"Toàn tập" kinh nghiệm đi thuê cửa hàng hữu ích nhất 2024

Chưa có đánh giá nào (Đánh giá) icon icon
Chưa có đánh giá nào (Đánh giá) icon icon

Đối với cá nhân đang có ý định tìm kiếm mặt bằng phục vụ cho những kế hoạch kinh doanh trong năm nay, đừng bỏ qua kinh nghiệm đi thuê cửa hàng vô cùng hữu ích được tổng hợp trong bài viết.

Nhu cầu kinh doanh và phát triển các mô hình kinh doanh ngày càng nở rộ trong bối cảnh kinh tế hiện nay. Trong kinh doanh, việc lựa chọn mặt bằng, chuẩn bị cửa hàng đóng vai trò quan trọng hàng đầu đối với sự thành công, ổn định về lâu dài.

Nhu cầu tìm thuê cửa hàng tăng cao

Tìm thuê cửa hàng so với tìm thuê nhà ở, phòng trọ đôi khi gặp nhiều khó khăn hơn về cả nguồn cung lẫn chất lượng, mặt bằng giá. Thuê cửa hàng để kinh doanh vốn không phải là chuyện đơn giản, nhất là với những ai chỉ mới bắt đầu bước vào lĩnh vực này. Thậm chí, nhiều cá nhân đã từng có kinh nghiệm cũng không khỏi đau đầu để quyết định vị trí, quy mô, cách thức vận hành,... cho cửa hàng của mình.

Cửa hàng kinh doanh tác động trực tiếp đến giá thành sản phẩm, cách thức tiếp thị, đối tượng khách hàng tiềm năng,... Do đó, chọn đúng cửa hàng để thuê sẽ quyết định không nhỏ đến hiệu quả kinh doanh.

Dưới đây là những kinh nghiệm thuê mặt bằng hữu ích nhất mà dân kinh doanh nên biết trong năm 2024 này.

Kinh nghiệm tìm, lựa chọn cửa hàng để thuê

Xác định rõ mục tiêu, kế hoạch kinh doanh

Mỗi loại hình kinh doanh lại đặt ra những yêu cầu, tiêu chí khác nhau trong việc lựa chọn cửa hàng. Mục tiêu kinh doanh là tiền đề quan trọng cho việc lên kế hoạch và là cơ sở để quyết định mặt bằng. Chúng ảnh hưởng đến việc lựa chọn mặt bằng rộng hay hẹp? Bố cục mặt bằng ra sao? và rất nhiều yếu tố liên quan khác.

Đánh giá vị trí mặt bằng kinh doanh cho thuê

Vị trí cửa hàng trong kinh doanh là yếu tố có sức ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả hoạt động. Nếu lựa chọn cửa hàng ở những vị trí không phù hợp rất dễ tạo ra các rủi ro khó khắc phục, gây tổn thất lớn. Đặc trưng riêng của ngành nghề kinh doanh sẽ quyết định cần thuê cửa hàng tại khu vực vị trí nào. Ví dụ như kinh doanh cửa hàng cà phê, quán ăn,... cần đặt ở nơi dễ nhìn, chỗ đậu xe rộng rãi, view đẹp, thành phần khách hàng đa dạng,... Với các loại hình như spa, dịch vụ thư giãn, nghỉ ngơi,... thì không cần quá trung tâm nhưng phải có sự yên tĩnh nhất định,...

Tâm lý của số đông hiện nay là ham rẻ nhưng kinh nghiệm thuê cửa hàng chỉ ra rằng, đừng vội thấy các tin cho thuê giá hời đã vội mừng. Giá thành tuy quan trọng nhưng không phải là quan trọng nhất, địa điểm kinh doanh mới thực sự là yếu tố tác động trực tiếp để xây dựng thương hiệu, khả năng thu hút khách hàng, quảng bá hiệu quả hình ảnh, sản phẩm của cửa hàng. Nhiều cửa hàng cùng kinh doanh mặt hàng giống nhau, cách thức vận hành tương tự nhau nhưng khác biệt trong vị trí lại tạo ra khoảng cách về doanh thu.

Vội vàng quyết định khi chưa xem xét hết các yếu tố như an ninh, mặt bằng đẹp hay xấu, yếu tố con người - xã hội tại khu vực, môi trường, giao thông,... là một thiếu sót lớn trong quá trình tìm thuê cửa hàng.

