Có nên mua đất gần khu công nghiệp không? [Góc nhìn đa chiều]

Chưa có đánh giá nào (Đánh giá của bạn)

Có nên mua đất gần khu công nghiệp không? Cơ hội và rủi ro nào có thể xuất hiện với loại hình bất động sản này?

Đất gần khu công nghiệp trong thời gian gần đây bất ngờ trở lại đường đua, khi các dự án khu công nghiệp lớn nhỏ lần lượt ra mắt. Những bước tiến triển của thị trường bất động sản công nghiệp cũng kéo theo nhu cầu đầu tư tại các khu vực lân cận.

Tuy nhiên, cùng là đầu tư đất nền, đầu tư đất nền vùng ven nhưng việc lựa chọn mua gần các khu công nghiệp lại đặt ra khá nhiều hoài nghi. Người mua đất ven khu công nghiệp phần lớn muốn tận dụng sức hút của những dự án này, phục vụ cho nhu cầu của lao động, chuyên gia về làm việc hoặc “đợi” thời nhờ các cú hích hạ tầng, dòng tiền. Liệu mọi thị trường gần khu công nghiệp đều có cùng cam kết về lợi nhuận và hình thức sinh lời? Mua đất gần khu công nghiệp sẽ có những lợi thế và khó khăn nào?

Cơ hội khi mua đất gần khu công nghiệp

Tiềm năng kinh doanh luôn hiện hữu

Kinh doanh nói chung đối với đất gần khu công nghiệp bao gồm cả kinh doanh nhà đất và kinh doanh các hình thức dịch vụ khác. Có thể thấy rằng, lượng lao động, chuyên gia về làm việc tạo ra làn sóng về nhu cầu nhà ở, nhu cầu sử dụng các dịch vụ nở rộ. Đây chính là các đối tượng khách hàng tiềm năng với ai muốn tận dụng đất gần khu công nghiệp để làm giàu.

Theo khảo sát, khu vực quanh các khu công nghiệp, những mô hình như phòng trọ, nhà nghỉ, kiot thương mại, mặt bằng kinh doanh cực kỳ phát triển. Số lượng lao động tại khu công nghiệp luôn có nhu cầu về nhà ở rất lớn. Ngoài ra, nhiều hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thuê nhà đất để phục vụ cho các hoạt động mua bán, cung ứng dịch vụ cũng chọn đất gần khu công nghiệp để xuống tiền.

Cụ thể, hoạt động cho thuê nhà trọ có mức giá tương đối ổn định khi đạt từ 1.8 đến 2 triệu/tháng, mặt bằng kinh doanh, nhà nguyên căn khoảng 12-13 triệu/tháng, tùy theo hình thức sử dụng là cho thuê văn phòng, karaoke, nhà hàng, khách sạn,... mức giá sẽ được điều chỉnh ở mức cao hơn. Hoặc để đơn giản hơn trong khâu quản lý, họ cho các doanh nghiệp, hộ kinh doanh nhỏ thuê đất làm nhà xưởng với quy mô nhỏ.

Bên cạnh việc cho thuê, tự cá nhân người mua cũng có thể tham khảo một số hình thức kinh doanh gần khu công nghiệp nếu mua đất với mục đích an cư, làm việc; điều này giúp tạo ra kênh kiếm tiền mang đến thu nhập thêm hàng tháng. Tham khảo một số gợi ý Nên kinh doanh gì ở Khu công nghiệp.

cơ hội khi mua đất gần KCN

Tiềm năng tăng giá đầy hứa hẹn

Khả năng tăng giá của đất gần khu công nghiệp có thể được đánh giá dựa trên 2 yếu tố:

  • Quy hoạch và hạ tầng: việc quy hoạch dự án tại các khu công nghiệp đều rõ ràng, minh bạch và được đầu tư bài bản, đồng bộ. Ngoài ra, sự kề cận các tuyến đường lớn, trục đường huyết mạnh cũng là cơ sở để thôi thúc làn sóng dịch chuyển của dân cư, khiến cho nhà đất trở nên thu hút hơn.
  • Công nghiệp được đẩy mạnh: sự tập trung vào phát triển kinh tế công nghiệp sẽ thay đổi vị thế của các khu công nghiệp, dẫn tới thị trường nhà đất lân cận có thêm cơ hội để “tạo sóng”. Không gì làm nên sức hút lớn hơn việc dòng vốn đầu tư liên tục đổ về.

Trên thực tế, để nói về tỷ lệ tăng giá của đất nền, phải xét dựa trên rất nhiều yếu tố. Tuy nhiên, với đất gần khu công nghiệp, cơ bản đã nắm trong khu vực được chú ý bởi các doanh nghiệp và nhà đầu tư cũng như chính quyền địa phương. Do đó, một cách khách quan, những khu vực này luôn đón nhận lượng quan tâm lớn về lâu dài, vậy nên rất có thể đạt được mức lợi nhuận tốt.

Những rủi ro của đất gần khu công nghiệp

Không thể phủ nhận những giá trị về mặt lợi nhuận và hình thức khai thác từ việc mua đất gần khu công nghiệp. Tuy nhiên, với hàng trăm dự án khu công nghiệp lớn nhỏ như hiện nay, không phải khu vực nào cũng có cùng mẫu số về sự thành công.

Hiểm họa từ việc “vẽ bánh”

Chính bởi sức hút lớn nên thực trạng của các khu đất nền gần khu công nghiệp hiện nay là rất dễ bị vẽ vời. Môi giới không ngại tung ra những lời lẽ có cánh về lợi nhuận hay sự phát triển thần tốc của cảnh quan, đô thị, cơ sở vật chất, tiện ích,... Tuy nhiên, mọi thứ vẫn chưa có gì hiện hữu và cũng chỉ là dựa trên lời nói suông mà thôi. Nhiều dự án “vẽ ra” các khu đô thị sầm uất, khu du lịch ngay cạnh khu công nghiệp nhưng thực tế, sẽ chẳng có ai cam chịu cảnh ô nhiễm khói bụi tại các khu công nghiệp và chuyện du lịch càng không thể. Những khách hàng ngoại tỉnh, non tay rất dễ bị thu hút bởi những lời quảng cáo như vậy.

Một nhà đầu tư tại Tp. Hồ Chí Minh từng là nạn nhân của các “bánh vẽ” khi đầu tư vào khu đất gần Khu công nghiệp Mỹ Phước. Ông mua lô đất này từ năm 2012 nhưng sau thời gian dài chờ đợi, cơ sở hạ tầng không đồng bộ và tỷ lệ cư dân không đông đảo, nguồn cung vượt quá cầu, khiến đất tại khu vực này rơi vào cảnh ế ẩm, hoang vắng trong nhiều năm liền. Theo ông, một phần thất bại cũng do bởi quá ham lợi nhuận, đổ xô đi mua theo đám đông, chưa có kinh nghiệm nên bị môi giới “che mắt”.

Vì vậy, theo khuyến cáo của các chuyên gia bất động sản, trước khi đưa ra quyết định sở hữu khối đất nền nào đó tại khu vực gần khu công nghiệp, không nên bị động chạy theo số đông mà cần chủ động thu thập đủ thông tin, xem xét tình hình thực tế về dự án để có thể đưa ra sự lựa chọn sáng suốt cho riêng mình. Các dự án đảm bảo tính an toàn cho dòng vốn đều luôn có sự tính toán hợp lý về khoảng cách và quy mô, loại hình bất động sản triển khai. Người mua phải tỉnh táo để lựa chọn.

Cụ thể, lời khuyên mà các chuyên gia đưa ra là:

  • Nhà đầu tư nên chọn các dự án có vị trí dễ dàng kết nối với khu vực trung tâm hành chính, kinh tế hoặc tọa lạc lân cận các khu công nghiệp, khu dân cư hiện hữu với tiện ích đầy đủ. Những vị trí này sẽ đáp ứng tốt nhu cầu ở hoặc cho thuê.
  • Chỉ nên chọn mua đất đã hoàn chỉnh pháp lý, cụ thể những khu đất, dự án đã có sổ đỏ, không vướng quy hoạch, có giấy phép xây dựng là những tài sản an toàn. Đất nền có pháp lý thiếu minh bạch luôn là là rủi ro lớn với nhà đầu tư. Đồng thời, những dự án mang thương hiệu từ chủ đầu tư uy tín cũng là lựa chọn mà người mua nên cân nhắc.

rủi ro khi mua đất gần kcn

Nguy cơ chôn vốn cũng không nhỏ

Theo ghi nhận, nhà đầu tư thường nhắm đến những lô đất lẻ nằm gần các khu công nghiệp để xây nhà trọ, nhà xưởng rồi cho thuê. Thậm chí, nhiều khu đất tưởng chừng trống nhưng hỏi ra thì đều đã có chủ. Thế mới thấy, khát vọng sinh lời nhờ mua đất gần khu công nghiệp là rất lớn.

Tuy nhiên, việc đầu tư bất động sản gần khu công nghiệp không đơn giản như nhiều người vẫn nghĩ. Một nhà đầu tư cho hay:“đối tượng thuê ở đây chủ yếu là công nhân, hộ gia đình trẻ có thu nhập thấp, nên sẽ bấp bênh vì thường xuyên chuyển chỗ làm, tính ổn định qua từng thời điểm không cao. Do đó, loại hình này chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi”.

Cung - cầu và tính thanh khoản của thị trường ven khu công nghiệp rất khó để dự đoán. Nhiều dự án hình thành nên nhưng không bám sát vào năng lực khách hàng. Với nhu cầu sử dụng lao động trong khu công nghiệp hiện nay, công nhân thường chiếm đa số. Họ là những người có nhu cầu nhà ở nhưng thu nhập quá thấp để tích lũy mua nhà. Như vậy, nhà đầu tư sẽ rất khó tìm người mua lại sản phẩm của mình.

Rất nhiều trường hợp trong thực tế cho thấy, dù khu công nghiệp được mở rộng, lượng công nhân tăng lên dồi dào nhưng chủ nhân của các lô đất vẫn phải ăn trái đắng vì chính quá trình phát triển của khu công nghiệp với sự nở rộ nhiều nhà máy lại kéo theo hệ lụy ô nhiễm môi trường. Những khu đất này không may lại nằm trong vùng “nguy hiểm”.

Các chuyên gia cho rằng, bất động sản với mục đích ở và kinh doanh gần các khu công nghiệp cần gắn với yếu tố về môi trường bởi những khu vực nhà máy ô nhiễm sẽ rất khó để phát triển phân khúc này. Vì vậy, bất động sản công nghiệp sẽ chỉ phát triển được ở những khu công nghệ cao và khu công nghệ sạch. Những khu công nghiệp theo mô hình này không chỉ tạo ra sức hút riêng mà còn đồng thời khoanh vùng an toàn cho những ai muốn mua đất gần khu công nghiệp, hạn chế tối đa các tác động tiêu cực từ quá trình sản xuất. Có như vậy, nhà đất lân cận khu công nghiệp mới phát huy được tiềm năng vốn có.

Xét về nguồn dự án khu công nghệ cao, khu công nghệ sạch, khá ít khu công nghiệp thực sự coi trọng và đề cao yếu tố xanh, bảo vệ môi trường. Tuy nhiên, trước tình trạng ô nhiễm đáng báo động như hiện nay, nếu không thay đổi, các khu công nghiệp sẽ khó để hoạt động lâu dài.

Nhận thức được điều này, Trần Anh Group đã khá nhạy bén khi nhanh chóng cho triển khai sự dự án KCN DVTM Trần Anh Tân Phú theo xu hướng xanh. Thị trường bất động sản công nghiệp lại có thêm sự khởi sắc mới trong nửa cuối năm 2020. Dự kiến sau khi đi vào hoạt động, KCN này sẽ tác động không nhỏ đến diện mạo, sức hút của địa phương; đặc biệt là những dự án và nhà đất khu vực lân cận.

Kết luận

Có nên mua đất gần khu công nghiệp không? Ưu và nhược điểm là hai thế cực luôn tồn tại song hành ở bất kỳ loại hình bất động sản nào. Nhà đất gần khu công nghiệp chắc chắn sẽ có những lợi thế riêng về hạ tầng, giá cả, nguồn cung,... tuy nhiên không thể loại bỏ hoàn toàn 100% rủi ro đầu tư. Kinh doanh nhà đất vốn là câu chuyện của tầm nhìn, càng nhìn ở đa góc độ, càng nhận diện được tiềm năng. Chính vì vậy, mua hay không mua đất gần khu công nghiệp phụ thuộc vị trí xuống tiền và mục đích sử dụng là gì. Muốn an toàn, đừng bỏ qua những nguyên tắc “bất di bất dịch” trong đầu tư bất động sản.

Xem thêm: