Bất động sản đầu tư: Rủi ro và cách khắc phục

Bất động sản đầu tư mang đến sự hấp dẫn cho các cá nhân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, đằng sau đó là không ít rủi ro xuất phát từ nhiều nguyên nhân, góc độ khác nhau.

Đầu tư bất động sản trong những năm gần đây thực sự thăng hoa, trở thành kênh trú ẩn hàng đầu của các nhà đầu tư, đặc biệt là khi yếu tố dịch bệnh xuất hiện, nền kinh tế bị tác động mạnh mẽ. Vốn xuất phát từ một loại tài sản có giá trị tích lũy về dài hạn, bất động sản đang dần cho thấy sự đa dạng của mình, về nguồn cung lẫn cách thức, hiệu quả sinh lời.

Bất động sản đầu tư nhìn chung là một lĩnh vực khá rộng, bao hàm nhiều khái niệm liên quan, như cổ phiếu bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản, bong bóng bất động sản, marketing bất động sản,... bên cạnh phân biệt các dòng sản phẩm, phân khúc, áp dụng chiến thuật,... Chính vì vậy mà kiến thức bất động sản, kinh nghiệm đầu tư bất động sản luôn được những người quan tâm cập nhật thường xuyên nhằm tạo ra sự thích ứng tốt nhất với các biến động trên thị trường.

Tuy nhiên, nhắc đến bất động sản đầu tư mà không nhắc đến rủi ro là một thiếu sót lớn. Rủi ro trong nhà đất hay bất kỳ loại hình đầu tư cũng được ví von như “đặc sản”, làm nên sự thú vị và đặc trưng riêng; không có đầu tư nào là an toàn tuyệt đối. Nếu không có rủi ro, bất động sản chưa hẳn đã có được sức hút như hiện tại, yếu tố này phân loại năng lực nhà đầu tư và tạo ra tách biệt về lợi nhuận.

Tránh được rủi ro trong đầu tư bất động sản là một thành công lớn. Để làm được điều này, không gì thiết thực bằng việc nhận diện, hiểu rõ các loại rủi ro, nguyên nhân và cách khắc phục tối ưu nhất.

Thực tế, rủi ro trong đầu tư bất động sản có thể xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân, chưa kể đến ở mỗi thời điểm, mỗi phân khúc, rủi ro xảy ra cũng không hề giống nhau. Dưới góc nhìn của các chuyên gia về bất động sản, luật và nhà đầu tư có kinh nghiệm, những rủi ro thường hay xuất hiện nhất bao gồm … “cái tên” dưới đây.

Rủi ro xuất phát từ chính cá nhân nhà đầu tư

Đây chính là loại rủi ro thường xuất hiện khi nhà đầu tư non tay, thiếu kinh nghiệm hoặc không có sự đầu tư tìm hiểu trước đó. Một điều dễ nhận thấy nhất chính là việc họ không xác định được chính xác mục đích của bất động sản đầu tư là gì, mong muốn nhận lại gì hay chỉ đơn thuần thấy nhiều người “nhảy vào” thì cũng tranh thủ “nhảy” theo.

Việc đầu tư theo đám đông, không có mục đích cụ thể rất nguy hiểm, là khởi đầu cho rất nhiều rủi ro kéo theo. Bất động sản tuy hấp dẫn, nguồn cung cũng chẳng hề ít nhưng không dành cho tất cả là vậy, không phải ai bỏ tiền ra cũng tất yếu thu được lợi nhuận. Chỉ những đồng vốn bỏ ra có mục đích, có định hướng rõ ràng mới bắt nhịp được dòng chảy của thị trường và tạo ra khoảng giá trị tăng thêm.

