Kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê an toàn, lợi nhuận cao

Đầu tư bất động sản cho thuê là lựa chọn của nhiều cá nhân không có vốn lớn và muốn có nguồn thu ổn định. Để "chắc ăn" ngoài tài chính, kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê là yếu tố cực kỳ quan trọng.

Nhiều năm qua, bất động sản Việt Nam đã liên tục có những biến động lớn. Cùng với đầu tư đất nền, đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, đầu tư nhà cho thuê bắt đầu được quan tâm nhiều hơn.

Với những khoản lợi nhuận lớn từ đầu tư bất động sản cho thuê, cụ thể là đầu tư nhà cho thuê, nhiều người xem đây là "miếng bánh béo bở" và không ngại tìm kiếm cơ hội. Tuy nhiên, đây không phải là loại đầu từ "dễ ăn" mà phải có kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê và liên tục theo dõi biến động của thị trường BĐS.

Nếu anh/chị muốn đầu tư nhà cho thuê trong năm 2021 và 2 - 3 năm tới, tuyệt đối không nên bỏ qua những kinh nghiệm dưới đây:

Không nên bỏ qua nhà nát, nhà xuống cấp

Bên cạnh những căn nhà mới xây, tuyệt đối đừng quên rằng mua nhà nát, nhà xuống cấp sau đó cải tạo cho thuê có thể mang lại lợi nhuận rất lớn. Hầu hết các dạng nhà này đều được rao bán với giá rất rẻ, phần lớn chỉ bán dựa trên giá đất nền. Tuy nhiên, nếu là nhà đầu tư bất động sản lâu năm, sẽ dễ dàng nhận thấy nhiều cơ hội để đầu tư nếu vị trí căn nhà thực sự thuận lợi: gần đường, thuộc khu dân cư đông, khu vực nhu cầu thuê nhà ở, thuê nhà để kinh doanh lớn,...

Chỉ cần bỏ ra vài chục triệu hoặc hơn 100 triệu đối với nhà diện tích lớn hoặc nhà 1 tầng, nhà 2 tầng trở lên để tân trang. Chắc chắn chính nhà đầu tư cũng không thể nhận ra vài sự khác biệt rõ rệt so với ban đầu. Lúc này giá cho thuê có thể tăng gấp 3 - 5 lần, thậm chí hơn so với hiện trạng ban đầu.

Hãy bỏ ra một khoản cho quảng cáo

Đừng chỉ vì tiếc vài trăm ngàn hoặc 2 - 3 triệu đồng quảng cáo mà chỉ đăng tin cho thuê nhà ở những kênh không uy tín, tỷ lệ tiếp cận khách hàng thấp. Nếu như trong ½ tháng - 2 tháng không tìm được khách thuê nhà, anh/chị thất thu từ vài triệu đến hàng chục triệu đồng. Trong lúc đó, một khoản phí nhỏ có thể được lấp lại nhanh chóng bằng tiền thuê nhà sẽ giúp thông tin ngôi nhà được nhiều người biết đến. Đồng thời, việc xuất hiện tại các kênh uy tín sẽ giúp khách hàng có lòng tin và thiện cảm tốt hơn với các thông tin mà chủ nhà đưa ra.

Nếu xác định kinh doanh nhà cho thuê lâu dài và có số lượng nhà lớn cần cho thuê, không chỉ đăng ký tài khoản đăng tin ở 1 kênh mà 2 - 5 kênh để tăng tỷ lệ tiếp cận và chốt được khách thuê sớm, phù hợp nhất.

Ưu tiên thị trường có nhu cầu thuê nhà cao

Không giống với đầu tư đất nền, đầu tư nhà cho thuê không thể tìm đến những thị trường bất động sản sắp nổi hoặc đang trên đà tăng trưởng. Để đảm bảo việc kinh doanh thuận lợi, chỉ nên ưu tiên các thị trường sôi động, nhu cầu thuê nhà ở cao. Hãy tập trung vào các khu vực có những yếu tố nổi bật như:

• Dân cư đông đúc
• Gần các trường học, khu công nghiệp, cụm công nghiệp
• Khu vực giao thông thuận tiện, an ninh tốt
• Chấp nhận thị trường cạnh tranh cao, nếu nhà cho thuê chất lượng - giá tốt hoàn toàn có cơ hội
• ...

Xác định rõ ràng mô hình kinh doanh nhà cho thuê

Trước khi bỏ tiền ra đầu tư kinh doanh nhà cho thuê, anh/chị phải xác định rõ quy mô và mô hình kinh doanh sẽ như thế nào? Anh/chị đang có khả năng tài chính bao nhiêu? Các phương án quản lý và đề phòng rủi ro như thế nào? Đừng đầu tư theo trào lưu, đừng nghĩ rằng “người ta làm được mình làm được”.

Nếu vốn thấp hoặc chưa thực sự có kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê, hãy bắt đầu từ quy mô nhỏ, 1 - 2 căn sau đó có thể phát triển lớn hơn nếu đủ tiềm lực tài chính và thành thạo trong việc đầu tư - quan lý.

Nếu xác định làm lớn ngay từ đầu, hãy chắc chắn anh/chị đã học được các kiến thức căn bản nhất trong việc quản lý tài chính, quản lý kinh doanh. Hoặc có thể xây dựng một hệ thống quản lý theo hình thức doanh nghiệp để có người chuyên môn hỗ trợ tốt nhất.

Điều quan trọng hơn là phải xác định đầu tư nhà cho thuê hướng vào đối tượng khách hàng nào: Nhà cho thuê để ở, nhà cho thuê làm mặt tiền kinh doanh, nhà cho thuê làm văn phòng/trụ sở doanh nghiệp...

Kiểm tra kỹ các vấn đề pháp lý của nhà có ý định đầu tư

Hình thức đầu tư nhà cho thuê có thể là mua đứt toàn bộ căn nhà sau đó cho thuê hoặc thuê nhà sau đó cho thuê lại. Cho dù là hình thức nào, khi làm việc với chủ nhà/chủ đầu tư, anh/chị phải kiểm tra kỹ các vấn đề về pháp lý. Tránh trường hợp bị lừa đảo hoặc vướng vào các rắc rối pháp lý về sau.

• Tìm hiểu ký thông tin chủ nhà/chủ đầu tư xem có uy tín hay không
• Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, yêu cầu được xem bản gốc, tránh trường hợp tài sản bị thế chấp, tranh chấp,...
• Nghĩa vụ tài chính về đất đai những năm qua đã được hoàn thành hay chưa
• Kiểm tra giấy phép xây dựng

Đối với nhà dự án còn cần xem đầy đủ hồ sơ pháp lý dự án, cụ thể:

• Quyết định chủ trương đầu tư
• Quyết định phê duyệt Quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 hoặc phê duyệt tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 (đối với chung cư dưới 3 ha)
• Quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và sau đó là cấp sổ đất cho dự án
• Quyết định công nhận chủ đầu tư và phê duyệt dự án đầu tư
• Giấy phép xây dựng
• Giấy tờ về nghiệm thu dự án và đưa vào sử dụng
• …

Khi lập hợp đồng mua bán nhà ở, nên xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng. Nếu có vướng mắc hoặc một vài vấn đề chưa hiểu rõ tuyệt đối không ký, hãy tham khảo thêm các đơn vị tư vấn chuyên môn, văn phòng luật để được hỗ trợ.

Định giá đúng và dự trù trước khả năng tăng/giảm giá cho thuê nhà

Dựa vào biến động chung của thị trường bất động sản và mặt bằng chung của khu vực mà nhà đầu tư định mức giá cho thuê phù hợp nhất. Nếu giá cho thuê quá thấp sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận, còn nếu giá quá cao rất khó để tìm kiếm khách hàng.

Bất động sản 2021 sẽ khác so với bất động sản 2020, vì vậy mức giá cho thuê cũng sẽ có sự biến động. Nếu nhà ở trung tâm, chắc chắn giá sẽ cao hơn khu vực vùng ven, nhà ở mặt đường sẽ có giá khác với trong hẻm. Ngoài ra, tình trạng nhà ở và diện tích cũng là 1 phần tác động đến việc định giá.

Đồng thời, nhà đầu tư không được quên điều khoản tăng/giảm giá cho thuê trong hợp đồng. Tránh trường hợp sau 1 thời gian cho thuê, nhà đầu tư tăng giá thì nhận phải phản đối của khách hàng. Trong hợp đồng có thể xác định cụ thể % tăng giá trong 1 khoản thời gian nhất định ( 6 tháng, 12 tháng hoặc 24 tháng,...) hoặc để điều khoản chung chung là sẽ có sự điều chỉnh theo mặt bằng chung của thị trường nếu có tăng hoặc giảm.

Quản lý - vận hành - chăm sóc hiệu quả

Từkinh nghiệm cho thuê nhà, đối với mô hình kinh doanh nhà cho thuê quy mô nhỏ lẻ, việc quản lý - vận hành có thể không cần hệ thống hoặc các quy định rõ ràng. Giữa người cho thuê và người thuê chỉ cần có hợp đồng cho thuê nhà ở và một số thỏa thuận bằng miệng nếu “hợp tình hợp ý” giữa cả 2 bên. Do quy mô nhỏ nên bên cho thuê có thể săn sóc từng khách hàng. Tuy nhiên nếu là quy mô lớn thì phải có phương thức quản lý và vận hành hoạt động cho thuê khoa học hiệu quả.

Hiện nay, sự phát triển của công nghệ cho phép chúng ta tiếp cận với nhiều ứng dụng quản lý kinh doanh tiên tiến. Nhà đầu tư có thể mua phần mềm (app) để thuận tiện. Trường hợp chủ nhà không thành thạo về công nghệ, có thể thuê 1 nhân viên có chuyên môn hỗ trợ. Lúc này, nhà đầu tư cũng có thể yên tâm hơn để phát triển, mở rộng thêm các hoạt động đầu tư khi đã có nền tảng vững vàng.

Đầu tư nhà cho thuê không chỉ cậy thời, muốn tồn tại lâu dài phải thực sự hiểu thị trường, không ngừng học hỏi và tham khảo kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê của những ông lớn và các thị trường lân cận. Đừng có ý định đầu tư nếu anh/chị vẫn chưa thực sự hiểu tường tận cơ hội và rủi ro.

>>>> Xem thêm:

• "Toàn tập" kinh nghiệm đi thuê cửa hàng hữu ích nhất 2021
• Kinh nghiệm cho sinh viên thuê nhà: chuyện "đôi bên" cần biết
• Các kênh đầu tư tài chính cá nhân 2021 sáng giá [từ chuyên gia]