Toàn bộ kinh nghiệm đầu tư bất động sản (cho người mới)
Toàn bộ kinh nghiệm đầu tư bất động sản được chia sẻ thông qua 5 bước giúp nhà đầu tư mới biết được làm thế nào để “chiến thắng”. Khám phá ngay!
Bất động sản là “sân chơi” dành cho mọi người nhưng “chiến thắng” lại không thuộc về số đông. Đặc biệt là những người mới tham gia vào thị trường thì những khó khăn họ gặp phải không chỉ là thị trường đầu tư mà còn là sự cạnh tranh khốc liệt. Kiến thức chưa nhiều, kinh nghiệm không có, việc phải đối mặt với lĩnh vực đầu tư rộng lớn cùng những nhà đầu tư tài giỏi khác sẽ là những rào cản khiến người mới cảm thấy chùn bước hoặc dễ gặp thất bại.
Tuy nhiên, toàn bộ kinh nghiệm đầu tư bất động sản sau đây sẽ là kim chỉ nam dành cho người mới biết cách làm thế nào để tham gia vào thị trường bất động sản một cách thuận lợi và dành được những chiến thắng nhất định.
Bước 1: Tìm hiểu kiến thức về bất động sản
“Chậm mà chắc”, việc tìm hiểu kiến thức về bất động sản sẽ tốn khá nhiều thời gian nhưng đây được xem là cách xây dựng nền tảng vững chắc phục vụ cho quá trình đầu tư. Việc này cũng giống như hành trình hầu hết mỗi người đều phải trải qua 12 năm dài đằng đẵng ngồi trên ghế nhà trường, cộng thêm 4 năm học đại học hoặc cao đẳng, thậm chí một số người còn dành thêm vài năm nữa để học cao học. Học không chỉ để lấy bằng cấp, mà học còn để có kiến thức nền tảng phục vụ cho công việc sau này.
Đối với học bất động sản thì người học có nhiều sự lựa chọn khác nhau, miễn là quá trình học đó mang đến kiến thức cho họ. Họ có thể học tại trường đại học có đào tạo chuyên ngành về bất động sản, hoặc học qua các trung tâm, hoặc học tại các khóa học hay thậm chí là tự học. Thời đại internet này không khó để chúng ta tiếp cận kiến thức một cách dễ dàng và miễn phí ở mọi lúc, mọi nơi. Học ở đâu không quan trọng, quan trọng là sau khi học bạn có được gì.
Bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn, kiến thức về nó trải dài bất tận. Những điều bạn cần học và nắm bắt được đó là:
- Kiến thức cơ bản về bất động sản: Để có thể trả lời được câu hỏi: Bất động sản là gì? Đầu tư bất động sản là gì? Các thuật ngữ liên quan đến bất động sản,...
- Kiến thức về luật đất đai: Để biết được các quy định của pháp luật về mua bán, đầu tư bất động sản, để thực hiện đúng và không vi phạm pháp luật.
- Kiến thức về môi giới bất động sản: Ngay cả khi bạn không phải là nhân viên kinh doanh bất động sản thì việc tìm hiểu về môi giới là điều nên làm để quá trình mua, bán hoặc cho thuê diễn ra thuận lợi.
- Kiến thức về thị trường: Thị trường bất động sản không đứng yên mà chuyển động không ngừng. Bạn buộc phải hiểu về thị trường ở thời điểm hiện tại để đưa ra các quyết định đầu tư đúng đắn.
- Kiến thức về các lĩnh vực liên quan: Tài chính, kinh tế, marketing,... là những lĩnh vực liên quan mật thiết đến ngành bất động sản. Bạn cần hiểu về các lĩnh vực này để đưa ra những nhận định, phán đoán và quyết định đến việc đầu tư bất động sản.
- Kiến thức về đầu tư: Những kiến thức này bạn có thể học từ chia sẻ của những người đi trước, các chuyên gia hoặc học chính từ những trải nghiệm thực tế của chính mình.