Vấn đề thứ hai chính là khả năng làm chủ nguồn vốn cá nhân. Làm chủ ở đây không hiểu theo nghĩa hoàn toàn sở hữu mà là cách xử lý, chủ động như thế nào với số vốn đang có. Vì sao đầu tư bất động sản không cần vốn vẫn có thể thành công? Đó chính là vì cá nhân biết cách sử dụng, có kế hoạch rõ ràng về tài chính. Chỉ cần chọn sai sản phẩm, vượt quá khả năng hoặc dùng đòn bẩy tài chính sai cách cũng đủ để nhà đầu tư lao đao. Áp lực về tiền vay, lãi suất hoặc phải đẩy nhanh tốc độ sinh lời để hoàn vốn không phải là chiến thuật thông minh, có thể khiến cá nhân rơi vào cảnh “tiền mất tật mang” hay “đẽo cày giữa đường”. Vốn ít hay nhiều không quan trọng, điều kiện cần để tránh rủi ro là cá nhân luôn phải chủ động với số vốn đó.

Thứ ba, chọn sai thời điểm. Rất nhiều cá nhân xuống tiền cho bất động sản đầu tư vào những thời điểm vô cùng nhạy cảm, như giữa lúc sốt đất, lúc thị trường đang cạnh tranh hoặc chần chừ đợi thời để tuột mất cơ hội. Quá chậm hay quá nhanh trong quyết định thời điểm cũng là một loại rủi ro. Đặc biệt, cần hiểu rằng, thời điểm của mỗi người sẽ không giống nhau, không có bất kỳ quy luật nào đúng với tất cả. Vì vậy, nên cân nhắc thời điểm xuống tiền theo nhu cầu, khả năng và đặc điểm của bất động sản được hướng đến.

Rủi ro đến từ đối tác

Đôi khi những điều không mong muốn chưa hẳn đã bắt đầu từ chính cá nhân đầu tư. Vì sao họ trang bị, chuẩn bị mọi thứ đều kỹ càng nhưng rủi ro vẫn có cơ hội phát sinh? Điều này có thể do sự ảnh hưởng của đối tác, bao gồm tất cả các bên tham gia vào hoạt động liên quan đến bất động sản đầu tư.

Về mặt năng lực: đối tác, thông thường là các chủ đầu tư, các công ty bất động sản, sàn giao dịch, công ty tư vấn,... phải là những đơn vị có năng lực, trình độ chuyên môn. Như vậy, lời khuyên hoặc thông tin họ đưa ra mới đủ sức thuyết phục và có giá trị với kế hoạch đầu tư. Rất nhiều công ty trong lĩnh vực bất động sản được thành lập, không chỉ bán mà còn triển khai dự án nhưng theo kiểu “chộp giật”. Những đối tác ăn theo sức nóng như thế này không đảm bảo tính khả thi cho sản phẩm cũng như khó mang lại cam kết cao cho dòng vốn.

Về mặt uy tín: bất kỳ đối tác nào cũng nên là những cái tên được biết đến trên thị trường, có khả năng chứng minh được quá trình hình thành và phát triển, có thành tựu trên thực tế. Không riêng các chủ đầu tư cần có điều này mà ngay cả khi chọn ngân hàng, chọn bên tư vấn cũng vậy. Uy tín là yếu tố quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro.

Thực ra năng lực và uy tín là những tiêu chí “truyền thống” để lựa chọn đối tác, không loại bỏ hoàn toàn các điều bất lợi nhưng có thể cắt giảm ở mức tối đa. Số lượng doanh nghiệp góp mặt vào thị trường địa ốc càng lớn thì người đầu tư bất động sản càng có thêm nhiều lựa chọn về đối tác. Tuy nhiên, cũng vì vậy mà sự sàng lọc trở nên khắt khe, tiêu chí đánh giá cũng nghiêm ngặt hơn.

Đừng xem nhẹ điều này, thị trường trong thời gian qua đã có thấy, không hiếm cái tên dù được tin tưởng, được cho là uy tín, quy mô cũng nhanh chóng “lật kèo”, đẩy nhà đầu tư vào cảnh tiến thoái lưỡng nan.

Đối tác ở góc nhìn rộng hơn còn có thể là người môi giới. Hiện nay môi giới tự do hoạt động rất nhiều, biến tướng theo hướng tiêu cực chính là cò môi theo cách mà nhiều người vẫn gọi. Nếu gặp đúng môi giới, những đối tác này sẽ giúp bạn tìm thấy bất động sản đầu tư phù hợp nhất. Ngược lại, bạn có nguy cơ đối mặt với đầu cơ hét giá, sốt ảo, nhà đất không sổ, lừa đảo tiền cọc,... Vì vậy, không đặt toàn bộ niềm tin vào thông tin do các bên cung cấp mà tự mình phải tìm hiểu để tiếp nhận có chọn lọc một cách thông minh.

Rủi ro đến từ chính bất động sản

Bất động sản đầu tư, muốn có lợi nhuận, có cơ hội tốt thì bản thân bất động sản đó phải có các yếu tố được gọi là tốt. Vẫn không ít quan điểm đến thời điểm này cho rằng, bất động sản càng đắt tiền càng có giá trị. Đúng là ở thời điểm mua vào, chúng có giá trị, nhưng bất động sản đầu tư lại nhìn vào dài hạn hơn là chạy theo xu hướng ở thời điểm nào đó. Vì vậy, khi chọn bất động sản, nếu không chú ý đến những yếu sau đây, nhà đầu tư hoàn toàn có thể gặp phải rủi ro.

Vị trí: bất động sản đầu tư có vị trí càng tốt càng có lợi về lâu dài. Vị trí tốt ở đây chính là giao thông thuận tiện, hạ tầng có tiềm năng, không nhất thiết phải quá trung tâm hay ở khu vực sầm uất. Rất nhiều người tìm về vùng ven đầu tư nhà đất và thu lợi khủng nhờ vào chọn đúng vị trí bất động sản. Ngược lại, nếu chọn sai, quá tin vào lời quảng cáo, cò mồi, người mua dễ gặp phải những vị trí “đắc địa ảo” dẫn đến tình trạng chôn vốn hoặc vướng quy hoạch, giải tỏa.

Chất lượng: chỉ cần một chút lơ là, hời hợt trong khâu kiểm tra chất lượng có thể khiến người mua không đạt được kỳ vọng như ban đầu đối với bất động sản đầu tư. Mỗi sản phẩm sẽ có các tiêu chí để kiểm định riêng, ví dụ:

• Đất nền: quan tâm đến vị thế, địa chất, kích thước, mức độ vuông vức, bằng phẳng, dân cư và tiện ích xung quanh, giao thông,...
• Nhà phố: kiến trúc, kết cấu, vật liệu, phong cách thiết kế, bố cục phòng ốc, khuôn viên,...
• Căn hộ: vị trí trong tòa nhà, hệ thống đường ống nước, tường, an ninh, phòng cháy chữa cháy, khả năng cải tạo,...

Việc kiểm tra chất lượng bất động sản ban đầu không hề đơn giản, cũng khó đạt được tính tuyệt đối nhưng nhất định không thể bỏ qua. Rủi ro từ việc bỏ qua chính là người mua mất oan một số tiền, những gì bỏ ra không nhận lại tương xứng, chưa kể đến các yếu tố lâu dài khác.

Phong thủy: ngoài chất lượng thì phong thủy cũng là khía cạnh quan trọng cần xem xét. Đừng vội cho rằng đó là mê tín. Phong thủy về bản chất là một bộ môn khoa học, có nhiều công trình nghiên cứu lớn và được ứng dụng rộng rãi trong đời sống. Phong thủy trong nhà đất có ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng sống. Bên cạnh chọn hướng phù hợp, địa thế bằng phẳng, ánh sáng và gió tự nhiên tốt thì cũng để ý đến các yếu tố khác, như: có đường đâm vào nhà hay không, có góc nhọn trước nhà không, có gần các khu vực nhiều âm khí, xú uế không, có trực diện với ngã ba đường,... Phong thủy bất động sản không tốt khiến người sống tại đó bị ảnh hưởng trực tiếp, đồng thời cũng rất khó bán hay tăng giá.

Rủi ro từ pháp lý

Đây có thể gọi là loại rủi ro mà các nhà đầu tư ái ngại nhất. Rất nhiều chuyên gia đặt pháp lý làm yếu tố hàng đầu cần được quan tâm vì 02 lý do. Thứ nhất, rủi ro pháp lý luôn tồn tại và khá phức tạp ở hình thức thể hiện. Thứ hai, rủi ro pháp lý giải quyết khá phức tạp trong khi hậu quả để lại vô cùng nặng nề, dễ bị tác động và ảnh hưởng đến nhiều bên.

Nói về rủi ro pháp lý thì khá nhiều trường hợp có thể xảy ra, bao gồm các trường hợp xuất phát từ chính bất động sản, người bán, môi giới,... và cả những trường hợp xuất phát từ sự thay đổi chính sách.

Một số rủi ro pháp lý nhà đầu tư nên xem xét và cân nhắc:

Mua bán bất động sản khi chưa được phép

Hiện nay, tình trạng các chủ đầu tư “cầm đèn chạy trước ô tô”, tìm mọi cách để lách luật nhằm được bán sản phẩm trước khi được cấp phép diễn ra rất phổ biến. Mặc dù chưa được cấp phép xây dựng, chưa qua kiểm duyệt xem đã đủ điều kiện hay chưa, chủ đầu tư vẫn rao bán công khai, nhận cọc từ người mua với mức cọc từ 5 - 10% tổng giá trị bất động sản. Với những dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, người mua không hề ngần ngại xuống tiền.

Theo các chuyên gia đánh giá, mặc dù không trái luật nhưng lại tiềm ẩn rủi ro cực kỳ lớn khi người mua nhận diện sai sự uy tín của chủ đầu tư. Khi chủ đầu tư không có khả năng để triển khai dự án thì cơ hội đòi lại tiền cọc không hề dễ dàng. Nhà đầu tư trong trường hợp này rơi vào thế yếu, ít có cơ sở để bảo đảm quyền lợi của mình nếu đem tranh chấp ra tòa để giải quyết.

Ngân hàng chưa bảo lãnh cho dự án

Một dự án bất động sản để đầu tư, cần được một ngân hàng nào đó đứng ra bảo lãnh. Người mua hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ liên quan đến vấn đề này. Khá quan trọng là thế nhưng thực tế rất ít người để tâm đến, là nguyên nhẫn dẫn đến các rủi ro trong tương lai.

Mua bán chính thức khi chưa xong phần móng dự án

Nếu như chưa được phép mở bán các chủ đầu tư và người mua lách bằng các hợp đồng góp vốn, cọc giữ chỗ thì việc ký hợp đồng chính thức khi chưa xong phần móng cũng rủi ro không kém. Phần lớn các chủ đầu tư hiện nay đều đặt văn phòng, điểm bán hàng khác với nơi xây dựng dự án nên việc người mua chưa từng đặt chân đến khu vực triển khai trên thực tế có thể dẫn đến nhiều hệ lụy. Mặc dù không phải tất cả đều như vậy nhưng chắc chắn với người ít kinh nghiệm, họ vẫn sẵn sàng ký tên theo những lời tư vấn, thuyết phục. Chuyên gia khuyên rằng, nên dành thời gian để xem dự án, xác nhận rằng đã được khởi công hay chưa. Nếu không, nguy cơ mua phải dự án ma hoặc dự án chậm tiến độ về sau là rất lớn. “Bút sa gà chết”, đừng để ký rồi mới tá hỏa nhận ra sản phẩm không như mô tả.

Một bất động sản bán cho nhiều người

Một rủi ro pháp lý không mới nhưng luôn có người “dính bẫy”. Tình trạng này diễn ra khi sức hút về lợi nhuận trên thị trường kéo theo lòng tham trỗi dậy, bên bán thiếu trung thực sẽ không ngại mang bất động sản đi bán cho nhiều người, với nhiều hình thức để trục lợi. Bất kể phân khúc, dòng sản phẩm nào cũng có thể xảy ra rủi ro này. Cứ thế các bên chồng chéo lên nhau, chia phần sở hữu, chuyển nhượng khó khăn,... tranh chấp bùng nổ thì nhiều năm trời đằng đẵng vẫn chưa thể giải quyết thấu đáo. Riêng với bất động sản, phải minh bạch, rõ ràng trong việc ghi nhận quyền lợi trong đó.

Nguy hiểm hơn sẽ là sự trá hình của các hợp đồng cọc, mua bán giấy tay, mua bán ủy quyền,... người mua rất có thể mất trắng.

Mua bán không chính chủ

Chỉ người có quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản mới có quyền đứng ra mua bán, giao dịch tài sản đó. Bất kỳ tài sản nào không chính chủ, có nhiều đồng sở hữu cũng đặt ra yêu cầu về tính hợp pháp của chủ thể hoặc được sự đồng ý của tất cả mọi người. Nếu không thỏa mãn điều kiện nay, giao dịch được xem là không hợp pháp.

Qua loa trong việc thỏa thuận các vấn đề pháp lý

Một điều dễ nhận thấy hiện nay là người mua bất động sản đầu tư rất hay bị phụ thuộc vào các hợp đồng soạn sẵn hoặc không quá cẩn thận khi rà soát nội dung. Điều này sẽ cực kỳ rủi ro, bất kỳ điều khoản nào lỏng lẻo cũng phải trả giá đắt, từ khâu đặt cọc đến lúc mua bán chính thức.

Khi đặt cọc, phải có thỏa thuận về mức cọc, phạt cọc, nghĩa vụ hoàn trả cọc nếu có vấn đề phát sinh,... Các quy định về giá, phí, phương thức thanh toán cũng phải thật rõ ràng. Nhiều tình huống các bên gần như hoàn tất mọi thủ tục thì xung đột về phí lại khiến các bên phải dừng lại.

Né thuế, mua bán “hai giá”

Thoạt nghe thì cứ ngỡ rằng đây là phương án có lợi, tiết kiệm cho cả đôi bên nhưng thực tế lại không như vậy. Trước đây, đa số các hợp đồng đều khai giá thấp hơn so với giá trị thật mà các bên mua bán với nhau, mục đích là các khoản thuế như thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ,... được nhẹ nhàng hơn. Nhưng sẽ rất nguy hiểm nếu một bên có ý định lừa đảo, thay đổi ý định hoặc cố tình vi phạm hợp đồng.

Hiện nay các quy định mới đã chặt chẽ hơn trong vấn đề này, cũng là điểm thay đổi giúp thị trường minh bạch và hạn chế rủi ro tốt hơn cho người mua bất động sản đầu tư.

Bất động sản vướng quy hoạch

Khi mua bất động sản, nếu không kiểm tra kỹ, không biết cách kiểm tra hoặc bên bán cố tình giấu thông tin, người mua xuống tiền nhầm cho nhà đất vướng quy hoạch sẽ “gánh” trọn rủi ro. Thông tin quy hoạch từng nơi có thể công khai hoặc không và sẽ có sự thay đổi, vì vậy người mua bắt buộc phải tìm hiểu kỹ, liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để không vướng phải.

Bất động sản vướng thế chấp, bị chiếm dụng

Dù là trong trường hợp nào thì người mua cũng chịu thiệt. Các tranh chấp, vướng mắc liên quan đến bất động sản đều là rủi ro khi giao dịch; có thể mất cả chì lẫn chài hoặc cần rất nhiều thời gian để xử lý tranh chấp giữa các bên.

Có thể thấy bất động sản đầu tư đi cùng với không ít rủi ro tuy nhiên vẫn là sự lựa chọn của nhiều người, chứng tỏ hấp lực không hề nhỏ. Theo quy luật, muốn tránh rủi ro, tốt nhất vẫn là hiểu về chúng và chủ động trong từng tình huống để đạt được hiệu quả đầu tư tốt nhất.

Xem thêm:

• Có hay không cơ hội đầu tư bất động sản trong năm 2022?
• Các trang web mua bán, đăng tin bất động sản uy tín nhất 2022
• Tìm hiểu về chu kỳ bất động sản tại Việt Nam