Khả năng tài chính

Không vội ham mặt bằng giá rẻ nhưng cũng không vì vậy mà lại quyết định ngoài khả năng tài chính của mình. Chi phí thuê cửa hàng hợp lý sẽ giúp tiết kiệm chi phí đầu vào, mở rộng tiềm năng sinh lời. Đặc biệt, cá nhân sẽ nhận thấy rõ điều này trong giai đoạn đầu vận hành cửa hàng, doanh thu chưa thực sự khả quan. Vì vậy, hãy tính toán các khoản chi phí một cách chi tiết nhất để xem xét năng lực tài chính, bao gồm giá thuê cửa hàng, giá điện nước, giá các dịch vụ đi kèm,...

Khảo sát toàn diện trước khi thuê

Khảo sát, phân tích sơ bộ khó khăn, lợi thế của cửa hàng

Trước hết, cần phải xem mặt bằng cửa hàng có nằm trong khu vực có nhiều đối thủ cạnh tranh hay không, nghĩa là có cùng mặt hàng kinh doanh, cách thức vận hành hay không.

Sau đó, kiểm tra về sức tiêu thụ và thị trường:

  • Lượng khách hàng tiềm năng ra sao, nhu cầu về mặt hàng kinh doanh của người dân ở mức nào? Thị hiếu sản phẩm đang theo xu hướng gì?,...
  • Mức chi trả trung bình cho dịch vụ là bao nhiêu? Thành phần cư dân quanh khu vực là gì, thu nhập ra sao?

Trả lời những câu hỏi này sẽ giúp bạn đánh giá được mức độ phù hợp của cửa hàng định thuê với quy mô, số vốn, mô hình kinh doanh muốn thực hiện. Bất kể thuê mặt bằng rộng hay hẹp đều phải đánh giá được tiềm năng của khu vực, đây là nguyên tắc trong kinh doanh.

Tìm kiếm, sàng lọc nguồn thông tin cho thuê cửa hàng

Tương tự như các loại hình bất động sản khác, bất động sản cho thuê, cụ thể là thuê mặt bằng, cửa hàng kinh doanh hiện nay có nguồn cung không hề ít, xuất hiện ở rất nhiều trang rao vặt, mua bán nhà đất,... Tuy nhiên, không phải mọi thông tin cung cấp đều hữu ích và an toàn cho người thuê.

Khi đã khoanh vùng được khu vực cần thuê cửa hàng, bạn cần linh hoạt tận dụng các công cụ tìm kiếm để có thật nhiều thông tin, vừa chính xác, vừa đảm bảo nhanh chóng, tiết kiệm thời gian; hệ thống được danh sách cửa hàng tiềm năng và đem ra khảo sát thực tế, so sánh, sàng lọc nhằm chọn được lựa chọn tốt nhất.

Kinh nghiệm đi thuê mặt bằng cho thấy bạn có nhiều cách để tiếp cận các tin cho thuê mặt bằng như các trang môi giới bất động sản, các trang web đăng tin rao vặt cho thuê cửa hàng, các trang nhà đất online,... hoặc trực tiếp đi tới khu vực để tìm kiếm. Muốn rút ngắn thời gian, tìm kiếm có trọng tâm, bạn cần vạch ra hệ thống tiêu chí mong muốn, ví dụ:

  • Cho thuê mặt bằng giá rẻ: giá dưới 10 triệu, giá từ 15 - 25, giá dưới 30 triệu,...
  • Cho thuê mặt bằng nhỏ tầm từ 30m2 - 40m2 - 50m2 - 60m2 tới các loại mặt bằng lớn hơn như 300m2 - 400m2 - 500m2…
  • Tìm thuê cửa hàng mặt tiền, 2 mặt tiền,...
  • Cửa hàng có quy mô 2 tầng, 2 tầng, hoặc mặt tiền rộng 5m, 7m, 9m,....

Ngoài ra, một số thông tin “tối kỵ” khác mà người thuê có thể sàng lọc ngay từ ban đầu như:

  • Không chọn cửa hàng có chung đường đi với chủ nhà: quá trình sinh hoạt chung khá bất tiện, ảnh hưởng tới việc làm ăn buôn bán và dễ phát sinh những mâu thuẫn từ lối đi chung.
  • Mặt bằng nên là mặt bằng khép kín, không chung với chủ, nên có khóa riêng đối với các cửa thông với chủ nhà,...

Tư cách bên cho thuê, tính tình, thái độ khi trao đổi trực tiếp. Đôi khi chỉ vì chủ nhà hay mâu thuẫn với hàng xóm, nợ nần,... cũng có thể ảnh hưởng đến việc thuê cửa hàng để kinh doanh, thậm chí là “bỏ của chạy lấy người”.

Diện tích khi thuê cửa hàng

Diện tích cần thuê phụ thuộc vào mục tiêu, quy mô và mặt hàng muốn kinh doanh. Nếu lựa chọn cửa hàng có diện tích nhỏ, bạn sẽ khó có thể bố trí và trưng bày được hết các sản phẩm cũng như không có sự thông thoáng cho cửa hàng nhưng giá thuê lại mềm lại.

Trong khi đó, nếu chọn thuê cửa hàng có diện tích rộng, bạn có thể thoải mái sử dụng hơn nhưng nếu quá rộng, bạn không chỉ tốn thêm một khoản kha khá tiền thuê nhà mà còn “mệt đầu” vì phải nghĩ cách trang trí, trưng bày, lên ý tưởng lấp đầy những khoảng trống không cần thiết,...

Thuê cửa hàng quá nhỏ hay quá rộng cũng đều không tốt, quan trọng nhất là phù hợp với mục đích sử dụng. Các cửa hàng liên quan đến bán hàng như quần áo, giày dép; cửa hàng thức ăn, đồ uống,... cần có khu vực kho rộng hoặc khu dành cho chế biến thoải mái, an toàn. Ngoài ra, một số cửa hàng còn lưu ý đến vấn đề khu vệ sinh, một số ngành hàng yêu cầu sự tách biệt tối đa để đảm bảo chất lượng cho dịch vụ, sản phẩm cũng như trải nghiệm của khách hàng.

Hướng thuê cửa hàng theo góc nhìn phong thủy

Không chỉ đối với nhà ở, yếu tố phong thủy cũng được ứng dụng trong việc chọn mặt bằng, cửa hàng kinh doanh. Vị trí thuận tiện chỉ là một phần trong các yếu tố tạo nên lợi thế, hướng cửa hàng ảnh hưởng không nhỏ đến nguồn vượng khí, tài lộc cho cá nhân làm chủ. Chọn hướng là phần không thể thiếu trong phong thủy cơ bản đối với người làm kinh doanh.

Theo đó, dựa vào năm sinh, người thuê có thể xem hướng dựa vào các mệnh chính là Kim, Mộc, Thủy, Hỏa Thổ – mỗi mệnh có một hướng tốt khác nhau. Bên cạnh đó còn dựa trên 8 phi cung như Càn, Khảm, Cấn, Chấn, Tốn, Ly, Khôn, Đoài để xác định hướng tốt hỗ trợ cho công việc kinh doanh. Bạn có thể tham khảo lời tư vấn từ các thầy phong thủy uy tín nhưng lưu ý đừng biến tướng thành mê tín dị đoan. Phong thủy là một bộ môn khoa học, vì vậy, tránh những trường hợp cúng kiếng, giải hạn,... gây tốn kém.

Vấn đề an ninh tại khu vực khi thuê cửa hàng

Sẽ là một thiếu sót lớn khi bỏ qua yếu tố an ninh đối với cửa hàng dự tính thuê. An ninh khu vực ảnh hưởng đến sự an toàn cho tài sản, thiết bị cửa hàng cũng như quyết định xem bạn có thể tận dụng mặt bằng, vỉa hè vào việc khác nhau không. Lấy ví dụ như việc khách hàng để xe máy ở trước cửa hàng, bạn có thể bố trí bảo vệ hoặc móc khóa xe, tùy điều kiện an ninh.

Ngoài ra, nắm bắt tốt tình hình an ninh giúp bạn chủ động hơn trong phương án thiết kế, sửa chữa cửa hàng sao cho hiệu quả, như việc lắp thêm camera, cửa chống trộm, cửa cuốn, hàng rào bảo vệ cho các cửa phụ,... Một khu vực quá bất ổn cũng dễ trở thành nguyên nhân khiến khách hàng ngại đến cửa hàng để mua sắm.

Phong thủy trong thuê cửa hàng

Xác định thời hạn thuê hợp lý

Thông thường, một cửa hàng muốn bắt đầu thu hồi vốn cần ít nhất 6 tháng sau khi chính thức hoạt động. Với những thị trường có tỷ lệ cạnh tranh cao, thời gian đôi khi cần nhiều hơn thế. Vì vậy, cần xác định xem thời hạn thuê cửa hàng đủ để đảm bảo an toàn cho nguồn vốn là bao nhiêu.

Tuy nhiên, trường hợp muốn thuê quá lâu thì bên cho thuê cũng có cơ sở để ra điều kiện nhằm tăng giá hoặc phá giá hợp đồng. Theo đó, bạn có thể ký hợp đồng thuê cửa hàng theo từng mốc giai đoạn như 6 tháng, 1 năm sau đó là tái ký cho 3 năm, 5 năm tiếp theo nếu thấy tiềm năng.

Kinh nghiệm đàm phán, kiểm tra pháp lý khi thuê cửa hàng

Hãy là người đàm phán thông minh

Không chỉ liên quan về giá, quyền lợi, trách nhiệm các bên khi thuê cửa hàng, quá trình đàm phán suôn sẻ còn tạo ra tâm lý thoải mái, dễ chịu và tạo nền tảng để hợp tác lâu dài. Cũng tương tự như kinh nghiệm đàm phán đối với một số loại hình bất động sản khác, người thuê cần nắm chắc 3 nguyên tắc quan trọng dưới đây.

Không vội vàng đưa ra quyết định

Nhanh chóng từ chối hay chấp nhận chào giá của phía cho thuê là một sai lầm nghiêm trọng, lấy mất đi cơ hội sở hữu cửa hàng kinh doanh doanh “đẹp” về mọi mặt. Hiếm bên cho thuê nào cứng nhắc giữ nguyên giá, từ chối thương thảo khi bên thuê có thái độ thiện chí và biết áp dụng chiến thuật phù hợp. Hãy kiên trì trao đổi, trò chuyện để nắm tâm lý và có thêm thông tin hỗ trợ cho quá trình thương lượng. Ngoài ra, chậm mà chắc, bạn có thêm thời gian để đánh giá chính xác hơn về cửa hàng dự định thuê.

Đưa ra câu trả lời quá sớm hay quá chậm khi đàm phán cũng đều là điều không nên, mọi thứ cần tiến hành đúng thời điểm.

Không phải cứ giành phần lợi cho mình là tốt

Nhiều khách thuê cố tình “bới móc”, chỉ ra những tiểu tiết, yêu cầu phía cho thuê thay đổi nhằm tạo hết phần lợi cho mình. Thực ra, cách này không hề mang lại cảm giác của người thắng cuộc mà còn có thể khiến cuộc đàm phán đi vào thất bại nếu chẳng may gặp phải bên thuê “khó tính”. Khôn ngoan nhất chính là mình được lợi thì cũng phải cho bên còn lại thấy, họ cũng không gặp bất lợi gì. Điều này tạo ra sự thoải mái, hài lòng cho đôi bên và dễ dàng cùng nhau đi đến thỏa thuận hơn.

Điều chỉnh cảm xúc khi tiến hành đàm phán

Ai cũng mong muốn lợi ích về mình, muốn có được những điều kiện tốt nhất nên luôn sẵn sàng tranh luận đến cùng. Tuy nhiên, một số trường hợp, vì quá hiếu chiến, bên thuê vô tình đẩy cảm xúc đi quá xa và bộc phát thành hành động, lời nói không phù hợp.

Ngược lại, khi quá hào hứng với một lựa chọn, người thuê cũng dễ đưa ra quyết định tùy hứng trong khi chưa xem xét kỹ mọi yếu tố kiên quan. Điều này rất dễ dẫn đến việc “vung tay quá trán”.

Đàm phán và pháp lý khi thuê cửa hàng

Thông tin pháp lý của cửa hàng

Những vấn đề liên quan đến pháp lý rất dễ xảy ra tranh chấp và mâu thuẫn nếu có cũng rất khó giải quyết, gây tốn kém, mệt mỏi cho các bên; thậm chí, có thể khiến bên thuê ảnh hưởng nghiêm trọng đến công việc kinh doanh.