Bước 2: Tìm hiểu, phân tích về thị trường bất động sản
Việc tìm hiểu và phân tích về thị trường bất động sản nhằm các mục đích sau:
- Tìm hiểu sự ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, từ đó biết được cơ hội và phương hướng đầu tư;
- Tìm hiểu về giá cả, quan hệ cung - cầu của các sản phẩm có trên thị trường bất động sản, từ đó định vị thị trường cho các hạng mục đầu tư;
- Tìm hiểu về yêu cầu của người mua, người bán, người thuê để biết được nhu cầu của họ là gì, từ đó thực hiện các hoạt động đầu tư đáp ứng nhu cầu đó.
Như đã nói ở trên, thị trường bất động sản có tính chuyển động nên buộc các nhà đầu tư phải nắm vững những gì đang diễn ra ở thời điểm hiện tại. Hiểu được diễn biến của thị trường sẽ giúp nhà đầu tư biết được thời điểm thích hợp và khu vực thích hợp để đầu tư.
Liên quan đến thị trường bất động sản, những điều nhà đầu tư cần biết đó là:
- Thị trường bất động sản vận động theo chu kỳ, gồm có 4 chu kỳ: Phồn vinh - Suy thoái - Tiêu điều - Phục hồi.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, khu vực: Mỗi vùng, khu vực sẽ có những tập quán, thị hiếu và tâm lý khác nhau, trong khi bất động sản lại chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố đó.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật: Là tài sản lớn, các giao dịch về bất động sản có sự tác động mạnh mẽ đến các hoạt động kinh tế - xã hội, vì vậy bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của các văn bản quy phạm pháp luật.
Sự tham gia của đông đảo các thành phần khác nhau, cùng với sự tác động từ nhiều phía đã khiến thị trường bất động sản trở nên rất phức tạp. Tuy nhiên, bằng sự hiểu biết về tính chu kỳ, nguyên lý và quy luật của thị trường bất động sản; trên cơ sở đó để dự đoán từng giai đoạn phát triển, từng trạng thái của thị trường để dự báo được diễn biến và xu hướng phát triển, từ đó đưa ra thời điểm đầu tư chuẩn xác và loại hình đầu tư phù hợp, hạn chế thấp nhất các rủi ro có thể gặp phải.
Bước 3: Xác định loại hình và khu vực đầu tư
Về loại hình đầu tư
Có các loại hình đầu tư bất động sản sau đây:
- Căn hộ chung cư
- Nhà phố
- Đất nền
- Bất động sản nghỉ dưỡng
- Hoa viên nghĩa trang
- Shophouse, Officetel
- Phòng trọ cho thuê
- Nhà xưởng
> Xem chi tiết ưu và nhược điểm của từng loại hình đầu tư bất động sản để lựa chọn loại hình phù hợp với mình nhất: tại đây.
Để đi đến quyết định sẽ lựa chọn loại hình đầu tư nào, nhà đầu tư sẽ dựa vào các yếu tố sau đây:
- Thứ nhất, khả năng tài chính của bản thân: Nếu vốn ít, bạn có thể tham gia vào thị trường bằng loại hình đầu tư như đầu tư đất nền, đất nền vùng ven, đầu tư bất động sản cho thuê,... Ngoài ra, bạn có thể vay ngân hàng hoặc đầu tư theo nhóm nếu vốn ít. Còn nếu số vốn nhiều thì bạn có thể lựa chọn loại hình đầu tu tùy thích.
- Thứ hai, kinh nghiệm của bản thân: Nếu như là người mới tham gia vào thị trường thì bạn nên chọn các loại hình đầu tư có tính an toàn cao, tăng trưởng ổn định như đất nền, căn hộ bình dân, căn hộ tầm trung,... Đây là những phân khúc có tính thanh khoản cao vì nhu cầu ở thực và đầu tư luôn ở mức rất lớn. Còn nếu bạn đã có kinh nghiệm thì bạn có thể thử sức ở nhiều lĩnh vực khác nhau.
- Thứ ba, tình hình thị trường: Như đã phân tích ở bước 2 thì thị trường bất động sản biến hóa không ngừng. Ở mỗi giai đoạn sẽ có những loại hình bất động sản khác nhau “lên ngôi”. Ví dụ như thời điểm sau dịch thì nhà phố, biệt thự, bất động sản vùng ven,... được săn đón nhờ khả năng biệt lập và đáp ứng xu hướng sống xanh.
Về khu vực đầu tư
Lựa chọn khu vực đầu tư, nhà đầu tư cần xem xét dựa trên các yếu tố sau đây:
Dựa vào vị trí:
“Vị trí, vị trí, vị trí” là nguyên tắc mà bất cứ ai khi đầu tư vào bất động sản cũng đều nắm rõ. Tuy nhiên liên quan đến vị trí mỗi người lại có những quan điểm khác nhau. Người thì cho rằng vị trí bất động sản nên đầu tư là nơi phát triển mạnh mẽ, dân cư đông đúc. Người lại cho rằng vị trí của những khu vực đang phát triển mới đáng để đầu tư.
Theo các chuyên gia thì các yếu tố đánh giá một vị trí tốt để đầu tư bất động sản đó là:
- Nơi có nhiều người giàu lui tới (vì tiền cần phải kiếm ở nơi có nhiều tiền)
- Nơi có tiềm năng phát triển (nghĩa là hiện tại chưa phát triển nhưng có các tiềm năng đang dần được bộc lộ)
- Nơi mang đến sự tiện lợi cho cuộc sống (gần các khu vực mua sắm, trường học, bệnh viện và các tiện ích khác)
> Như vậy, vị trí bất động sản tốt nhất không phải là khu vực trung tâm hay nơi có sự phát triển nổi trội nhất. Mà để đầu tư thì vị trí tiềm năng mới là nơi đáng để xuống tiền nhất. Còn như thế nào được gọi là vị trí tiềm năng thì nhà đầu tư sẽ phân tích và đánh giá dựa trên 3 yếu tố nói trên.
Dựa vào cơ sở hạ tầng và tiện ích:
Cơ sở hạ tầng và tiện ích là các yếu tố quan trọng để đánh giá tiềm năng của khu vực đầu tư. Khi cơ sở hạ tầng, tiện ích phát triển sẽ là tiền đề để kinh tế, xã hội và văn hóa được phát triển theo. Và như một quy luật, nơi nào có cơ sở hạ tầng hiện đại, tiện ích đầy đủ thì nơi đó thu hút đông đúc người dân sinh sống. Lẽ tất yếu, giá trị và giá cả của bất động sản cũng tăng lên theo sự phát triển này.
Thị trường bất động sản Việt Nam liên tục chứng kiến những khu vực “sốt” đất nhờ hạ tầng. Có nhiều nhà đầu tư thắng đậm nhưng cũng có không ít người mất trắng. Đối với những người mới tham gia vào thị trường thì cần tỉnh táo hơn trong việc lựa chọn khu vực đầu tư dựa vào hạ tầng. Nhà đầu tư cần biết rằng, không phải cứ mua nhà gần đường thì sẽ có lời, mà giá trị của bất động sản được tạo ra khi ở đó hình thành khu dân cư, khu đô thị,... Chưa kể thời gian triển khai hạ tầng thường kéo dài rất lâu, nó có thể khiến nhà đầu tư bị chôn vốn hoặc thậm chí là lỗ lớn.
Vì vậy, chọn khu vực đầu tư dựa vào cơ sở hạ tầng và tiện ích thì cần lưu ý:
- Tìm hiểu kỹ thời gian triển khai dự án
- Căn cứ vào nhu cầu thực tế, tiềm lực của địa phương
- Tình hình, kế hoạch triển khai dự án có khả thi hay không
- …
Bước 4: Tìm kiếm và đầu tư
Tìm kiếm bất động sản
Đến bước này nghĩa là bạn đã xác định được loại hình bất động sản phù hợp với mình và một số khu vực tiềm năng để đầu tư. Lúc này chính là lúc bạn sẽ bắt tay vào việc tìm những bất động sản phù hợp với mong muốn của mình để đầu tư.
Dưới đây là một số gợi ý về cách tìm kiếm bất động sản bạn có thể tham khảo:
- Nhờ môi giới, sale: Sử dụng cách này bạn sẽ tiết kiệm được thời gian và công sức tìm kiếm đáng kể, tuy nhiên bạn sẽ phải chấp nhận việc không thể mua với giá gốc (vì phải trả hoa hồng cho môi giới, sale);
- Tìm hiểu thực tế: Bạn sẽ phải tự mình lăn lộn tại khu vực xác định trước, tìm kiếm và so sánh để tìm được bất động sản phù hợp nhất. Cách này vất vả hơn nhưng bạn sẽ có cơ hội tìm được bất động sản tốt nhất và mua được với giá gốc.
- Tìm hiểu trên internet: Trên các trang web bất động sản hoặc hội nhóm facebook, bạn dễ dàng tìm thấy hàng loạt các thông tin về mua bán bất động sản. Cách này nhanh chóng, tiện lợi nhưng ẩn chứa nhiều rủi ro vì có thể người đăng tin “treo đầu dê bán thịt chó”.
Nhận diện bất động sản đáng đầu tư
Bất động sản thì vô vàn nhưng bất động sản phù hợp với bạn và đáng đầu tư phải đáp ứng được các tiêu chí sau đây:
- Có tính thanh khoản cao: Bất động sản chính là mặt hàng mua vào thì dễ nhưng bán ra thì rất khó. Tránh tình trạng chôn vốn hoặc không thể thoát hàng được bạn cần phải chọn bất động sản có tính thanh khoản cao, nghĩa là bất động sản mà bất cứ khi nào bạn muốn bán cũng sẽ có người mua.
Mách bạn: Bất động sản ở nơi không quá xa trung tâm hoặc nơi sầm uất, có khoảng cách khoảng từ 3 - 10km so với trung tâm thường có tính thanh khoản tốt. Đối với những bất động sản này thì không những giới đầu tư mà người mua thực cũng luôn tìm kiếm, săn đón.
- Sinh lời ngay từ khi mua: Nhiều nhà đầu tư có suy nghĩ sai lầm rằng mua bằng giá thị trường rồi đợi một thời gian nữa sẽ tăng giá. Tuy nhiên điều này chỉ đúng đối với trường hợp thị trường đi lên. Vậy nếu thị trường đứng yên hoặc thậm chí là đi xuống thì như thế nào? Nhà đầu tư chắc chắn sẽ bị lỗ vốn. Đầu tư thông minh chính là có thể kiếm tiền ngay khi vừa xuống tiền, nghĩa là mua bất động sản với giá rẻ hơn so với giá thị trường. Đó là lý do giải thích tại sao giới đầu tư thường đổ xô nhau đi mua sản phẩm dự án ở đợt mở bán đầu tiên để có thể nhận được chiết khấu cực khủng từ chủ đầu tư.
- Có dòng tiền - lãi vốn: Dòng tiền nghĩa là sau khi đầu tư thì bất động sản đó có thể tạo ra tiền cho bạn, ví dụ như cho thuê hoặc kinh doanh, buôn bán. Lãi vốn nghĩa là tiềm năng tăng giá của bất động sản. Bạn có thể chọn bất động sản có 1 trong 2 yếu tố trên hoặc nếu có được cả 2 thì càng tốt. Tuy nhiên dòng tiền và lãi vốn ít khi tồn tại song song trong cùng một bất động sản. Bất động sản có dòng tiền thường tập trung ở khu vực trung tâm, những nơi đã phát triển rồi, nơi này giá đất thường ổn định. Còn bất động sản có lãi vốn thường có mặt ở những nơi đang phát triển, dân cư có thể không đông đúc, khó có thể tạo ra dòng tiền giống như bất động sản ở trung tâm.
- Đảm bảo pháp lý: Đến được bước này chắc hẳn bạn đã hiểu được tầm quan trọng của pháp lý đối với bất động sản. Nếu bất động sản không đảm bảo pháp lý thì rủi ro bạn gặp phải là rất lớn. Vì vậy, luôn tỉnh táo và kiểm tra kỹ thông tin pháp lý, bằng cách hỏi địa chính xã, phường, hỏi phòng tài nguyên quận, huyện hoặc cơ quan chức năng, hỏi những người có sự am hiểu sâu sắc về bất động sản và pháp lý để kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản mình định mua. Nếu đầu tư vào sản phẩm dự án thì cần “chọn mặt” - chọn chủ đầu tư uy tín để “gửi vàng”.
- Cơ sở hạ tầng, tiện ích dịch vụ và không gian sống: Như đã phân tích ở trên.
- Phong thủy tốt: Ngày nay, phong thủy rất được coi trọng bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến vận mệnh của con người. Không chỉ trong vấn đề “chọn đất cất nhà” mà ngay cả lĩnh vực đầu tư thì đây cũng là yếu tố được quan tâm. Đối với phong thủy bất động sản, những điều cần quan tâm đó là: vị trí, hướng đất, hình dạng đất, thiết kế nhà,... Bạn cần tìm hiểu về phong thủy nhà đất để biết đâu là bất động sản tốt theo phong thủy, từ đó đưa ra lựa chọn phù hợp. Tránh chọn những bất động sản không tốt về phong thủy sẽ khó bán hoặc không thể bán được với giá cao.
Đầu tư bất động sản
Đầu tư có nghĩa là việc bạn sử dụng các nguồn lực (tiền, trí tuệ, thời gian,...) để mang đến lợi nhuận kinh doanh về sau. Điều đó có nghĩa là đã đầu tư thì phải có lời. Nhưng bằng cách nào?
Đối với đầu tư bất động sản, đây là lúc bạn tiến hành các hoạt động nhằm tạo ra lợi nhuận cho mình. Bằng cách:
- Cho thuê lại
- Kinh doanh
- Bán lại ngay sau đó
- Không làm gì cả, chờ đợi đến lúc được giá thì bán đi.
Lời khuyên: Không nên giam vốn ở một chỗ quá lâu, dù cho một thời gian nữa giá đất có tăng hay không thì khi nhận thấy đã có lời hoặc tìm thấy chỗ mới tiềm năng hơn bạn cần dứt khoát bán đi. Nói về thời điểm bán thì mỗi người sẽ căn cứ vào tình hình của mình để quyết định, chứ thực tế không có công thức nào có thể áp dụng cho trường hợp này. Trừ khi bạn mua đất để ở hoặc để dành thì có thể đợi bao lâu cũng được, còn nếu đã xác định đầu tư thì nhất định phải bán, không sớm thì muộn.
Bước 5: Kết thúc đầu tư
Kết thúc không phải là chấm dứt, mà kết thúc để mở ra những cơ hội mới. Không có nhà đầu tư nào lại kết thúc “sự nghiệp” của mình chỉ dựa vào một thương vụ. Đã là nhà đầu tư thì sau khi kết thúc một vụ thì họ sẽ tiếp tục để triển khai những đợt đầu tư tiếp theo.
Ở bước kết thúc này, nhà đầu tư cần phải:
- Nhìn lại khó khăn, thất bại
- Rút ra bài học cho chính mình
- Lập ra phương hướng, kế hoạch hoàn hảo cho các vụ sau.
Kết quả của đầu tư nếu thắng thì tốt, nhưng nếu thua thì cũng không sao. Thắng thì sẽ nhận được tiền nhưng thua thì sẽ có được các bài học, kinh nghiệm quý giá mà bạn không thể học được ở ai tốt hơn ở chính mình. Những nhà đầu tư lâu năm còn phải chịu nhiều lần thất bại huống chi bạn chỉ là “tấm chiếu mới”. “Thất bại là mẹ thành công”, dựa trên những thất bại đó hãy tự vạch ra cho mình những đường đi nước bước mới cẩn thận hơn, phù hợp hơn.
Tổng kết
Về cơ bản thì đầu tư bất động sản sẽ trải qua 5 bước nói trên, và ở mỗi bước sẽ có những yêu cầu và kinh nghiệm nói riêng. Đó được xem là quy trình chung áp dụng cho tất cả mọi người, đặc biệt là người mới. Nếu bỏ qua một bước nào của 5 bước nói trên thì nhà đầu tư có thể sẽ gặp phải nhiều khó khăn, thậm chí là thất bại. “Chậm mà chắc” đó là những gì bài viết muốn khuyên bạn khi lựa chọn đầu tư lĩnh vực bất động sản - một lĩnh vực rộng lớn, nhiều rủi ro và tỷ lệ cạnh tranh cao.
Hy vọng với những kinh nghiệm đầu tư bất động sản nói trên đã giúp bạn biết được mình cần làm gì để tồn tại và chiến thắng tại “sân chơi” này. Và nhớ xem thêm các bài viết khác tại mục Kinh nghiệm của website tapdoantrananh.com.vn để cập nhật thêm những thông tin hữu ích về mua bán, đầu tư bất động sản nhé!
Xem thêm: