#8 lưu ý khi mua bán đất trồng cây lâu năm bạn phải biết

Chưa có đánh giá nào (Đánh giá của bạn)

Nắm được những lưu ý khi mua bán đất trồng cây lâu năm sẽ là cách giúp bạn tránh được những rủi ro có thể gặp phải. 

Dù bạn là người đã có hoặc chưa có nhiều kinh nghiệm về lĩnh vực bất động sản thì những thông tin này cũng sẽ giúp ích được phần nào đó. Đối với người đã có kinh nghiệm thì bạn sẽ có cơ hội để “trắc nghiệm” lại những gì mình biết. Còn với những người chưa có nhiều kinh nghiệm thì chắc chắn đây là thông tin không thể bỏ qua. Vậy những lưu ý đó là gì? Mời các bạn xem qua bài viết ngay sau đây để tìm được câu trả lời nhé. 

1. Pháp lý tổng thể

Trong lĩnh vực bất động sản, pháp lý dự án hay pháp lý bất động sản từ lâu được biết đến là yếu tố quan trọng có liên quan trực tiếp đến quyền lợi của các bên tham gia mua bán. Từ các thủ tục giao kết hợp đồng mua bán đến các vấn đề phát sinh trước và sau thực hiện hợp đồng đều phải tuân thủ chặt chẽ theo quy định của pháp luật hiện hành. 

#7 lưu ý khi mua bán đất trồng cây lâu năm bạn phải biết#7 lưu ý khi mua bán đất trồng cây lâu năm bạn phải biết 1

Khi mua bán đất trồng cây lâu năm, cần chú ý kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt là sổ đỏ) hoặc các loại giấy chứng nhận khác theo quy định. Sổ đỏ là căn cứ pháp lý rõ ràng nhất mà người mua có thể kiểm tra thông tin một cách nhanh chóng, chính xác. Vì phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định của Luật đất đai thì hộ gia đình, cá nhân mới được cơ quan thẩm quyền cấp sổ đỏ đất trồng cây lâu năm

Cụ thể hơn, bạn có thể khai thác được gì từ sổ đỏ? Chẳng hạn như mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, diện tích, vị trí thửa đất. Trong đó:

  • Về mục đích sử dụng đất: pháp luật đất đai quy định chặt chẽ về mục đích sử dụng đất. Người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đúng mục đích đất được giao ghi trong quyết định giao đất, cho thuê đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngay từ tên gọi các loại đất cũng đã thể hiện phần nào. Các hành vi sử dụng đất sai mục đích đều có khung xử phạt tương ứng. 
  • Về thời hạn sử dụng đất: căn cứ vào phân loại đất đai theo quy định mới nhất của pháp luật Việt Nam thì đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp và có thời hạn sử dụng. Một trong những điều kiện đủ để thực hiện mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất phải còn trong thời hạn sử dụng. Nếu đã hết thời hạn thì người mua có thể yêu cầu người bán thực hiện thủ tục gia hạn đất trồng cây lâu năm rồi mới tiếp tục thỏa thuận. Khi đất đã không đủ điều kiện mua bán mà vẫn thực hiện mua bán thì rủi ro đối với người mua là rất lớn. 
  • Về diện tích, vị trí: qua đây có thể xác định được chính xác diện tích thửa đất là bao nhiêu để tính giá phù hợp và vị trí có đúng với thực tế hay không. 

2. Thông tin quy hoạch

Về nguyên tắc, nếu đất trồng cây lâu năm nằm trong diện quy hoạch thì sẽ không được phép chuyển nhượng, mua bán. Vì vậy, xem bản đồ quy hoạch ở địa phương là điều cần thiết khi mua bán đất đai. Có một số trường hợp thì người bán bán thậm chí còn không biết thửa đất của mình đang nằm trong quy hoạch. 

Để tra cứu thông tin quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp chính xác, có 3 cách sau đây:

  • Kiểm tra trực tiếp tại trụ sở UBND cấp huyện, xã hoặc Cổng thông tin điện tử chính thức của cơ quan: theo quy định thì UBND cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện; công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở UBND cấp xã. Việc công bố công khai được thực hiện chậm nhất là 15 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Và việc công khai được thực hiện trong suốt thời kỳ quy hoạch sử dụng đất. Do đó, không bị giới hạn thời điểm tra cứu quy hoạch. 
  • Nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai: trên thực tế thì cách này thường ít được sử dụng hơn. Nhưng nếu muốn tra cứu, mọi người có thể nộp hồ sơ theo mẫu sẵn tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã. 
  • Kiểm tra thông tin trên sổ đỏ: trong quá trình kiểm tra pháp lý đất đai qua sổ đỏ, bạn cũng có thể kiểm tra thông tin quy hoạch. Nhưng không loại trừ trường hợp người bán, môi giới làm giả sổ đỏ, cung cấp hồ sơ thiếu. 

3. Tình trạng tranh chấp 

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 thì đất trồng cây lâu năm nếu có tranh chấp xảy ra sẽ không đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng, mua bán. Như vậy việc chuyển nhượng, mua bán trong trường hợp này là trái với quy định của pháp luật đất đai. Đồng thời, người mua và người bán đứng trước nhiều rủi ro trong tương lai. Khi có thưa kiện xảy ra thì quyền lợi chính đáng của các bên tham gia khó mà bảo đảm. 

#7 lưu ý khi mua bán đất trồng cây lâu năm bạn phải biết 2

Khi nghe nói đến đất có tranh chấp thì phần lớn người mua đều không mấy hứng thú với thương vụ này. Do vậy mà người bán, môi giới cố tình dùng mọi cách để che đậy những thông tin này. Người mua đất có thể sử dụng các cách sau để xác minh làm rõ vấn đề.

  • Tìm kiếm thông tin qua internet: có thể là từ công cụ tìm kiếm phổ biến (như Google, Cốc Cốc, Bing), mạng xã hội, báo đài và cơ sở dữ liệu của các cơ quan có thẩm quyền liên quan như Tòa án nhân dân các cấp.
  • Dò hỏi thông tin từ người dân địa phương: điểm mạnh ở cách này chính là bạn có thể tìm hiểu được các vụ tranh chấp “ngầm” giữa những người hàng xóm với nhau về lối đi, hàng rào, đường thoát nước mà khó có thể tìm được trên internet. 
  • Hỏi trực tiếp tại cơ quan chức năng địa phương: thường thì những vụ tranh chấp đất đai sẽ tìm đến cơ quan chức năng để giải quyết. Hay nói cách khác là họ sẽ có thông tin tranh chấp về thửa đất bạn muốn mua (ở địa phương thuộc quản lý của cơ quan). Đây cũng là nguồn thông tin có độ chính xác cao không nên bỏ qua. 
  • Sử dụng dịch vụ kiểm tra pháp lý bất động sản: hiện nay có nhiều đơn vị hoạt động trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ kiểm tra pháp lý đất đai. Bạn có thể tìm đến họ để nhờ kiểm tra pháp lý thửa đất của mình. Thông tin về tranh chấp cũng sẽ được làm rõ hơn. Tuy nhiên, bạn phải bỏ ra chi phí để sử dụng dịch vụ này. 

Mua đất trồng cây lâu năm vướng tranh chấp sẽ kéo các bên tham gia vào “vòng xoáy” pháp lý rất phức tạp. Chắc chắn rằng không ai muốn bỏ số tiền lớn ra để mua đất mà không thể “sử dụng”. 

4. Tình trạng vay nợ thế chấp 

Thế chấp đất đai để vay vốn là trường hợp phổ biến. Theo quy định tại Khoản 5 Điều 321 Bộ Luật dân sự 2015 thì bên thế chấp tài sản không thể bán tài sản thế chấp nếu không được ngân hàng đồng ý. Như vậy, trường hợp đất trồng cây lâu năm đang thế chấp ngân hàng thì người bán (là bên thế chấp) sẽ không được bán đất theo ý mình. 

Nếu người bán thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng thì ở bìa số 4 (hoặc số 3) sẽ có thông tin về việc thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hoặc có giấy tờ thế chấp riêng đóng dấu giáp lai của cơ quan. Nếu phát hiện dấu mộc không được đầy đủ (chỉ có một nửa hoặc một góc) thì nên tìm hiểu lại. 

Để làm rõ được tình trạng thế chấp ngân hàng, người mua có thể yêu cầu người bán cùng đến ngân hàng để tra cứu. Có thể là người bán cố tình yêu cầu đến ngân hàng khác. Nhưng hệ thống các ngân hàng hiện nay đều có sự liên kết với nhau. Từ cơ sở dữ liệu chung đó, họ có thể cho bạn biết kết quả mà bạn cần. 

Còn trường hợp người bán cầm cố, thế chấp tài sản dưới hình thức vay “nóng”, vay các tổ chức tư nhân thì người mua sẽ gặp khó khăn. Sau khi thực hiện chuyển nhượng, nhiều chủ nợ của người bán có thể “quấy rối” gây sức ép. Do đó, cần phải linh hoạt, tinh tế trong khi tìm hiểu thông tin. Và trong hợp đồng chuyển nhượng cũng cần có những điều khoản đảm bảo cho điều này. 

5. Khả năng lên thổ cư 

Căn cứ quy định của Luật đất đai mới nhất, người sử dụng đất có thể thực hiện chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Nhưng phải đảm bảo các điều kiện được chuyển đổi và nằm trong diện quy hoạch đất ở của Nhà nước hoặc địa phương. 

Thực tế thì giá đất trồng cây lâu năm ở mức tương đối rẻ và chênh lệch nhiều so với giá đất thổ cư (đất ở). Do vậy mà đất có khả năng chuyển đổi lên thổ cư sẽ mở ra nhiều cơ hội cho người mua trong tương lai. Vừa có thể xây dựng nhà ở phục vụ cho cuộc sống của mình. Hoặc có thể bán lại với giá cao vì đất thổ cư có tính thanh khoản tốt. Nhưng để đảm bảo diện tích đất nông nghiệp phục vụ cho sản xuất thì điều kiện chuyển đổi cũng khắt khe hơn. 

#7 lưu ý khi mua bán đất trồng cây lâu năm bạn phải biết 3

Về phía người bán, nếu như thửa đất nằm trong quy hoạch lên thổ cư sẽ bán được giá cao hơn bình thường. Nhưng không ít trường hợp cố tình đưa thông tin giả nhằm đẩy giá và lừa đảo người mua. Với tâm lý “ham” đất nông nghiệp giá rẻ và tỷ lệ lên thổ cư cao thì người mua không khỏi bị “hố”. 

Ngoài những lợi ích “khủng” mà bạn có thể nhận được thì song song đó cũng tồn tại nhiều rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm. Dù là người bán hay người mua thì lợi ích mà mình nhận được lúc nào cũng tạo sự hấp dẫn, kích thích hơn. Nhưng cần phải cẩn thận trước những chiêu trò. Đừng vội vàng mà đưa ra quyết định trong tâm thế bị đối phương “dẫn dắt” theo suy nghĩ của họ. 

6. Mục đích sử dụng đất

Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích được ghi trong Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo đó, mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm chính là: trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng và thu hoạch lâu năm.

Tại sao người mua, bán đất cần phải biết điều này? Là bởi vì nhiều người đang lầm tưởng đất trồng cây lâu năm với một số loại đất khác như: đất nông nghiệp nói chung, đất trồng cây hàng năm, đất ở, đất vườn… dẫn đến sử dụng sai mục đích do pháp luật quy định.

Trong khi đó, sự thật thì:

  • Đất trồng cây hàng năm khác đất trồng cây lâu năm: Sự khác nhau dễ nhìn thấy nhất chính là mục đích sử dụng. Như đã nói ở trên, đất trồng cây lâu năm dùng để trồng cây có thời gian sinh trưởng và thu hoạch lâu năm. Còn đất trồng cây hàng năm thì dùng trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng và thu hoạch ngắn ngày.
  • Đất nông nghiệp khác đất trồng cây lâu năm: Đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp, tuy nhiên mục đích sử dụng của 2 loại đất này không giống nhau. Mục đích sử dụng của đất nông nghiệp là trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng, làm muối…
  • Đất thổ cư và đất trồng cây lâu năm khác nhau hoàn toàn: Đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, có thể xây nhà hoặc các công trình khác. Trong khi đó đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp, không thể xây nhà và công trình nếu chưa thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
  • Đất vườn và đất trồng cây lâu năm cũng khác nhau: Đây cũng là 2 loại đất nhiều người thường nhầm lẫn. Đất vườn có thể trồng cả cây lâu năm và cây hàng năm, nhưng đất trồng cây lâu năm thì không thể. Đất vườn thuộc nhóm đất chưa xác định theo phân loại của Luật đất đai 2013.

Để biết mục đích sử dụng của mảnh đất mình định mua hoặc bán, người mua/bán cần căn cứ vào:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì

  • Cần có các loại giấy tờ được quy định tại Khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật đất đai 2013 (tìm hiểu thêm);
  • Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Đối với trường hợp không có Giấy chứng nhận, cũng không có các loại giấy tờ nói trên thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Nếu sử dụng đất sai mục đích thì sẽ bị xử phạt như sau:

  • Cảnh cáo.
  • Phạt tiền đến 10.000.000 đồng.
  • Áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định.

7. Hợp đồng chuyển nhượng, mua bán

Theo quy định tại Điều 500 Bộ Luật dân sự 2015 thì hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất. 

Hợp đồng mua bán đất trồng cây lâu năm được xem là đảm bảo tính pháp lý khi có đủ những điều kiện sau đây:

  • Các bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán đất phải có  có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
  • Các bên tham gia giao kết mua bán trên tình thần hoàn toàn tự nguyện, tức không có sự ép buộc từ bất kể bên nào. 
  • Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. 
  • Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của pháp luật và phải được công chứng tại cơ quan thẩm quyền như Văn phòng công chứng, UBND cấp huyện, cấp xã. 

Chẳng hạn như thời điểm mà người mua cần phải thanh toán tiền cho người bán theo hợp đồng. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 280 Bộ Luật dân sự 2015 thì nghĩa vụ trả tiền phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng địa điểm và phương thức đã thỏa thuận. Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản 2014 cũng có nêu rõ:

  • Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.
  • Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.

Như vậy, người mua và người bán cần lưu ý về tính pháp lý của hợp đồng. Đồng thời cũng đọc kỹ các điều khoản trong đó để thực hiện nghĩa vụ của mình cho đúng. Và trong trường hợp xảy ra tranh chấp, kiện tụng có ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tham gia thì cũng có căn cứ để giải quyết theo quy định. Tuyệt đối không sử dụng hợp đồng viết tay, hợp đồng bằng lời nói vì chứa đựng trong đó rất nhiều rủi ro. 

#7 lưu ý khi mua bán đất trồng cây lâu năm bạn phải biết 4

8. Điều kiện thực hiện mua bán đất trồng cây lâu năm

Căn cứ theo Điều 188 Luật đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng, mua bán khi:

  • Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
  • Đất không có tranh chấp.
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Với lưu ý này, người mua và người bán cần phải biết và lấy đó làm căn cứ để thực hiện theo. Về mức xử phạt sẽ căn cứ theo Khoản 1 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (trường hợp này là đất trồng cây lâu năm) cho hộ gia đình, cá nhân khác thì hình thức và mức xử phạt như sau:

  • Phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình, cá nhân mà không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 và Điều 190 của Luật đất đai;
  • Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với trường hợp không đủ từ hai điều kiện trở lên quy định tại khoản 1 Điều 188 và Điều 190 của Luật đất đai.

Tổng kết

Bài viết trên về những lưu ý khi mua bán đất trồng cây lâu năm hy vọng sẽ mang đến những thông tin hữu ích cho các bạn. 

Thị trường bất động sản được biết đến là một trong những nơi tương đối “phức tạp”. Điều đó thể hiện ở chỗ, thị trường chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động và chuyển biến theo nhiều chiều hướng khác nhau. Có nơi thì thị trường năng động, sôi nổi, khan hiếm nguồn cung, nhu cầu thực tế người mua tăng cao. Còn có nơi thì “nghèo” sự quan tâm của nhà đầu tư lẫn khách hàng, tiềm năng vẫn chưa được khai thác hết. 

Người mua bán bất động sản nói chung và mua bán đất trồng cây lâu năm nói riêng muốn đưa ra quyết định chính xác đòi hỏi phải xây dựng nền tảng kiến thức vững chắc. Ở đây được hiểu là phải nắm được những vấn đề cơ bản, lưu ý quan trọng trong quá trình mua bán đất đai. Không cần thiết phải biết quá nhiều, hiểu quá sâu mọi vấn đề như chuyên gia. Nhưng ít ra, những lưu ý này sẽ giúp bạn nhận biết và chủ động hơn trước nhiều rủi ro tiềm ẩn.

Xem thêm: