Có 4 tỷ nên mua nhà đất hay chung cư? (Góc nhìn đa chiều)

Có 4 tỷ nên mua nhà đất hay chung cư? Khi đứng trước những sự lựa chọn như thế này thì cần thiết phải có một góc nhìn đa chiều trước khi ra quyết định.

Với những người có vốn ít ở độ khoảng dưới 1 tỷ thì những câu hỏi như có 400 triệu nên mua nhà ở đâu, có 500 triệu nên mua đất ở đâu, có 1 tỷ nên mua nhà hay chung cư... không khó để trả lời. Thứ nhất là do phạm vi lựa chọn thu hẹp đi phần nào. Thứ hai là rủi ro có thể gặp phải thường nhỏ hơn (theo quy luật của thị trường thì những phân khúc BĐS nào có lợi nhuận càng cao thường đi cùng với rủi ro lớn). Thứ ba là trong trường hợp xấu nhất thì vẫn có thể bán tháo tài sản, cắt lỗ kịp thời. Trong khi đó, nếu có 4 tỷ trong tay hoặc nhiều hơn, bạn không khỏi băn khoăn và đau đầu trước những lựa chọn mang tính tầm cỡ.

Nhà đất hay chung cư nhìn chung đều là những cái tên sáng giá cho bất cứ ai muốn sở hữu với nguồn vốn 4 tỷ. Nhưng quyết định phải dựa trên góc nhìn đa chiều chẳng hạn là về ưu nhược điểm của mỗi loại hình nhà ở, về tình hình thị trường BĐS giai đoạn hiện tại và về tiềm năng, xu hướng phát triển trong tương lai.

1. Ưu nhược điểm khi mua nhà đất và chung cư

Một trong những nguyên tắc quan trọng hàng đầu khi mua bán bất động sản chính là phải phân tích, đánh giá mặt được và mất khi lựa chọn một phân khúc cụ thể. Trong trường hợp này là nhà đất và nhà chung cư.

- Nhà đất

Về ưu điểm, nhà đất có một số ưu điểm nổi bật sau đây:

• Quá trình làm thủ tục sang tên sổ đỏ, sổ hồng diễn ra nhanh hơn. Bạn có thể cầm tay ngay loại giấy tờ “quyền lực” nhất khi mua bán bất động sản.
• Bạn có thể làm những điều mình muốn như sửa chữa, nâng cấp, tổ chức tiệc tùng, hát karaoke, hoạt động vui chơi sinh hoạt khác nhưng phải đảm bảo theo quy định của pháp luật. Bạn không cần phải thông qua sự cho phép của cá nhân nào khác ngoài cơ quan chức năng có thẩm quyền.
• Bạn có cơ hội mua được căn nhà có diện tích lớn hơn nhiều so với nhà chung cư với cùng một số tiền là 4 tỷ. Ngoài ra, bạn có thể xây dựng khu vườn nhỏ nằm trong diện tích nhà mình để trồng cây, nghỉ mát.
• Giá nhà đất có tính ổn định cao, tùy thuộc vào vị trí mà có khả năng sinh lời tốt.
• Bạn không phải trả thêm khoản phí như phí bảo trì chung cư, phí giữ xe, phí bảo vệ, phí vệ sinh, phí cây xanh,...

Về nhược điểm, nhà đất có một số nhược điểm như là:

• Ở cùng một vị trí thì giá nhà đất thường cao hơn nhà chung cư.
• Ít sự lựa chọn gần khu vực trung tâm với giá 4 tỷ. Thay vào đó là những khu vực tiệm cận thành phố như các quận, huyện giáp ranh, các tỉnh vùng ven.
• Hệ thống tiện ích, dịch vụ thường nằm rời rạc và không tập trung như nhà chung cư.
• An ninh vẫn chưa thực sự đảm bảo và còn tùy thuộc vào mức độ an ninh nơi bạn sinh sống.
• Đôi lúc bạn và gia đình sẽ bị “tra tấn” bởi những giọng ca đầy “nội lực” và “ma mị” của hàng xóm xung quanh.

- Nhà chung cư

Về ưu điểm, lựa chọn nhà chung cư sẽ có những ưu điểm sau đây:

• Hệ thống tiện ích tập trung lại với nhau, đáp ứng mọi nhu cầu của cư dân.
• Chất lượng hạ tầng, kỹ thuật đảm bảo đồng bộ và tốt hơn.
• An ninh luôn được đảm bảo nghiêm ngặt 24/24 bởi đội ngũ bảo vệ và hệ thống giám sát an ninh hiện đại.
• Có các công viên, khu vui chơi thích hợp cho những gia đình có trẻ nhỏ, tạo điều kiện cho trẻ giao lưu với bạn bè.
• Nằm gần trung tâm, thuận tiện để đi lại và làm việc.
• Giá trị chung cư thường rẻ hơn giá nhà đất ở vùng khu vực.
• Thanh toán linh hoạt hơn, có thể chia ra từng đợt nhỏ theo hợp đồng cam kết với chủ đầu tư.
• Vay ngân hàng được dễ hơn vì “hưởng ké” sự uy tín của chủ đầu tư. Nhưng với 4 tỷ thì bạn hoàn toàn có thể lựa chọn được căn hộ chất lượng cao cho mình mà không cần chọn căn hộ xa xỉ hơn nữa.

Về nhược điểm, lựa chọn nhà chung cư sẽ có một số nhược điểm như là:

• Khi muốn sửa chữa, nâng cấp phải được sự cho phép của chủ đầu tư dự án.
• Nếu bạn có ý định ca hát, tiệc tùng như ở nhà riêng lẻ thì hãy bỏ ngay cái suy nghĩ đó. Vì các căn hộ nằm liền kề nhau nên dễ làm phiền đến cuộc sống của người khác. Điều này cũng thể hiện được văn hóa ứng xử của bạn khi sống một môi trường hiện đại như thế.
• Đóng thêm nhiều khoản phí như phí bảo trì chung cư, phí vệ sinh, phí thang máy,...
• Xe được gửi ở nhà xe chung nên cũng dễ bị trầy xước nếu không cẩn thận. Đặc biệt là xe ô tô rất quan trọng về tính thẩm mỹ.
• Nhận sổ đỏ, sổ hồng theo từng đợt và chậm hơn nhà đất.
• Rủi ro về cháy, nổ có thể cao hơn nhà riêng lẻ.
• Về lâu dài thì giá nhà chung cư thường có xu hướng giảm và nếu có tăng thì cũng tăng chậm hơn nhà đất.

2. Có 4 tỷ nên mua nhà đất hay chung cư?

Từ những phân tích về mặt ưu điểm và nhược điểm của từng loại hình nhà ở nêu trên, vẫn chưa thực sự đủ để đưa ra quyết định cuối cùng. Vì với số tiền 4 tỷ, người mua cần phải tính toán nhiều hơn về mặt lâu dài. Do đó, phải nhìn nhận vấn đề từ nhiều khía cạnh khác nhau và dưới góc độ khách quan nhất có thể.

- Ở khía cạnh người mua cần một nơi để an cư lạc nghiệp

Đã từ rất lâu, quan điểm “an cư lạc nghiệp” luôn gắn liền trong tâm trí người Việt ta. Có thể hiểu thành ngữ theo nghĩa là tìm một nơi ổn định trước rồi mới tính đến chuyện làm ăn, lập nghiệp. Và trong xu thế phát triển ngày nay thì với quan điểm này, nhà chung cư sẽ phù hợp hơn cho những ai vẫn còn băn khoăn. Đặc biệt là những gia đình trẻ thì chọn nhà chung cư lại càng hợp lý hơn thế nữa. Bởi vì những lý do sau đây:

• Thứ nhất là với người trẻ, họ thường dành nhiều thời gian để đi làm và không có thời gian để đi chợ truyền thống mỗi ngày. Khi đó, các cửa hàng tiện ích sẽ là sự lựa chọn thay thế chất lượng nhất.
• Thứ hai là khi mọi người đi làm cả ngày cũng không cần lo lắng nhiều về tài sản của mình vì hệ thống an ninh chung cư diễn ra khá chặt chẽ.
• Thứ ba là nếu có trẻ em trong gia đình thì trẻ sẽ có môi trường phát triển năng động hơn, được giao lưu, gặp gỡ nhiều bạn bè nhiều hơn.
• Thứ tư là nếu ngày đó cả gia đình bận rộn không thể nấu ăn thì có thể ghé ngang siêu thị, trung tâm thương mại để mua các đồ chế biến sẵn. Hoặc có thể đăng tin mua thực phẩm lên hội nhóm của chung cư. Vừa không cần suy nghĩ nhiều, vừa tiết kiệm được thời gian đáng kể.
• Thứ năm và cũng điểm nổi bật nhất của nhà chung cư chính là hệ thống tiện ích nội và ngoại khu hầu như đáp ứng mọi nhu cầu của cư dân sinh sống tại đó. Hằng ngày, việc đưa đón trẻ đi học không mất nhiều thời gian. Hoặc mỗi khi đi làm có thể ghé vào cửa hàng tiện lợi mua đồ ăn sáng vô cùng tiện lợi. Những ngày cuối tuần có thể đi bơi trong khuôn viên chung cư mà không cần đi đâu xa.

- Ở khía cạnh đầu tư, nhà đất hay nhà chung cư sẽ hiệu quả hơn?

Ở khía cạnh này thì cần quan tâm nhiều hơn đến giá cả và giá trị tăng trưởng theo thời gian. Theo đó, nhà chung cư thường có xu hướng mất giá sau 5 - 10 năm. Trong khi đó nhà ở riêng lẻ lại có xu hướng tăng lên. Nếu muốn mua nhà để đầu tư thị trong trường hợp này nhà ở riêng lẻ sẽ là sự lựa chọn phù hợp. Về tỷ suất sinh lời dự kiến thì nhà đất cũng được đánh giá cao hơn nhiều so với chung cư. Ở đây, bạn cần lưu ý một số vấn đề sau khi bỏ vốn đầu tư:

• Chọn nhà đất đảm bảo pháp lý: nói đến đầu tư thì không ai không nghĩ đến lợi nhuận. Nhưng không chạy theo nó một cách mù quáng sẽ không đem lại lợi ích gì cả. Trước khi thực hiện thủ tục mua bán cần phải kiểm tra pháp lý dự án nhà đất có đảm bảo hay không.
• Chọn nhà đất ven đô thay vì trung tâm: trong xu thế tất yếu hiện nay thì đầu tư mua BĐS ven đô là hướng đi đầy tiềm năng nhất. Nếu quan sát và phân tích kỹ thì giá nhà đất ở trung tâm được đẩy lên rất cao. Nhưng tỷ suất sinh lời lại không lý tưởng như nhiều người đã nghĩ. Thị trường BĐS trung tâm có thể được cho là đang trong trạng thái “bão hòa”. Có 4 tỷ trong tay thì mua nhà tại vùng ven mở ra nhiều cơ hội hấp dẫn hơn rất nhiều.

• Xem bản đồ quy hoạch rõ ràng: đã có không ít người phải “ngậm đắng nuốt cay” vì mua nhà vướng quy hoạch. Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành thì nhà đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn có thể thực hiện mua bán, chuyển nhượng. Tuy nhiên, bạn vẫn có nhiều sự lựa khác hấp dẫn hơn và không nên mạo hiểm trong trường hợp này. Đồng ý thì trong đầu tư vẫn cần một chút sự liều lĩnh nhưng không phải là bỏ qua những rủi ro có thể gặp sau đó.

- Ở khía cạnh kết hợp đầu tư và an cư lạc nghiệp

Ở khía cạnh này, bạn có thể lựa chọn giải pháp chia nhỏ nguồn vốn ra. Cụ thể:

• 1 tỷ mua nhà chung cư
• 3 tỷ mua nhà đất

Thị trường bất động sản luôn diễn ra nhiều biến động chứ không đứng yên tại chỗ. Ngay cả những chuyên gia hàng đầu trong lĩnh vực này cũng chỉ có thể đưa ra dự đoán về xu hướng phát triển trong tương lai. Không ai dám khẳng định với bạn rằng bỏ 4 tỷ mua nhà đất hay chung cư chắc chắn sẽ lãi. Lựa chọn nào cũng tồn tại song song hai mặt là lợi ích và rủi ro. Chẳng hạn như bạn dành 1 tỷ mua chung cư và 3 tỷ đầu tư nhà đất. Trong trường hợp diễn biến xấu nhất, bạn có thể bán tháo tài sản đi nhanh chóng và vẫn còn một nơi để an cư lạc nghiệp. Do đó, việc chia nhỏ nguồn vốn cũng giúp bạn chia nhỏ những rủi ro.

Hoặc:

• 1 tỷ mua nhà chung cư
• 3 tỷ để gửi tiết kiệm ngân hàng

Theo quan sát từ thực tế thị trường hiện nay thì với 1 tỷ bạn đã có thể sở hữu một căn hộ chung cư nằm gần trung tâm thành phố. Với 3 tỷ còn lại đem gửi tiết kiệm ngân hàng vừa là cách đầu tư sinh lời an toàn, vừa có nguồn thu nhập ổn định. Bạn không cần phải lo lắng quá nhiều như khi đầu tư kinh doanh bất động sản hoặc dùng số tiền dư để đầu tư các kênh tài chính khác.

Giả sử bạn gửi 3 tỷ tại ngân hàng A kỳ năm 12 tháng với lãi suất 6%/năm được lãnh vào cuối kỳ thì số tiền lãi nhận được là 180 triệu. (Công thức tính: Số tiền lãi = Số tiền gửi x Lãi suất (%năm)/12 x số tháng gửi). Với số tiền lãi này thì các khoản chi tiêu khi ở nhà chung cư không còn là vấn đề gì nữa.

Trong khi đó, nếu bạn không có nhiều kinh nghiệm đầu tư kinh doanh bất động sản thì bỏ 3 tỷ ra để đầu tư là rất mạo hiểm. Phải nói rằng thị trường bất động sản có sự phân hóa tương đối cao. Người nào có tiềm lực đủ mạnh về tài chính và giàu kinh nghiệm sẽ trụ vững lâu dài. Còn người vốn ít lại không có kinh nghiệm đầu tư sẽ dần bị loại “đào thải” ra khỏi thị trường.

3. 4 tỷ, nên mua nhà đất hoặc chung cư ở đâu?

Nếu như mua nhà đất, chung cư ở thành phố thì sự lựa chọn không nhiều, thường phải lựa chọn ở các quận huyện ngoại ô. Nhưng như đã nói ở trên, lợi nhuận không chắc sẽ hấp dẫn. Nhưng ngược lại, mua đất ở ngoại ô hoặc vùng ven thì có nhiều sự lựa chọn đa dạng và cơ hội sinh lời hấp dẫn hơn nhiều.

Dù là nhà đất hay chung cư thì giá cả cũng sẽ “mềm” hơn rất nhiều. Không chỉ người có 4 tỷ có thể mua được, mà người có số vốn 300 triệu trở lên cũng có thể tham gia vào thị trường này. Với số vốn 4 tỷ thì nhà đầu tư có thể lựa chọn được những sản phẩm tốt hơn và mua với số lượng lớn hơn.

Bình Dương, Long An, Tây Ninh… hiện đang là những điểm sáng trong tổng thể bức tranh bất động sản miền Nam. Lợi thế “sát nách” Tp. HCM, cộng với sự đầu tư cơ sở hạ tầng, giao thông đã giúp cho “bộ mặt” các khu vực này ngày càng “thay da đổi thịt”. Đặc biệt là Long An và Bình Dương - 2 khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp, thu hút mỗi năm hàng chục ngàn người lao động từ khắp mọi nơi trên cả nước đổ về. Tất cả những yếu tố đó đã giúp cho bất động sản nơi đây ngày càng khởi sắc và lên như diều gặp gió.

Lấy ví dụ về khu vực Bình Dương:

Bảng giá đất nền Bình Dương năm 2020 cho thấy tùy vào từng vị trí mà giá đất có sự khác nhau. Dẫn đầu là Thuận An, Dĩ An với giá từ 60 - 70 triệu đồng/m2. Tiếp đến là Bàu Bàng ở những khu vực tiềm năng đang có giá từ 13 - 15 triệu đồng/m2. Cuối cùng, huyện Dầu Tiếng có giá đất khá rẻ, chỉ từ vài triệu đồng/m2.

Hấp dẫn nhất vẫn là dự án đất nền Bình Dương. Được đánh giá cao về tiềm năng nhưng hầu hết các dự án tại đây đều có giá khá “mềm”. Điển hình như Hana Garden Mall có giá 7,9 triệu/m2, Dragon City có giá 8,5 triệu/m2, Phúc An Garden có giá 12 triệu/m2, New Time City có giá 16 triệu/m2…

Còn chung cư, với số tiền khoảng từ 800 triệu trở lên là nhà đầu tư đã có thể sở hữu được một căn chung cư thuộc Bình Dương được giới chuyên gia đánh giá cao về tiềm năng như: Thuận Giao Phát Thuận An (800 triệu), Tecco Home An Phú Bình Dương (833 triệu), SPlus Riverview Bình Dương (833 triệu), Bcons Garden Bình Dương (880 triệu), Stown Gateway Bình Dương (899 triệu)...

Hay ví dụ như khu vực Long An:

So với đất Bình Dương, đất nền Long An hiện rẻ hơn rất nhiều. Tùy vào từng khu vực mà giá đất tại đây dao động từ 12 - 18 triệu đồng/m2. Trong khi đó mức tăng giá được dự đoán từ 20 - 40%, thậm chí là 50 - 60% những khi sốt đất.

Giá đất nền dự án Long An lại càng hấp dẫn. Những cái tên "sáng" nhất ở thời điểm hiện tại bao gồm: Hoa Khải - New Land, Bella Vista, Phúc An City, Hoàng Phúc Garden, Long Phú Residence...

Còn chung cư ở Long An nhìn chung khá rẻ, là cơ hội cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Điển hình là chung cư Phúc An City có giá chỉ từ 400 triệu/căn và được chủ đầu tư Trần Anh Group cam kết khả năng sinh lời từ 16 - 22% sau khi mua từ 6 - 12 tháng.

>>> Những con số đó nói lên điều gì?

• Thay vì dùng 4 tỷ để mua được MỘT bất động sản thành phố thì nhà đầu tư có thể dùng 4 tỷ để mua NHIỀU bất động sản ở vùng ven.
• Thay vì dùng 4 tỷ chỉ có thể mua hoặc là nhà đất, hoặc là chung cư ở thành phố thì nhà đầu tư nên dùng 4 tỷ đó để vừa có thể mua nhà, vừa mua đất, vừa có thể mua chung cư tại các khu vực vùng ven.

4. Thời điểm “vàng” mua nhà đất, chung cư là lúc nào?

Trên thực tế, giá nhà đất thường biến động theo chu kỳ hoặc ở những thời điểm nhất định. Vậy theo các chuyên gia, thời điểm nào là thích hợp nhất để mua được nhà giá tốt?

- Mua nhà vào tháng 3, tháng 7 âm lịch

Theo quan niệm dân gian, tháng 3 gắn liền với Tết thanh minh và tháng 7 là tháng cô hồn. Tâm lý người mua thường kiêng kỵ mua nhà trong những tháng này thì không thực sự tốt lành. Nhưng cũng nhờ điều này mà chủ đầu tư thường có chính sách ưu đãi thu hút người mua như tặng xe khi mua nhà, giảm giá theo % cho những người mua đầu tiên,... Nếu bạn không quá nghiêng về vấn đề phong thủy trong bất động sản thì có thể tận dụng khoảng thời gian này để “săn lùng” những dự án nhà đất, căn hộ giảm giá.

- Mua nhà vào mùa mưa

Mua nhà vào mùa mưa, bạn sẽ có cơ hội quan sát những gì mà chủ đầu tư quảng cáo có giống như thực tế hay không. Chẳng hạn như nhà có bị mưa dột không, có xảy ra tình trạng ngập úng không, hay có mùi hôi bốc ra từ cống, rãnh không.

Mặt khác, khu vực xung quanh thường xảy ra tình trạng ngập lụt thì giá trị nhà ở sẽ bị giảm phần nào. Nếu đây là tình trạng chung của khu vực và người mua chấp nhận được thì sẽ có cơ hội mua được nhà ở giá tốt hơn bình thường. Có thể nói thì đây là cơ hội để bạn đánh giá uy tín chủ đầu tư và cơ hội để đầu tư sinh lời hiệu quả.

- Mua nhà giai đoạn thị trường BĐS phục hồi

Trong một chu kỳ của thị trường bất động sản gồm có 4 giai đoạn là phục hồi - tăng trưởng - sốt nóng - đóng băng. Từ 1993 đến nay đã cho thấy được các giai đoạn phát triển đúng theo quy luật này.

Ở giai đoạn đóng băng, thị trường bất động sản không còn diễn ra sôi nổi nữa, số lượng giao dịch đình trệ và rải rác, nhiều dự án bị tồn kho. Nếu mua nhà trong giai đoạn này để đầu tư thì đứng trước nguy cơ “chôn” vốn nhiều năm liền. Vì thế, cần phải quan sát biến động của thị trường để biết nó đang ở giai đoạn nào, từ đó đưa ra chiến lược đầu tư phù hợp. Thời điểm để mua nhà được giá tốt là khi thị trường bước vào giai đoạn phục hồi. Vài năm sau đó có thể bán lại tài sản với giá tốt hơn rất nhiều.

Theo các chuyên gia, vào mùa hạ và mùa thu thì không nên mua nhà đất vì giá bất động sản đang được đẩy lên cao, không đúng với giá trị thực của nó. Tuy nhiên, trường hợp này không phải là luôn luôn đúng. Nói tóm lại, nếu tính toán được thời điểm nào là phù hợp đối với mình thì bạn có thể mua nhà tại thời điểm đó. Không nhất thiết là phải áp dụng theo khuôn mẫu hay theo những suy đoán của người khác.

Tổng kết

Khi được hỏi có 4 tỷ nên đầu tư gì, đa số mọi người đều nghĩ ngay tới đầu tư bất động sản. Thế nhưng bất động sản không đơn thuần là một sản phẩm, mà ngược lại có rất nhiều phân khúc khác nhau, ví dụ như đất nền, nhà phố, chung cư, phòng trọ, biệt thự... Vì vậy nhà đầu tư cần phải có sự hiểu biết, phân tích kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư vào đâu.

Nhà đất và chung cư được đánh giá là phân khúc đầu tư mang đến nhiều lợi nhuận nhất, thế nhưng với số vốn 4 tỷ và muốn đầu tư ở thành phố thì không thể lựa chọn phân khúc này. Muốn đầu tư cả hai thì nên tìm về ngoại ô hoặc vùng ven. Còn muốn đầu tư ở thành phố thì chỉ có thể lựa chọn một trong hai. Lựa chọn phân khúc nào cũng nên suy tính thật kỹ càng những ưu và nhược điểm, lợi và hại, cơ hội và rủi ro.

Dù là mua nhà để an cư hay mua nhà để đầu tư thì với số vốn không nhỏ là 4 tỷ, đòi hỏi bạn phải biết tính toán về mặt lợi ích và rủi ro một cách kỹ càng hơn. Đặc biệt là trong giai đoạn hiện nay, người mua cần phải sự linh động, nhạy bén trước khi quyết định xuống tiền. Chỉ một bước đi chủ quan đều có thể khiến bạn “hụt chân” ngay sau đó. Nếu cảm thấy không đủ tự tin để quyết định thì hãy nhờ người thân, bạn bè, chuyên gia tư vấn thêm rồi hẵng đi tiếp cũng chưa phải là muộn.

Có 4 tỷ nên mua nhà đất hay chung cư? Cùng là câu hỏi như ở đầu bài nhưng đến đây, chắc hẳn mọi người đã có thêm nhiều thông tin, góc nhìn mới và khách quan hơn để tìm ra đáp án phù hợp với mình.

Xem thêm:

• Có 3 tỷ nên mua nhà đất hay chung cư? (So sánh để lựa chọn)
• Có 3 tỷ nên đầu tư gì? 5 cách để “tiền đẻ ra tiền” hiệu quả
• Có 1 tỷ nên mua nhà hay chung cư? [Góc nhìn chuyên gia]