Vì vậy, cần làm rõ một số vấn đề trước khi ký hợp đồng thuê:

  • Ai là chủ cửa hàng? Cửa hàng là của họ hay đang thuê lại của người khác?
  • Cửa hàng họ đang thuê có nằm trong diện quy hoạch hay giải tỏa hay không?
  • Trước đây cửa hàng có từng được thuê để kinh doanh hay không, mặt hàng chính là gì, lý do trả mặt bằng,...
  • Các loại giấy tờ liên quan đến cửa hàng được cung cấp có hợp pháp không? Thủ tục thực hiện có đúng không?

Cẩn trọng với mọi thứ liên quan đến hợp đồng

Nếu có thể hãy giành phần soạn thảo

Nếu không sử dụng hợp đồng do cơ quan có thẩm quyền soạn, cụ thể là cơ quan công chứng, bên thuê nếu có đủ kỹ năng hoặc tin tưởng vào đơn vị tư vấn, hãy cố gắng trở thành bên “nắm quyền” soạn thảo. Thực tế, việc tự mình soạn thảo hợp đồng sẽ thể hiện được đầy đủ các mong muốn, điều khoản có lợi hơn so với sử dụng hợp đồng của bên cho thuê.

Thông tin cá nhân trên hợp đồng

Tiến hành ký kết Hợp đồng cho thuê là thủ tục pháp lý cần thiết đối với các bên. Tất cả các tranh chấp phát sinh liên quan về sau đều được cơ quan có thẩm quyền giải quyết dựa trên những nội dung mà các bên đã thỏa thuận, tư cách đã được xác lập và đặt bút ký.

Vì vậy, trong bản hợp đồng cho thuê, bạn cần quan tâm đến các thông tin về phía người cho thuê như: thông tin cá nhân, tài khoản hay hình thức nhận tiền thuê nhà, đại diện theo ủy quyền, phạm vi ủy quyền (nếu có),...

Nội dung thỏa thuận trên hợp đồng

Mọi giao kết phải được thể hiện một cách rõ ràng, chi tiết nhất trên hợp đồng. Các nội dung quan trọng thường là:

  • Thời gian hợp đồng bắt đầu có hiệu lực, ngày thu tiền thuê nhà, hiện trạng cửa hàng bàn giao, trách nhiệm sửa chữa, nghĩa vụ bảo quản tài sản, chấm dứt hợp đồng,...
  • Địa điểm, diện tích, tiền đặt cọc, thời gian thuê, giá thuê, tăng giá hàng năm hay cách tăng giá sau khi gia hạn, ngày bàn giao mặt bằng cho thuê,
  • Quyền cải tạo và giới hạn sửa chữa, mặt bằng, cửa hàng kinh doanh và miễn trừ trách nhiệm làm thay đổi mặt bằng sau khi hoàn trả.

Hợp đồng được in thành văn bản, có đầy đủ chữ ký các bên (ký cả ở phụ lục nếu có), mỗi bên giữ 01 bản để đối chiếu thông tin.

Ngoài ra còn lưu ý thêm một số vấn đề khác như:

  • Cần thỏa thuận về thời gian hoạt động cửa hàng hàng ngày để đôi bên thoải mái vấn đề sớm, muộn (nhất là trong trường hợp chung chủ)
  • Quy định về lối đi, khu vực để xe, khu vực sử dụng chung với chủ nhà
  • Các vấn đề phát sinh: các trường hợp được giảm giá thuê mặt bằng hoặc chấm dứt trước thời hạn mà không bị phạt như: đừng đang sửa, hạn chế giao thông…

>>> Tham khảo thêm: Kinh nghiệm làm hợp đồng cho thuê nhà: 6 lưu ý đắt giá

Với một số kinh nghiệm đi thuê cửa hàng trên đây, hy vọng các cá nhân sẽ sớm có lựa chọn phù hợp cho kế hoạch kinh doanh của mình trong năm mới, đảm bảo tối ưu lợi nhuận mà lại tiết kiệm thời gian, chi phí bỏ ra.

Nguồn: Trần Anh Group

Xem thêm: