư. Thực tế có thể thấy được sự chênh lệch rất lớn giữa giá đất trồng lúa nướcgiá đất thổ cư 2020. Nếu như sở hữu thửa đất có thể xin chuyển đổi lên thổ cư được thì không khác gì “nhặt được vàng”. Chính vì lý do này mà không chỉ giới kinh doanh nhà đất mà những ai đang đầu tư bất động sản đều không bỏ qua “miếng mồi ngon” mang tên đất trồng lúa.

Có nên mua đất trồng lúa 1

Điển hình là ở khu vực Tp. HCM trong những năm gần đây, tại các khu vực như Quận 9, huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, nhà đầu tư lẫn khách hàng liên tục săn lùng những mảnh đất vườn, đất lúa và đất nông nghiệp nói chung. Từ đó làm thủ tục xin chuyển đổi lên thổ cư và phân lô bán lại. Tuy nhiên, theo đánh giá tình hình nhà đất 2020, không phải cứ có tiền đầu tư mua đất lúa là bạn có thể trở thành “đại gia” trong tích tắc. Đi cùng với lợi nhuận siêu khủng đó cũng tồn tại nhiều rủi ro song song.

2. Rủi ro khi mua đất trồng lúa

Nếu mua đất trồng lúa với mục đích đầu tư, sinh lợi thì người mua sẽ phải đối mặt với một hoặc nhiều các rủi ro sau đây:

- Khó xác định giá trị thực của thửa đất

Thị trường bất động sản nông nghiệp đang cho thấy sự phát triển mạnh mẽ của mình trong những năm qua. Đồng thời, với nhiều tín hiệu khả quan, thị trường này được dự đoán sẽ còn bùng nổ hơn nữa trong tương lai. Cùng với tỷ suất sinh lời khủng sau khi chuyển đổi được lên thổ cư đã tạo ra hiện tượng “sốt” đất nông nghiệp ở một số khu vực vùng ven đô thị.

Lấy ví dụ tại Long Khánh, Đồng Nai là tỉnh vùng ven Tp. HCM. Cách đây khoảng 3 - 4 năm thì giá đất nông nghiệp ở khu vực các xã Bảo Quang, Bình Lộc, Hàng Gòn (Tp. Long Khánh) từ 1 - 2 tỷ đồng/ha. Nhưng thời điểm hiện nay đã lên đến 8 - 12 tỷ đồng/ha. Tại khu vực huyện Xuân Lộc cũng như các khu vực giáp ranh Long Khánh thì giá đất nông nghiệp vẫn liên tục tạo cơn “sốt”. Theo đánh giá của các chuyên gia, giá đất có thể tăng theo chu kỳ và khi đạt đỉnh điểm “cơn sốt ảo” thì nó sẽ duy trì trong một vài tháng và sau đó giảm dần. Nhưng tại Đồng Nai, cơn “sốt” đất nông nghiệp nói chung, đất trồng lúa nói riêng đã kéo dài 2 năm nay và vẫn chưa thấy dấu hiệu thoái trào.

Chính vì điều này, nhiều người đã lợi dụng để đẩy giá lên cao ngất ngưởng. Và rồi nếu không có kinh nghiệm trong việc định giá nhà đất thì người mua sẽ đứng trước nguy cơ bị lỗ nặng vì mua phải những thửa đất này. Ở thời điểm A khi mua, người mua kỳ vọng sau 1 - 2 năm thì giá đất sẽ tiếp tục lập đỉnh, nhưng không, sau khi cơn “sốt” đất ảo hạ nhiệt dần, “sự thật” sẽ dần được hé lộ. Giá đất sẽ quay về vị trí xuất phát và người mua phải “ngậm trái đắng” mà không thể làm được gì.

- Khó khăn khi chuyển đổi lên thổ cư

Không phải thửa đất trồng lúa nào cũng có thể xin chuyển đổi lên thổ cư. Theo quy định của Luật đất đai mới nhất hiện hành thì người sử dụng muốn thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở phải đảm bảo đủ nhiều điều kiện khác nhau. Cụ thể:

Ngoài những điều kiện trên, phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Và có giới hạn diện tích đất trồng lúa được phép chuyển đổi sang đất ở. Bên cạnh đó, khi chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở còn phải áp dụng các biện pháp phòng, chống ô nhiễm, thoái hóa môi trường đất, nước, không làm ảnh hưởng tới sản xuất lúa của khu vực liền kề. Nếu như gây ảnh hưởng xấu đến môi trường xung quanh thì sẽ bị xử lý theo quy định và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.

Có nên mua đất trồng lúa 2

Hiện nay, Nhà nước đã ban hành các chính sách nhằm bảo vệ, phát triển đất trồng lúa trên cả nước, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa. Do đó, việc chuyển đổi đất lúa lên thổ cư đang bị siết chặt dần. Nếu như không cẩn thận trong quá trình sàng lọc thông tin mà chỉ nghe một phía từ người bán thì người mua sẽ đứng trước nguy cơ bị “chôn” vốn. Nhìn chung thì đất trồng lúa có sự tăng giá không cao. Và nếu không thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang thổ cư thì khi muốn bán lại cũng rất khó để tìm người có nhu cầu.

- Chi phí chuyển nhượng, chuyển đổi sang thổ cư cao

Theo quy định của Luật đất đai, trong quá trình làm thủ tục xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng lúa sang đất thổ cư thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình. Về khoản phí này sẽ phụ thuộc vào từng khu vực, từng địa phương khác nhau sẽ ban hành các mức phí khác nhau. Nhưng có thể biết được rằng chi phí chuyển nhượng, chuyển đổi cao. Do đó, người mua phải tính toán làm sao để đảm bảo quyền lợi tối ưu cho mình.

- Rủi ro về quy hoạch sử dụng đất

Vấn đề quy hoạch sử dụng đất là yếu tố không kém phần quan trọng khi mua bán nhà đất trong thời buổi hiện nay. Theo quy định thì nếu thửa đất nằm trong quy hoạch thì người sử dụng đất không thể xây dựng nhà ở, công trình trên đó. Đồng thời các thủ tục mua bán, chuyển nhượng sẽ có phần phức tạp hơn. Nếu là một người am hiểu về bất động sản, pháp lý nhà đất thì sẽ rất e dè và đắn đo trước quyết định có nên xuống tiền mua đất trồng lúa vướng quy hoạch hay không. Vì có rất nhiều rủi ro tiềm ẩn sau đó. Còn đối với người mua không có nhiều kinh nghiệm sẽ rất dễ bị “sập bẫy” của người bán với chiêu trò rao bán đất giá rẻ và cam kết lên thổ cư 100%.

Bên cạnh đó, đất nằm trong quy hoạch sẽ có thể bị Nhà nước thu hồi. Về khoản tiền bồi thường sẽ căn cứ theo quy định của từng địa phương. Nhưng nếu có thì khoản tiền này cũng không đáng kể và có trường hợp không được đền bù. Vì thế, phải hết sức cẩn thận với điều này.

3. Có nên mua đất trồng lúa?

Có nên mua đất trồng lúa 3

Với những lợi ích và rủi ro phân tích như trên, có nên mua đất trồng lúa hay không?

- Nên

Câu trả lời là có nếu như:

  • Bạn đã kiểm tra được tất tần tật các vấn đề liên quan đến pháp lý thửa đất là đảm bảo phù hợp theo quy định của pháp luật.
  • Bạn đã tra cứu được thông tin quy hoạch rõ ràng rằng thửa đất không nằm trong quy hoạch.
  • Bạn đã tìm hiểu về khả năng chuyển đổi lên thổ cư sau khi sở hữu thửa đất này từ nguồn tin chính thống.
  • Bạn nhận thấy được tiềm năng sinh lời khủng nếu như sở hữu thửa đất này ở thời điểm hiện tại.
  • Bạn đã chuẩn bị tài chính sẵn sàng, bao gồm cả chi phí phát sinh và chi phí để xây dựng nhà ở, công trình trên đất trồng lúa (nếu có).

- Không nên

Câu trả lời không nếu như:

  • Bạn nhận thấy có dấu hiệu mập mờ về mặt pháp lý mà người bán cố tình che giấu. Có thể là đang xảy ra sự tranh chấp giữa những người cùng sở hữu thửa đất. Hoặc thửa đất này đang thế chấp, cầm cố tại ngân hàng.
  • Bạn tìm hiểu được thửa đất đang bị vướng quy hoạch hoặc đang bị quy hoạch treo. Tuy nhiên, người bán lại không trung thực mà cố tình giả mạo thông tin để lừa đảo.
  • Bạn biết được thửa đất này không thể thực hiện chuyển đổi lên thổ cư vì không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương.
  • Bạn nhận thấy có quá nhiều thông tin ảo về thửa đất này cũng như tình trạng “sốt” đất trong khu vực.

4. Kinh nghiệm mua đất trồng lúa

Có nên mua đất trồng lúa 4

Để hạn chế rủi ro khi mua đất trồng lúa, bất kỳ ai cũng cần phải lưu ý những điều sau đây:

  • Kiểm tra tính pháp lý mảnh đất: phải đảm bảo tính pháp lý của thửa đất minh bạch, rõ ràng. Dẫu sao đi chăng nữa thì thửa đất có tiềm năng sinh lời cao bao nhiêu cũng không thể so sánh với yếu tố pháp lý. Đây là điều kiện tiên quyết mà đối với bất kỳ bất động sản nào đều phải có. Khi đã đảm bảo về mặt pháp lý thì hãy tính đến những vấn đề tiếp theo.
  • Kiểm tra hợp đồng mua bán: đã mua bán bất động sản thì bắt buộc phải có hợp đồng chi tiết, rõ ràng. Các điều khoản bên trong phải đảm bảo quyền lợi ngang bằng cho đôi bên thực hiện mua bán. Và hợp đồng phải được công chứng bởi cơ quan chức năng có thẩm quyền thì mới xem là hợp pháp. Cần phải đọc kỹ và kiểm tra từng điều khoản nêu trong đó trước khi đặt bút ký để không bị người bán qua mặt. Và tuyệt đối không sử dụng hợp đồng viết tay, hợp đồng không được công chứng. Bạn sẽ là người chịu thiệt thòi trong trường hợp xảy ra tranh chấp, kiện tụng.
  • Xác minh thông tin người bán: mục đích chủ yếu của việc này là để xác định rằng người bán đang đứng ra thực hiện giao dịch với bạn có phải là chủ sở hữu của thửa đất và có đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng hay không. Vì nếu tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng hoặc nhiều người thì phải có sự đồng ý của tất cả mọi người đứng tên trong sổ đỏ. Còn nếu không sẽ dễ xảy ra tình trạng tranh chấp.
  • Xem bản đồ quy hoạch: mọi thông tin đến việc quy hoạch sử dụng đất ở địa phương, khu vực cần phải tìm hiểu rõ ràng. Đặc biệt là thông tin về quy hoạch sử dụng đất cấp xã (phường), điều chỉnh quy hoạch sử dụng đấtđất quy hoạch treo. Bạn có thể kiểm tra quy hoạch dựa trên thông tin trên sổ đỏ, tìm đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc sử dụng dịch vụ kiểm tra quy hoạch. Nếu có bất kỳ dấu hiệu mập mờ, phức tạp thì không nên mạo hiểm mà quyết định vội vàng.
  • Lựa chọn vị trí: nên chọn những vị trí nằm gần đường giao thông để thuận tiện cho việc rao bán lại hoặc xây dựng nhà ở, công trình sau khi đã xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Hạ tầng giao thông chính là đòn bẩy quyết định đến tương lai của bất động sản. Điều này hầu hết ai cũng có thể biết được.
  • Định giá nhà đất: khi mua bán nhà đất thì định giá nhà đất là việc không thể bỏ qua. Hiện nay có các cách định giá nhà đất dựa trên nhiều phương pháp, phương tiện khác nhau. Chẳng hạn như tham khảo bảng giá đất địa phương, so sánh giá thửa đất khu vực lân cận, sử dụng app định giá nhà đất, bản đồ định giá đất và định giá thông qua ngân hàng. Hoặc nếu bạn không có kinh nghiệm định giá nhà đất hay không tự tin vào khả năng của mình thì có thể tìm đến dịch vụ thẩm định giá nhà đất (sẽ phải mất một khoản phí).
  • Tìm hiểu khả năng lên thổ cư: trước khi thực hiện mua bán, giao dịch bạn cần phải nắm chắc được khả năng lên thổ cư của thửa đất mà mình cần mua. Suy cho cùng, đây cũng là mục tiêu mà nhiều người đang hướng đến. Vì thế, nếu muốn không “ngậm đắng nuốt cay” khi xuống tiền đầu tư mua đất trồng lúa thì phải chịu khó xác định rõ vấn đề này. Lời nói của môi giới, người bán cũng chỉ nghe để tham khảo. Cách tốt nhất là bạn nên tìm đến các cơ quan đất đai có liên quan ở địa phương để nhờ họ tư vấn, giải đáp cụ thể.
  • Tính toán chi phí chuyển nhượng, chuyển đổi: muốn tối ưu hóa lợi nhuận đòi hỏi bạn phải tính toán các khoản phí cụ thể. Ở từng địa phương, từng khu vực sẽ có bảng giá đất khác nhau. Dựa vào đó mà người sử dụng đất có thể dự trù được chi phí chuyển nhượng, chuyển đổi. Nếu được thì trong quá trình thỏa thuận mua bán có thể yêu cầu người bán hỗ trợ phần nào về khoản phí này sao cho hợp lý nhất.
  • Lưu ý về vấn đề đặt cọc: nếu như người bán có yêu cầu bạn phải đặt cọc trước một phần giá trị thửa đất thì bắt buộc phải lập hợp đồng đặt cọc, có người làm chứng hoặc công chứng, chứng thực bởi cơ quan Nhà nước để khi xảy ra tranh chấp sẽ có căn cứ để xử lý, đảm bảo quyền lợi chính đáng cho bạn. Thực tế đã có không ít những người “nhẹ dạ cả tin”, một phần do quá tin tưởng vào người bán, một phần là chỉ nhìn thấy lợi ích trước mắt mà vội vàng làm theo những gì họ yêu cầu. Sau khi đặt cọc xong thì người bán “lặn biệt tăm” và không thể liên lạc được nữa.

Tổng kết

Không chỉ riêng gì đất trồng lúa mà các loại đất khác cũng có nhiều lợi ích và rủi ro tồn tại song song. Điều quan trọng ở đây chính là bạn biết cách cân đo đong đếm làm sao để cân bằng giữa lợi ích và rủi ro một cách tốt nhất. Nếu như thửa đất mà bạn đang muốn mua không có bất cứ điều gì mập mờ, phức tạp thì quyết định xuống tiền là điều đúng đắn. Còn ngược lại, cần phải cân nhắc cho kỹ đối với những thửa đất trồng lúa vướng phải nhiều vấn đề rắc rối, phức tạp.

Không ai có thể khẳng định được rằng mua đất trồng lúa chắc chắn sẽ có lời. Và cũng không ai dám khẳng định rằng mua đất trồng lúa chỉ có chuyện lỗ. Tùy thuộc vào khả năng, kinh nghiệm, sự thông minh, tinh tế ở mỗi người mà có hướng đầu tư khác nhau.

Như vậy, bài viết trên đã giúp bạn trả lời được câu hỏi có nên mua đất trồng lúa hay không từ những phân tích khách quan, cụ thể. Đồng thời cũng chia sẻ một số kinh nghiệm mua đất trồng lúa dành cho những ai đang còn thắc mắc.

Xem thêm: